Mietzinsdepot oder Kautionsversicherung?

Nicht jeder Mieter hat genügend Geld auf der Seite, um bei Mietbeginn die geforderte Kaution hinterlegen zu können. Andere wiederum möchten eine grössere Geldsumme nicht über Jahre blockieren und fragen deshalb den Vermieter an, ob auch der Abschluss einer Mietkautionsversicherung möglich sei. Solche Versicherungen werden seit einigen Jahren von verschiedenen spezialisierten Unternehmen angeboten. Ob man als Vermieter auf die Versicherungslösung einsteigt, ist einem selbst überlassen, denn eine Vorschrift, welche Art der Kaution akzeptiert werden muss, gibt es keine. Festgelegt ist bei Wohnräumen nur die maximale Höhe des Betrags. Dieser darf drei Monatsmieten nicht übersteigen.

Die Versicherungslösung bringt dem Vermieter keine Nachteile, denn der Versicherer garantiert vertraglich die Übernahme von Schäden oder Mietzinsausfällen in der Höhe der vereinbarten Kaution. Dafür erhält man als Vermieter eine Bestätigung über den Abschluss der Versicherung. Gibt es bei Auszug des Mieters Zahlungsrückstände oder wird die Kaution beansprucht, um vom Mieter verursachte Schäden zu beseitigen, überweist die Versicherung die Summe dafür direkt an den Vermieter und regelt den Rest mit dem Mieter. Die Versicherungsprämie – in der Regel rund fünf Prozent der Kautionssumme – geht zulasten der Mieterschaft und wird von dieser direkt an die Versicherung bezahlt.

Die Versicherungslösung kann dem Vermieter unter Umständen gegenüber der klassischen Lösung mit einer hinterlegten Kaution sogar Vorteile bringen; er erspart sich den Aufwand für die Einrichtung spezieller Kautionskonten, Diskussionen, falls die Einzahlung nicht erfolgt, die Abrechnung nach Auszug und die Rückzahlung der Gelder an den ehemaligen Mieter. Gerade bei grösseren Liegenschaften mit häufigen Mieterwechseln können solche administrativen Arbeiten einiges an Zeit kosten.

Richtig versichert als Liegenschaftsbesitzer

Frisch gebackene Hausbesitzer können ein Lied davon singen: Sturmschäden am Dach oder durchfeuchtete Wände infolge eines Rohrbruchs. Was einen als Mieter im Schadensfall noch relativ kalt liess, bringt den  Hausbesitzer nur schon beim Gedanken daran ins Schwitzen. Glücklicherweise gibt es Versicherungen, mit denen das finanzielle Risiko im Rahmen gehalten werden kann. Die wichtigste dieser Versicherungen ist in sämtlichen Ostschweizer Kantonen obligatorisch: die Gebäudeversicherung. Diese deckt Elementarschäden am Gebäude, beispielsweise infolge Hochwasser, Sturm, Hagel, Schneedruck, Lawinen, Erdrutsch und Feuer.

Schaut man auf die Schadenslisten der Versicherer, zeigt sich, dass häufig auch Wasserschäden auftreten, die nicht zu den Elementarereignissen gehören – etwa aufgrund defekter Leitungen oder undichter Dächer. Solche Schäden zahlen Hausbesitzer selbst – ausser, sie schliessen eine separate Gebäudewasserversicherung ab. Sinnvoll ist auch der Abschluss einer Haftpflichtversicherung. Löst sich beispielsweise bei Starkwind ein Ziegel vom Dach und kracht auf den Maserati des Nachbarn oder sogar auf den Nachbarn selbst, haftet man als Hauseigentümer für den Schaden. Für ein selbstbewohntes Einfamilienhaus oder eine Liegenschaft mit maximal drei Wohnungen (davon eine selbstbewohnt) reicht eine Privathaftpflichtversicherung. Bei grösseren Mehrfamilienhäusern muss hingegen eine Gebäudehaftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

Wer nicht nur das Gebäude, sondern auch die beweglichen Gegenstände im selbstbewohnten Eigenheim gegen Beschädigung oder Diebstahl versichern möchte, kann dies mit einer Hausratversicherung machen. Ob man auch noch eine Versicherung gegen Erdbebenschäden, Glasbruch oder Beschädigungen des Gartens abschliessen möchte, hängt nicht zuletzt auch von der individuellen Bereitschaft zum «kalkulierten» Risiko ab.

