Ferienwohnung als Geldanlage?

Spätestens seit Finanzinstitute darüber diskutieren, auch den kleineren Sparern die Negativzinsen anzulasten, fragt sich wohl manch einer, ob das Geld auf dem Bankkonto nicht sinnvoller investiert werden könnte; beispielsweise mit dem Kauf einer Ferienwohnung. Die Idee klingt verlockend: Eigentümer einer schönen Urlaubsunterkunft sein und dabei gleichzeitig Kapital vermehren.

Die Realität sieht jedoch etwas anders aus – zumindest, wenn man sachlich rechnet. Zum einen verursacht der Kauf einer Immobilie einen finanziellen Aufwand: Betriebs- und Unterhaltskosten der eigenen Wohnung und der gemeinschaftlichen Anteile der Stockwerkeigentümer, anfallende Steuern bei Kanton und Gemeinde, Abschreibungen für Möbel und Geräte, Stromkosten, Tourismusabgaben, Radio- und TV-Gebühren, Versicherungen und allfällige Hypothekarzinsen. Zum anderen müssen die Opportunitätskosten ebenfalls mit eingerechnet werden. Diese zeigen den entgangenen Gewinn auf, der hätte erzielt werden können, wenn das Geld zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs in eine andere, relativ sichere Anlage investiert worden wäre.

Diesen Vergleich haben bereits diverse Immobilien-Experten angestellt und das Fazit lautet: Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt sich in vielen Fällen nicht; vor allem dann nicht, wenn sie nicht vermietet wird. Bei einer Vermietung kann zumindest ein Teil der Kosten kompensiert werden. Wie hoch dieser Anteil ist, hängt einerseits von der Auslastung ab und ob die Besitzer die Wohnung während den gefragtesten und teuersten Zeiten (Silvester, Sportferien) selber belegen. Der touristische Bekanntheitsgrad eines Ferienortes ist ein weiterer wichtiger Faktor.

Der Hauswart: wichtig für Mieter und Vermieter

Die Bedeutung des Hauswarts ist ein oft unterschätzter Faktor bei Mehrfamilienhäusern. Ein zuverlässiger, handwerklich versierter, freundlicher Hauswart kann dem Vermieter viel Geld, Aufwand und Ärger ersparen. Er fungiert als Bindeglied zwischen Mieter und Vermieter respektive der Verwaltung. Nicht selten hat er einen grossen Einfluss auf die Atmosphäre zwischen den Bewohnern; insbesondere dann, wenn er auch kleine Vermittlungs- oder Schlichtungsaufgaben übernimmt. Die eingehende Evaluation der richtigen Person für diese Stelle sollte also nicht vernachlässigt werden.

Zu den typischen Aufgaben eines Hauswarts gehören die Pflege der Liegenschaft oder die Wartung und der Betrieb der Haustechnik. Im Hauswartvertrag sollte in einem Pflichtenheft klar festgehalten werden, welche Arbeiten in welchem Turnus zu erledigen sind. Dazu gehören beispielsweise: Kontrolle und Instandhaltung der Beleuchtung, Reinigung des Treppenhauses, Regelung und Funktionsprüfung der Heizung, kleinere Unterhalts- und Reparaturarbeiten, Überwachung von Service- oder Erneuerungsarbeiten externer Firmen, Aufrechterhaltung von Ordnung und Sauberkeit im Gebäude und der Umgebung, Schneeräumung oder Instruktionen bezüglich der Hausordnung an neue Mieter.

Im Arbeitsvertrag sind ausserdem zu regeln: der vereinbarte Lohn, der Ferienanspruch (mind. 4 Wochen), Kündigungsmodalitäten oder die Pflicht zur Organisation einer Stellvertretung. Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Vorschriften gemäss OR, Art. 319ff. Besonderes Augenmerk ist im Vertrag auf die entsprechenden Vereinbarungen zu richten, wenn der Hauswart gleichzeitig Mieter in der Liegenschaft ist. Wird eine externe Firma mit der Hauswartstätigkeit beauftragt, hat der Eigentümer einzig die Pflicht zur Bezahlung der vereinbarten Vergütung; eine Variante aber, die sich in Sachen persönlichem Kontakt zu den Mietern nachteilig auswirkt.

