Solaranlagen können eine gute Rendite abwerfen

Lohnt sich eine Photovoltaikanlage nicht nur aus ökologischen Überlegungen, sondern auch in finanzieller Hinsicht? Diese Frage stellen sich viele, die mit einer Solaranlage auf dem eigenen Hausdach liebäugeln. Grundsätzlich hängt die Wirtschaftlichkeit von mehreren Faktoren und Annahmen ab: vom Wetter und der entsprechenden Stromproduktion ebenso, wie von den Anlagekosten und der installierten maximalen Leistung.

Einen grossen Einfluss auf die Rendite hat auch der Privatverbrauch – also wie viel Strom der Solaranlage im eigenen Haushalt gleich wieder genutzt wird. Als Grundsatz gilt dabei: je höher dieser Anteil, desto besser. Eine Familie erzielt rund 30 bis 40 Prozent. Wer tagsüber jedoch nicht zu Hause ist, kommt kaum über 20 Prozent hinaus. Welche Auswirkungen die Eigennutzung auf die Rendite hat, kann beispielsweise gut mit dem Solarrechner von www.energieschweiz.ch, einer Internetplattform des Bundes, nachvollzogen werden.

 

Zur Rendite einer Photovoltaikanlage tragen auch die Einmalvergütung des Bundes und die Steuereinsparung bei, da die Investitionen vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Ebenfalls wichtig sind die Abnahmepreise, welche die lokalen Energieversorger für den überschüssigen Strom zahlen. Dies zeigt der Solarrechner eindrücklich: So beträgt die Rendite für eine rund 45 Quadratmeter grosse Solaranlage*, bei einem Eigenverbrauch von 30 Prozent, in Wil stolze 3.2 Prozent (Abnahmepreis 15 Rp./kWh) – in Romanshorn jedoch nur 0.6 Prozent (6 Rp./kWh). Entsprechend hat sich die Anlage in Wil bereits nach 12 Jahren amortisiert, jene in Romanshorn erst nach 23 Jahren – bei einer Lebensdauer von rund 30 Jahren. Was sich in Wil und Romanshorn dafür nicht unterscheidet, ist der ökologische Effekt: eine jährliche Einsparung von gut 3500 Kilogramm CO2.

 

*Beispiel-Anlage an beiden Orten: 5 Bewohner, Modul-Orientierung -52°, Dachneigung 35°, Modulwirkungsgrad 17%.

Das Corona-Virus und Ihre Liegenschaft

Es sind aussergewöhnliche Zeiten. Die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Massnahmen des Bundes haben in der gesamten Schweiz zu einer neuen Situation geführt, mit der bisher noch nie jemand konfrontiert war. Kein Wunder wirft das immer wieder neue Fragen auf – so auch bei der Mieterschaft, bei Liegenschaftsverwaltungen, Immobilienbesitzern oder Stockwerkeigentümergemeinschaften. Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT hat sich der Thematik bereits angenommen.

Soll man beispielsweise einen Hauswart, der über 65 Jahre alt ist, nun beurlauben, ist eine der dort aufgeworfenen Fragen. Und die Antwort klar: «Ja, dazu sind Sie sogar verpflichtet.» Oder: «Darf ich als Verwalter eine Ausschusssitzung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit maximal sechs Personen durchführen?». Auch hier bietet der Dienst des SVIT eine klare Antwort: «Eine solche Sitzung fällt unter das Veranstaltungsverbot.» Ebenfalls werden diverse Fragen aus dem Mietbereich geklärt: Etwa ob man überhaupt noch Wohnungsbesichtigungen durchführen kann oder ob gewerbliche Mieter, die aufgrund des Notrechts ihren Betrieb einstellen müssen, ein Anrecht auf Mietreduktion haben.

Weitere angesprochene Themen sind beispielsweise auch, ob nun die kontrollierte Lüftung in Liegenschaften abgeschaltet werden soll oder ob in Aufzügen eine besondere Ansteckungsgefahr herrscht. Viele Anfragen zeugen von einer Verunsicherung, andere behandeln eher rechtliche Gebiete und abschliessend ist der Fragenkatalog selbstverständlich nicht. Der SVIT ruft deshalb auch auf, weitere Fragen einzureichen – die dann aufgenommen werden können.

 

www.svit.ch -> FAQ’s zu Corona und Immobilienwirtschaft

Darf man einen Mietinteressenten nach seinem Lohn fragen?

