Das Recht der Stockwerkeigentümer auf Antragstellung

Ein Leser des Immobilienratgebers stellt sinngemäss folgende Frage: «Müssen bei zuhanden der Stockwerkeigentümer-Versammlung traktandierte Geschäfte Gegenanträge tatsächlich bis zu einem vorgegebenen Termin schriftlich eingereicht werden?» Der Leser hatte zum traktandierten Beschluss über die Offerte für Umgebungsarbeiten selbst eine Gegenofferte eingeholt und wollte diese in der Versammlung als Gegenantrag einbringen. Dies wurde von der Verwaltung verweigert und ihm das Wort in dieser Sache entzogen.

Die Durchführung der Versammlung der Stockwerkeigentümer richtet sich abgesehen von den spezifischen gesetzlichen Regeln für Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften grundsätzlich nach dem Vereinsrecht, das im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ab Art. 60 umschrieben ist. In den Statuten wird meist festgelegt, unter welchen Bedingungen über Antrag von Vereinsmitgliedern abgestimmt werden kann (Schriftlichkeit, Fristen).

Steht in den Statuten, dass Anträge schriftlich in einer bestimmten Frist vor der Versammlung eingereicht werden müssen, bezieht sich dies in der Regel nicht auf Anträge zu den Traktanden, sondern auf neue Geschäfte im Sinn eines zusätzlichen Traktandums. Das Recht auf Antragsstellung zu einem Traktandum steht grundsätzlich allen Stockwerkeigentümern zu. Das heisst, sie dürfen an der Versammlung während der Behandlung eines vorgelegten Traktandums Anträge zu diesem Geschäft stellen. Dabei kann zwischen folgenden Arten von Anträgen unterschieden werden: Ordnungsanträge, also beispielsweise geheime Abstimmung oder Rückweisung eines Geschäfts, oder Sachanträge, die sich auf den Inhalt eines Traktandums beziehen. Darunter können zum Beispiel Änderungen oder Gegenanträge fallen. Selbstverständlich darf die Versammlungsleitung einem Stockwerkeigentümer dazu auch das Wort nicht entziehen.

Fällt eine Pflegewohnung unter den Wohnzweck?

A vermietete ihre zwei Eigentumswohnungen in einer Stockwerkeigentümer-Liegenschaft für fünf Jahre an die D GmbH zur Nutzung für altersgerechtes begleitetes Wohnen. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer untersagte ihr die Umnutzung und forderte A auf, den Mietvertrag aufzulösen. Diese focht die Beschlüsse vor Gericht an, unterlag aber vor Bundesgericht.

Das Reglement der betreffenden Stockwerkeigentümergemeinschaft besagt, dass die Wohnungen ausschliesslich zu Wohnzwecken bestimmt sind, wobei die Einrichtung eines stillen Bürobetriebs ohne Kundenverkehr im Rahmen der Bau- und Zonenordnung erlaubt sein soll. Die Zweckbestimmung der Liegenschaft und die Regelung der Benutzungsart obliegt grundsätzlich den Stockwerkeigentümern. In der Regel geschieht dies im Begründungsakt oder eben in einem Reglement, wie im vorliegenden Fall.

Das oberste Gericht stützte die Begründung des Zürcher Obergerichts, wonach das Reglement in Bezug auf die Frage des Wohnzwecks nach dem Vertrauensprinzip auszulegen sei. In der juristischen Literatur werde der Begriff der Wohnnutzung oft als Gegensatz zur gewerblichen Nutzung verwendet. Relevant für die Beurteilung sei, dass neben dem Wohnen auch die Pflege ein Teil des Angebots der Mieterin sei, wobei nach vorliegender Taxordnung die Pflege gegenüber dem Wohnen überwiege. Selbst wenn das mietvertragliche Element stärker berücksichtigt würde, läge keine reine Wohnnutzung, sondern eine gemischte Nutzung vor, was gegen die reglementarische Vorgabe verstosse. Das Bundesgericht führt weiter aus, dass die Betreiberin im Rahmen ihres Pflegebetriebs mit den aufgenommenen Personen einen Kontrakt abschliesse, der nach den zutreffenden Erwägungen des Obergerichts als Heim- bzw. als Heimaufnahme- oder als Betreuungs- bzw. Pflegevertrag bezeichnet werden kann.

