Wann darf der Staat Eigentum enteignen?

Grundsätzlich ist das private Eigentum in der Schweiz sehr gut geschützt. Trotzdem kann der Staat unter Umständen darauf zugreifen – beispielsweise beim Ausbau oder Neubau von öffentlichen Infrastrukturen wie dem Anlegen eines neuen Strassenkreisels, dem Ausbau einer Bahnlinie, dem Aufstellen von Strommasten oder dem Bau einer Stützmauer.

Gehört das dafür benötigte Land noch nicht der öffentlichen Hand, müssen die betroffenen privaten Grundstückbesitzer die Flächen für die Infrastrukturanlagen unter Umständen abtreten. Oft können sich Bund, Kantone oder Gemeinden und der Eigentümer in direkten Verhandlungen über den Verkauf einigen. Kommt kein Konsens zustande, hat die öffentliche Hand grundsätzlich das Recht, Flächen für ihre Bauvorhaben zu enteignen. Damit dies überhaupt zulässig ist, braucht es aber in jedem Fall ein öffentliches oder zumindest überwiegend öffentliches Interesse am geplanten Vorhaben. Zudem muss nachgewiesen werden, dass es keine realisierbaren Alternativen mit verhältnismässigem Aufwand zum Projekt gibt. Ebenso gilt es zu veranschaulichen, dass die Nachteile für den betroffenen Grundstücksbesitzer nicht im Missverhältnis zum Nutzen des Vorhabens stehen.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, braucht es ein genehmigtes Bauprojekt. Meist wird gleichzeitig mit dessen öffentlicher Auflage auch das Enteignungsverfahren formell eingeleitet und man kann als Grundstücksbesitzer dagegen Einsprache erheben oder eine Anpassung des Projekts verlangen – wenn nötig über mehrere Instanzen hinweg. Sind die Einsprachen bereinigt oder abgewiesen und die Pläne genehmigt, erfolgt auch die Enteignung. Zu diskutieren ist dann die Höhe der Entschädigung für das benötigte Land. Werden sich Staat und Grundstücksbesitzer nicht einig, entscheidet schlussendlich das zuständige Gericht.

Wie werden Wertquoten errechnet?

Jeder Eigentumswohnung wird immer auch eine Wertquote zugeteilt. So abstrakt der Begriff klingt – die Wertquote ist wichtig, denn sie hat einerseits einen Einfluss auf die Stimmkraft jedes Eigentümers und andererseits auf die Höhe seines Kostenanteils. Bei gewissen Abstimmungen in der Gemeinschaft zählen beispielsweise nicht nur die einzelnen Stimmen, sondern auch die Wertquoten. Die Betriebs- sowie Verwaltungskosten werden normalerweise den Wertquoten entsprechend auf die Eigentümer verteilt.

Wie diese berechnet werden sollen, regelt das Gesetz nicht. Deshalb ist dies Aufgabe derjenigen, die das Stockwerkeigentum begründen (Ersteller der Liegenschaft, Miteigentümer etc.). Auch wenn keine juristischen Vorgaben existieren, so gibt es für die Bestimmung eine üblicherweise anerkannte Praxis. Die Ausgangslage bilden dabei immer die Grundflächen der Haupträume im Sonderrecht (Wohnung, Geschäftslokal). Ebenfalls spielen die Grösse von Kellerabteilen, Balkonen, Bastelräumen oder Gartenflächen, für die man ein ausschliessliches Nutzungsrecht besitzt, eine Rolle – auch wenn sie normalerweise weniger stark gewichtet werden als die Wohn- resp. Geschäftsfläche.

Und schliesslich fliessen weitere Faktoren in die Berechnung mit ein, die zu einer Steigerung oder Minderung der Quote führen können. Dazu gehören etwa die Aussicht, die Besonnung, die Lage im Gebäude, der Grundriss, der Zugang oder Immissionen wie Strassen- oder Eisenbahnlärm. Anhand all dieser Faktoren lässt sich ein Wert für jede Wohnung errechnen. Die Summe aller Einheiten zusammen entspricht dann sozusagen 100 Prozent der Liegenschaft (wird oft auch in Promille angegeben). Aufgrund dieses Totalbetrags wird errechnet, wieviel Prozent davon der Wert einer einzelnen Wohnung ausmacht – das ergibt dann die Wertquote.

