Vorsicht beim Immobilienkauf im Konkubinat

Der Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses erfordert an sich ja schon genügend Abklärungen, Überlegungen und Entscheidungen. Mit noch mehr Fragen und Aspekten befassen muss sich ein unverheiratetes Paar, das gemeinsam Wohneigentum erwerben möchte, denn die rechtlichen Interessen beider Seiten sind gesetzlich kaum geschützt. Darum ist es unerlässlich, miteinander zusätzliche Verträge abzuschliessen – entweder einen Gesellschafts- oder einen Konkubinatsvertrag.

Der Gesellschaftsvertrag macht dann Sinn, wenn das gemeinsame Wohneigentum geregelt werden soll. In einem solchen Vertrag wird beispielsweise festgehalten, wer wie viel an den Kaufpreis beigetragen hat, wer welche Kosten an der Liegenschaft übernimmt (Hypothekarzinsen, Unterhalt etc.) oder welches Stimmrecht die Partner bei Entscheiden bezüglich der Liegenschaft besitzen. In den Vertrag gehören unbedingt auch Ausstiegszenarien – also wie bei einer Trennung mit dem gemeinsamen Wohneigentum umgegangen wird. Ein Konkubinatsvertrag wiederum regelt neben den Punkten, die die Immobilie betreffen, auch das ganze Zusammenleben: etwa den Umgang mit dem Einkommen, dem Vermögen oder die Aufteilung der Hausarbeit. Beide Verträge sollten auf jeden Fall immer von einem Notar oder Anwalt geprüft werden.

Als Eigentumsform bietet sich für Konkubinatspaare das «Miteigentum» an. Damit haben beide für ihren Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Und weil beim Miteigentum auch im Grundbuch eingetragen wird, wer wie viele Prozente zur Finanzierung beigetragen hat, besteht auch im Fall von Streit und Trennung zumindest Klarheit über die Eigentumsverhältnisse. Wichtig zu wissen ist ausserdem: Als Miteigentümer gehen die Partner eine Solidarhaftung ein: Kann eine Partei beispielsweise ihren Teil der Hypothekarzinsen nicht mehr zahlen, muss die andere Partei dafür aufkommen.

Was beeinflusst die Hypothekarzinsen?

Werden die Hypothekarzinsen fallen oder steigen? Mit dieser Frage setzen sich Eigenheimkäufer und Investoren seit jeher auseinander. Niemand kennt die genaue Antwort. Aber mit etwas Hintergrundwissen kann verstanden werden, dass die Inflation, die Konjunkturlage und die Massnahmen der Nationalbank dabei wichtige Faktoren sind.

Wenn aufgrund hoher Nachfrage die Preise für Güter steigen und im Gegenzug der Wert des Geldes sinkt, spricht man von einer Inflation. Im Normalfall sind dann auch die Zinsen hoch – vor allem für längerfristige Kredite. Das Ziel der Bank ist es, dass das ausgeliehene Geld zum Zeitpunkt der Rückzahlung mindestens gleich viel Wert hat wie bei der Kreditvergabe. Deshalb kalkuliert sie die zu erwartende Inflationsrate der Laufzeit mit ein. Ein weiterer Faktor ist die Konjunktur: Je nach Wirtschaftslage, verändern sich die Zinsen. Kriselt es beispielsweise, sinkt die Nachfrage nach Krediten bei Privaten und Unternehmen. Aus diesem Grund, und weil während eines wirtschaftlichen Abschwungs auch meist die Inflationsrate sinkt, fallen die Zinsen.

Natürlich beeinflusst auch die Schweizerische Nationalbank SNB das Geschehen, denn sie hat den Auftrag, in der Schweiz für Preisstabilität zu sorgen. Eine Inflation sollte weniger als zwei Prozent pro Jahr betragen. Erfahrungsgemäss erreichen geldpolitische Massnahmen ihre maximale Wirkung erst nach drei Jahren. Über den entsprechenden Zeitraum erstrecken sich demzufolge auch die Prognosen der SNB. Erwartet sie in diesem Zeithorizont eine übermässige Inflation, wird die Zinsschraube angezogen. Sind die Sätze zu hoch und eine Unterversorgung der Wirtschaft mit Geld zeichnet sich ab, droht eine Deflation und die SNB wird die Leitzinsen entsprechend nach unten korrigieren.

Dürfen Mieter Abstimmungswerbung aussen am Gebäude aufhängen?

Vor jeder Abstimmung oder Wahl tauchen sie auch an Fensterbrüstungen, Balkongeländern und Garagentoren wieder auf: Plakate und Blachen mit politischen Parolen oder Wahlempfehlungen. Nicht jeder Besitzer eines Mehrfamilienhauses hat daran wohl Freude und stellt sich vielleicht die Frage, ob man den Mietern das Anbringen solcher Werbung aussen am Haus einfach verbieten könnte.

Die Antwort darauf fällt in vielen Fällen nicht ganz eindeutig aus und ein klärendes Gerichtsurteil dazu fehlt bis heute. Auf der einen Seite steht die freie politische Meinungsäusserung, die von Mietern in dieser Angelegenheit gerne ins Feld geführt wird. Auf der anderen Seite stehen der Mietvertrag, die Hausordnung und die allgemeinen Regeln des Mietrechts. Relativ klar ist der Fall, wenn im Mietvertrag oder der zugehörigen Hausordnung das Anbringen von Plakaten oder Fahnen untersagt ist. Dann kann der Vermieter die Entfernung der Abstimmungswerbung verlangen und dies auch durchsetzen. Ist im Vertrag oder der Hausordnung nichts festgehalten, kommen die allgemeinen Regeln des Mietrechts zum Tragen. Gemäss diesen gehört beispielsweise die Aussenseite des Balkons nicht mehr zur Mietsache. Mit Hinweis darauf könnte der Vermieter ebenfalls das Anbringen von Wahlplakaten verbieten.

Der betroffene Mieter würde dann aber unter Umständen auf sein Recht zur freien politischen Meinungsäusserung hinweisen und sich weigern, das Plakat zu entfernen. Wie ein solcher Rechtsstreit ausginge ist – weil eben ein Leiturteil dazu fehlt – unklar. Da sich ein Gang vors Gericht aber kaum lohnt, sollte man als Vermieter zumindest auf ein Entfernen der Werbung nach dem Wahlsonntag bestehen, denn dann hat die politische Meinungsäusserung kein Gewicht mehr.