Massive Preissteigerungen bei Grundstücken für Renditeliegenschaften

Bauland für Renditeliegenschaften hat sich in den letzten zehn Jahren zu einem gefragten Gut entwickelt. Dazu beigetragen haben vor allem zwei Faktoren: Das Bevölkerungswachstum und professionelle Anleger, die aufgrund der Zinssituation viel Geld in Liegenschaften investieren. Gemäss aktuellen Zahlen des Immobilien-Beratungsunternehmens Fahrländer Partner (www.fpre.ch) aus Zürich kosten Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser mit acht Wohnungen im Schweizer Schnitt aktuell gut zweieinhalb Mal soviel wie zehn Jahre zuvor.

Klar über dem Landesschnitt liegt die Ostschweiz: Hier hat sich der Preis von Bauland für mittelgrosse Mehrfamilienhäuser innerhalb eines Jahrzehnts mehr als verdreifacht. Im dritten Quartal 2010 betrug der Indexstand noch 131.6 Punkte, aktuell sind es 434.3 Punkte. Dabei liegen die Wertentwicklungen in den einzelnen Kantonen aber weit auseinander. Wer in Appenzell Innerrhoden 2010 ein Grundstück für den Bau eines Mehrfamilienhauses gekauft hat, kann es heute fast 60 Prozent teurer verkaufen. In Ausserrhoden liegt die Steigerung bei gut 240 Prozent, in St. Gallen bei 260 und im Thurgau beträgt der Zuwachs 255 Prozent.

Dass die Preise in St. Gallen, Appenzell Ausserrhoden und Thurgau im Zehnjahresvergleich wesentlich stärker gestiegen sind als in Innerrhoden, liegt auf der Hand: Ausserrhoden profitiert etwa von der Nähe zur Stadt St. Gallen und die Kantone St. Gallen sowie Thurgau haben gefragte städtische Zentren. Dazu kommen zahlreiche Gemeinden in guter Pendeldistanz zu Zürich. Trotzdem verzeichneten die drei Kantone gemäss Fahrländer Partner (www.fpre.ch) in der zweiten Hälfte 2018 einen leichten Preisrückgang, dem dieses Jahr aber wieder ein Anstieg folgte – ganz im Gegensatz zu Appenzell Innerrhoden: Nach einem Hoch um den Jahreswechsel 2017/2018, sanken dort die Preise zuerst markant und haben sich bisher im dritten Quartal 2019 kaum erholt.

Es handelt sich hierbei um statistische Werte, welche standortbezogen selbstverständlich entsprechende Unterschiede aufweisen können, denn die Qualität der Lage bestimmt den jeweiligen Wert.

Fitnesskur fürs Eigenheim vor dem Verkauf

Hilft eine Renovation vor dem Verkauf des eigenen Hauses, um einen besseren Preis zu erzielen? Diese Frage stellen sich viele Liegenschaftsbesitzer. Die Erfahrung von Fachleuten zeigt: Grössere Erneuerungsarbeiten lohnen sich vor der Veräusserung selten und schon gar nicht, wenn die Nachfrage nach Immobilien in der jeweiligen Region hoch ist.

Der Grund dafür ist einfach. Die meisten Käufer sind nicht bereit mehr zu bezahlen, bloss weil ein Teppich frisch verlegt oder ein Bad neu gefliest wurde. Im Gegenteil: Sie möchten ihr neues Objekt nach der Übernahme meist den eigenen Wünschen anpassen und dabei würden möglicherweise exakt die vorgenommenen Veränderungen wieder rückgängig gemacht werden. Trotzdem lohnt es sich, Zeit zu investieren um das Objekt für den Verkauf in ein optimales Licht zu rücken; eine Massnahme die die Chancen auf einen raschen Vertragsabschluss zu einem guten Preis erhöhen.

Dabei gilt es, folgendes zu berücksichtigen: Die Räume sollten sich ansprechend präsentieren. Je heller und schlichter die Zimmer, desto positiver der Gesamteindruck. Es empfiehlt sich, vor den Besichtigungsterminen das Haus und die Fenster gründlich zu reinigen, zu entrümpeln, Gardinen beiseite zu schieben und für gute Beleuchtung zu sorgen – wenn nötig mit zusätzlichen Lampen oder stärkeren Glühbirnen. Grosse Möbelstücke, die Zimmer kleiner wirken lassen, sollten vorgängig ausgelagert werden. Ein frischer Anstrich an besonders exponierten Stellen hilft immer. Bereits beim Betreten des Hauses entsteht ein erster Eindruck. Ein gepflegter Garten, einwandfreie Briefkästen, ein geöltes Gartentor, funktionierende Klingeln und eine unversehrte Haustüre sind positive Vorboten einer erfolgreichen Besichtigung.