Wer eine Wohnung vermietet, möchte bei der Auswahl der Mieterschaft sicherstellen, dass diese möglichst alle gewünschten Anforderungen erfüllt. Im Vordergrund stehen dabei die finanziellen Verhältnisse. Denn kann ein Mieter – etwa weil der Lohn zu knapp ist – den Zins mit der Zeit nicht mehr bezahlen, bedeutet das für den Vermieter oft viel Ärger. Eine Kündigung ist zwar möglich, doch bis diese endgültig vollzogen ist, dauert es meist lange und am Schluss bleibt man unter Umständen auf einem Verlust sitzen. Deshalb muss vor einer Vermietung abgeklärt werden, ob das Einkommen des potenziellen Mieters und der Mietzins in einem gesunden Verhältnis zueinanderstehen.

Dabei bewegt man sich aber auf einem schmalen Grat zwischen berechtigtem Interesse und Persönlichkeitsschutz. Gemäss dem Eidgenössischen Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragten darf ein Vermieter einen Wohnungsbewerber nicht nach dem konkreten Lohn fragen. Hingegen ist es zulässig auf dem Bewerbungsformular in Form von Einkommensstufen Angaben zum ungefähren Jahreseinkommen zu verlangen. Beispielsweise in dem man Kategorien in Zehntausender-Schritten zum Ankreuzen aufführt. Ebenso ist es bei der Bewerbung erlaubt, nach hängigen Betreibungen oder allfälligen Verlustscheinen zu fragen. Einen Betreibungsregisterauszug hingegen darf der Vermieter gemäss dem Datenschutzbeauftragten erst von der endgültigen Mieterschaft im Rahmen des Vertragsabschlusses verlangen.

Auch bei anderen Punkten, zu denen man von potenziellen Wohnungsmietern gerne Auskunft hätte, ist Vorsicht angebracht. Der Datenschutzbeauftragte hat zu diesem Thema auf www.edoeb.admin.ch ein mehrseitiges Dossier zusammengestellt. Als Faustregel gilt: Wenn die Angaben, die man bei der Bewerbung verlangt, dazu geeignet sind, aufgrund von objektiven Kriterien eine passende Mieterschaft auszuwählen, darf man sie in der Regel auch einholen.

Mietzinsreduktion bei Umbauarbeiten

Umbau- oder Sanierungsarbeiten sind auch bei einem Mehrfamilienhaus für den langfristigen Werterhalt der Immobilie unumgänglich. Nichtsdestotrotz bedeuten die Baumassnahmen für die Mieter oft Unannehmlichkeiten wie Staub, Lärm oder eine Einschränkung beim Gebrauch der Wohnung. Je nach Art und Umfang der Arbeiten kann es sein, dass die Mieterschaft einen Anspruch auf die Reduktion der Miete hat. Je besser man als Vermieter die Bauarbeiten plant, desto kleiner kann man den finanziellen Schaden halten.

Zu einer guten Planung gehört beispielsweise, dass besonders staubige oder lärmige Arbeiten möglichst auf Zeiten gelegt werden, während denen die Mieter nicht anwesend sind. Wichtig ist, auch vor Beginn der Bauarbeiten genau über deren Umfang und den Zeitplan zu informieren – damit die Mieter die nötigen Vorkehrungen treffen können. Denn schlussendlich liegt es an der Mieterschaft darzulegen, wann sie in welchem Masse durch die Bauarbeiten eingeschränkt waren und deshalb eine Mietzinsreduktion verlangen.

Wie hoch diese ausfällt kann immer erst nach Abschluss des Umbaus festgelegt werden und hängt von diversen Faktoren ab. Dazu gehört beispielsweise, wie lange (stunden-, tage-, wochenweise) und wie stark ein Raum nur eingeschränkt nutzbar war. Massgebend ist dabei auch seine Wichtigkeit: Sind die Küche oder das Bad tangiert, zählt das mehr, als wenn es sich um einen Hobbyraum oder ein Gästezimmer handelt. Ist nicht die ganze Wohnung betroffen, kann die Reduktion beispielsweise aus dem Verhältnis der sanierten Zimmer zur gesamten Wohnungsgrösse berechnet werden. Eindeutige gesetzliche Regelungen zur Festlegung einer Mietzinsreduktion im Zusammenhang mit Bauarbeiten gibt es aber nicht – hier besteht ein grosser Ermessensspielraum.

