Das Corona-Virus und Ihre Liegenschaft

Es sind aussergewöhnliche Zeiten. Die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Massnahmen des Bundes haben in der gesamten Schweiz zu einer neuen Situation geführt, mit der bisher noch nie jemand konfrontiert war. Kein Wunder wirft das immer wieder neue Fragen auf – so auch bei der Mieterschaft, bei Liegenschaftsverwaltungen, Immobilienbesitzern oder Stockwerkeigentümergemeinschaften. Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT hat sich der Thematik bereits angenommen.

Soll man beispielsweise einen Hauswart, der über 65 Jahre alt ist, nun beurlauben, ist eine der dort aufgeworfenen Fragen. Und die Antwort klar: «Ja, dazu sind Sie sogar verpflichtet.» Oder: «Darf ich als Verwalter eine Ausschusssitzung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit maximal sechs Personen durchführen?». Auch hier bietet der Dienst des SVIT eine klare Antwort: «Eine solche Sitzung fällt unter das Veranstaltungsverbot.» Ebenfalls werden diverse Fragen aus dem Mietbereich geklärt: Etwa ob man überhaupt noch Wohnungsbesichtigungen durchführen kann oder ob gewerbliche Mieter, die aufgrund des Notrechts ihren Betrieb einstellen müssen, ein Anrecht auf Mietreduktion haben.

Weitere angesprochene Themen sind beispielsweise auch, ob nun die kontrollierte Lüftung in Liegenschaften abgeschaltet werden soll oder ob in Aufzügen eine besondere Ansteckungsgefahr herrscht. Viele Anfragen zeugen von einer Verunsicherung, andere behandeln eher rechtliche Gebiete und abschliessend ist der Fragenkatalog selbstverständlich nicht. Der SVIT ruft deshalb auch auf, weitere Fragen einzureichen – die dann aufgenommen werden können.

 

www.svit.ch -> FAQ’s zu Corona und Immobilienwirtschaft

Darf man einen Mietinteressenten nach seinem Lohn fragen?

Wer eine Wohnung vermietet, möchte bei der Auswahl der Mieterschaft sicherstellen, dass diese möglichst alle gewünschten Anforderungen erfüllt. Im Vordergrund stehen dabei die finanziellen Verhältnisse. Denn kann ein Mieter – etwa weil der Lohn zu knapp ist – den Zins mit der Zeit nicht mehr bezahlen, bedeutet das für den Vermieter oft viel Ärger. Eine Kündigung ist zwar möglich, doch bis diese endgültig vollzogen ist, dauert es meist lange und am Schluss bleibt man unter Umständen auf einem Verlust sitzen. Deshalb muss vor einer Vermietung abgeklärt werden, ob das Einkommen des potenziellen Mieters und der Mietzins in einem gesunden Verhältnis zueinanderstehen.

Dabei bewegt man sich aber auf einem schmalen Grat zwischen berechtigtem Interesse und Persönlichkeitsschutz. Gemäss dem Eidgenössischen Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragten darf ein Vermieter einen Wohnungsbewerber nicht nach dem konkreten Lohn fragen. Hingegen ist es zulässig auf dem Bewerbungsformular in Form von Einkommensstufen Angaben zum ungefähren Jahreseinkommen zu verlangen. Beispielsweise in dem man Kategorien in Zehntausender-Schritten zum Ankreuzen aufführt. Ebenso ist es bei der Bewerbung erlaubt, nach hängigen Betreibungen oder allfälligen Verlustscheinen zu fragen. Einen Betreibungsregisterauszug hingegen darf der Vermieter gemäss dem Datenschutzbeauftragten erst von der endgültigen Mieterschaft im Rahmen des Vertragsabschlusses verlangen.

Auch bei anderen Punkten, zu denen man von potenziellen Wohnungsmietern gerne Auskunft hätte, ist Vorsicht angebracht. Der Datenschutzbeauftragte hat zu diesem Thema auf www.edoeb.admin.ch ein mehrseitiges Dossier zusammengestellt. Als Faustregel gilt: Wenn die Angaben, die man bei der Bewerbung verlangt, dazu geeignet sind, aufgrund von objektiven Kriterien eine passende Mieterschaft auszuwählen, darf man sie in der Regel auch einholen.

