Wann kommt welches Baubewilligungsverfahren zum Zug?

Wer bauliche Veränderungen an einer Liegenschaft vornimmt, braucht meistens eine Baubewilligung. Davon ausgenommen sind in der Regel nur kleinere Eingriffe – etwa die Erneuerung eines Bades oder das Herausbrechen einer nicht tragenden Wand. Für alle anderen baulichen Veränderungen ist entweder ein ordentliches oder ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren notwendig – letzteres wird zum Teil auch als Anzeigeverfahren bezeichnet. Welches Verfahren wann zur Anwendung kommt, kann zwar von Kanton zu Kanton variieren, die Grundsätze sind aber ähnlich.

Das vereinfachte Verfahren (Anzeigeverfahren) kann zur Anwendung kommen, wenn kein öffentliches Interesse tangiert wird und es keine oder nur wenige zur Einsprache Berechtigte gibt. Könnten beispielsweise nur wenige Nachbarn eine Einsprache gegen das Bauprojekt machen, und geben diese vorab schriftlich ihr Einverständnis dazu, kann die Bewilligung meist im vereinfachten Verfahren erteilt werden. Typische Beispiele für solche Projekte sind der Einbau von Dachflächenfenstern oder die Isolation von Fassade und Dach. In der Regel braucht es beim vereinfachten Verfahren keine Bauprofile und die Bewilligung wird relativ schnell erteilt – üblicherweise innert zwei Monaten. Nicht angewendet werden kann das Verfahren bei Bauten ausserhalb der Bauzone und meist auch nicht bei solchen mit Schutzauflagen.

Bei diesen Liegenschaften und bei allen anderen Bauprojekten, die nicht die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Verfahren erfüllen, braucht es ein ordentliches Verfahren. Dieses dauert in den meisten Gemeinden mindestens drei Monate und die geplanten Veränderungen müssen mittels Bauprofilen ausgesteckt werden. Zudem können alle Berechtigten dagegen Einsprache erheben.

Drum prüfe wer sich lange bindet

Wer sich für den Kauf einer bestehenden Immobilie interessiert, sollte genau prüfen, ob das Haus die eigenen Anforderungen erfüllt. Dabei gilt es nicht nur an heute zu denken, sondern auch an morgen. Denn Wohnbedürfnisse können sich ändern: eine Familie wird gegründet, ein Paar trennt sich, jemand macht sich selbständig und möchte zu Hause sein Büro einrichten. Je flexibler ein Objekt ist, desto eher genügt es auch auf lange Zeit hinaus den Ansprüchen.

Je mehr nichttragende Innenwände eine Wohnung oder ein Haus hat, desto einfacher ist später beispielsweise eine andere Aufteilung der Räume möglich. Die Schlafzimmer sollten idealerweise 14 Quadratmeter gross sein und möglichst eine annähernd quadratische Grundform haben. So lassen sich die Zimmer flexibel nutzen und auch auf verschiedenste Arten möblieren. Ausserdem ist die Anordnung der Räume zueinander zu beachten: Küche und Esszimmer sollten nahe beieinander liegen, um die Wege möglichst kurz zu halten. Bei anderen Zimmern ist hingegen eine gewisse Distanz gefragt – etwa zwischen Arbeits- und Spielzimmer.

Selbstverständlich gehört zur Überprüfung des Gebäudes unter anderem auch die Klärung folgender Fragen: Bietet das Haus genügend Räume für alle Bewohner – heute und morgen? Existiert die gewünschte Terrasse? Kann die Immobilie ausgebaut werden? Gefällt das Objekt auch optisch? Finden bestehende Möbel Platz? Entspricht die Küche den Anforderungen? Und nicht zuletzt: muss das Objekt von einer Fachperson beurteilt werden? Dabei geht es etwa um die Qualität der Bausubstanz, die Einschätzung zu künftig nötigen Investitionen, die Überprüfung der Wärmeisolation oder des bestehenden Heizsystems. Der Aufwand lohnt sich – denn im Gegensatz zu Mietern können Eigenheimbesitzer, sollte das Haus oder die Wohnung den Ansprüchen nicht mehr genügen, nicht einfach in ein passenderes Objekt umziehen.