Worauf ist beim Kauf eines Baugrundstücks zu achten?

Vielenorts sind unbebaute Grundstücke für Einfamilienhäuser Mangelware. Wer die Chance hat, eines erwerben zu können, sollte aber nicht vorschnell zugreifen, sondern zuerst diverse Abklärungen treffen. Dabei müssen verschiedene Punkte geprüft werden: Neben der Lage und dem Preis gehören dazu vor allem auch die baurechtlichen Rahmenbedingungen und die Erschliessung.

Bei der Lage geht es in erster Linie darum zu klären, ob die lokale Infrastruktur – etwa Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder die Verkehrsanbindung, die Aussicht und die Nachbarschaft den eigenen Wünschen genügen. Beim Preis wiederum steht die Finanzierbarkeit im Vordergrund: Passen die Summe aus Kaufpreis fürs Grundstück und den zu erwartenden Baukosten des Hauses ins Budget und in den Finanzrahmen für den Hypothekarkredit? Baurechtlich gilt es zu prüfen, welches Volumen auf dem Grundstück erstellt werden darf und welche Einschränkungen bestehen – etwa in Form von Grenzabständen, Weg- und Durchleitungsrechten oder Begrenzungen bei der Gebäudehöhe. Abzuwägen ist auch das Risiko, ob Nachbarn gegen ein Bauprojekt Einsprache erheben könnten. Hier lohnt es sich beim Bauamt der Gemeinde anzufragen, ob es auf dem Grundstück schon Projekte gab und ob damals Einsprachen eingingen. Je nach Lage der Parzelle sollte vorab geklärt werden, wie die Zufahrt später möglich ist und was der Anschluss ans Leitungsnetz kostet. Ganz wichtig ist auch der Baugrund. Je nach Beschaffenheit kann dieser zu erhöhten Erstellungskosten führen. Letzteres ist gerade an steileren Hängen ein nicht zu unterschätzender Faktor, zum Beispiel weil Fels abgetragen oder die Baugrube mit Ankern gesichert werden muss.

Ein Grossteil der Vorabklärungen bei einem Grundstückkauf ist für Baulaien schwierig zu bewältigen. Deshalb lohnt sich hier der Beizug einer Fachperson. Etwa in Form eines erfahrenen Immobilienmaklers, einer Architektin oder eines Bauherrenberaters.

Macht es Sinn, die Hypothek des Vorbesitzers zu übernehmen?

Festhypotheken mit langen Laufzeiten von sechs oder mehr Jahren sind aufgrund der tiefen Zinsen für viele Eigenheimbesitzer derzeit sehr attraktiv. Wird die Liegenschaft vor Ablauf des Hypothekarvertrags verkauft, ist der Ausstieg wegen der damit verbundenen Strafzahlung aber teuer. Diese kann rasch mehrere Zehntausend Franken ausmachen. Betroffene Eigenverkäufer versuchen deshalb oft, die Hypothek an den Käufer weiterzugeben. Für diesen stellt sich dann aber die Frage ob es Sinn macht, auf das Angebot einzusteigen?

Grundsätzlich ist es nur ratsam eine Festhypothek zu übernehmen, wenn man selber sowieso eine solche abschliessen würde, die eine ähnlich lange Laufzeit hätte, wie die Restdauer der Hypothek des aktuellen Liegenschaftsbesitzers. Ausserdem muss die Übernahme finanziell attraktiv sein: Der Zinssatz sollte nicht höher liegen, als bei den Angeboten, die man von einem Finanzinstitut bei einem Neuabschluss erhalten würde. Ein Hindernis kann auch die Belehnungssumme der Hypothek sein. Da der Verkaufspreis einer Liegenschaft oft höher ist als der Preis, den der bisherige Besitzer einst bezahlt hatte, ist es möglich, dass die bestehende Hypothek nicht ausreicht, um die Differenz zum Eigenkapital zu decken. Ist dies der Fall, müsste eine zusätzliche Hypothek abgeschlossen werden, was die Sache unter Umständen verkomplizieren kann.

Und schliesslich hat auch das Finanzinstitut des bisherigen Besitzers ein Wörtchen mitzureden. Es muss bereit sein, den neuen Schuldner zu akzeptieren und den Hypothekarvertrag zu übertragen. Erfüllt man als Käufer beispielsweise die Tragbarkeitskriterien der Bank nicht – etwa aufgrund der Höhe des Einkommens – wird sie eine Übernahme der Hypothek allenfalls ablehnen, wozu diese das Recht hat.