Urteil des Bundesgerichts 5A_521/2017 vom 27. November 2017

Steuerliche Behandlung der Anteile am Erneuerungsfonds

Vor einigen Wochen haben wir die steuerliche Behandlung von Einlagen in den Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften thematisiert. Dabei war der Immobilienratgeber in einem Punkt nicht ganz präzis, was der Aufmerksamkeit einiger Leser nicht entgangen ist. Es geht dabei um die Steuerdeklaration der Anteile am Erneuerungsfonds.

Gemäss Praxis des Bundes – festgehalten im «Merkblatt Rückerstattung der Verrechnungssteuer an Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften im Sinne von Art. 712a ff. ZGB»* – haben die Stockwerkeigentümer ihren Anteil am Vermögen sowie an den Erträgen der Gemeinschaft in ihrer persönlichen Steuererklärung grundsätzlich als Vermögen zu deklarieren. Das Merkblatt verweist hinsichtlich Behandlung des Erneuerungsfonds auf ein einschlägiges Bundesgerichtsurteil.** An die Deklarationspflicht lehnen sich verschiedene – aber eben nicht alle Kantone – an. Zürich, Aargau oder Appenzell-Innerrhoden verlangen die Angabe in Kolonne B («Werte ohne Verrechnungssteuerabzug»). Die von der Verwaltung der Gemeinschaft erstellte Rechnung und Aufstellung der Anteile am Vermögen des Erneuerungsfonds dient dabei als Grundlage. St. Gallen, Thurgau und Appenzell-Ausserrhoden wie auch andere verzichten auf die Deklarationspflicht des Vermögensanteils.

Was die Einzahlungen in den Fonds betrifft, so gilt vielerorts, dass nur Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen abzugsfähig sind, die dem Steuerpflichtigen überdies unwiderruflich entzogen sind. Aus den Mitteln des Fonds dürfen keine nutzungsbedingten Betriebskosten oder Zins- und Amortisationszahlungen beglichen werden. Von der Deklarationspflicht als Vermögenswerte befreit sind denn auch nur Anteile am Erneuerungsfonds, der mit abzugsfähigen jährlichen Beiträgen geäufnet wurde.

*Merkblatt S-025.133 der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 2. Oktober 2015; **Urteil des Bundesgerichts 2P.126/1998 vom 27. Januar 2000

WLAN-Strahlung als übermässige Immission?

A und B klagten gegen Nachbarn C auf Unterlassung der von dessen Grundstück ausgehenden WLAN-Emissionen. Sie forderten auf dem Rechtsweg, dass keine Strahlen in die Innenräume ihrer Liegenschaft eindringen dürfen. A und B hatten im Prozess auf ärztliche Zeugnisse verwiesen, die A eine Elektrosensibilität attestieren, und geltend gemacht, aufgrund der Emission von C leide A an starken Kopfschmerzen, Erschöpfung und Unkonzentriertheit. Das Bundesgericht befindet nun, da A und B ihren Abwehranspruch auf das privatrechtliche Nachbarrecht gründen, dass die Frage nach einer übermässigen Einwirkung nicht anhand des subjektiven Empfindens oder seelischer Beeinträchtigungen, sondern allein aufgrund objektiver Kriterien zu prüfen sei. Strahlung als ideelle Immission könne nur dann eine übermässige Einwirkung darstellen, wenn sie von jedermann, der sich in dieser Lage befinde, als übermässig empfunden werde.

