Aufgepasst beim Fällen eines Baumes

Die Buche im Garten wirft zu viel Schatten, die grosse Tanne versperrt die Aussicht auf die Berge oder die Birke ist seit dem letzten Sturm umsturzgefährdet: Gründe um einen Baum zu fällen gibt es etliche. Aber aufgepasst: Auch wenn dieser auf dem eigenen Grundstück steht, sollte nicht einfach zur Motorsäge gegriffen werden. Einerseits weil man diese Arbeit lieber den Profis überlässt – das ist klar. Andererseits, weil man dafür eventuell eine Bewilligung benötigt. Das ist hingegen vielen nicht bewusst.

Je nach Kanton und Gemeinde darf ein Baum nur mit einer entsprechenden Bewilligung der zuständigen Bauverwaltung gefällt werden. Ob eine solche Bewilligung nötig ist, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab: Stammdurchmesser, Höhe des Baumes, Standort. Wird ein Baum ohne die nötige Bewilligung gefällt, drohen Bussen. Egal ob Privatperson, Verwaltung oder Stockwerkeigentümergemeinschaft: Im Zweifelsfall lohnt es sich also immer, beim lokalen Bauamt nachzufragen. Ausserdem gut zu wissen: Während der Nist- und Brutzeit von Vögeln dürfen grundsätzlich keine Bäume gefällt werden – diese Schonzeit dauert vom 1. März bis 31. September.

Apropos Bewilligung zur Baumfällung und Stockwerkeigentum: Der Umschwung einer solchen Liegenschaft gehört grundsätzlich zu den gemeinschaftlichen Teilen – deshalb kann über das Fällen eines Baumes jeweils auch nur die Gemeinschaft entscheiden. Welche Mehrheit es bei einer Abstimmung hierfür braucht, regelt möglicherweise das Stockwerkeigentümer-Reglement. Wenn nicht, wird es etwas komplizierter – denn selbst die Experten sind sich nicht ganz einig darüber, ob das Fällen eines Baumes nun etwa Einstimmigkeit verlangt, oder ob allenfalls auch nur ein qualifiziertes Mehr ausreicht. Es sei denn, der Baum stellt eine Gefahr dar und muss deshalb gefällt werden; dann wird wohl weder Gemeinschaft noch Gemeinde eine Fällung verweigern.

Eigentumswohnung als Anlageobjekt?

Das angesparte oder geerbte Kapital ist gross, das Anlegen an der Börse nicht jedermanns Sache und die Sparzinsen sind im Keller. Eine Ausgangslage, bei der sich manch einer überlegt eine Eigentumswohnung zu kaufen und sie gewinnbringend weiter zu vermieten. Auf den ersten Blick, gerade angesichts der relativ hohen Mietzinsen an guten Lagen, eine verlockende Idee.

Trotzdem sollte man das Vorhaben nicht ohne Vorabklärungen umsetzen. Wichtigste Voraussetzung ist, dass im Reglement der Stockwerkeigentümerschaft die Weitervermietung der eigenen Wohnung überhaupt erlaubt ist. Gibt es von dieser Seite keine Hindernisse, sollte man genau ausrechnen, ob sich die Investition finanziell wirklich lohnt. Das hängt unter anderem auch von der individuellen Ausgangslage ab – beispielsweise davon, ob es für den Wohnungskauf zusätzlich eine Hypothek braucht, vom Kaufpreis und natürlich von der erzielbaren Miete am jeweiligen Ort. Nicht vergessen darf man bei der Berechnung die anfallenden Stockwerkeigentümer-Nebenkosten wie etwa Steuern, Einlagen in den Erneuerungsfonds, Mietzinsausfälle wegen Leerstand, Versicherungen, eventuelle Hypothekarzinsen sowie Rücklagen für den Unterhalt der Wohnung. In seine Abwägungen einbeziehen sollte man zudem das Klumpenrisiko. Denn das Kapital steckt in einer einzigen Anlage, die je nach Marktsituation vielleicht gar nicht oder nur mit Verlust verkauft werden kann, wenn ungeplant flüssige Mittel benötigt werden.

