Bewilligungen für Luft-Wasser-Wärmepumpen

Nachhaltige Systeme für die Wärmeerzeugung in Liegenschaften boomen. Viele Hausbesitzer setzen dabei auf sogenannte Luft-Wasser-Wärmepumpen. Deren Installation ist vergleichsweise einfach und günstig, da sie keine aufwändigen Bohrungen für Erdsonden benötigen. Ohne Bewilligung aufstellen darf man solche Wärmepumpen aber trotzdem nicht. Die Regeln dafür variieren von Ort zu Ort. Je nach Gemeinde und Standort des Gerätes auf dem Grundstück genügt allenfalls schon ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren. Andernorts kommt das ordentliche Verfahren zur Anwendung und es wird unter anderem auch ein Lärmschutznachweis verlangt. Entsprechend benötigt die Bewilligung dann mehrere Monate. Dies sollte vor dem Tausch der Heizungsanlage unbedingt berücksichtigt werden.

Ein Kriterium steht bei der Bewilligung besonders im Vordergrund: Der Standort der Anlage und die daraus resultierenden Lärmimmissionen für die Nachbarn. Gemäss Gesetz dürfen die in der jeweiligen Zone geltenden Lärmgrenzwerte am Tag und in der Nacht nicht überschritten werden. Betroffen sind davon vor allem im Freien aufgestellte Wärmepumpen nahe an der Grundstücksgrenze. Meist braucht es hier spezielle Lärmschutzmassnahmen wie Dämmhauben oder Wände. Doch auch bei Anlagen die im Keller stehen, sind die Grenzwerte verbindlich. Meist ist es notwendig, die Schächte für das Ansaugen oder das Ausblasen der Luft zu isolieren.

Das Erfüllen der Lärmschutzanforderungen sollte im Vorfeld mit Fachleuten genau geklärt und im Vertrag mit dem Installateur festgehalten werden. Wird eine Anlage aufgrund der theoretischen Berechnungen bewilligt und der Lärm im Betrieb fällt trotzdem zu hoch aus, können betroffene Nachbarn eine Einhaltung der Grenzwerte fordern, was zum Teil aufwendige Nachbesserungsarbeiten mit sich bringen kann.

Wann darf der Mietzins erhöht werden?

Grundsätzlich basieren Mietzinse auf dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. Da das Mietrecht aber explizit vor Missbräuchen schützen will, ist deren freie Festlegung in der Realität eingeschränkt. Auch Erhöhungen von bestehenden Mieten sind nur schwer durchzusetzen. Dennoch akzeptiert das Gesetz gewisse Gründe für eine Mietzinserhöhung: Orts- resp. Quartierüblichkeit, Kostensteigerungen oder Mehrleistungen. Vor allem Mehrleistungen sind häufige Gründe für eine Zinserhöhung: Wertvermehrende Investitionen wie neue, bis anhin nicht vorhandene Einrichtungen und Geräte, Renovationen sowie Um- oder Ausbauten. Diese können unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zum nächsten Kündigungstermin auf den aktuellen Mietzins aufgerechnet werden.

Bei älteren Bauten (ab zirka zehn Jahren) gilt die Erhöhung der Miete nicht als missbräuchlich, wenn der neu verlangte Mietzins im Rahmen der Orts- oder Quartierüblichkeit liegt. Die Erbringung des entsprechenden Nachweises ist Sache des Vermieters – und das ist mitunter schwierig, denn er muss mindestens fünf Objekte vorweisen, die bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar sind.

Eine Erhöhung darf auch aufgrund der Anhebung des Referenzzinssatzes geltend gemacht werden. Und schliesslich darf der Mietzins aufgrund der generellen Teuerung sowie auch höherer Kosten seitens des Vermieters angepasst werden. Zur allgemeinen Kostensteigerung zählen Gebühren, Objektsteuern, höhere Verwaltungskosten, Versicherungsprämien oder Unterhalt.

Die Mieterschaft hat die Möglichkeit, Mietzinserhöhungen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Das gilt auch für den Anfangsmietzins, wenn dieser beispielsweise gegenüber dem Zins des Vormieters «erheblich», also um mehr als zehn Prozent, erhöht wurde.

Wertbestimmung von Liegenschaften bei Scheidungen

Gut jede dritte Ehe hierzulande wird durchschnittlich geschieden. Bei der Aufteilung der gemeinsamen Güter muss oft auch eine Lösung für die Liegenschaft gefunden werden. Je nach persönlicher Situation behalten beide Partner das Objekt im Besitz, bis beispielsweise die Kinder ausgezogen sind oder aber einer der beiden die Liegenschaft übernimmt und die Gegenpartei auszahlt. Eine weitere Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie und die Aufteilung des Erlöses.

Übernimmt ein Partner die Immobilie alleine oder wird diese veräussert, muss der aktuelle Wert bestimmt werden. Darauf basierend können dann die Höhe der Ablösesumme oder der Preis für den Verkauf festgelegt werden. Die Ermittlung des Wertes führt aber nicht selten zu Diskussionen.

