Immobilienmarkt trotzt der Krise

Anders als man denken könnte, hat die Corona-Pandemie dem Immobilienmarkt bisher nicht zugesetzt. Im Gegenteil: Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind schweizweit erneut gestiegen. Dies zeigen die aktuellsten Zahlen des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner. Regional sieht es hingegen teilweise anders aus. So verharrten etwa in beiden Appenzell und im Toggenburg die Eigentumswohnungspreise im zweiten Quartal 2020 auf gleichem Niveau wie im Vorjahr. Stark gestiegen sind sie dafür in den Regionen Rheintal, Werdenberg, Wil und Untersee. St. Gallen verzeichnet immerhin einen leichten Anstieg.

Bei den Preisen für Einfamilienhäuser zeigte sich in der Ostschweiz im Vergleich zum Vorjahr eine uneinheitlichere Entwicklung. In der Region Werdenberg und in Appenzell Innerrhoden etwa sanken die Preise, während sie in Ausserrhoden leicht stiegen. Einen Preisanstieg verzeichneten auch St. Gallen, das Thurtal, Untersee und Oberthurgau. Stagnierende Preise wiesen die Regionen Rheintal, Toggenburg und Wil auf. Ein durchschnittliches 5-Zimmer-Einfamilienhaus kostet laut Wüest Partner derzeit im Toggenburg rund 566’000 Franken, in Wil 755’000 Franken und in St. Gallen um die 861’000 Franken.

Eine weniger starke Dynamik zeigten die Mietwohnungen auf. Im Vergleich zum Vorjahr stagnierten die Mietpreise in allen Regionen – bis auf Appenzell Innerrhoden. Dort zogen die Mietzinsen sogar leicht an. Eine durchschnittliche 4-Zimmer-Wohnung kostet derzeit laut Wüest Partner in der Region Toggenburg rund 1170 Franken, in St. Gallen 1350 Franken oder im Gebiet Untersee 1470 Franken Miete pro Monat. Während bei den Mietwohnungen die Leerstandsquote Ende 2019 schweizweit bei 2.7 Prozent lag, verzeichnete die Region Ostschweiz mit 4 Prozent einen deutlich höheren Wert – dieser entspricht 9100 leer stehenden Mietwohnungen.

Ohne Geld zur neuen Heizung

Beim Auto ist es ja bereits gang und gäbe – das Leasing. Weniger bekannt ist, dass es ein ähnliches Angebot für Heizungen gibt: Meist unter der Bezeichnung «Energie-Contracting» bieten das diverse Energiedienstleister an – egal ob für die Gewerbeimmobilie, fürs Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus. Steht der Ersatz der Heizung an, reicht das Angebot der Energiedienstleister von der Planung und Installation der Anlage bis zum späteren Betrieb, Unterhalt sowie Reparaturservice. Und der Clou dabei: Auch die Investitionskosten übernimmt der Energie-Contracting-Anbieter meist vollumfänglich.

Wie beim Auto-Leasing ist auch dieses Angebot aber selbstverständlich nicht gratis: Der Immobilienbesitzer verpflichtet sich, pro Kilowattstunde bezogener Wärme einen festgelegten Preis zu bezahlen. In diesem Betrag eingerechnet sind etwa Projektierungskosten, die Abschreibung der Anlage, Serviceleistung oder allfällige Reparaturkosten. Selbsterklärend, dass bei diesem Rundum-Sorglos-Paket der Energiebezugspreis pro Kilowattstunde höher ausfällt, als wenn man die Anlage selbst finanzieren und betreiben würde. Aber die Vorteile sind auch klar: keine Investitionen, kein Zeitaufwand, kein Risiko. Und gerade für Eigenheimbesitzer, die beispielsweise ihre Ölheizung durch eine umweltfreundlichere Anlage ersetzen möchten, das Geld dafür aber nicht haben, ist das Contracting eine interessante Möglichkeit.

Ein Contracting-Vertrag wird meist mit einer Laufzeit von 10 bis 30 Jahren abgeschlossen. Je nach Energiedienstleister kann es sein, dass nach Ablauf des Vertrages ein im Voraus definierter Restwert der Anlage noch durch den Immobilienbesitzer bezahlt werden muss. Gerade weil sich die Preise und Modalitäten der Energiedienstleister unterscheiden können, sollten möglichst mehrere Offerten eingeholt werden.

Damit eine Leistung nicht doppelt bezahlt werden muss

Man stelle sich vor: Bauherr X lässt sich von Generalunternehmer (GU) Y ein Mehrfamilienhaus bauen und bezahlt diesen in Raten gemäss Baufortschritt. Dann meldet die Firma, die bereits vor drei Monaten den Aushub gemacht hat, plötzlich ein sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht auf das Grundstück von Bauherr X an – denn GU Y hat die Aushubfirma nie bezahlt. Es stellt sich heraus, dass GU Y vor dem finanziellen Ruin steht. Das heisst von Gesetzes wegen nichts anderes, als dass Bauherr X mit grösster Wahrscheinlichkeit doppelt bezahlt. Als Grundstückeigentümer muss er für die Forderung der Aushubfirma aufkommen, selbst wenn er dem GU Y die Summe für den Aushub bereits bezahlt hat.