Kostenlose Hausbetreuer schauen zu Garten, Katze und Briefkasten

Garten bewässern, Katzen füttern oder Briefkasten leeren – während einer Ferienabwesenheit gibt es zu Hause einiges zu tun. Nicht immer haben Nachbarn oder Freunde dafür Zeit. Eine noch relativ neue Möglichkeit ist der Beizug von sogenannten «Housesittern». Das sind Paare oder Einzelpersonen aus dem Ausland – schwerpunktmässig aus den USA, Australien, Neuseeland usw., die gerne reisen und dabei wochenweise Wohnungen oder Häuser hüten, deren Bewohner in den Ferien sind.

Verschiedene Plattformen im Internet bringen Hausbesitzer und Housesitter zusammen. In der Regel wohnen die Housesitter kostenlos, dafür schauen sie in dieser Zeit unentgeltlich zu Haus, Garten und Tieren. Da man seine Liegenschaft während der Abwesenheit Fremden überlässt, sollten aber einige Dinge beachtet werden. Wichtig ist das Einholen von Referenzen bei anderen Hausbesitzern, die schon mit denselben Housesittern zu tun hatten. Es lohnt sich auch, nach einem ersten Mailkontakt ein persönliches Gespräch am Telefon zu führen – beispielsweise mit einem Videoanruf. Ebenfalls sollte geklärt werden, ob die Housesitter über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügen.

Meist ist es sinnvoll, dass die Hausbetreuer einen Tag vor der eigenen Abreise eintreffen. Dann bleibt genügend Zeit, alles persönlich zu erklären. Zur Sicherheit erstellt man Kopien der Pässe der Housesitter, schliesst mit ihnen einen kleinen Vertrag ab und übergibt Merkblätter mit wichtigen Informationen für die Hütezeit – etwa Telefonnummern von Kontaktpersonen, die Adresse des Tierarztes oder eine Anleitung für die Bedienung der Heizung und die Pflege des Gartens. Zudem ist es sinnvoll, die Nachbarn über die Feriengäste zu informieren, damit diese wissen, wer vorübergehend nebenan wohnt.

Den richtigen Bewirtschafter für Ihre Liegenschaft finden

Wie wir erst kürzlich in einem unserer Ratgeber geschrieben haben, sollte die Bewirtschaftung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier bis sechs Wohnungen oder Wohn-/Geschäftshäusern an eine professionelle Liegenschaftsverwaltung delegiert werden. Dabei kommt der Wahl des richtigen Unternehmens, der richtigen Person für die Bewirtschaftung grosse Bedeutung zu, ist dies doch mitentscheidend für die Rentabilität Ihrer Liegenschaft. Doch worauf sollte bei der Suche nach einem Bewirtschafter vorrangig geachtet werden?

Vier Aspekte kommen dabei zum Tragen: Qualifikation, Philosophie, Offerte des Anbieters sowie Ihre persönliche Einschätzung. Bezüglich Qualifikation sollten Sie beispielsweise darauf achten, ob das Unternehmen Mitglied beim Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT ist, welche Referenzen vorgewiesen werden können und über welche Abschlüsse (z.B. «Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA» oder «Dipl. Immobilien-Treuhänder») die Person verfügt, die Ihre Immobilie betreuen wird. Weiter sollten Sie prüfen, ob die Philosophie mit Ihrer eigenen übereinstimmt: Bringt der Anbieter Respekt und Interesse gegenüber der Mieterschaft zum Ausdruck? Wird er meine Anliegen zwar hart, aber auch fair vertreten? Natürlich ist Ihre persönliche Einschätzung ebenfalls wichtig. Finden Sie im persönlichen Gespräch heraus, ob die Chemie zwischen Ihnen und den verantwortlichen Personen stimmt. Fragen Sie sich, ob Sie wirklich vollstes Vertrauen in deren Fähigkeiten haben. Zu guter Letzt gilt es, die Offerten verschiedener Anbieter zu vergleichen: Wer bietet welchen Service zu welchem Preis und ist dieser gerechtfertigt?

Das Honorar des Bewirtschafters wird im Normalfall auf Basis der Nettomietzinseinnahmen berechnet. Der Ansatz liegt im Schnitt bei vier bis fünf Prozent. Als Grundlage dienen entweder die Soll-Mieteinnahmen oder die effektiv einkassierten Mieten pro Jahr. Letzteres ist für Sie als Immobilienbesitzer möglicherweise die interessantere Variante, denn dadurch hat der Bewirtschafter selbst ein starkes Interesse daran, dass die Liegenschaft immer voll vermietet ist.

