Stockwerkeigentum und Baurechtsvertrag

Die öffentliche Hand, aber auch Stiftungen oder andere gemeinnützige Organisationen verkaufen ihre Grundstücke oft nicht, sondern geben sie nur im sogenannten Baurecht ab. Damit erlauben sie einem Dritten, das Land für eine bestimmte Zeit zu nutzen und zu überbauen. So lassen sich die Besitzer des Grundstücks die Option offen, zu einem späteren Zeitpunkt das Land wieder selber zu nutzen. Vor allem im städtischen Umfeld werden immer wieder auch Liegenschaften mit Eigentumswohnungen auf Grundstücken im Baurecht erstellt. Wer eine solche Wohnung kauft, sollte sich bewusst sein, dass insbesondere die Verlängerung des Baurechtsvertrags oder dessen Ende zu heiklen Situationen führen können.

Der Baurechtsvertrag, der zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Besitzer des Grundstücks geschlossen wird, läuft gemäss Gesetz frühestens nach dreissig und spätestens nach hundert Jahren aus. Er kann zwar verlängert werden, aber in der Regel nur, wenn der Besitzer des Grundstücks sowie alle Stockwerkeigentümer zustimmen. Stellt sich nur ein Wohnungseigentümer quer, scheitert die Verlängerung des Vertrags. Dann geht die gesamte Liegenschaft inklusive allen Wohnungen nach Ablauf des Baurechtsvertrags an den Eigentümer des Grundstücks über. Dieser muss der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Gegenzug eine sogenannte Heimfallentschädigung bezahlen. Diese definiert, wie bei Vertragsende der Restwert des Gebäudes berechnet wird und wie hoch damit die Entschädigung für die Besitzer der Eigentumswohnungen ausfällt.

Ist zwischen den Stockwerkeigentümern nichts anderes vereinbart, erfolgt die Verteilung der Heimfallentschädigung gemäss den Wertquoten. Das kann den einzelnen Wohnungsbesitzer in eine schwierige Situation bringen: Fällt die Entschädigung weniger hoch aus, als die bestehende Hypothekarschuld und reicht das Ersparte nicht als Ausgleich, ist unter Umständen ein Privatkonkurs möglich.

 

 

Die ersten Angebote für Saron-Hypotheken sind da

Ende 2021 ist Schluss mit den Libor-Hypotheken. Der Grund: Es hatte sich gezeigt, dass der Libor-Zinssatz anfällig für Manipulationen ist. Die Abschaffung der Libor-Hypotheken war schon lange bekannt. Auch schon seit einiger Zeit weiss man, dass der Libor in der Schweiz durch den Saron (Swiss Average Rate Overnight) abgelöst wird. Lange war aber nicht klar, wie auf Basis des Saron schliesslich der Hypothekarzins berechnet werden soll.

Im Gegensatz zum Libor-Zinssatz, der bereits zu Beginn der jeweils laufenden drei- oder sechsmonatigen Zeitspanne bekannt ist, wird der Saron täglich neu berechnet. Die Frage war also: Wie sollen die Finanzinstitute die Zinsen der neuen Saron-Hypotheken für eine längere Periode festlegen. Hierzu hat die Schweizerische Nationalbank sieben mögliche Varianten ausgearbeitet und den Finanzinstituten offengelassen, welche davon sie anwenden. Bezüglich ihrer Wahl haben sich die Banken dann lange bedeckt gehalten.

Seit kurzem sind nun aber die ersten Finanzinstitute mit ihren Saron-Hypotheken auf dem Markt. Und von diesen hat sich bisher die Mehrheit für dieselbe Berechnungsmethode entschieden: Die St. Galler Kantonalbank, Raiffeisen und UBS beispielsweise berechnen am Ende einer dreimonatigen Abrechnungsperiode den Durchschnitt der täglich aufgezinsten Saron-Sätze. Das bedeutet konkret, dass bei diesen Banken der effektive Hypothekarzins immer erst am Schluss einer Periode bekannt ist. Bei der Glarner Kantonalbank wiederum ist der Zinssatz bereits zu Beginn einer Periode klar, denn sie berechnet die Zinsen ihrer Saron-Hypothek aufgrund der Zahlen der vorangegangenen drei Monate. Welche Methode auch gewählt wird – über die gesamte Laufzeit einer Hypothek betrachtet, werden sich die Zinsen dann kaum mehr unterscheiden.