Bauhandwerkerpfandrechte sind für die am Bau beteiligten Unternehmen und Handwerker ein Mittel, um ihre finanziellen Forderungen abzusichern. Als Bauherr muss sich mit diesem Thema vor allem auseinandersetzen, wer mit einem GU baut. Zur eigenen Absicherung sollte deshalb vom GU immer eine Bank- oder Versicherungsgarantie verlangt werden, die solche Forderungen abdeckt. Liegt keine solche Garantie vor, ist es ratsam, sich vor Zahlung für eine Bauetappe von den vom GU eingesetzten Unternehmen eine schriftliche Bestätigung einzuholen, dass der GU sämtliche Rechnungen beglichen hat. Allenfalls lohnt es sich auch, einen Bautreuhänder mit der Überwachung des Zahlungsverkehrs zu beauftragen.

Aber auch wer selbst direkt Aufträge an Handwerker vergibt, muss aufpassen, vor allem wenn diese einen Teil der Arbeiten wiederum an Subunternehmer weitergeben. Auch hier lohnt es sich, vor Bezahlung des Handwerkers einen Nachweis zu verlangen, dass dieser seine Subunternehmer ausbezahlt hat. Im Zweifelsfall kann eine Zahlung statt an den Handwerker auch direkt an die Subunternehmer geleistet werden.

Erstreckung des Mietverhältnisses

Für Mieter bedeutet sie eine gewisse Sicherheit, für die Vermieter hingegen Unsicherheit – die Möglichkeit das Mietverhältnis zu erstrecken. Kündigt der Vermieter einem Mieter, muss er bis zu 30 Tage warten, damit er sicher sein kann, dass die Wohnung am Tag X auch wirklich frei sein wird. Denn bis 30 Tage nach Empfang einer Kündigung kann ein Mieter bei der Schlichtungsbehörde die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Damit es zu einer Erstreckung kommt, müssen jedoch Härtegründe vorliegen – dazu gehören vor allem familiäre, berufliche oder finanzielle Aspekte. Diese müssen ausserdem das Interesse des Vermieters an einer Kündigung überwiegen (Art. 272, OR).

Das Ziel einer Erstreckung soll sein, dem Mieter mehr Zeit einzuräumen, um ein zumutbares Ersatzobjekt zu finden. Bei Wohnungen beträgt die maximale Erstreckung vier, bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Liegt ein tatsächlicher Härtefall vor, ist es Aufgabe der Schlichtungsbehörde, eine Interessensabwägung vorzunehmen und dementsprechend die Länge der Erstreckungsdauer zu bestimmen. Aber auch im Falle einer Erstreckung hat der Vermieter nicht unbedingt die Sicherheit, dass die Wohnung dann zumindest am Tag Y geräumt ist. Denn bis spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung, kann ein weiteres Begehren gestellt werden.

Wurde eine Kündigung hingegen wegen Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung des Mieters ausgesprochen, ist eine Erstreckung von vornherein ausgeschlossen (Art. 272a, OR). Dies gilt üblicherweise auch, wenn dem Mieter mit der Kündigung ein gleichwertiges Ersatzobjekt angeboten werden kann. Genauso unmöglich ist eine Erstreckung, wenn ein Mietvertrag im Hinblick auf den Abbruch oder Umbau einer Liegenschaft ausdrücklich nur befristet abgeschlossen wurde.

Wo stehen wir eigentlich beim Eigenmietwert?

Immer wieder werden wir von unseren Leserinnen und Lesern gefragt, wie es um den Eigenmietwert steht: Wird er nun wirklich abgeschafft? Und wenn ja, wann? Die Antworten auf die beiden Fragen fallen leider unbefriedigend aus: vielleicht. Wohl frühestens 2023. Hier nochmals kurz, worum es überhaupt geht: Im Parlament wird diskutiert, ob die Zurechnung des Eigenmietwertes zum steuerbaren Einkommen abgeschafft werden soll. Hierzu hat die Wirtschaftskommission des Ständerates (WAK-S) eine Vorlage ausgearbeitet. Diese sieht unter anderem vor, den Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abzuschaffen – ebenso aber auch steuerliche Abzüge für Unterhaltskosten der Liegenschaft. Bei Zweitliegenschaften und Renditeobjekten würde hingegen mehrheitlich alles beim Alten bleiben.

Eigentlich hätte die Vorlage der WAK-S im März 2020 weiter behandelt werden sollen – aufgrund der Coronakrise verschiebt sich die Beratung nun aber auf unbestimmte Zeit. Und selbst wenn alles doch schneller als vermutet laufen sollte, ist mit der Inkraftsetzung des Gesetzes wohl frühestens Ende 2022 zu rechnen – realistischer eher Ende 2023. Mit grösster Wahrscheinlichkeit kann man davon ausgehen, dass gegen den Gesetzesentwurf noch das Referendum ergriffen wird. Dies wiederum würde eine Volksabstimmung nach sich ziehen.

Ob es überhaupt zur Abschaffung kommt, ist sowieso ziemlich ungewiss: Die Vorlage ist heftig umstritten. Während sich der Hauseigentümerverband dafür ausspricht, ist der Mieterinnen- und Mieterverband dagegen und auch die Finanzdirektorenkonferenz lehnt sie ab. Und nun noch die Coronakrise! Dazu schreibt die Credit Suisse beispielsweise: «Infolge COVID-19 und der damit gestiegenen Staatsverschuldung dürfe es schwierig werden, die Steuereinbussen bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts im Parlament durchzubringen.»