Einige Erwägungen des Bundesgerichts verdienen in diesem Zusammenhang erwähnt zu werden. Das Bundesgericht verlangt, dass die Immission anhand objektivierter Anhaltspunkte glaubhaft gemacht wird. Dies müsse anhand von Messwerten geschehen, die nicht die Emission an der Quelle, sondern die Einwirkung auf die eigene Liegenschaft aufzeigen. Dass ferner das WLAN-Netz des Nachbarn auf dem Grundstück der Kläger empfangen werden kann, sei nicht bereits als Übermass an Immissionen zu betrachten. Und schliesslich lässt sich nach Ansicht des obersten Gerichts die Gefährlichkeit von WLAN-Strahlung nicht anhand von Empfehlungen diverser Ärztevereinigungen, Fachstellen und Experten belegen. Ob von WLAN-Strahlung Gesundheitsrisiken ausgehen, könne vor dem Hintergrund des aktuellen Wissensstandes nicht als von offizieller Stelle anerkannt gelten. Insofern fehle es an einer Grundlage, gestützt auf das private Nachbarrecht generell ein WLAN-Verbot zu verlangen.

Urteil des Bundesgerichts 5D_56/2017 vom 30. November 2017

Kann der Eigentümer ein Hausverbot aussprechen?

Kann sich der Grundeigentümer mittels eines Hausverbots vor ungebetenen Gästen schützen? Zu denken ist etwa an einen aufsässigen Vertreter, einen Ruhestörer oder einen bestimmten ungebetenen Gast. Das Strafgesetzbuch gewährt in Art. 186 das sogenannte Hausrecht, also die Befugnis, über das Haus ungestört zu herrschen und in ihm den eigenen Willen frei zu betätigen.

Der nachfolgend zitierte Fall aus der Bundesgerichtspraxis des Jahres 1977 ist eine filmreife Geschichte: Der Ehemann kehrt unerwartet früh aus dem Militärdienst zurück und findet zuhause seine Frau und den Nachbarn vor, obwohl er diesem kurz zuvor schriftlich Hausverbot erteilte. Der Ehemann reicht Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch ein und erhält von allen Instanzen Recht.

Es ist somit möglich, seinem Willen prophylaktisch durch ein Hausverbot Nachdruck zu verleihen. Das Hausverbot ist aber keine Voraussetzung. Der Eigentümer kann seinen Willen bei Verletzung auch mündlich kundtun. Träger des Hausrechts ist derjenige, dem die Verfügungsgewalt über das Haus zusteht. Dies kann, muss aber nicht der Eigentümer sein. Das Recht auf Erteilung des Hausverbots besteht unter dem Vorbehalt des Missbrauchs.

Knifflig ist die Frage, ob ein Vermieter durch Hausverbot den Umgang seiner Mieter einschränken kann. Durch die Vermietung räumt der Eigentümer dem Mieter das Hausrecht bezüglich des Wohnobjektes ein und verzichtet seinerseits auf das eigene Recht, sodass während der gesamten Mietdauer nur die Mieterschaft als Träger des Hausrechts im Sinne von Art. 186 StGB «Berechtigter» sein kann. Das Hausrecht des Mieters beginnt mit dem Einzug in die bestimmten Räume und endet erst mit dem effektiven Auszug – selbst wenn sich der Mieter über den Ablauf des Vertragsverhältnisses hinaus noch im Wohnobjekt aufhält.

BGE 103 IV 162

Schutzwürdiges Interesse am Raum unter dem Erdboden?

B plante auf seinem Grundstück in der Gemeinde Klosters einen Ersatzneubau und stellte ein Bewilligungsgesuch unter anderem für eine Baugrubensicherung gegenüber der hangseitig gelegenen Liegenschaft des A. Für diese Sicherung sollten Erdanker und Bodennägel unter der Parzelle von A angebracht werden. Es war weiter vorgesehen, die Verankerung nach Beendigung des Neubaus zu entspannen, aber im Erdreich zu belassen. Die oberste Reihe der Bodennägel sollten 6 bis 7 Meter und die erste Ankerlage 7 bis 9 Meter unterhalb des Vorplatzes des Hauses von A zu liegen kommen. B reichte nach erfolgloser Schlichtung eine Duldungsklage gegen A ein. Diese wurden vom Bezirks- und Kantonsgericht materiell gutgeheissen, worauf A mit der Begründung an das Bundesgericht gelangte, das angefochtene Urteil verletze seine schutzwürdigen Eigentümer- und Ausübungsinteressen.