Bewirtschaftung selber übernehmen oder extern in Auftrag geben?

Die Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses ist anspruchsvoll. Auf der einen Seite stehen die Bedürfnisse des Eigentümers, der eine möglichst gute Rendite erzielen möchte, ohne dafür einen allzu grossen Aufwand leisten zu müssen. Auf der anderen Seite sind da die Mieter, die einen maximalen Wohnkomfort zu einem möglichst tiefen Mietzins, eine gepflegte Liegenschaft sowie eine speditive Bearbeitung ihrer Anliegen erwarten. Diese oft divergierenden Ansprüche zur Zufriedenheit aller unter einen Hut zu bringen, ist die Aufgabe der Liegenschaftsverwaltung – auch Immobilienbewirtschaftung genannt.

Die Verwaltung einer Immobilie umfasst drei Hauptbereiche: die technische, die finanzielle und die administrative Bewirtschaftung. Bei der technischen Bewirtschaftung geht es einerseits darum, kleinere Mängel an der Immobilie möglichst schnell zu beheben und andererseits, den Unterhalt oder auch die Sanierung des Objekts und der haustechnischen Anlagen langfristig zu planen. Die finanzielle Seite umfasst die korrekte Buchhaltung und Liegenschaftsabrechnung. Denn nur wer weiss, wofür und in welcher Höhe Geld ausgegeben, beziehungsweise eingenommen wurde, kann eine Liegenschaft rentabel betreiben. Ins selbe Ressort gehören ausserdem die Nebenkostenabrechnungen oder die Kontrolle der Mietzinseinnahmen. Die administrativen Aufwendungen beinhalten unter anderem Mietzinsberechnungen, die Suche nach Mietern, die Vornahme von Wohnungsübergaben, den Abschluss von Mietverträgen oder die Anstellung und Betreuung eines Hauswarts.

Diese Aufgaben benötigen viel Zeit und setzen ein fundiertes Wissen des Immobilien-, insbesondere des Mietrechts voraus. Ausserdem geht es dabei schnell einmal um Vermögenswerte von einigen Millionen Franken. Deshalb gilt die allgemeine Empfehlung: Die Bewirtschaftung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier bis sechs Wohnungen sollte an eine professionelle Liegenschaftsverwaltung delegiert werden.

Werkeigentümerhaftung bei privaten Swimmingpools

Wer einen eigenen Swimmingpool im Garten hat, freut sich jeweils besonders auf die warme Jahreszeit. Dann lädt das kühle Nass wieder zum gemütlichen Planschen ein. Was dabei aber nicht vergessen werden darf: Als Schwimmbadeigentümer hat man bezüglich Sicherheit rechtliche Pflichten. Hierbei kommt vor allem die Werkeigentümerhaftung (Art. 58 OR) zum Tragen.

Diese verlangt, dass der Besitzer eines Werks – und dazu zählt auch ein Swimmingpool – für daraus entstehende Schäden haftet und alle Vorkehrungen treffen muss, um solche zu verhindern. Ein besonderes Augenmerk richtet sich auf Unfälle durch Ertrinken, die leider immer wieder vorkommen. Während man bei Erwachsenen in der Praxis davon ausgeht, dass diese die Gefahren des Wassers einschätzen können, müssen kleine Kinder durch entsprechende Massnahmen vor dem Ertrinken geschützt werden. Da man den Pool kaum dauernd beaufsichtigen kann, ist es notwendig, den Zugang zum Wasser baulich zu verhindern. Eine Möglichkeit Kinder zu schützen, ist eine Poolabdeckung. Diese muss so gesichert werden, dass nur Erwachsene sie entfernen können. Zudem darf zwischen Beckenrand und Abdeckung keine Öffnung bestehen. Wichtig ist aber auch sicherzustellen, dass fremde Kinder den Poolbereich ohne Erlaubnis gar nicht erst betreten können. Guten Schutz bieten hier beispielsweise ein Zaun mit abschliessbarem Tor rund um das Becken oder eine Einfriedung des ganzen Grundstücks.

Die Werkeigentümerhaftung gilt auch für andere künstliche Gewässer wie etwa ein Biotop oder einen Naturpool auf dem eigenen Grundstück. Bei diesen empfiehlt die Beratungsstelle für Unfallverhütung ebenfalls eine abschliessbare Einzäunung. Alternativ kann bei Teichen knapp unter der Wasseroberfläche vollflächig ein stabiles Stahlgitter angebracht werden, das ein Ertrinken verhindert.