Vorsicht beim Immobilienkauf im Konkubinat

Der Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses erfordert an sich ja schon genügend Abklärungen, Überlegungen und Entscheidungen. Mit noch mehr Fragen und Aspekten befassen muss sich ein unverheiratetes Paar, das gemeinsam Wohneigentum erwerben möchte, denn die rechtlichen Interessen beider Seiten sind gesetzlich kaum geschützt. Darum ist es unerlässlich, miteinander zusätzliche Verträge abzuschliessen – entweder einen Gesellschafts- oder einen Konkubinatsvertrag.

Der Gesellschaftsvertrag macht dann Sinn, wenn das gemeinsame Wohneigentum geregelt werden soll. In einem solchen Vertrag wird beispielsweise festgehalten, wer wie viel an den Kaufpreis beigetragen hat, wer welche Kosten an der Liegenschaft übernimmt (Hypothekarzinsen, Unterhalt etc.) oder welches Stimmrecht die Partner bei Entscheiden bezüglich der Liegenschaft besitzen. In den Vertrag gehören unbedingt auch Ausstiegszenarien – also wie bei einer Trennung mit dem gemeinsamen Wohneigentum umgegangen wird. Ein Konkubinatsvertrag wiederum regelt neben den Punkten, die die Immobilie betreffen, auch das ganze Zusammenleben: etwa den Umgang mit dem Einkommen, dem Vermögen oder die Aufteilung der Hausarbeit. Beide Verträge sollten auf jeden Fall immer von einem Notar oder Anwalt geprüft werden.

Als Eigentumsform bietet sich für Konkubinatspaare das «Miteigentum» an. Damit haben beide für ihren Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Und weil beim Miteigentum auch im Grundbuch eingetragen wird, wer wie viele Prozente zur Finanzierung beigetragen hat, besteht auch im Fall von Streit und Trennung zumindest Klarheit über die Eigentumsverhältnisse. Wichtig zu wissen ist ausserdem: Als Miteigentümer gehen die Partner eine Solidarhaftung ein: Kann eine Partei beispielsweise ihren Teil der Hypothekarzinsen nicht mehr zahlen, muss die andere Partei dafür aufkommen.

Was beeinflusst die Hypothekarzinsen?

Werden die Hypothekarzinsen fallen oder steigen? Mit dieser Frage setzen sich Eigenheimkäufer und Investoren seit jeher auseinander. Niemand kennt die genaue Antwort. Aber mit etwas Hintergrundwissen kann verstanden werden, dass die Inflation, die Konjunkturlage und die Massnahmen der Nationalbank dabei wichtige Faktoren sind.

Wenn aufgrund hoher Nachfrage die Preise für Güter steigen und im Gegenzug der Wert des Geldes sinkt, spricht man von einer Inflation. Im Normalfall sind dann auch die Zinsen hoch – vor allem für längerfristige Kredite. Das Ziel der Bank ist es, dass das ausgeliehene Geld zum Zeitpunkt der Rückzahlung mindestens gleich viel Wert hat wie bei der Kreditvergabe. Deshalb kalkuliert sie die zu erwartende Inflationsrate der Laufzeit mit ein. Ein weiterer Faktor ist die Konjunktur: Je nach Wirtschaftslage, verändern sich die Zinsen. Kriselt es beispielsweise, sinkt die Nachfrage nach Krediten bei Privaten und Unternehmen. Aus diesem Grund, und weil während eines wirtschaftlichen Abschwungs auch meist die Inflationsrate sinkt, fallen die Zinsen.

Natürlich beeinflusst auch die Schweizerische Nationalbank SNB das Geschehen, denn sie hat den Auftrag, in der Schweiz für Preisstabilität zu sorgen. Eine Inflation sollte weniger als zwei Prozent pro Jahr betragen. Erfahrungsgemäss erreichen geldpolitische Massnahmen ihre maximale Wirkung erst nach drei Jahren. Über den entsprechenden Zeitraum erstrecken sich demzufolge auch die Prognosen der SNB. Erwartet sie in diesem Zeithorizont eine übermässige Inflation, wird die Zinsschraube angezogen. Sind die Sätze zu hoch und eine Unterversorgung der Wirtschaft mit Geld zeichnet sich ab, droht eine Deflation und die SNB wird die Leitzinsen entsprechend nach unten korrigieren.

