Regelungen für die Nutzung des Balkons bei Mietwohnungen

Während heissen Sommertagen dienen Balkone und Terrassen in den kühleren Abendstunden vielenorts als zusätzliches Wohnzimmer. Die Vorstellungen der Mieter darüber, wie sie diese Open-Air-Stube einrichten, decken sich nicht immer mit denjenigen des Vermieters. Da die Nutzung des privaten Aussenraums – im Gegensatz zu den Innenräumen – sichtbar ist, braucht es meist einige spezifische Regeln. Im Mietrecht wird dazu nichts explizit festgehalten. Deshalb gilt es, entsprechende Vorgaben entweder im Mietvertrag, in den dazugehörigen allgemeinen Bestimmungen oder in der Hausordnung als Vertragsbestandteil zu thematisieren. Viele Standardverträge und –bestimmungen schliessen solche Vorschriften bereits ein.

Besondere Aufmerksamkeit verlangt das Anbringen von Sichtschutzwänden oder Geländeverkleidungen, die das Erscheinungsbild von Liegenschaften beeinträchtigen können. Gängige Regelungen sehen vor, dass solche Veränderungen nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig sind. Gleiches gilt für Blumenkisten, die an der Aussensseite des Geländers angebracht werden. Neben der Optik spielen hier auch Sicherheitsaspekte eine wichtige Rolle. Bei einem Sturm können nicht sachgerecht befestigte Pflanzenkisten herunterfallen und zur Gefahr werden. Aus dem gleichen Grund ist es sinnvoll, das Aufstellen von Blumentöpfen auf Fensterbrettern zu verbieten.

Verstösst ein Mieter gegen solche im Vertrag, den allgemeinen Mietbedingungen oder der Hausordnung festgehaltenen Regeln, soll man ihn als Vermieter freundlich darauf aufmerksam machen. Nützt ein mündlicher Hinweis nichts, setzt man am besten schriftlich eine Frist zur Beseitigung der beanstandeten Punkte. Weigert er sich trotzdem, den vertraglich vereinbarten Regeln Folge zu leisten, kann man ihm künden.

Hauseigentümer tragen die Verantwortung für sichere Elektroanlagen

Jährlich ereignen sich rund 300 Unfälle im Zusammenhang mit elektrischen Installationen und rund zehn Prozent aller Brände entstehen wegen fehlerhaften Elektroanlagen. Kommt es zu einem Brand oder einem Unfall, gerät immer auch der Hauseigentümer ins Visier der Ermittlungen. Denn er ist gemäss der Verordnung über die elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV) für die Funktionstüchtigkeit und Sicherheit der elektrischen Leitungen in seiner Liegenschaft verantwortlich. Entsprechen diese nicht den Vorschriften und kommt jemand dadurch zu Schaden, landet man als Liegenschaftsbesitzer schlimmstenfalls vor Gericht.

Ein wichtiges Element für die Sicherheit der elektrischen Anlagen in der eigenen Liegenschaft ist die vorgeschriebene periodische Kontrolle der Installationen. Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ist diese alle zwanzig Jahre fällig. Jeweils ein halbes Jahr vor Ablauf der Frist wird man als Hausbesitzer vom örtlichen Elektrizitätswerk auf die Prüfung aufmerksam gemacht und kann dann einen akkreditierten Elektrokontrolleur damit beauftragen. Ist alles in Ordnung, erhält man einen Sicherheitsnachweis und reicht diesen beim Elektrizitätswerk ein. Sind Nachbesserungen nötig, müssen sie innert einer festgesetzten Frist erledigt werden.

Der Zustand der elektrischen Installationen ist auch beim Kauf einer gebrauchten Liegenschaft ein Thema. Liegt die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurück, müssen die Leitungen im Gebäude gemäss der NIV nach der Handänderung ebenfalls von einer akkreditierten Fachperson überprüft und – falls nötig – Anpassungen auf Kosten des Käufers gemacht werden. In den Kaufverträgen wird auf diesen Umstand und den entsprechenden Passus in der Verordnung hingewiesen. Ein Punkt, dessen mögliche finanzielle Folgen man beim Erwerb einer Liegenschaft unbedingt mit einbeziehen sollte.