Ist eine Hausordnung überhaupt rechtlich verbindlich?

Alt, jung, konservativ, progressiv, laut, leise, pedantisch, chaotisch – gerade wenn viele und sehr verschiedene Menschen unter einem Dach wohnen, können Regeln das Zusammenleben vereinfachen. Deshalb hängt auch im Treppenhaus vieler Mehrfamilienhäuser eine Hausordnung. Darin werden Rechte und Pflichten der Mieter festgelegt. Die Hausordnung regelt beispielsweise die Reinigung von gemeinschaftlichen Bereichen wie Waschküche, Kellergang oder Treppenhaus. Sie legt fest, wer wann waschen darf, wie der Aussenbereich zu nutzen ist, was im Treppenhaus stehen darf oder um welche Uhrzeit die Haustüre abzuschliessen ist. Sie beinhaltet meist auch Verhaltensregeln, wie die Einhaltung von Mittags- und Nachtruhe, Vorgaben zum Grillieren auf dem Balkon oder die generelle Aufforderung zur gegenseitigen Rücksichtnahme.

Mit der für alle sichtbaren Anbringung der Hausordnung im Gebäude hat sie aber noch keinen rechtlich verbindlichen Charakter. Diesen erlangt sie erst, wenn die Mieter ausdrücklich zustimmen. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass sie als fester, integrierter Bestandteil des Mietvertrags definiert und mitunterzeichnet wird. Die Regeln darin kann der Vermieter selbst festlegen. Natürlich dürfen diese nicht gegen geltendes Recht verstossen. Ausserdem sollen die Vorschriften verhältnismässig sein und die Mieter nicht zu fest in ihrem Privatleben einschränken. So darf beispielsweise ein kurzes Duschen auch nach 22 Uhr nicht verboten werden.

Wird eine neue Hausordnung geschaffen oder die bestehende durch den Vermieter abgeändert, muss eine Mietvertragsanpassung mit einem vom Kanton genehmigten Formular auf den nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen werden. Nur so ist die neue Hausordnung rechtlich verbindlich und ermöglicht dem Vermieter entsprechende Schritte bei Nichteinhaltung der Regeln.

Bundesgericht schützt Festlegung der Akonto-Zahlungen

Die richtige Höhe der Akonto-Zahlungen für die Nebenkosten bei Mietwohnungen gibt immer wieder zu Diskussionen Anlass – insbesondere, wenn grössere Nachzahlungen fällig werden. Oft stellen sich die Mieter dann auf den Standpunkt, dass der Vermieter die Vorauszahlungen so ansetzen müsse, dass sie in etwa den zu erwartenden Kosten entsprechen.

Dazu ist der Vermieter aber nicht verpflichtet; das zeigt ein Entscheid des Bundesgerichts vom Januar 2019. Anlass dafür war ein Streit zwischen den Mietern eines Mehrfamilienhauses im Kanton Zürich und ihrer Vermieterin. Deren Nachforderung bei den Nebenkosten fiel rund doppelt so hoch aus, wie die geleisteten Akonto-Zahlungen. Das Mietgericht hatte die Nachzahlungen noch auf 30 Prozent reduziert, das Obergericht hingegen die Forderung der Vermieterin gestützt. Die betroffenen Mieter zogen den Fall deshalb bis vors Bundesgericht weiter. Dieses entschied schliesslich zugunsten der Vermieterin und bezog sich dabei auf einen Leitentscheid aus dem Jahr 2010. Das oberste Gericht hält im aktuellen Urteil nochmals klar fest, dass der Vermieter keine generelle Aufklärungspflicht über die tatsächliche Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hat.

Eine solche Pflicht, so das Gerichtsurteil, sei weder direkt noch indirekt aus dem Schutzzweck des Mietrechts ableitbar. Der Grund: Die Akonto-Beiträge seien klar als vorläufige Zahlungen deklariert. Die tatsächliche Höhe der Kosten ergäbe sich erst aus der jeweiligen Schlussabrechnung. Zudem hielt das Gericht fest, dass zu tiefe Akonto-Zahlungen auch nicht zu einem missbräuchlichen Mietzins führen würden, denn die Festlegung der Nebenkosten erfolge nach den tatsächlichen Aufwendungen dafür.