Dürfen Mieter Abstimmungswerbung aussen am Gebäude aufhängen?

Vor jeder Abstimmung oder Wahl tauchen sie auch an Fensterbrüstungen, Balkongeländern und Garagentoren wieder auf: Plakate und Blachen mit politischen Parolen oder Wahlempfehlungen. Nicht jeder Besitzer eines Mehrfamilienhauses hat daran wohl Freude und stellt sich vielleicht die Frage, ob man den Mietern das Anbringen solcher Werbung aussen am Haus einfach verbieten könnte.

Die Antwort darauf fällt in vielen Fällen nicht ganz eindeutig aus und ein klärendes Gerichtsurteil dazu fehlt bis heute. Auf der einen Seite steht die freie politische Meinungsäusserung, die von Mietern in dieser Angelegenheit gerne ins Feld geführt wird. Auf der anderen Seite stehen der Mietvertrag, die Hausordnung und die allgemeinen Regeln des Mietrechts. Relativ klar ist der Fall, wenn im Mietvertrag oder der zugehörigen Hausordnung das Anbringen von Plakaten oder Fahnen untersagt ist. Dann kann der Vermieter die Entfernung der Abstimmungswerbung verlangen und dies auch durchsetzen. Ist im Vertrag oder der Hausordnung nichts festgehalten, kommen die allgemeinen Regeln des Mietrechts zum Tragen. Gemäss diesen gehört beispielsweise die Aussenseite des Balkons nicht mehr zur Mietsache. Mit Hinweis darauf könnte der Vermieter ebenfalls das Anbringen von Wahlplakaten verbieten.

Der betroffene Mieter würde dann aber unter Umständen auf sein Recht zur freien politischen Meinungsäusserung hinweisen und sich weigern, das Plakat zu entfernen. Wie ein solcher Rechtsstreit ausginge ist – weil eben ein Leiturteil dazu fehlt – unklar. Da sich ein Gang vors Gericht aber kaum lohnt, sollte man als Vermieter zumindest auf ein Entfernen der Werbung nach dem Wahlsonntag bestehen, denn dann hat die politische Meinungsäusserung kein Gewicht mehr.

Wann darf der Staat Eigentum enteignen?

Grundsätzlich ist das private Eigentum in der Schweiz sehr gut geschützt. Trotzdem kann der Staat unter Umständen darauf zugreifen – beispielsweise beim Ausbau oder Neubau von öffentlichen Infrastrukturen wie dem Anlegen eines neuen Strassenkreisels, dem Ausbau einer Bahnlinie, dem Aufstellen von Strommasten oder dem Bau einer Stützmauer.

Gehört das dafür benötigte Land noch nicht der öffentlichen Hand, müssen die betroffenen privaten Grundstückbesitzer die Flächen für die Infrastrukturanlagen unter Umständen abtreten. Oft können sich Bund, Kantone oder Gemeinden und der Eigentümer in direkten Verhandlungen über den Verkauf einigen. Kommt kein Konsens zustande, hat die öffentliche Hand grundsätzlich das Recht, Flächen für ihre Bauvorhaben zu enteignen. Damit dies überhaupt zulässig ist, braucht es aber in jedem Fall ein öffentliches oder zumindest überwiegend öffentliches Interesse am geplanten Vorhaben. Zudem muss nachgewiesen werden, dass es keine realisierbaren Alternativen mit verhältnismässigem Aufwand zum Projekt gibt. Ebenso gilt es zu veranschaulichen, dass die Nachteile für den betroffenen Grundstücksbesitzer nicht im Missverhältnis zum Nutzen des Vorhabens stehen.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, braucht es ein genehmigtes Bauprojekt. Meist wird gleichzeitig mit dessen öffentlicher Auflage auch das Enteignungsverfahren formell eingeleitet und man kann als Grundstücksbesitzer dagegen Einsprache erheben oder eine Anpassung des Projekts verlangen – wenn nötig über mehrere Instanzen hinweg. Sind die Einsprachen bereinigt oder abgewiesen und die Pläne genehmigt, erfolgt auch die Enteignung. Zu diskutieren ist dann die Höhe der Entschädigung für das benötigte Land. Werden sich Staat und Grundstücksbesitzer nicht einig, entscheidet schlussendlich das zuständige Gericht.