Nachbarschaft: Lärm ist nicht gleich Lärm

«Der eigene Hund macht keinen Lärm – er bellt nur.» Was der deutsche Schriftsteller Kurt Tucholsky damit treffend ausdrückt: Ob etwas als Lärm wahrgenommen wird, ist sehr individuell. Das eigene Saxophon-Spiel, das Gejauchze von Kindern oder die Party auf der Terrasse – für die einen pure Lebensfreude, für andere Grund, um die Polizei zu rufen. Diese unterschiedliche Wahrnehmung macht die Problemlösung im Konfliktfall nicht einfacher – und auch nicht der Fakt, dass im Gesetz kaum geregelt ist, was als zumutbarer oder übermässiger Lärm gilt.

Das Zivilgesetzbuch beispielsweise hält lediglich fest, dass «nicht gerechtfertigte Einwirkungen durch Lärm» verboten sind (Art. 684). Und gemäss Obligationenrecht (Art. 257ff) muss die Mieterschaft «auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen». Auch in Reglementen von Stockwerkeigentümergemeinschaften oder in einer Hausordnung sind die entsprechenden Punkte meist nur schwammig formuliert. Klar hingegen sind die Polizeiverordnungen oder Gemeindereglemente, die zumindest die Zeiten von Mittags- und Nachtruhe festlegen.

Gerade weil Lärm individuell eingestuft wird und keine klaren Grenzwerte definiert sind, sollte vor dem Anruf bei der Polizei oder dem Brief an den Vermieter immer zuerst das Gespräch mit den Nachbarn gesucht werden. Dabei braucht es beiderseits Toleranz, Verständnis und gegenseitige Rücksichtnahme. Hält der Lärm an, wird bei der Beurteilung ob dieser unzulässig ist auf folgende Punkte geachtet: Stärke des Lärms, dessen Charakter, Zeitpunkt und Häufigkeit. Kann keine einvernehmliche Lösung gefunden werden, bleibt nur der Weg zu den Behörden (Gemeinde, Bau- oder Sicherheitsbehörde, Polizei), beziehungsweise die Beschwerde an die Verwaltung. Diese kann Schritte ergreifen, die bis zur Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Störenfried gehen.

Energetische Sanierungen sparen noch mehr Steuern

Die Reduktion des Energieverbrauchs bei älteren Liegenschaften ist ein wichtiges Element zur Senkung des CO2-Ausstosses in der Schweiz. Schon länger dürfen deshalb Investitionen, die dem Umweltschutz dienen, bei bestehenden Bauten voll von den Steuern abgezogen werden. Dabei unterscheiden die Steuerämter auch nicht zwischen werterhaltenden oder wertvermehrenden Investitionen.

Seit Beginn dieses Jahres lohnt sich die energetische Sanierung von Gebäuden aus steuertechnischer Sicht noch mehr. Dazu tragen zwei Anpassungen bei: Zum einen dürfen, im Zusammenhang mit Arbeiten zur energetischen Sanierung, neu auch Demontage- und Rückbaukosten von den Steuern abgezogen werden. Als Rückbaukosten gelten beispielsweise die Entsorgung der alten Ölheizung und des zugehörigen Tanks, wenn diese durch ein ökologisches Heizsystem ersetzt werden. Abgezogen werden darf neu auch der Abbruch eines ganzen Hauses, wenn stattdessen ein Neubau nach den aktuellen Energievorschriften erstellt wird. Zum anderen steht es Liegenschaftsbesitzern ab sofort frei, die Abzüge auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen, auch wenn alle Investitionen in einem Jahr getätigt wurden.

Diese Verteilung der Steuerabzüge auf mehrere Jahre ermöglicht es, Kosten für energetische Massnahmen, die höher als das Jahreseinkommen sind, aufzusplitten. Bis anhin konnte man in einem solchen Fall das Potenzial nicht ausschöpfen oder musste die Arbeiten etappieren, um die Abzüge auf zwei Steuerperioden verteilen zu können. Betrugen die Kosten für die energetische Sanierung von Dach, Fassaden und Fenstern beispielsweise 125`000 Franken, das Einkommen aber nur 100`000 Franken, so «verschenkte» man den Steuerabzug für die restlichen 25`000 Franken. Neu zieht man diesen Restbetrag einfach im Folgejahr ab und profitiert so nochmals von tieferen Steuern.