Stolperfallen für den Vermieter bei der Wohnungsabnahme

Rund 400`000 Haushalte ziehen hierzulande jedes Jahr um. Entsprechend gross ist auch die Zahl der Wohnungsabnahmen. Professionelle Vermieter sind entsprechend routiniert und wissen genau, wie vorzugehen ist. Wer als Besitzer einer kleineren Liegenschaft hingegen nur alle paar Jahre eine Abnahme durchführt, läuft Gefahr dabei Fehler zu machen und eventuell auf Kosten sitzen zu bleiben. Heikel ist insbesondere der rechtskonforme Umgang mit Mängeln – beispielsweise einer Abplatzung am Waschbecken oder einer Beschädigung des nur wenige Jahre alten Parkettbodens.

Wichtigster Punkt bei der Wohnungsabnahme ist die Einhaltung von Artikel 267a des Obligationenrechts. Dieser sagt: «Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.» Entsprechend ist es wichtig, die Wohnung bei der Abnahme genau unter die Lupe zu nehmen und etwa auch das Funktionieren von Herdplatten oder Backofen zu prüfen. Vorgefundene Mängel müssen detailliert festgehalten und dem Mieter innert maximal zwei bis drei Arbeitstagen schriftlich mitgeteilt werden. Aus dem Schreiben sollte auch hervorgehen, welche Forderungen man als Vermieter stellt. Also beispielsweise die Übernahme der Kosten für ein neues Waschbecken abzüglich der Altersentwertung oder die Reparatur des Parkettbodens durch einen Fachmann. Entdeckt man offensichtliche Mängel als Vermieter jedoch erst einige Tage nach der Abnahme, können diese nicht mehr geltend gemacht werden.

Ausgenommen sind einzig versteckte Mängel. Stellt beispielsweise der Nachmieter beim ersten Gebrauch der Badewanne fest, dass der Ablauf nicht richtig funktioniert, muss der Vormieter für den Schaden geradestehen, denn der Vermieter konnte diesen Mangel auch im Rahmen einer genauen Prüfung nicht erkennen.

Unverheiratete müssen vorsorgen

Wer im Konkubinat ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich – so schwer es fällt – auch mit einem möglichen Todesfall und den damit zusammenhängenden Folgen bezüglich des Wohneigentums auseinandersetzen. Denn selbst wenn das Paar einen Konkubinats- oder Gesellschaftsvertrag aufgesetzt hat, sind die Partner von Gesetzes wegen gegenseitig nicht erbberechtigt. Um für den Todesfall vorzusorgen, muss deshalb ein Testament verfasst werden, in dem der Partner, beziehungsweise die Partnerin als Erben fungieren.

Dabei ist aber wichtig zu wissen: Trotz Testament haben bestimmte Erben einen gesetzlichen Anspruch auf einen definierten Mindestanteil am Gesamtnachlass, den sogenannten Pflichtteil. Zu diesen pflichtteilgeschützten Erben gehören in erster Linie die Nachkommen, aber etwa auch ein Ehepartner, von dem man getrennt lebt. Sind keine Nachkommen da, haben ausserdem die Eltern des Erblassers einen Anspruch auf einen Pflichtteil. Soll der Partner oder die Partnerin alleine erben, ist dies nur mit einem notariell beglaubigten Erbverzichtsvertrag möglich. In diesem verzichten die pflichtteilgeschützten Erben explizit auf ihren gesetzlichen Anspruch am Nachlass.

Und weil unverheiratete Paare nicht nur erbrechtlich schlechter gestellt sind als Ehepaare, sondern etwa auch bezüglich AHV und Pensionskasse, sollte dies durch entsprechende Massnahmen möglichst ausgeglichen werden – beispielsweise mit dem Abschluss einer Risikoversicherung für den Invaliditäts- und Todesfall zugunsten des Konkubinatspartners. Dort macht es Sinn, für den Todesfall die Versicherungssumme so anzusetzen, dass der hinterbliebene Partner die pflichtteilgeschützten Erben auszahlen und damit das Eigenheim übernehmen kann.