Das oberste Gericht erwog nun, dass sich das Ausübungsinteresse nach den Umständen des Einzelfalls bestimmt. Es gebe für den Untergrund wie für den Luftraum keine bestimmte Schwelle, bis zu der ein Ausübungsinteresse grundsätzlich angenommen werde. Auf die Rüge von A betreffend Erwägungen der Vorinstanz trat «Lausanne» nicht ein. Diese hatte festgestellt, dass heute bestehende Gebäude- oder Anlageteile auf der Parzelle von A ebensowenig tangiert würden wie eine mögliche spätere Unterkellerung der Liegenschaft. Es könnten mindestens zwei Kellergeschosse erstellt werden. Und auch der Installation einer Erdsondenheizung – wozu kein konkretes Projekt vorliege – stehe nichts im Weg. Hierzu müssten höchstens einzelne Bohrungen versetzt ausgeführt werden, wenn sie auf die Verankerung träfen.

In Bezug auf mögliche Schäden hielt die Vorinstanz weiter fest, dass solche nicht durch das Setzen von Erdankern und Bodennägeln, sondern höchstens durch die Bautätigkeit auf dem Grundstück von B verursacht würden.

Urteil des Bundesgerichts 5A_245/2017 vom 4. Dezember 2017

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Wird die Verwaltung von Stockwerkeigentum zum Stiefkind?

Unterhält sich der Immobilienratgeber mit Berufskollegen, kommt das Gespräch regelmässig auf die Verwaltung von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften. «Machst du noch oder hast du schon aufgehört?», lautet die lakonische Frage. Tatsächlich haben sich in den letzten Jahren schweizweit verschiedene Bewirtschafter aus der Verwaltung von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften zurückgezogen oder behandeln diese eher stiefmütterlich. «Viel Ärger, keine Berufseinsteiger, grosses Frustpotenzial», lautet die Begründung häufig. Man muss nicht gerade von einem Trend sprechen, aber doch von einer gewissen Tendenz, die nachdenklich stimmen muss.

Läuft etwas falsch in den Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften? In der Tat ist das Zusammenleben in Stockwerkeigentümer-Liegenschaften zuweilen konfliktbeladen. Wenn es um Entscheidungen über das «Wohneigentum» geht, ist es nicht mehr weit her mit der gelebten Demokratie. Das führt im Zweifel zu einer Nivellierung nach unten: Wichtige Entscheidungen werden hinausgezögert, verhindert oder auf dem Gerichtsweg bekämpft. Im Selbstverständnis sehen sich viele Stockwerkeigentümer als «Hauseigentümer». In Wahrheit ist ihre Stellung eine Mischung aus dem Miteigentum an einem Grundstück und einem Nutzungsrecht an einer Wohnung.

Zwischen den Parteien stehen nicht selten die Verwalter oder Verwalterinnen, die vielfältigste Fähigkeiten und idealerweise grosse Lebens- und Berufserfahrung mitbringen müssen. Sie sind «Ordnungshüter», Verhandlungsführerin, Diplomat, Bauherrenvertreterin, Rechtsberater und Rechnungsführerin zugleich. Das ist zwar eine sehr reizvolle Aufgabe. In Meinungsverschiedenheiten kann aber beispielsweise die fachliche Meinung des Verwalters von den einen schnell einmal als Parteinahme aufgefasst werden, was gelegentlich in einen Antrag zur Abberufung mündet.

Es sei hier an die Besonnenheit der Stockwerkeigentümer appelliert, auch in schwierigen Situationen nicht sofort den Verwalter ins Visier zu nehmen. Denn das konfliktfreie Zusammenleben ist in aller Interesse.

Welche Regeln gelten für das Versammlungsprotokoll?

Über das Protokoll der Stockwerkeigentümer-Versammlung steht im Gesetz nur so viel, dass Beschlüsse der Versammlung zu protokollieren sind und dass das Protokoll vom Verwalter oder vom Vorsitzenden aufbewahrt werden muss (Art. 712n ZGB).