Prävention senkt das Risiko im Treppenhaus

Stürzt in einem Mehrfamilienhaus jemand, dann meist im Treppenhaus. So gehen rund 100 der 280 tödlichen Unfälle, die hierzulande jährlich in und um Wohnhäuser herum passieren auf das Konto von Treppen und Stufen. Dazu kommen gemäss der Beratungsstelle für Unfallverhütung weitere 3200 Personen, die sich beim Ausgleiten oder Stolpern auf Treppen im Gebäudeinnern schwer verletzen.

Kommt es auf der Treppe eines Mehrfamilienhauses zu einem Unfall, stellt sich immer auch die Frage, inwieweit der Hauseigentümer dafür rechtlich belangt werden kann. Bei Neubauten, die den aktuellen baulichen Vorschriften entsprechen und von den Behörden vor nicht allzu langer Zeit abgenommen wurden, hat der Liegenschaftsbesitzer kaum rechtliche Konsequenzen zu befürchten. Bei Altbauten sieht das etwas anders aus. Hier gilt zwar die Bestandesgarantie. Will heissen: Der Eigentümer ist grundsätzlich nicht gezwungen, sein nach älteren Normen erstelltes Treppenhaus den aktuellsten Vorschriften anzupassen. Trotzdem kann ein Hausbesitzer aber rechtlich mit zur Verantwortung gezogen werden, wenn es zu einem Unfall kommt.

Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Sicherheitsmängel offensichtlich sind und sich mit vernünftigem Aufwand hätten beheben lassen. Typische Beispiele sind Bodenbeläge im Treppenhaus, die durch langjährige Nutzung eine erhöhte Rutschgefahr aufweisen, oder eine Beleuchtung, die so schwach ist, dass die Benutzer Kanten oder Treppenabsätze schlecht sehen können. Um die Sicherheit zu erhöhen und das Risiko für rechtliche Probleme im Falle eines Unfalls klein zu halten, lohnt es sich deshalb, das Treppenhaus und andere gemeinsam genutzte Bereiche einer Liegenschaft periodisch durch eine Fachperson prüfen zu lassen und deren Empfehlungen für Anpassungen auch umzusetzen.

Hypothek: Bessere Chancen für frühzeitige Verlängerung

Lange waren die beliebtesten Hypotheken die fünfjährigen, in letzter Zeit die zehnjährigen und heute sind es häufig jene mit noch längeren Laufzeiten. Kein Wunder – schliesslich möchten Immobilienbesitzer von den derzeitig rekordtiefen Hypothekarzinssätzen möglichst lange profitieren. Was aber, wenn man vor längerem eine Hypothek mit höheren Zinsen abgeschlossen hat, die auch noch einige Jahre laufen wird: Würde es sich lohnen vorzeitig auszusteigen um einen neuen Kredit aufzunehmen und um damit von den aktuell tieferen Zinsen profitieren zu können?

Grundsätzlich ist es so, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek etwas kostet – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese setzt sich aus dem Zins zusammen, der noch bis zum offiziellen Vertragsende geschuldet wäre, zuzüglich allfälliger Bearbeitungsgebühren durch die Bank – und in Zeiten von Negativzinsen wie heute, kann die Bank sogar noch einen Verlustzins geltend machen (für die Wiederanlage des Geldes). Klar, dass sich ein solcher Ausstieg meist nicht rechnet – je länger die Restlaufzeit, desto weniger. So viel zur Theorie.

Die Praxis sieht derzeit jedoch etwas anders aus, denn das Hypothekargeschäft ist unter den Finanzinstituten begehrt, die Konkurrenz gross. Man muss gar nicht zwingend vorzeitig aussteigen: Es kann sich lohnen beim Kreditgeber einfach nach den Konditionen für einen frühzeitigen Neuabschluss der Hypothek zu fragen und allenfalls auch zu verhandeln. Nach üblichen Regeln können heutige Zinsen meist nur sechs Monate im Voraus fixiert werden – ohne dafür einen Zuschlag auf den neuen Zins bezahlen zu müssen. Viele Finanzinstitute haben diese Frist bereits auf zwölf Monate ausgeweitet. Und andere gehen noch weiter: Dort können Verlängerungen oder Nachfolgefinanzierungen von bestehenden Hypotheken zum Teil bis zu drei Jahre im Voraus festgelegt werden – auf dem Zinsniveau von heute.