Mietzinsreduktion bei Umbauarbeiten

Umbau- oder Sanierungsarbeiten sind auch bei einem Mehrfamilienhaus für den langfristigen Werterhalt der Immobilie unumgänglich. Nichtsdestotrotz bedeuten die Baumassnahmen für die Mieter oft Unannehmlichkeiten wie Staub, Lärm oder eine Einschränkung beim Gebrauch der Wohnung. Je nach Art und Umfang der Arbeiten kann es sein, dass die Mieterschaft einen Anspruch auf die Reduktion der Miete hat. Je besser man als Vermieter die Bauarbeiten plant, desto kleiner kann man den finanziellen Schaden halten.

Zu einer guten Planung gehört beispielsweise, dass besonders staubige oder lärmige Arbeiten möglichst auf Zeiten gelegt werden, während denen die Mieter nicht anwesend sind. Wichtig ist, auch vor Beginn der Bauarbeiten genau über deren Umfang und den Zeitplan zu informieren – damit die Mieter die nötigen Vorkehrungen treffen können. Denn schlussendlich liegt es an der Mieterschaft darzulegen, wann sie in welchem Masse durch die Bauarbeiten eingeschränkt waren und deshalb eine Mietzinsreduktion verlangen.

Wie hoch diese ausfällt kann immer erst nach Abschluss des Umbaus festgelegt werden und hängt von diversen Faktoren ab. Dazu gehört beispielsweise, wie lange (stunden-, tage-, wochenweise) und wie stark ein Raum nur eingeschränkt nutzbar war. Massgebend ist dabei auch seine Wichtigkeit: Sind die Küche oder das Bad tangiert, zählt das mehr, als wenn es sich um einen Hobbyraum oder ein Gästezimmer handelt. Ist nicht die ganze Wohnung betroffen, kann die Reduktion beispielsweise aus dem Verhältnis der sanierten Zimmer zur gesamten Wohnungsgrösse berechnet werden. Eindeutige gesetzliche Regelungen zur Festlegung einer Mietzinsreduktion im Zusammenhang mit Bauarbeiten gibt es aber nicht – hier besteht ein grosser Ermessensspielraum.

Worauf ist beim Kauf eines Baugrundstücks zu achten?

Vielenorts sind unbebaute Grundstücke für Einfamilienhäuser Mangelware. Wer die Chance hat, eines erwerben zu können, sollte aber nicht vorschnell zugreifen, sondern zuerst diverse Abklärungen treffen. Dabei müssen verschiedene Punkte geprüft werden: Neben der Lage und dem Preis gehören dazu vor allem auch die baurechtlichen Rahmenbedingungen und die Erschliessung.

Bei der Lage geht es in erster Linie darum zu klären, ob die lokale Infrastruktur – etwa Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder die Verkehrsanbindung, die Aussicht und die Nachbarschaft den eigenen Wünschen genügen. Beim Preis wiederum steht die Finanzierbarkeit im Vordergrund: Passen die Summe aus Kaufpreis fürs Grundstück und den zu erwartenden Baukosten des Hauses ins Budget und in den Finanzrahmen für den Hypothekarkredit? Baurechtlich gilt es zu prüfen, welches Volumen auf dem Grundstück erstellt werden darf und welche Einschränkungen bestehen – etwa in Form von Grenzabständen, Weg- und Durchleitungsrechten oder Begrenzungen bei der Gebäudehöhe. Abzuwägen ist auch das Risiko, ob Nachbarn gegen ein Bauprojekt Einsprache erheben könnten. Hier lohnt es sich beim Bauamt der Gemeinde anzufragen, ob es auf dem Grundstück schon Projekte gab und ob damals Einsprachen eingingen. Je nach Lage der Parzelle sollte vorab geklärt werden, wie die Zufahrt später möglich ist und was der Anschluss ans Leitungsnetz kostet. Ganz wichtig ist auch der Baugrund. Je nach Beschaffenheit kann dieser zu erhöhten Erstellungskosten führen. Letzteres ist gerade an steileren Hängen ein nicht zu unterschätzender Faktor, zum Beispiel weil Fels abgetragen oder die Baugrube mit Ankern gesichert werden muss.

Ein Grossteil der Vorabklärungen bei einem Grundstückkauf ist für Baulaien schwierig zu bewältigen. Deshalb lohnt sich hier der Beizug einer Fachperson. Etwa in Form eines erfahrenen Immobilienmaklers, einer Architektin oder eines Bauherrenberaters.