Hauskauf im Konkubinat: So klappt es!

Der Kauf einer Immobilie ist an sich schon genügend kompliziert. Bei unverheirateten Paaren wird der Aufwand  noch grösser, denn die rechtlichen Interessen beider Seiten sind gesetzlich kaum geschützt. Deshalb ist es unerlässlich, zusätzliche Verträge abzuschliessen. Soll nur das gemeinsame Wohneigentum geregelt werden, genügt es, einen Gesellschaftsvertrag aufzusetzen. Darin wird beispielsweise festgehalten, wer die Liegenschaft zu welchem Teil finanziert hat, wer welche Kosten trägt oder welche Stimmrechte die Partner bei Entscheiden haben, die das Objekt betreffen. Unbedingt gilt es auch, Austrittsszenarien zu verfassen: Wie wird vorgegangen, wenn sich das Paar trennt.

Auf die gleiche Weise lässt sich der Umgang mit dem Wohneigentum in einem Konkubinatsvertrag festlegen. Dieser ist umfassender und regelt beispielsweise auch diverse Punkte des Zusammenlebens. Egal welche Vertragsform man wählt, das Dokument sollte von einer Fachperson (Anwältin, Notar) aufgesetzt oder zumindest geprüft werden. Was leider oft auch vergessen geht: Was passiert, wenn der Partner oder die Partnerin sich nicht an Entscheiden, die die Liegenschaft betreffen beteiligen kann, etwa infolge schwerer Krankheit? Hierfür sollte man sich gegenseitig schriftliche Vollmachten einräumen.

Nicht zuletzt stellt sich die Frage nach der Eigentumsform: Allein-, Gesamt- oder Miteigentum? Für Konkubinatspaare bietet sich das Miteigentum an. Damit haben beide Parteien je für ihren Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Ausserdem wird die Eigentumsquote dann auch im Grundbuch eingetragen. Ebenfalls wichtig zu wissen: Beim Miteigentum gehen die Partner gegenüber der Bank eine Solidarhaftung ein. Kann eine Partei den finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen, muss die andere Partei dafür geradestehen.

Mietzinsdepot oder Kautionsversicherung?

Nicht jeder Mieter hat genügend Geld auf der Seite, um bei Mietbeginn die geforderte Kaution hinterlegen zu können. Andere wiederum möchten eine grössere Geldsumme nicht über Jahre blockieren und fragen deshalb den Vermieter an, ob auch der Abschluss einer Mietkautionsversicherung möglich sei. Solche Versicherungen werden seit einigen Jahren von verschiedenen spezialisierten Unternehmen angeboten. Ob man als Vermieter auf die Versicherungslösung einsteigt, ist einem selbst überlassen, denn eine Vorschrift, welche Art der Kaution akzeptiert werden muss, gibt es keine. Festgelegt ist bei Wohnräumen nur die maximale Höhe des Betrags. Dieser darf drei Monatsmieten nicht übersteigen.

Die Versicherungslösung bringt dem Vermieter keine Nachteile, denn der Versicherer garantiert vertraglich die Übernahme von Schäden oder Mietzinsausfällen in der Höhe der vereinbarten Kaution. Dafür erhält man als Vermieter eine Bestätigung über den Abschluss der Versicherung. Gibt es bei Auszug des Mieters Zahlungsrückstände oder wird die Kaution beansprucht, um vom Mieter verursachte Schäden zu beseitigen, überweist die Versicherung die Summe dafür direkt an den Vermieter und regelt den Rest mit dem Mieter. Die Versicherungsprämie – in der Regel rund fünf Prozent der Kautionssumme – geht zulasten der Mieterschaft und wird von dieser direkt an die Versicherung bezahlt.

Die Versicherungslösung kann dem Vermieter unter Umständen gegenüber der klassischen Lösung mit einer hinterlegten Kaution sogar Vorteile bringen; er erspart sich den Aufwand für die Einrichtung spezieller Kautionskonten, Diskussionen, falls die Einzahlung nicht erfolgt, die Abrechnung nach Auszug und die Rückzahlung der Gelder an den ehemaligen Mieter. Gerade bei grösseren Liegenschaften mit häufigen Mieterwechseln können solche administrativen Arbeiten einiges an Zeit kosten.