Nicht zu unterschätzen ist schliesslich, dass man die Rolle des Vermieters übernehmen muss mit allen dazugehörigen Pflichten: etwa die Mietersuche, der Abschluss des Mietvertrags, die Abrechnung der Nebenkosten, Reparaturen, die Kontrolle der Mietzinszahlungen, die Bearbeitung von Reklamationen oder die Koordination von Renovationsarbeiten beim Mieterwechsel. Aufgaben, die man gegen ein Entgelt aber auch an einen Immobilientreuhänder delegieren kann.

Mietzinsreduktion bei Mängeln – ja oder nein?

Defizite an der Mietsache und die Forderung nach einer Mietzinsherabsetzung führen leider oft zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern: Dabei geht es oft allein schon um die Frage, bei welchen Mängeln eine Reduktion überhaupt angemessen ist – und in welchem Masse. Klar ist, dass die Mieter leichte Mängel im Rahmen des kleinen Unterhalts selbst beheben müssen und es hierfür natürlich auch keine Mietzinsreduktion gibt. Dazu gehört beispielsweise der Austausch einer einfachen Badezimmer-Armatur oder das Reinigen von verstopften Wasserleitungen.

Wird jedoch die «Tauglichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt», kann eine Mietzinsherabsetzung angebracht sein. Der Umfang einer solchen Reduktion bemisst sich dabei an der Dauer und der Intensität der Beeinträchtigung. Gerade Letzteres ist jedoch zu einem gewissen Masse Ermessenssache und muss deshalb im Einzelfall eruiert werden. Hilfreich können bei der Einschätzung einer Reduktion auch Gerichtsentscheide in vergleichbaren Fällen sein – entsprechende Listen sind im Internet zu finden.

Klar ist: Anspruch auf eine Mietzinsreduktion haben Mieter nur, wenn sie Ihr Anliegen beim Vermieter hinterlegen. Und auch dann liegt die Beweislast, ob überhaupt ein entsprechender Mangel besteht, beim Mieter. Eine Mietzinsherabsetzung ist daraufhin vom Zeitpunkt der Beanstandung bis zur Behebung des Mangels möglich. Beseitigt ein Vermieter den Mangel nicht innert angemessener Frist muss er sich bewusst sein, dass seinem Mieter das Recht zusteht, den Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsstelle zu hinterlegen. Denn gemäss OR (Art. 256) hat der Vermieter nicht nur die Pflicht, eine Wohnung «in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben» sondern diese auch «in demselben zu erhalten».

Hypothek mit der Liegenschaft weitergeben

Hypotheken mit langen Laufzeiten sind aufgrund der tiefen Zinsen seit längerem sehr gefragt. Heikel wird es jedoch, wenn man die Liegenschaft vor Ablauf der Hypothek verkaufen muss – beispielsweise aufgrund eines damals nicht vorhersehbaren Umzugs. Erwirbt man ohne Unterbruch eine neue Liegenschaft, die mindestens gleich viel Wert hat wie die bisherige, kann man die Hypothek meist einfach übertragen. Wird hingegen keine andere Liegenschaft gekauft, muss die Hypothek vorzeitig gekündigt werden. Dann verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese umfasst einerseits alle Zinsen, die man bis zum Ablauf der Hypothek noch hätte bezahlen müssen, andererseits eine Gebühr für die Wiederanlage des Geldes durch die Bank. Das alles kann schnell einige zehntausend Franken kosten.

In dieser Situation lohnt es sich zu prüfen, ob der Käufer der Liegenschaft bereit ist, auch die vorhandene Hypothek zu übernehmen. Dies ist aus Sicht des Käufers vor allem dann attraktiv, wenn der Zins der übernommenen Hypothek tiefer liegt als bei aktuellen Angeboten. Gerade im heute sehr tiefen Zinsumfeld kann es aber sein, dass der Abschluss einer neuen Hypothek günstiger wäre. Dann lohnt es sich, dem Käufer die Bezahlung der Zinsdifferenz zu offerieren. Das ist vor allem bei einer längeren Restlaufzeit der Hypothek immer noch günstiger, als die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen.

Die Einigkeit von Käufer und Verkäufer über die Weitergabe der Hypothek alleine genügt aber nicht für den Abschluss des Geschäfts. Nur wenn die Bonität des künftigen Schuldners bezüglich Eigenkapital, Einkommen und finanzieller Tragbarkeit den Richtlinien der Bank entspricht, wird diese bereit sein, einer Übernahme zuzustimmen.