Um Streitigkeiten vorzubeugen und nicht unnötig Geld auszugeben, hat sich folgendes Vorgehen bewährt: Beide Seiten bestimmen zusammen einen unabhängigen Immobilienschätzer und halten schriftlich fest, dass sie den von ihm ermittelten Wert der Liegenschaft akzeptieren und die Kosten für die Bewertung teilen. Passende Ansprechpersonen findet man beispielsweise über die Bewertungsexpertenkammer des SVIT (www.svit.ch/bewerter), den Schweizer Immobilienschätzer-Verband (www.siv.ch) oder auch bei der Hausbank. Wichtig ist, dass der Experte über mehrjährige Erfahrung verfügt und die lokalen Verhältnisse gut kennt. Lässt ein Ehepartner auf eigene Faust eine Bewertung erstellen, muss diese von der Gegenseite nicht anerkannt werden, da es sich um ein sogenanntes «Parteigutachten» handelt. Tritt dieser Fall ein und es lässt sich keine gemeinsame Lösung finden, gibt das Scheidungsgericht selber eine Schätzung in Auftrag. Die Kosten dafür tragen die Eheleute je hälftig.

Mehr Eigenkapital zur Finanzierung des Eigenheims

«Der Mittelstand kann sich kein Eigenheim mehr leisten», titelte die NZZ diesen Sommer. Tatsächlich wird es für viele immer schwieriger, sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen, und das, obwohl sich die Hypothekarzinsen auf einem historischen Tiefststand befinden. Profitieren kann man von diesen Sätzen nicht, wenn die Finanzinstitute die Kreditwürdigkeit der potenziellen Immobilienkäufer prüfen und mit einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 bis 5 Prozent rechnen. Dies soll sicherstellen, dass sich die Eigenheimkäufer den Kredit auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen wieder steigen würden.

Die Banken verlangen, dass die Kosten fürs Eigenheim (Zinsen, Unterhalt, Amortisation der Hypothek) maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen. Weil in den letzten Jahren die Immobilienpreise stark gestiegen sind, benötigen Käufer entsprechend höhere Darlehen, weshalb für viele die Tragbarkeitsrechnung der Bank dann negativ ausfällt.

Das Einkommen zu verändern ist schwierig. Um die kalkulatorische Zinslast zu senken gilt es deshalb, mehr als die im Minimum geforderten 20 Prozent Eigenkapital aufzubringen. Mit Eigenkapital sind nicht nur Gelder gemeint, die auf den eigenen Bankkonten liegen oder durch den Verkauf von Wertschriften aufgebracht werden. Der Vorbezug des Pensionskassenguthabens oder von Beträgen aus der Säule 3a gehört beispielsweise mit dazu. Häufig steht auch ein Erbvorbezug zur Diskussion. Eine weitere Möglichkeit ist die Aufnahme eines privaten Darlehens. Hier gilt es jedoch zu beachten, dass etliche Finanzinstitute einen Kredit nur dann zum Eigenkapital rechnen, wenn keine Rückzahlungspflicht besteht. Wird ausserdem ein Zins vereinbart, kalkuliert die Bank diesen in der Tragbarkeitsrechnung mit ein.

Wem gehört das Geld im Erneuerungsfonds?

Stockwerkeigentümergemeinschaften sind gut beraten, einen möglichst hoch dotierten Erneuerungsfonds zu äufnen. Schliesslich gilt es, aus diesem Geldvorrat künftig alle nötigen Unterhalts- oder Renovationsarbeiten zu begleichen. Sind zu wenig Mittel vorhanden, müssen die Stockwerkeigentümer Geld nachschiessen. Nicht selten jedoch fehlt es dem einen oder anderen am nötigen Kapital, was zu Konflikten innerhalb der Gemeinschaft, zu einem Unterhaltsstau und somit zur Abwertung der Liegenschaft führt.

Vorausschauende Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen deshalb eine professionelle Erneuerungsplanung vor – inklusive einer Evaluierung der zu erwartenden Kosten. Anhand dieser Zahlen wird ein Totalbetrag festgelegt, der jährlich in den Fonds einbezahlt werden muss. Wie hoch der Beitrag jedes Eigentümers ausfällt, hängt im Normalfall von der Wertquote ab – also von der Wohnungsgrösse und der Lage innerhalb des Gebäudes.

Das Kapital des Erneuerungsfonds gehört immer zum Gemeinschaftsvermögen. Deshalb können die einzelnen Parteien keinen Anspruch auf das von ihnen einbezahlte Geld erheben – nicht einmal bei einem Verkauf der Wohnung, also beim Austritt aus der Gemeinschaft. Wer veräussert und seine Beiträge wieder wettmachen möchte, dem bleibt nichts anderes übrig, als diese zum Kaufpreis zu addieren; an sich eine übliche Vorgehensweise. Ob die Wohnung dann jedoch zum gewünschten