Muss die Bank andere Schuldbriefinhaber informieren?

Damit eine Bank eine Hypothek für eine Liegenschaft gewährt, verlangt sie die Errichtung eines Schuldbriefs im ersten Rang – der so auch im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch stellt die Bank sicher, dass sie ihr Geld auch dann zurückerhält, wenn der Schuldner den Zins nicht mehr bezahlen kann und die Liegenschaft verkauft werden muss. Eine Leserin hat uns in diesem Zusammenhang kürzlich gefragt, ob eine Bank bei einer Erhöhung der Hypothek einen Schuldbriefinhaber im zweiten Rang über die veränderte finanzielle Situation informieren müsse. Die Antwort darauf variiert, je nachdem, ob der Schuldbrief im ersten Rang bereits voll ausgeschöpft wurde oder nicht.

Beträgt die Hypothek beispielsweise 500`000 Franken, besteht aber ein Schuldbrief zugunsten der Bank von über 600`000 Franken, ist eine Erhöhung des Kredits um 100`000 Franken möglich, ohne dass der Inhaber eines Schuldbriefs im zweiten Rang darüber von der Bank informiert werden muss. Zum Teil weiss die Bank nicht einmal, dass ein solcher zweiter Schuldbrief existiert. Dieser ist für sie auch nicht relevant, da ihr eigener Brief im ersten Rang die Hypothek bereits ausreichend absichert. Aus Fairnessgründen sollte man als Besitzer der Liegenschaft einen Darlehensgeber im zweiten Rang aber trotzdem über die Erhöhung der Hypothek informieren, da sich für ihn die Situation im Fall einer Zwangsverwertung der Liegenschaft verschlechtert.

Ist der erste Schuldbrief hingegen schon ausgeschöpft, so wird die Bank die Hypothek nur erhöhen, wenn sie den Schuldbrief im zweiten Rang übernehmen kann. Das bedingt, dass der Liegenschaftsbesitzer den Gläubiger im zweiten Rang ausbezahlt. Wäre dies nicht der Fall, müsste für die Aufstockung der Hypothek ein Schuldbrief im dritten Rang für die Bank errichtet werden. Darauf wird sie in der Regel aber nicht einsteigen, da die Schuld damit nur ungenügend abgesichert sein könnte.

Wie versichert man die Fotovoltaikanlage richtig?

Der Strom vom eigenen Dach liegt im Trend. Immer öfter installieren Hausbesitzer eine Fotovoltaikanlage. Rund 15`000 bis 20`000 Franken betragen die Kosten bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus. Damit sich die Investition auch finanziell lohnt, sollte die Anlage rund zwanzig Jahre lang ohne grössere Probleme laufen. Schäden – etwa aufgrund eines Unwetters – können einem aber einen Strich durch die Rechnung machen.

Entsprechend wichtig ist es, die Anlage richtig zu versichern. Im Zentrum steht dabei die Gebäudeversicherung, die Elementarschäden am Gebäude deckt und in den meisten Kantonen obligatorisch ist. Die Gebäudeversicherung übernimmt etwa Schäden, die durch Hagelkörner, Stürme oder einen Brand entstanden sind. Grundsätzlich bezahlt die Gebäudeversicherung die Kosten für die Reparatur solcher Schäden auch bei einer Fotovoltaikanlage auf dem Hausdach oder an der Fassade – aber nur, wenn sie von deren Existenz weiss. Deshalb ist es wichtig, die Installation gleich nach Abschluss der Arbeiten der Versicherung zu melden. Meist verlangt diese Angaben zu den Erstellungskosten, um prüfen zu können, ob eventuell eine Anpassung der Prämie notwendig ist.

Nicht nur Elementarereignisse, sondern auch ein Kurzschluss, eine Überspannung oder Tiere können eine Fotovoltaikanlage beschädigen. So kommt es etwa vor, dass Vögel oder Marder – gleich wie beim Auto – elektrische Kabel anknabbern oder ein Kurzschluss den Wechselrichter beschädigt. Wer sich auch dagegen absichern will, kann bei einem privaten Versicherer eine Zusatzversicherung für Solaranlagen abschliessen. Diese deckt in der Regel alle Schadensfälle ab, die nicht von der Gebäudeversicherung übernommen werden. Die jährlichen Kosten dafür belaufen sich bei einer Anlage für ein Einfamilienhaus meist unter hundert Franken.