Die Hypothek clever amortisieren

Hypotheken müssen in der Regel innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft amortisiert werden; dies ist die Minimalanforderung der Finanzinstitute. Viele Schuldner zahlen ihre Hypothek aber sowieso freiwillig über diesen Betrag hinaus zurück – etwa um auf die Pensionierung hin die Schulden und die Zinsbelastung zu reduzieren. Die einfachste Art der Amortisation ist jene, die Hypothek in regelmässigen Raten abzuzahlen. Das ist aber nicht unbedingt auch die beste Methode.

Lohnenswerter ist die sogenannte «indirekte Amortisation». Dabei wird die Schuld nicht langsam bei der Bank abbezahlt, sondern der Amortisationsbetrag stattdessen in eine andere Geldanlage investiert. Die Säule 3a eignet sich hierfür besonders gut. Die dort eingezahlten Beiträge können nämlich in der Steuererklärung vom Einkommen abgezogen werden und sind zudem, dank leicht höherem Zins, besser angelegt als beispielsweise auf dem Sparkonto. Und weil bei der indirekten Amortisation die Hypothekarschuld in gleicher Höhe bestehen bleibt, sind nochmals grössere Abzüge in der Steuererklärung für die entsprechend höheren Zinskosten möglich.

Wer eine rudimentäre Vergleichsrechnung mit langfristigen Durchschnittszahlen macht, kommt bei einem innerhalb von 15 Jahren zu amortisierendem Betrag von 100’000 Franken auf einen Vorteil zugunsten der indirekten Amortisation von rund 25’000 Franken. Den grössten Effekt erzielt dabei die Steuerersparnis dank Abzug der Beiträge in die Säule 3a. Einziger Wermutstropfen: Diese Einzahlungen sind nach oben beschränkt. Im Jahr 2019 beträgt die Summe für unselbständig Erwerbende maximal CHF 6‘826. Entsprechend fällt dann der Abzug, der in der Steuererklärung gemacht werden kann aus.

Ist Airbnb im Stockwerkeigentum erlaubt?

Wer im Stockwerkeigentum wohnt, stellt sich normalerweise auf eine jahrelang gleichbleibende Nachbarschaft ein. Da kann es irritierend sein, wenn im Appartement vis-à-vis die Bewohnerschaft im Wochenrhythmus wechselt, weil die Unterkunft auf der Internetplattform Airbnb zur Miete angeboten wird. Manch einer wird sich da fragen: Kann man etwas dagegen tun?

Mit dieser Thematik musste sich auch schon das Bundesgericht befassen. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) aus Stansstad (NW) hatte mit einer Zweidrittelmehrheit ihr Benutzungs- und Verwaltungsreglement dahingehend abgeändert, dass eine unregelmässige tage-, wochen- oder monatsweise Vermietung nicht mehr gestattet sei. Dagegen wehrte sich ein Stockwerkeigentümer, der bisher seine Wohnung regelmässig über Airbnb vermietet hatte und ging bis vor Bundesgericht. Sein Argument: Hier handle es sich um eine Zweckänderung der Liegenschaft und dafür sei ein einstimmiger Beschluss vonnöten. In einem Punkt äusserten sich die Richter klar; ein generelles Vermietungsverbot werde ausgeschlossen.

Abgesehen davon ist die juristische Lage aber weniger klar, denn es kommt immer auf die individuelle Situation an. Was steht im Reglement der STWEG? Wie oft wird ein Appartement per Airbnb vermietet? Handelt es sich dabei um die ganze Wohnung oder nur um ein Zimmer? Wie gross sind die dadurch entstehenden Immissionen? Befindet sich das Mehrfamilienhaus in städtischem Gebiet oder auf dem Land? Gibt es im Gebäude andere, offizielle Ferienwohnungen? Im Fall von Stansstad kam das Gericht zum Schluss, dass es sich beim STWEG-Entscheid nicht um eine Zweckänderung handle und zudem zu berücksichtigen sei, dass die Liegenschaft gehobenes Wohnen mit entsprechend erhöhtem Ruhebedürfnis bieten wolle. Deshalb sei das Airbnb-Verbot hier rechtens.

(Bundesgerichtsurteil 5A 436/2018)