Hypothek: Wenn es finanziell eng wird

Über 1000 Milliarden Franken beträgt derzeit die Summe der Hypotheken bei den Schweizer Finanzinstituten. Manch ein Schuldner wird sich in den letzten Monaten gefragt haben, ob ihn die Corona-Krise und die Rezession diesbezüglich in Schwierigkeiten bringen könnten. Immerhin sind Hypothekarzinsen trotz allen Umständen zu bezahlen und bei vielen Verträgen besteht auch die Pflicht zur Amortisation der Schuld. Die gute Nachricht ist: Gerade aufgrund der Krise dürften die Hypothekarzinsen noch für längere Zeit auf dem momentanen Tiefststand verharren. Die meisten Eigenheimbesitzer sollten mit den Zinszahlungen also keine Probleme haben.

Sind zusätzlich aber noch hohe Amortisationen zu tätigen und kommen aufgrund der persönlichen Situation vielleicht noch weitere finanzielle Probleme dazu, dann könnte es für den einen oder anderen eng werden. In einem solchen Fall lohnt es sich oft, den Hypothekargeber über die Situation zu informieren. Gerade wenn es für das Finanzinstitut absehbar ist, dass sich die Situation mittelfristig wieder verbessert, wird es als Überbrückung unter Umständen für eine gewisse Zeit auf die Amortisationszahlungen verzichten oder die geschuldeten Hypothekarzinsen auf die Hypothek schlagen. Aufgrund der momentan sehr tiefen Zinsen werden die Banken hingegen einem schlichten Aufschub der Zinszahlungen eher nicht zustimmen. Das eventuelle Risiko beim Gang zur Bank: Diese könnte die Anfrage auch zum Anlass nehmen, den Kredit zu kündigen.

Bei Geschäftsimmobilien sieht die Situation derzeit heikler aus. Aufgrund der Corona-Krise können diverse Unternehmen ihre Mieten kaum mehr voll bedienen. Dies könnte dazu führen, dass die Besitzer einer Geschäftsimmobilie wiederum in Zahlungsnot gegenüber ihren Hypothekargebern geraten. Hier lohnt es sich auf jeden Fall, mit dem entsprechenden Finanzinstitut lieber früher als später das Gespräch zu suchen.

Wer bezahlt die zerstörte Sonnenstore?

Mit dem Herbst hat auch stürmischeres Wetter wieder Einzug gehalten. Nicht jedes Bauteil an einem Gebäude ist für hohe Windgeschwindigkeiten ausgelegt und kann unter Umständen beschädigt werden. Besonders gefährdet sind beispielsweise ausfahrbare Sonnenstoren aus Stoff für Balkone und Terrassen. Wird ein solcher Sonnenschutz vom Wind zerrissen, kann die Reparatur schnell teuer werden. Gerade deshalb gibt es bei Mietwohnungen oft Diskussionen darüber, wer für den Schaden geradezustehen hat – der Hausbesitzer oder der Mieter?

Die Schuldfrage hängt von den Umständen ab, die zur Beschädigung geführt haben: War das Wetter am konkreten Tag schön, sah die Wetterprognose für die Region keinen übermässigen Wind vor und ist der Schaden deshalb auf eine kurzfristig entstandene Böe zurückzuführen, so trägt der Mieter keine Schuld. Dann muss die Store auf Kosten des Hausbesitzers repariert werden. Ein so entstandener Schaden wird auch nicht von der Gebäudeversicherung übernommen, da es sich bei einer lokalen Böe nicht um ein Elementarereignis handelt. Anders als bei der lokalen Böe sieht die Haftungsfrage aus, wenn aufgrund der Prognose mit stärkerem Wind zu rechnen war und der Mieter den Sonnenschutz trotzdem nicht eingezogen hat. Dann geht die Reparatur zu seinen Lasten. Gleiches gilt bei einer längeren Abwesenheit: Lässt der Mieter die Store beispielsweise während seinem Urlaub ausgefahren und wird sie aufgrund von Wind oder Schneefall beschädigt, muss er die Reparaturkosten dafür übernehmen. Kommt es bei der Klärung der Schuldfrage zu Diskussionen, ist es hilfreich, nachträglich den Wetterbericht zu konsultieren. MeteoSchweiz beispielsweise stellt lokale Daten – etwa Prognosen oder real gemessene Windstärken – rückwirkend zur Verfügung. Je nachdem welche Angaben benötigt werden, ist dieser Dienst kostenpflichtig.

Contracting-Kosten dürfen neu weiter verrechnet werden

Besitzer von Liegenschaften mit Mietwohnungen zögerten bisher meist beim Ersatz der Heizanlage auf eine ökologischere Lösung zu wechseln – etwa von einem Ölbrenner zu einer Wärmepumpe. Denn die zusätzlichen Investitionskosten konnten nur über eine Mietzinserhöhung auf die Mieterschaft überwälzt werden, was diese nicht immer freute. Und der Ersatz der Heizung im Rahmen eines sogenannten Energie-Contractings (siehe Ratgeber von 23.10.2020), war meist auch keine Alternative, da der Aufwand dafür nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden durfte.

Das hat sich seit dem 1. Juni dieses Jahres massgeblich geändert. Auf dieses Datum hin hat der Bundesrat die «Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen» (VMWG) angepasst. Der neu eingeführte Artikel 6c erlaubt seither unter gewissen Voraussetzungen die Verrechnung des Aufwands für ein Contracting über die Nebenkosten. Künftig dürfen Liegenschaftsbesitzer beispielsweise Contracting-Kosten während zehn Jahren an die Mieterschaft weitergeben. Die Höhe ist aber begrenzt: Zulässig ist maximal derjenige Betrag, um den die Energiekosten für die Mieter aufgrund der gesteigerten Effizienz der Anlage tiefer ausfallen.

Mit dem neuen Artikel in der VMWG möchte der Bundesrat die Sanierungsquote von Heizanlagen bei Mehrfamilienhäusern erhöhen und so zur Senkung des CO2-Ausstosses beitragen. Je nach Kosten für das Energie-Contracting und dem damit verbundenen Einsparpotenzial könnte sich diese Lösung für Liegenschaftsbesitzer, dank der Möglichkeit zur Weiterverrechnung an die Mieterschaft durchaus lohnen. Ob dies im Einzelfall zutrifft, sollte in Zusammenarbeit mit dem Energiedienstleister genau geprüft werden – natürlich noch vor Vertragsabschluss.