E-Bikes und Elektroautos am Allgemeinstrom laden

Jedes dritte verkaufte Velo hierzulande ist heute ein E-Bike und auch die Zahl der Elektroautos nimmt stetig zu. Nicht selten nutzen E-Bike- oder Elektroauto-Besitzer in Mehrfamilienhäusern die im Veloraum oder in der Garage vorhandene Steckdose auch zum Laden der Akkus. Ein Vorgehen, das zwar bequem, aber nicht korrekt ist.

Ein Veloraum oder eine Tiefgarage gilt sowohl im Mietrecht als auch im Stockwerkeigentum als gemeinschaftlich genutzter Bereich und darf nur gemäss dessen Bestimmung genutzt werden. Das Parkieren von E-Bikes- oder Elektroautos zählt natürlich dazu, das Aufladen von deren Akkus hingegen nicht. Denn die im Veloraum oder der Garage vorhandenen Steckdosen laufen in der Regel über den sogenannten Allgemeinstrom, der von allen Mietern oder Stockwerkeigentümern anteilsmässig bezahlt wird.

Andere Lösungen sind also gefragt. E-Bike-Besitzer müssen deshalb ihren Akku an einer Steckdose laden, deren Strom sie selber bezahlen – entweder in der Wohnung oder im Kellerabteil, sofern dort ein Anschluss vorhanden ist, der über den Stromzähler der Wohnung läuft. Komplizierter wird es beim Aufladen eines Elektroautos. Hier bleibt dem Autobesitzer nichts anderes übrig, als in der Garage auf eigene Kosten eine Steckdose oder eine Ladestation anbringen zu lassen, die über einen separaten Zähler läuft. Erlaubt ist dies jedoch nur, wenn der Vermieter oder die Stockwerkeigentümerschaft der Installation zustimmen. Um das Thema aktiv anzugehen, können Liegenschaftenbesitzer im Hinblick auf die zunehmende Elektromobilität spezielle Lademöglichkeiten installieren, bei denen der Strombezug individuell abgerechnet werden kann – ähnlich wie beispielsweise bei gemeinsam genutzten Waschmaschinen per Chipkarte.

Steuerabzüge beim Stockwerkeigentum

Werterhaltende Massnahmen, Unterhaltsarbeiten sowie Investitionen, die den Energieverbrauch reduzieren, können Liegenschaftsbesitzer von den Steuern abziehen. Seit Beginn dieses Jahres darf der Aufwand für energetische Sanierungen sogar auf drei Steuerjahre verteilt werden, selbst wenn die Arbeiten dafür nur innerhalb eines Steuerjahres erfolgt sind (siehe Ratgeber vom 05.06.2020).

Ein Leser hat uns kürzlich gefragt, ob dieselben Regelungen auch für Eigentumswohnungen gelten. Dem ist so: Stockwerkeigentümer können sowohl für die eigene Wohnung als auch für Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes Abzüge in der Steuererklärung machen. Bei der eigenen Wohnung gehören dazu alle werterhaltenden Massnahmen, wie etwa der gleichwertige Ersatz des Parkettbodens, der Tausch eines kaputten Waschbeckens oder ein Neuanstrich der Wände. Beim gemeinschaftlichen Besitz können entweder die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds bei den Steuern geltend gemacht werden – vorausgesetzt das Geld wird gemäss Reglement nur für den laufenden Unterhalt, für werterhaltende Massnahmen oder für die effektiven Aufwendungen verwendet.

Ebenso dürfen die Kosten für die Verwaltung des Gebäudes oder das Serviceabo für den Lift anteilsmässig von den Steuern abgezogen werden. Gleiches gilt für Investitionen in die Energieeffizienz – etwa eine neue Heizung – sofern diese nicht sowieso über den Erneuerungsfonds finanziert wird. Bei energetischen Massnahmen wäre – analog zum Einfamilienhaus – dann auch eine Aufsplittung des eigenen Kostenanteils über drei Jahre möglich. Ebenfalls gleich wie beim Einfamilienhaus hat man als Stockwerkeigentümer zudem die Möglichkeit, Steuerabzüge für den Unterhalt entweder pauschal oder gemäss den realen Ausgaben vorzunehmen. Fallen die Aufwendungen höher aus als der Pauschalbetrag, lohnt sich die exakte Abrechnung.