Bundesgericht schützt Festlegung der Akonto-Zahlungen

Die richtige Höhe der Akonto-Zahlungen für die Nebenkosten bei Mietwohnungen gibt immer wieder zu Diskussionen Anlass – insbesondere, wenn grössere Nachzahlungen fällig werden. Oft stellen sich die Mieter dann auf den Standpunkt, dass der Vermieter die Vorauszahlungen so ansetzen müsse, dass sie in etwa den zu erwartenden Kosten entsprechen.

Dazu ist der Vermieter aber nicht verpflichtet; das zeigt ein Entscheid des Bundesgerichts vom Januar 2019. Anlass dafür war ein Streit zwischen den Mietern eines Mehrfamilienhauses im Kanton Zürich und ihrer Vermieterin. Deren Nachforderung bei den Nebenkosten fiel rund doppelt so hoch aus, wie die geleisteten Akonto-Zahlungen. Das Mietgericht hatte die Nachzahlungen noch auf 30 Prozent reduziert, das Obergericht hingegen die Forderung der Vermieterin gestützt. Die betroffenen Mieter zogen den Fall deshalb bis vors Bundesgericht weiter. Dieses entschied schliesslich zugunsten der Vermieterin und bezog sich dabei auf einen Leitentscheid aus dem Jahr 2010. Das oberste Gericht hält im aktuellen Urteil nochmals klar fest, dass der Vermieter keine generelle Aufklärungspflicht über die tatsächliche Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hat.

Eine solche Pflicht, so das Gerichtsurteil, sei weder direkt noch indirekt aus dem Schutzzweck des Mietrechts ableitbar. Der Grund: Die Akonto-Beiträge seien klar als vorläufige Zahlungen deklariert. Die tatsächliche Höhe der Kosten ergäbe sich erst aus der jeweiligen Schlussabrechnung. Zudem hielt das Gericht fest, dass zu tiefe Akonto-Zahlungen auch nicht zu einem missbräuchlichen Mietzins führen würden, denn die Festlegung der Nebenkosten erfolge nach den tatsächlichen Aufwendungen dafür.

 

Urteil des Bundesgerichts 4A_339/2016 vom 29. Januar 2019.

Wenn Lärm das nachbarschaftliche Verhältnis trübt

Nachmittags die kreischenden Kinder im Sandkasten, spätabends die Party im Nachbarsgarten oder frühmorgens das Krähen des Hahns – für die einen Ausdruck von Leben, für die anderen einfach nur störender Lärm. Grundsätzlich ist es so, dass Lärm hingenommen werden muss, solange dieser sich in einem normalen Umfang bewegt und die Ruhezeiten nicht verletzt werden. Aber ab wann ist dieser normale Umfang überschritten? Lärm ist gemäss Gesetz dann zu laut, wenn dadurch die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden erheblich gestört wird. Nur gibt es gerade für den Alltagslärm keine festgelegten maximalen Dezibelwerte, an die man sich bei einer Beurteilung halten könnte. Konkret heisst dies, dass jeder Fall individuell begutachtet werden muss. Dabei spielt beispielsweise das subjektive Empfinden des lärmgeplagten Nachbarn keine Rolle, sondern die Frage, ob ein durchschnittlich sensibler Mensch den Lärm ebenfalls als erhebliche Störung empfinden würde.

Von den jeweiligen Kantonen und Gemeinden klar geregelt sind dafür die Ruhezeiten. Vielenorts gelten sie an Werktagen von 12.00 bis 13.30 Uhr sowie von 20.00 bis 22.00 Uhr und an Sonn- bzw. Feiertagen ganztags. Während dieser Zeit sind Arbeiten und Beschäftigungen mit lauten Motoren oder Geräten zu unterlassen. Die Nachtruhe gilt meist von 22.00 bis 07.00 Uhr. In diesem Zeitraum werden bereits laute Musik oder Partylärm als Ruhestörung betrachtet. Während der Sommermonate haben mittlerweile viele Gemeinden ihre Verordnungen den veränderten Lebensgewohnheiten angepasst und den Beginn der Nachtruhe auf 23.00 Uhr hinausgeschoben.

Wer sich durch Lärm gestört fühlt, sucht am besten immer zuerst das Gespräch mit dem Nachbarn – vorzugsweise am Tag danach, wenn der Ärger über die Störung wieder etwas verzogen ist. Werden Ruhezeiten wiederholt nicht eingehalten, kann man aber auch bei der Polizei eine Anzeige wegen Ruhestörung erstatten.