 

Urteil des Bundesgerichts 4A_339/2016 vom 29. Januar 2019.

Wenn Lärm das nachbarschaftliche Verhältnis trübt

Nachmittags die kreischenden Kinder im Sandkasten, spätabends die Party im Nachbarsgarten oder frühmorgens das Krähen des Hahns – für die einen Ausdruck von Leben, für die anderen einfach nur störender Lärm. Grundsätzlich ist es so, dass Lärm hingenommen werden muss, solange dieser sich in einem normalen Umfang bewegt und die Ruhezeiten nicht verletzt werden. Aber ab wann ist dieser normale Umfang überschritten? Lärm ist gemäss Gesetz dann zu laut, wenn dadurch die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden erheblich gestört wird. Nur gibt es gerade für den Alltagslärm keine festgelegten maximalen Dezibelwerte, an die man sich bei einer Beurteilung halten könnte. Konkret heisst dies, dass jeder Fall individuell begutachtet werden muss. Dabei spielt beispielsweise das subjektive Empfinden des lärmgeplagten Nachbarn keine Rolle, sondern die Frage, ob ein durchschnittlich sensibler Mensch den Lärm ebenfalls als erhebliche Störung empfinden würde.

Von den jeweiligen Kantonen und Gemeinden klar geregelt sind dafür die Ruhezeiten. Vielenorts gelten sie an Werktagen von 12.00 bis 13.30 Uhr sowie von 20.00 bis 22.00 Uhr und an Sonn- bzw. Feiertagen ganztags. Während dieser Zeit sind Arbeiten und Beschäftigungen mit lauten Motoren oder Geräten zu unterlassen. Die Nachtruhe gilt meist von 22.00 bis 07.00 Uhr. In diesem Zeitraum werden bereits laute Musik oder Partylärm als Ruhestörung betrachtet. Während der Sommermonate haben mittlerweile viele Gemeinden ihre Verordnungen den veränderten Lebensgewohnheiten angepasst und den Beginn der Nachtruhe auf 23.00 Uhr hinausgeschoben.

Wer sich durch Lärm gestört fühlt, sucht am besten immer zuerst das Gespräch mit dem Nachbarn – vorzugsweise am Tag danach, wenn der Ärger über die Störung wieder etwas verzogen ist. Werden Ruhezeiten wiederholt nicht eingehalten, kann man aber auch bei der Polizei eine Anzeige wegen Ruhestörung erstatten.

Welche Folgen haben öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen?

Wer vor dem Kauf einer Liegenschaft den Grundbuchauszug studiert, stösst nicht selten auch auf sogenannte «öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen». Der Begriff klingt sperrig und lässt Komplikationen erahnen. In vielen Fällen haben die Beschränkungen aber keine grosse Auswirkung. Typische Beispiele dafür sind Durchleitungsrechte der öffentlichen Werke für Wasser, Abwasser, Strom, Gas oder Telekommunikationsleitungen. Gerade bei älteren, aneinander gebauten Liegenschaften wurden Leitungen oft von Haus zu Haus verlegt und dies mit Einträgen im Grundbuch abgesichert. Einschränkungen entstehen dadurch selten. Einzig bei grösseren Bauarbeiten oder einer Gebäudeerweiterung kann es vorkommen, dass man im Weg stehende Leitungen auf eigene Kosten umlegen lassen muss.

Ebenfalls häufig zu findende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen sind Baulinien. Meist sichert sich die öffentliche Hand damit das Recht, bei Bedarf Flächen für einen eventuellen Ausbau von Strassen oder Trottoirs zu erwerben. Solche Baulinien sind für den Eigentümer der Parzelle unter Umständen mit gewissen Einschränkungen verbunden. So ist dafür oft ein sogenannter Beseitigungsrevers im Grundbuch eingetragen. Erstellt man etwa auf der davon betroffenen Fläche einen Parkplatz und die Gemeinde möchte am selben Ort später die Strasse verbreitern, muss der Parkplatz auf eigene Kosten rückgebaut werden.

Neben den genannten Beispielen existieren diverse weitere öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Welche Folgen sie im Einzelnen haben, ist für Laien nicht immer nachvollziehbar. Im Zweifelsfall lohnt es sich, vor dem Kauf einer Liegenschaft beim zuständigen Grundbuchamt genau nachzufragen und sich die Eintragungen erklären zu lassen oder eine Fachperson, etwa einen versierten Immobilienmakler oder einen Baujuristen, beizuziehen.