Dennoch sind die Verantwortlichen nicht frei. Nebst der Mindestanforderung, die Beschlüsse zu dokumentieren, ist nach gängiger Praxis und Rechtslehre unbedingt auch das Quorum und die namentliche Nennung der Beschlussgegner und der -befürworter entscheidend. Denn wer einem Beschluss in der Versammlung zugestimmt hat, kann ihn nur noch wegen eines Willensmangels – zum Beispiel wegen eines Irrtums – anfechten. Weitere Anforderung ist die Unterzeichnung durch den Protokollführer und allenfalls den Vorsitzenden, auch wenn dies vom Gesetz ebenfalls nicht explizit gefordert wird. Schaden kann es ebenso wenig wie die zeitnahe Verteilung des Protokolls an alle Eigentümer. Die Anfechtungsfrist für die Abwesenden beginnt nämlich erst mit der Zustellung des Protokolls. Wird diese unterlassen oder erfolgt sie erst mit grosser zeitlicher Verzögerung, so hängt der Versammlungsbeschluss «in der Luft». Sodann ist das Protokoll aufzubewahren – am besten auf Papier, mit Originalunterschrift und während der ganzen Lebensdauer der Gemeinschaft.

Hilfreich sind im Weiteren die namentliche Nennung aller Anwesenden und Vertretenen sowie deren Quote. Dies erleichtert die Überprüfung, ob die notwendige Mehrheit der Beschlüsse erreicht worden ist. Ebenfalls empfehlenswert ist, die Diskussion mindestens summarisch zusammenzufassen. Bei einer Übergabe der Verwaltung oder des Vorsitzes ist unbedingt darauf zu achten, dass die Protokolle lückenlos zur Verfügung gestellt werden.

Anspruch auf Überprüfung des Zonenplans?

In einem Verfahren durch alle Instanzen ging es um die Frage, ob ein Grundeigentümer die Überprüfung des Zonenplans verlangen kann, mit der er die Umzonung seines Grundstücks von der öffentlichen Zone in die Wohn- und Gewerbezone anstrebt. Weil das Bundesgericht schliesslich nicht auf die Beschwerde eines Grundeigentümers aus dem Kanton St. Gallen eingetreten ist, ist dem Urteil des Verwaltungsgerichts endgültig Rechtskraft erwachsen.

Allgemein gilt, dass Nutzungspläne nur überprüft und gegebenenfalls angepasst werden dürfen, wenn sich die Verhältnisse seit ihrer Inkraftsetzung erheblich geändert haben oder bedeutsame neue Bedürfnisse nachgewiesen sind. Zonenpläne sind auf einen Horizont von 15 Jahren ausgerichtet. Grundeigentümer können eine Überprüfung aber bereits nach zehn Jahren seit Rechtsgültigkeit verlangen. Haben sich die Verhältnisse derart geändert, dass das öffentliche Interesse an einer Eigentumsbeschränkung dahingefallen sein könnte, ist er nicht an die zehnjährige Frist gebunden. Anspruch auf Aufhebung oder Änderung besteht, wenn dies aus wichtigen öffentlichen Interessen geboten oder der Zweck des Erlasses nicht erreicht wird und dem Grundeigentümer unzumutbare Nachteile erwachsen. Nicht das private Interesse an einer Änderung ist entscheidend. Es ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen.

Vorliegend wurde die öffentliche Zone vor über 30 Jahren für ein ehemaliges Schulhaus mit Sport- und Spielplätzen ausgeschieden. Inzwischen haben sich die Verhältnisse wesentlich geändert. Die Nutzungsreserven für die Schule wurden nie benötigt, und auch für die aktuellen Nutzungen ist in absehbarer Zeit kein Platzbedarf zu erwarten. Der Gesuchsteller kann vor diesem Hintergrund einen verfassungsmässigen Anspruch auf Entlassung seines Grundstücks aus der öffentlichen Zone geltend machen.

Urteil des Bundesgerichts 1C_201/2017 vom 1. September 2017 und in einem anderen Fall grundlegend: VerwGE B 2009/111 vom 24. August 2010. Quelle: Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg), Juristische Mitteilungen 2017/III