Welche Folgen haben öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen?

Wer vor dem Kauf einer Liegenschaft den Grundbuchauszug studiert, stösst nicht selten auch auf sogenannte «öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen». Der Begriff klingt sperrig und lässt Komplikationen erahnen. In vielen Fällen haben die Beschränkungen aber keine grosse Auswirkung. Typische Beispiele dafür sind Durchleitungsrechte der öffentlichen Werke für Wasser, Abwasser, Strom, Gas oder Telekommunikationsleitungen. Gerade bei älteren, aneinander gebauten Liegenschaften wurden Leitungen oft von Haus zu Haus verlegt und dies mit Einträgen im Grundbuch abgesichert. Einschränkungen entstehen dadurch selten. Einzig bei grösseren Bauarbeiten oder einer Gebäudeerweiterung kann es vorkommen, dass man im Weg stehende Leitungen auf eigene Kosten umlegen lassen muss.

Ebenfalls häufig zu findende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen sind Baulinien. Meist sichert sich die öffentliche Hand damit das Recht, bei Bedarf Flächen für einen eventuellen Ausbau von Strassen oder Trottoirs zu erwerben. Solche Baulinien sind für den Eigentümer der Parzelle unter Umständen mit gewissen Einschränkungen verbunden. So ist dafür oft ein sogenannter Beseitigungsrevers im Grundbuch eingetragen. Erstellt man etwa auf der davon betroffenen Fläche einen Parkplatz und die Gemeinde möchte am selben Ort später die Strasse verbreitern, muss der Parkplatz auf eigene Kosten rückgebaut werden.

Neben den genannten Beispielen existieren diverse weitere öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Welche Folgen sie im Einzelnen haben, ist für Laien nicht immer nachvollziehbar. Im Zweifelsfall lohnt es sich, vor dem Kauf einer Liegenschaft beim zuständigen Grundbuchamt genau nachzufragen und sich die Eintragungen erklären zu lassen oder eine Fachperson, etwa einen versierten Immobilienmakler oder einen Baujuristen, beizuziehen.

Was tun, wenn Mängel einfach nicht behoben werden?

Wurden bei einem Neubau oder einer Renovation die Arbeiten mangelhaft ausgeführt, ist dies für die Bauherrschaft schon ärgerlich genug. Werden die Mängel dann vom verantwortlichen Unternehmer partout nicht behoben, zerrt das nochmals gehörig an den Nerven. Um trotzdem zu seinem Recht zu kommen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die wirkungsvollste ist wohl der «Rückbehalt»: Gestützt auf Bundesgerichtsurteile (BGE 89 II 235 u.a.) und Artikel 89 OR kann die Zurückhaltung eines Teils des Werklohnes des Unternehmers (max. 10%) ein zulässiges Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche sein. Das heisst konkret: Man behält bis zur Bauabnahme einen Teil des Rechnungsbetrages zurück und löst die Restzahlung erst aus, wenn das Werk für einwandfrei befunden oder ein entdeckter Mangel behoben ist.

Eine andere Möglichkeit ist die «Ersatzvornahme». Reagiert ein Unternehmer weder auf die Mängelrüge noch auf weitere Fristansetzungen, vertröstet er einen dauernd oder will er die Verantwortung für den Mangel nicht übernehmen, besteht die Möglichkeit, ihm schriftlich eine letzte Frist zu setzen und eine Ersatzvornahme auf seine Kosten anzudrohen. Lässt er die Frist verstreichen, kann der Bauherr den Mangel von einem anderen Handwerker beheben lassen – auf Kosten des Unternehmers. Das Risiko dabei: den entsprechenden Betrag beim Unternehmer einzutreiben, könnte unter Umständen ziemlich schwierig werden.

Als letzte Möglichkeit bleibt, ein Gerichtsverfahren anzustreben. Man sollte aber wissen, dass es sich nur selten lohnt, Baurechtsstreitigkeiten vor dem Richter auszufechten. Prozessführung und Gutachten kosten oft mehr, als damit gewonnen wird. Deshalb ist es in den meisten Fällen sinnvoller, mit dem Unternehmer einen aussergerichtlichen Vergleich anzustreben.