Rechtliche Absicherung beim Vererben oder Verschenken

Wenn Häuser vorzeitig an Kinder vererbt oder verschenkt werden, steht oft die Frage im Raum, wie man sicherstellt, dass eventuelle andere Erben nicht zu kurz kommen oder das Objekt in der Familie bleibt. Dabei geht es insbesondere darum, einen Verkauf der Liegenschaft zu verhindern oder vertraglich festzulegen, dass der Gewinn aus einer Weitergabe den Eltern oder den anderen Erben ebenfalls zugutekommt.

Verhindern lässt sich ein unkontrollierter Verkauf durch drei Rechte: Das Rückkaufsrecht, das Gewinnbeteiligungsrecht oder das Vorkaufsrecht. Mit einem im Grundbuch eingetragenen Rückkaufsrecht sichern sich die Eltern für maximal 25 Jahre die Möglichkeit, das Haus zu einem festgelegten Preis wieder zurückkaufen zu können. Das Gewinnbeteiligungsrecht wiederum hält fest, dass der Erbe oder Beschenkte die anderen Erben und die Eltern bei einem Verkauf am Gewinn beteiligen muss. In der Regel wird das Recht zeitlich begrenzt und mit einem Vorkaufsrecht gekoppelt. Dieses wiederum wird – analog zum Rückkaufsrecht – im Grundbuch eingetragen und kann ebenfalls für maximal 25 Jahre vereinbart werden. Ist ein Vorkaufsrecht eingetragen, haben die Eltern und die anderen Erben im Fall eines Verkaufs drei Monate Zeit zu entscheiden, ob sie die Liegenschaft zu einem vorher vereinbarten Preis selber erwerben wollen. Ist das Vorkaufsrecht mit einer Gewinnbeteiligung kombiniert, haben die Begünstigten bei einem geplanten Verkauf die Wahl, ob sie am Gewinn beteiligt werden wollen oder die Liegenschaft erwerben.

Welches Recht sich im jeweiligen Fall eignet, hängt einerseits von der familiären Situation und den erbrechtlichen Abmachungen ab, andererseits vom gewünschten Ziel: Soll die Liegenschaft unbedingt in der Familie bleiben oder geht es vor allem darum, für finanzielle Gerechtigkeit unter allen Erben zu sorgen und Streitigkeiten vorzubeugen?

Hypothek kann auf Pensionierung hin heikel werden

«Altersguillotine» ist ein unschönes Wort, das man oft im Zusammenhang mit einem Hypothekarkredit und der bevorstehenden Pensionierung hört. Tatsächlich beschreibt die Bezeichnung einen Umstand, der für Eigenheimbesitzer möglicherweise sehr unangenehm werden kann. Nämlich dann, wenn die Bank auf die Pensionierung hin den Kredit überprüft und zum Schluss kommt, dass die Belehnung zu hoch oder die Rente zu tief liegt und deshalb ein Teil der Hypothek zurückbezahlt werden muss: Wer das hierfür nötige Geld dann nicht auf der hohen Kante hat, muss im schlimmsten Fall sein Haus verkaufen.

In der Regel sinkt mit dem Erreichen des Pensionsalters das Einkommen um 30 bis 40 Prozent. Ob die Hypothek dann trotzdem noch tragbar ist, errechnet die Bank anhand der Faustregel, dass Hypothekarzins und Nebenkosten des Eigenheims nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen dürfen – und dabei wird nicht mit aktuellen Hypozinsen gerechnet, sondern mit einem kalkulatorischen Zins, der momentan bei rund 4.5 bis 5 Prozent liegt. Dies, damit das Eigenheim auch bei steigenden Zinsen noch tragbar wäre. Geht die Rechnung nicht auf, wird das Finanzinstitut die Belehnungshöhe reduzieren – also eine Teilrückzahlung verlangen.

Als grobe Faustregel für diese «Altersguillotine» gilt: 120 minus das Alter des Schuldners ergibt die maximale Höhe der Belehnung in Prozent. Für Eigenheimbesitzer ist es deshalb ratsam, sich früh genug mit dieser Thematik auseinanderzusetzen. Wer um die 50 Jahre alt ist, sollte jetzt sein künftig zu erwartendes Renteneinkommen errechnen, um herauszufinden, ob während den kommenden 15 Jahren allenfalls eine höhere Amortisation der Hypothek angezeigt wäre. Auch kann es sich lohnen, das Gespräch mit seinem Hypothekargeber zu suchen.

Gemeinschaften benötigen klare Reglemente

Während die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften über klare Reglemente verfügen, sieht das bei Reihen- oder Einfamilienhaussiedlungen, die sich gemeinsame Erschliessungseinrichtungen teilen, anders aus. Ob Gehweg, Zufahrtsstrasse, Parkplatz oder Heizung – oft fehlen schriftliche Vereinbarungen dazu. Stehen dann beispielsweise Unterhaltsarbeiten an der Zufahrtsstrasse oder der Ersatz der alten Heizung an, sind die Probleme meist vorprogrammiert: Mit welchen Mehrheiten trifft man Entscheide? Wer muss wie viel bezahlen?

Um die guten nachbarschaftlichen Beziehungen nicht zu gefährden, gilt es, noch bevor überhaupt erste Entscheide anstehen, eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung für die Gemeinschaft aufzusetzen. Solche Vereinbarungen sollten nicht nur im Einklang mit den Vorgaben des Zivilgesetzbuches stehen, sondern auch klar und unmissverständlich formuliert sein. Es ist deshalb ratsam, ein selbst abgefasstes Reglement noch von einem Experten überprüfen zu lassen. Dies kann ein Anwalt oder Notar sein, der auf Bau- und Immobilienrecht spezialisiert ist.