Richtig versichert als Liegenschaftsbesitzer

Frisch gebackene Hausbesitzer können ein Lied davon singen: Sturmschäden am Dach oder durchfeuchtete Wände infolge eines Rohrbruchs. Was einen als Mieter im Schadensfall noch relativ kalt liess, bringt den  Hausbesitzer nur schon beim Gedanken daran ins Schwitzen. Glücklicherweise gibt es Versicherungen, mit denen das finanzielle Risiko im Rahmen gehalten werden kann. Die wichtigste dieser Versicherungen ist in sämtlichen Ostschweizer Kantonen obligatorisch: die Gebäudeversicherung. Diese deckt Elementarschäden am Gebäude, beispielsweise infolge Hochwasser, Sturm, Hagel, Schneedruck, Lawinen, Erdrutsch und Feuer.

Schaut man auf die Schadenslisten der Versicherer, zeigt sich, dass häufig auch Wasserschäden auftreten, die nicht zu den Elementarereignissen gehören – etwa aufgrund defekter Leitungen oder undichter Dächer. Solche Schäden zahlen Hausbesitzer selbst – ausser, sie schliessen eine separate Gebäudewasserversicherung ab. Sinnvoll ist auch der Abschluss einer Haftpflichtversicherung. Löst sich beispielsweise bei Starkwind ein Ziegel vom Dach und kracht auf den Maserati des Nachbarn oder sogar auf den Nachbarn selbst, haftet man als Hauseigentümer für den Schaden. Für ein selbstbewohntes Einfamilienhaus oder eine Liegenschaft mit maximal drei Wohnungen (davon eine selbstbewohnt) reicht eine Privathaftpflichtversicherung. Bei grösseren Mehrfamilienhäusern muss hingegen eine Gebäudehaftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

Wer nicht nur das Gebäude, sondern auch die beweglichen Gegenstände im selbstbewohnten Eigenheim gegen Beschädigung oder Diebstahl versichern möchte, kann dies mit einer Hausratversicherung machen. Ob man auch noch eine Versicherung gegen Erdbebenschäden, Glasbruch oder Beschädigungen des Gartens abschliessen möchte, hängt nicht zuletzt auch von der individuellen Bereitschaft zum «kalkulierten» Risiko ab.

Kostenlose Hausbetreuer schauen zu Garten, Katze und Briefkasten

Garten bewässern, Katzen füttern oder Briefkasten leeren – während einer Ferienabwesenheit gibt es zu Hause einiges zu tun. Nicht immer haben Nachbarn oder Freunde dafür Zeit. Eine noch relativ neue Möglichkeit ist der Beizug von sogenannten «Housesittern». Das sind Paare oder Einzelpersonen aus dem Ausland – schwerpunktmässig aus den USA, Australien, Neuseeland usw., die gerne reisen und dabei wochenweise Wohnungen oder Häuser hüten, deren Bewohner in den Ferien sind.

Verschiedene Plattformen im Internet bringen Hausbesitzer und Housesitter zusammen. In der Regel wohnen die Housesitter kostenlos, dafür schauen sie in dieser Zeit unentgeltlich zu Haus, Garten und Tieren. Da man seine Liegenschaft während der Abwesenheit Fremden überlässt, sollten aber einige Dinge beachtet werden. Wichtig ist das Einholen von Referenzen bei anderen Hausbesitzern, die schon mit denselben Housesittern zu tun hatten. Es lohnt sich auch, nach einem ersten Mailkontakt ein persönliches Gespräch am Telefon zu führen – beispielsweise mit einem Videoanruf. Ebenfalls sollte geklärt werden, ob die Housesitter über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügen.

Meist ist es sinnvoll, dass die Hausbetreuer einen Tag vor der eigenen Abreise eintreffen. Dann bleibt genügend Zeit, alles persönlich zu erklären. Zur Sicherheit erstellt man Kopien der Pässe der Housesitter, schliesst mit ihnen einen kleinen Vertrag ab und übergibt Merkblätter mit wichtigen Informationen für die Hütezeit – etwa Telefonnummern von Kontaktpersonen, die Adresse des Tierarztes oder eine Anleitung für die Bedienung der Heizung und die Pflege des Gartens. Zudem ist es sinnvoll, die Nachbarn über die Feriengäste zu informieren, damit diese wissen, wer vorübergehend nebenan wohnt.