Bewirtschaftung selber übernehmen oder extern in Auftrag geben?

Die Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses ist anspruchsvoll. Auf der einen Seite stehen die Bedürfnisse des Eigentümers, der eine möglichst gute Rendite erzielen möchte, ohne dafür einen allzu grossen Aufwand leisten zu müssen. Auf der anderen Seite sind da die Mieter, die einen maximalen Wohnkomfort zu einem möglichst tiefen Mietzins, eine gepflegte Liegenschaft sowie eine speditive Bearbeitung ihrer Anliegen erwarten. Diese oft divergierenden Ansprüche zur Zufriedenheit aller unter einen Hut zu bringen, ist die Aufgabe der Liegenschaftsverwaltung – auch Immobilienbewirtschaftung genannt.

Die Verwaltung einer Immobilie umfasst drei Hauptbereiche: die technische, die finanzielle und die administrative Bewirtschaftung. Bei der technischen Bewirtschaftung geht es einerseits darum, kleinere Mängel an der Immobilie möglichst schnell zu beheben und andererseits, den Unterhalt oder auch die Sanierung des Objekts und der haustechnischen Anlagen langfristig zu planen. Die finanzielle Seite umfasst die korrekte Buchhaltung und Liegenschaftsabrechnung. Denn nur wer weiss, wofür und in welcher Höhe Geld ausgegeben, beziehungsweise eingenommen wurde, kann eine Liegenschaft rentabel betreiben. Ins selbe Ressort gehören ausserdem die Nebenkostenabrechnungen oder die Kontrolle der Mietzinseinnahmen. Die administrativen Aufwendungen beinhalten unter anderem Mietzinsberechnungen, die Suche nach Mietern, die Vornahme von Wohnungsübergaben, den Abschluss von Mietverträgen oder die Anstellung und Betreuung eines Hauswarts.

Diese Aufgaben benötigen viel Zeit und setzen ein fundiertes Wissen des Immobilien-, insbesondere des Mietrechts voraus. Ausserdem geht es dabei schnell einmal um Vermögenswerte von einigen Millionen Franken. Deshalb gilt die allgemeine Empfehlung: Die Bewirtschaftung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier bis sechs Wohnungen sollte an eine professionelle Liegenschaftsverwaltung delegiert werden.

Werkeigentümerhaftung bei privaten Swimmingpools

Wer einen eigenen Swimmingpool im Garten hat, freut sich jeweils besonders auf die warme Jahreszeit. Dann lädt das kühle Nass wieder zum gemütlichen Planschen ein. Was dabei aber nicht vergessen werden darf: Als Schwimmbadeigentümer hat man bezüglich Sicherheit rechtliche Pflichten. Hierbei kommt vor allem die Werkeigentümerhaftung (Art. 58 OR) zum Tragen.

Diese verlangt, dass der Besitzer eines Werks – und dazu zählt auch ein Swimmingpool – für daraus entstehende Schäden haftet und alle Vorkehrungen treffen muss, um solche zu verhindern. Ein besonderes Augenmerk richtet sich auf Unfälle durch Ertrinken, die leider immer wieder vorkommen. Während man bei Erwachsenen in der Praxis davon ausgeht, dass diese die Gefahren des Wassers einschätzen können, müssen kleine Kinder durch entsprechende Massnahmen vor dem Ertrinken geschützt werden. Da man den Pool kaum dauernd beaufsichtigen kann, ist es notwendig, den Zugang zum Wasser baulich zu verhindern. Eine Möglichkeit Kinder zu schützen, ist eine Poolabdeckung. Diese muss so gesichert werden, dass nur Erwachsene sie entfernen können. Zudem darf zwischen Beckenrand und Abdeckung keine Öffnung bestehen. Wichtig ist aber auch sicherzustellen, dass fremde Kinder den Poolbereich ohne Erlaubnis gar nicht erst betreten können. Guten Schutz bieten hier beispielsweise ein Zaun mit abschliessbarem Tor rund um das Becken oder eine Einfriedung des ganzen Grundstücks.

Die Werkeigentümerhaftung gilt auch für andere künstliche Gewässer wie etwa ein Biotop oder einen Naturpool auf dem eigenen Grundstück. Bei diesen empfiehlt die Beratungsstelle für Unfallverhütung ebenfalls eine abschliessbare Einzäunung. Alternativ kann bei Teichen knapp unter der Wasseroberfläche vollflächig ein stabiles Stahlgitter angebracht werden, das ein Ertrinken verhindert.

Ist eine Hausordnung überhaupt rechtlich verbindlich?

Alt, jung, konservativ, progressiv, laut, leise, pedantisch, chaotisch – gerade wenn viele und sehr verschiedene Menschen unter einem Dach wohnen, können Regeln das Zusammenleben vereinfachen. Deshalb hängt auch im Treppenhaus vieler Mehrfamilienhäuser eine Hausordnung. Darin werden Rechte und Pflichten der Mieter festgelegt. Die Hausordnung regelt beispielsweise die Reinigung von gemeinschaftlichen Bereichen wie Waschküche, Kellergang oder Treppenhaus. Sie legt fest, wer wann waschen darf, wie der Aussenbereich zu nutzen ist, was im Treppenhaus stehen darf oder um welche Uhrzeit die Haustüre abzuschliessen ist. Sie beinhaltet meist auch Verhaltensregeln, wie die Einhaltung von Mittags- und Nachtruhe, Vorgaben zum Grillieren auf dem Balkon oder die generelle Aufforderung zur gegenseitigen Rücksichtnahme.

Mit der für alle sichtbaren Anbringung der Hausordnung im Gebäude hat sie aber noch keinen rechtlich verbindlichen Charakter. Diesen erlangt sie erst, wenn die Mieter ausdrücklich zustimmen. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass sie als fester, integrierter Bestandteil des Mietvertrags definiert und mitunterzeichnet wird. Die Regeln darin kann der Vermieter selbst festlegen. Natürlich dürfen diese nicht gegen geltendes Recht verstossen. Ausserdem sollen die Vorschriften verhältnismässig sein und die Mieter nicht zu fest in ihrem Privatleben einschränken. So darf beispielsweise ein kurzes Duschen auch nach 22 Uhr nicht verboten werden.

Wird eine neue Hausordnung geschaffen oder die bestehende durch den Vermieter abgeändert, muss eine Mietvertragsanpassung mit einem vom Kanton genehmigten Formular auf den nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen werden. Nur so ist die neue Hausordnung rechtlich verbindlich und ermöglicht dem Vermieter entsprechende Schritte bei Nichteinhaltung der Regeln.