Stabile Werte in bewegten Zeiten

Im vergangenen Herbst noch haben in New York führende Vertreter von Unternehmen, Regierungen und internationalen Organisationen die Auswirkungen einer globalen Gesundheitskatastrophe simuliert. Dass sie kurze Zeit später Wirklichkeit würde, damit hat niemand gerechnet und wie lange Covid-19 unseren Alltag noch bestimmt, wird sich zeigen.

Überall auf dem Globus sind jetzt Neuausrichtungen, Innovation und Flexibilität gefragt, denn wir sind den Verhältnissen nicht machtlos ausgeliefert, sondern können etwas dagegen tun.

Es ist bekannt, dass Immobilien generell als stabile Kapitalanlage gelten. Oft hat man als Eigentümer eine subjektive Vorstellung über den Wert des eigenen Objekts. Gerade in turbulenten und ungewissen Zeiten wie diesen, bringt eine verlässliche Beurteilung eines Experten Gewissheit und Sicherheit. Lassen Sie deshalb jetzt Ihre Liegenschaft prüfen, um eine objektive Einschätzung zu erhalten. Als akkreditierter Bewerter stellen wir Ihnen natürlich gerne unsere langjährigen Markt- und Fachkenntnisse zur Verfügung und führen professionelle Schätzungen für Private, Unternehmer, Investoren, Kreditinstitute, institutionelle Anleger, für die öffentliche Hand und Gerichte durch.

Zögern Sie also nicht uns zu kontaktieren, denn wir nehmen uns Zeit und freuen uns auf Sie. Bleiben Sie gesund. Ihr Hugo Steiner-Team St. Gallen

Solaranlagen können eine gute Rendite abwerfen

Lohnt sich eine Photovoltaikanlage nicht nur aus ökologischen Überlegungen, sondern auch in finanzieller Hinsicht? Diese Frage stellen sich viele, die mit einer Solaranlage auf dem eigenen Hausdach liebäugeln. Grundsätzlich hängt die Wirtschaftlichkeit von mehreren Faktoren und Annahmen ab: vom Wetter und der entsprechenden Stromproduktion ebenso, wie von den Anlagekosten und der installierten maximalen Leistung.

Einen grossen Einfluss auf die Rendite hat auch der Privatverbrauch – also wie viel Strom der Solaranlage im eigenen Haushalt gleich wieder genutzt wird. Als Grundsatz gilt dabei: je höher dieser Anteil, desto besser. Eine Familie erzielt rund 30 bis 40 Prozent. Wer tagsüber jedoch nicht zu Hause ist, kommt kaum über 20 Prozent hinaus. Welche Auswirkungen die Eigennutzung auf die Rendite hat, kann beispielsweise gut mit dem Solarrechner von www.energieschweiz.ch, einer Internetplattform des Bundes, nachvollzogen werden.

Zur Rendite einer Photovoltaikanlage tragen auch die Einmalvergütung des Bundes und die Steuereinsparung bei, da die Investitionen vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Ebenfalls wichtig sind die Abnahmepreise, welche die lokalen Energieversorger für den überschüssigen Strom zahlen. Dies zeigt der Solarrechner eindrücklich: So beträgt die Rendite für eine rund 45 Quadratmeter grosse Solaranlage*, bei einem Eigenverbrauch von 30 Prozent, in Wil stolze 3.2 Prozent (Abnahmepreis 15 Rp./kWh) – in Romanshorn jedoch nur 0.6 Prozent (6 Rp./kWh). Entsprechend hat sich die Anlage in Wil bereits nach 12 Jahren amortisiert, jene in Romanshorn erst nach 23 Jahren – bei einer Lebensdauer von rund 30 Jahren. Was sich in Wil und Romanshorn dafür nicht unterscheidet, ist der ökologische Effekt: eine jährliche Einsparung von gut 3500 Kilogramm CO2.

*Beispiel-Anlage an beiden Orten: 5 Bewohner, Modul-Orientierung -52°, Dachneigung 35°, Modulwirkungsgrad 17%.