Untermiete: Die Rechte des Vermieters

Eine mehrmonatige Ferienreise oder ein Semester an einer Universität im Ausland sind für viele Mieter kein Grund ihre Wohnung zu kündigen. Lieber vermieten sie diese befristet weiter. Dass die Untermiete gerade in Städten weit verbreitet ist, liegt unter anderem daran, dass günstiger, schöner Wohnraum dort meist nur schwer zu finden ist – und hat man ihn mal, gibt man diesen selbstverständlich nicht einfach wieder her. Die Untermiete ist in der Schweiz grundsätzlich erlaubt und Vermieter dürfen diese im Mietvertrag auch nicht ausschliessen. Trotzdem haben Vermieter diesbezüglich auch Rechte.

Egal ob zur ganzen oder nur teilweisen Untervermietung (bspw. bei WGs) einer Wohnung muss das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Formvorschriften dafür gibt es nicht. Die Einwilligung kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Der Mieter hat dem Vermieter die Konditionen der Untervermietung offenzulegen – insbesondere die verlangten Mietzinsangaben. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann die Untervermietung verweigert werden. Ausserdem darf der Mieter keinen Gewinn aus der Untervermietung erzielen. Einzig für gewisse Leistungen, wie etwa die Zurverfügungstellung der Möblierung, darf ein Aufschlag bis maximal 20 Prozent verlangt werden. Genauso hat der Vermieter das Recht, die Untervermietung zu verhindern, wenn ihm dadurch ein Nachteil erwächst. Dazu gehört etwa die Überbelegung der Wohnung oder deren Zweckentfremdung.

Grundsätzlich haftet gegenüber dem Vermieter immer der Hauptmieter – also auch für Schäden durch den Untermieter im Falle seiner Zahlungsunfähigkeit. Und schliesslich kann der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete auch verweigern, wenn der Hauptmieter nicht glaubhaft machen kann, dass er in absehbarer Zeit das Mietobjekt wieder selber bewohnen wird, er also nach der Ferienreise oder dem Auslandsemester auch wieder in die Wohnung zurückkehrt.

Macht die Erstellung von Rissprotokollen Sinn?

Grössere Bauarbeiten an der eigenen Liegenschaft können im unerwünschten Fall zu Schäden an benachbarten Gebäuden und Grundstücken führen. Typische Beispiele sind Risse in Fassaden, Sprünge in Fensterscheiben oder Terrainsenkungen. Vor allem Risse geben zu Diskussionen Anlass, geht es bei deren Beseitigung doch oft um viel Geld; zudem ist die Schuldfrage nicht immer einfach zu klären: Waren die Schäden vor Baubeginn schon vorhanden oder sind sie eine Folge der Bauarbeiten?

Gerade bei Neubauten, für die ein Aushub notwendig ist, besteht trotz modernen Bauverfahren ein Risiko für die Rissbildung an Nachbargebäuden, etwa durch Erschütterungen, Veränderungen des Grundwasserspiegels oder nachrutschenden Baugrund. Um späteren Diskussionen vorzubeugen, lohnt es sich deshalb als Bauherrschaft proaktiv ein Rissprotokoll für die benachbarten Liegenschaften erstellen zu lassen. Am einfachsten sucht man dazu das Gespräch mit den Direktbetroffenen und einigt sich auf einen Gutachter. Die gemeinsame Wahl dieser Fachperson ist wichtig, damit es bei eventuellen Unstimmigkeiten keine Diskussionen über dessen Neutralität gibt. Er protokolliert vor Baubeginn alle vorhandenen Risse und bringt wenn nötig auch sogenannte Gipssiegel zur Beweissicherung an. Das Protokoll wird dann von der Bauherrschaft und dem jeweiligen Liegenschaftsbesitzer unterzeichnet.

Ist ein Nachbar nicht zur Kooperation bereit, kann man auch ein amtliches Rissprotokoll erstellen lassen. Dabei bestätigt eine dafür zuständige Amtsperson – beispielsweise ein Vertreter der Gemeinde – die Richtigkeit und Vollständigkeit des von einem Bauingenieur erstellten Rissprotokolls. Dieses hat dann bei späteren Diskussionen über Schäden ebenfalls rechtlichen Bestand.