Mehr Eigenkapital zur Finanzierung des Eigenheims

«Der Mittelstand kann sich kein Eigenheim mehr leisten», titelte die NZZ diesen Sommer. Tatsächlich wird es für viele immer schwieriger, sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen, und das, obwohl sich die Hypothekarzinsen auf einem historischen Tiefststand befinden. Profitieren kann man von diesen Sätzen nicht, wenn die Finanzinstitute die Kreditwürdigkeit der potenziellen Immobilienkäufer prüfen und mit einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 bis 5 Prozent rechnen. Dies soll sicherstellen, dass sich die Eigenheimkäufer den Kredit auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen wieder steigen würden.

Die Banken verlangen, dass die Kosten fürs Eigenheim (Zinsen, Unterhalt, Amortisation der Hypothek) maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen. Weil in den letzten Jahren die Immobilienpreise stark gestiegen sind, benötigen Käufer entsprechend höhere Darlehen, weshalb für viele die Tragbarkeitsrechnung der Bank dann negativ ausfällt.

Das Einkommen zu verändern ist schwierig. Um die kalkulatorische Zinslast zu senken gilt es deshalb, mehr als die im Minimum geforderten 20 Prozent Eigenkapital aufzubringen. Mit Eigenkapital sind nicht nur Gelder gemeint, die auf den eigenen Bankkonten liegen oder durch den Verkauf von Wertschriften aufgebracht werden. Der Vorbezug des Pensionskassenguthabens oder von Beträgen aus der Säule 3a gehört beispielsweise mit dazu. Häufig steht auch ein Erbvorbezug zur Diskussion. Eine weitere Möglichkeit ist die Aufnahme eines privaten Darlehens. Hier gilt es jedoch zu beachten, dass etliche Finanzinstitute einen Kredit nur dann zum Eigenkapital rechnen, wenn keine Rückzahlungspflicht besteht. Wird ausserdem ein Zins vereinbart, kalkuliert die Bank diesen in der Tragbarkeitsrechnung mit ein.

Wem gehört das Geld im Erneuerungsfonds?

Stockwerkeigentümergemeinschaften sind gut beraten, einen möglichst hoch dotierten Erneuerungsfonds zu äufnen. Schliesslich gilt es, aus diesem Geldvorrat künftig alle nötigen Unterhalts- oder Renovationsarbeiten zu begleichen. Sind zu wenig Mittel vorhanden, müssen die Stockwerkeigentümer Geld nachschiessen. Nicht selten jedoch fehlt es dem einen oder anderen am nötigen Kapital, was zu Konflikten innerhalb der Gemeinschaft, zu einem Unterhaltsstau und somit zur Abwertung der Liegenschaft führt.

Vorausschauende Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen deshalb eine professionelle Erneuerungsplanung vor – inklusive einer Evaluierung der zu erwartenden Kosten. Anhand dieser Zahlen wird ein Totalbetrag festgelegt, der jährlich in den Fonds einbezahlt werden muss. Wie hoch der Beitrag jedes Eigentümers ausfällt, hängt im Normalfall von der Wertquote ab – also von der Wohnungsgrösse und der Lage innerhalb des Gebäudes.

Das Kapital des Erneuerungsfonds gehört immer zum Gemeinschaftsvermögen. Deshalb können die einzelnen Parteien keinen Anspruch auf das von ihnen einbezahlte Geld erheben – nicht einmal bei einem Verkauf der Wohnung, also beim Austritt aus der Gemeinschaft. Wer veräussert und seine Beiträge wieder wettmachen möchte, dem bleibt nichts anderes übrig, als diese zum Kaufpreis zu addieren; an sich eine übliche Vorgehensweise. Ob die Wohnung dann jedoch zum gewünschten