In eine solche Nutzungs- und Verwaltungsordnung gehören Bestimmungen zur Beschlussfassung: Zu definieren ist dabei beispielsweise, welche Massnahmen in welche Kategorie gehören (notwendig, nützlich oder luxuriös) und welche Mehrheit für Entscheide der jeweiligen Kategorie erforderlich ist (bspw. einfaches Mehr, Zweidrittel-Mehrheit, Einstimmigkeit). In die Ordnung gehören auch Regelungen zur Kostenaufteilung (meist zu gleichen Teilen) oder zu Unterhaltsarbeiten an den gemeinsamen Einrichtungen: Wer führt diese aus oder kann diese (bis zu einem gewissen Betrag) in Auftrag geben? Wichtig ist zudem, eine Verwaltungsordnung im Grundbuch vorzumerken – nur dann sind auch künftige Käufer an diese gebunden.

Unterhalt vorausschauend planen und Chancen nutzen

Eigenheimbesitzer können von den Profis lernen: Grössere Liegenschaftsverwaltungen beispielsweise planen den Unterhalt und die Erneuerung ihrer Gebäude meist weit im Voraus. So stellen sie einerseits sicher, dass die nötigen Gelder zum richtigen Zeitpunkt bereitstehen und die Liegenschaft in Schuss bleibt. Zum anderen verhindern sie Fehlinvestitionen. Beispielsweise weil sie ansonsten Böden erneuern und fünf Jahre später dann merken würden, dass sie die Liegenschaft sowieso komplett sanieren müssten. Viele Einfamilienhausbesitzer hingegen handeln beim Thema Unterhalt und Erneuerung eher aus dem Bauch heraus oder reagieren erst, wenn ein Defekt sie dazu zwingt – etwa weil die Heizung im Winter aussteigt oder der Backofen den Geist aufgibt.

Weil man dann schnell reagieren muss, vergibt man sich oft die Chance Verbesserungen vorzunehmen oder ein günstiges Angebot zu finden. Analog zu den Profis, lohnt es sich deshalb auch für Einfamilienhausbesitzer voraus zu planen und Strategien für die Erneuerung festzulegen. Hilfreich ist es dabei etwa, die Lebensdauer von technischen Einrichtungen oder Bauteilen zu kennen. So kann der aufgrund des Alters absehbare Tausch der Heizung Anlass sein, nicht nur deren Ersatz zu planen, sondern gleich eine energetische Sanierung des Hauses anzugehen. Gleiches gilt im Kleinen: Geht man etwa den Ersatz eines Küchengerätes frühzeitig an, hat man Zeit, das richtige Produkt zu wählen und einen besseren Preis auszuhandeln.

Eine vorausschauende Planung ermöglicht zudem, die nötigen Finanzen bereitzustellen. Etwa durch das rechtzeitige Bilden von Rücklagen oder die Aufstockung der Hypothek. Letzteres ist insbesondere dann einfach möglich, wenn die Investitionen wertsteigernd sind oder die Belehnung im Verhältnis zum Marktwert des Hauses tief ist.

Konflikte unter Nachkommen vermeiden

Eine Jugendstilvilla an bester Wohnlage – seit Jahren leerstehend, überall bröckelt der Verputz, der weitläufige Umschwung ist völlig verwildert: Nachbarn und Passanten fragen sich, warum wohl ein solches Juwel dem Verfall überlassen wird? Die Antwort: Der Besitzer ist vor fünf Jahren verstorben und hat das Anwesen seinen vier Kindern vererbt. Seither befinden sich die Geschwister im Streit darüber, was mit dem Erbe geschehen soll. Eine Partei würde es gerne selbst übernehmen, eine will die Villa durch ein Mehrfamilienhaus ersetzen und die anderen zwei möchten die Liegenschaft zum höchstmöglichen Preis verkaufen.

Ein Schicksal, das vielen Gebäuden und Erbengemeinschaften blüht, sofern der Erblasser keine vorbeugenden Massnahmen getroffen hat. Denn in einer Erbengemeinschaft muss bei allen Entscheidungen Einstimmigkeit herrschen, was zu einer langwierigen Pattsituation führen kann. Es lohnt sich deshalb, sein Erbe schon zu Lebzeiten zu regeln. Dazu gehört, dass klare Anweisungen ins Testament aufgenommen werden, wie mit einer Immobilie bei der Erbteilung vorgegangen werden soll. Damit erübrigen sich schwierige Diskussionen unter den Nachkommen. Eines muss dabei aber beachtet werden: Die testamentarischen Regelungen dürfen die freie Veräusserbarkeit der Pflichtteile nicht einschränken.

Solche Anweisungen können beispielsweise festhalten, wer den Verkehrswert der Liegenschaft schätzen soll, wer ein allfälliges Vorkaufsrecht hat und wie ein Verkauf ablaufen soll. Also etwa ob dieser mit oder ohne Bieterrunden stattfindet und ob der Verkauf durch einen bestimmten Makler abgewickelt werden soll. Ratsam ist ausserdem festzulegen, dass die Erbteilung durch einen bestimmten Willensvollstrecker abgewickelt wird – das kann etwa ein Notar, eine Treuhänderin oder ein Anwalt sein. Auch dies entlastet die Nachkommen und beugt Konflikten unter den Geschwistern vor.