Wird in der Schweiz über Wohnungsmiete verhandelt?

Der SVIT Schweiz und das Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sind in einer Untersuchung der Frage nachgegangen, ob am Schweizer Mietwohnungsmarkt die auf Internetplattformen offerierten Mietzinse (Angebotsmietzins) von den schliesslich vereinbarten Abschlussmietzinsen abweichen. Die Analyse von 13’000 Online-Inseraten und dazugehörigen Mietverträgen zeigt, dass 82% aller Mietwohnungen in der Schweiz zum gleichen Zins vermietet werden, wie sie ausgeschrieben wurden. In 11% der Fälle liegt der Abschlussmietzins zwischen 2 und 10% unter dem Angebotsmietzins.

Die Studie weist auf signifikante Abweichungen von diesen schweizerischen Mittelwerten hin. So gibt es in Städten deutlich weniger Verhandlungsspielraum als an peripheren Märkten. Über die Mietzinse von kleineren und günstigeren Wohnungen wird deutlich seltener verhandelt als über jene von grösseren und teureren. Und interessanterweise ist das Verhandeln von Mietzinsen in der Romandie weniger Usus als in der Deutschschweiz und im Tessin. Die meisten Preisreduktionen wurden in der Innerschweiz mit 18% und dem Tessin mit 21% festgestellt, während in der französischsprachigen Schweiz nur in 8% (Waadt und Wallis) bzw. 11% (Genf) aller untersuchten Verträge Rabatte gewährt wurden.

Ursache für den Verhandlungsspielraum ist die jeweilige Angebotssituation am lokalen Markt bzw. in den betreffenden Grössen- und Preissegmenten. Je grösser der Angebotsüberhang und je länger die durchschnittliche Insertionszeit für eine Wohnung, desto eher sind Vermieter zu Abschlägen bereit – und zwar unabhängig davon, wie lange ihre Wohnung schon ausgeschrieben ist. Ein Überangebot erhöht somit marktweit die Bereitschaft zu Rabatten.

Die Grenzen der Freizeichnung bei erheblichen Baumängeln

Im Jahr 2009 kauften A und B von C eine von diesem 2006/07 mit einem Mehrfamilienhaus überbautes Grundstück im Kanton Aargau unter Abtretung sämtlicher Mängelrechte und Wegbedingung jeglicher Währschaften. 2012 stellten die Eigentümer einen erheblichen Mangel in der Böschungssicherung und Fundation der Liegenschaft fest. Die Sanierungskosten beliefen sich auf über 140’000 CHF, die sie auf dem Klageweg vom Verkäufer einforderten. Das Bezirksgericht wies die Klage mit der Begründung ab, die Mängelrechte seien verjährt und der Mangel durch die Freizeichnungsklausel nicht dem Verkäufer anzulasten. Dieser Entscheid wurde durch das Obergericht teilweise revidiert und dessen Urteil jüngst vom Bundesgericht bestätigt.

Von zentraler Bedeutung ist die Frage, ob der erhebliche Mangel unter die Freizeichnungsklausel fällt. Die Richter in Lausanne führen dazu aus, dass nach geltender Rechtsprechung ein Mangel bei Grundstückkaufverträgen nicht unter den Gewährleistungsausschluss fällt, wenn der Mangel gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Dabei hängt es von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, womit ein Käufer zu rechnen hat.

Mit dem Mangel habe umso weniger gerechnet werden müssen, als die Liegenschaft erst zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt worden sei. Beim Verkäufer habe es sich nicht um den Eigentümer einer Altliegenschaft gehandelt, sondern um ein Architekturbüro, welches das Gebäude erst kurz zuvor selber errichtet habe. Unter diesem Gesichtspunkt dürfe eine Freizeichnungsklausel des «Hersteller-Verkäufers» jedenfalls nicht in dem Sinn interpretiert werden, dass der Käufer damit sein Einverständnis zu einer Befreiung des Verkäufers von einer Haftung für erhebliche, nicht erkennbare Mängel gebe, die der Verkäufer bei der Herstellung grobfahrlässig herbeigeführt hätten.

Urteil des Bundesgerichts 4A_444/2017 vom 12. April 2018

Private Parkplätze auf einem Fuss- und Fahrweg?

Zwei St. Galler Streitparteien lagen sich zuletzt vor Bundesgericht in den Haaren über die Störung eines Fuss- und Fahrwegrechts. Im Quartier der beiden Parteien waren etliche Parzellen mit einer Dienstbarkeit belastet, womit sich die Eigentümer im Jahr 1927 gegenseitig das Fuss- und Fahrwegrecht eingeräumt hatten. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch hinreichend mit einem Situationsplan und einem Dienstbarkeitsvertrag umschrieben.

A liess auf seinem Grundstück 1988 Parkplätze erstellen und markieren. Zudem erwirkte er ein polizeiliches Parkverbot. Zwei der Parkplätze liegen vollständig und ein Parkplatz teilweise innerhalb der im Situationsplan der Dienstbarkeit ausgeschiedenen Fläche. Zwei der Nachbarn sind der Ansicht, dass dies ihre aus der Dienstbarkeit ergebenden Rechte einschränke und zogen vor Gericht. A hielt entgegen, das Interesse an der Dienstbarkeit sei weggefallen und verlangte die partielle Löschung im Umfang einer Fahrzeugbreite. Mit diesem Begehren scheiterte A in allen Instanzen.

Das oberste Gericht prüfte namentlich zwei Fragen, einerseits jene, ob die Parkierung das Recht der Nachbarn tatsächlich einschränke und anderseits, ob das Interesse der Nachbarn wegen langer Duldung der Parkplätze weggefallen und unverhältnismässig geworden sei.

Auskunft über Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt primär der Grundbucheintrag. Wenn dieser unklar ist, darf auf die Belege – namentlich den Begründungsakt – zurückgegriffen werden, die beim Grundbuchamt hinterlegt sind. Erst wenn dies auch nicht weiterhilft, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist. Und auch die lange Duldung wurde vom Gericht in diesem Fall nicht als weggefallenes Interesse ausgelegt.

Urteil des Bundesgerichts 5A_770/2017 vom 24. Mai 2018

Mängelrüge der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft

Ein Leser des Immobilienratgebers fragt, wer in einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft zur Mängelrüge berechtigt ist und wann die Rüge erhoben werden muss. Der Leser hat im Frühjahr 2015 eine Eigentumswohnung gekauft. Im Verlauf des Jahres 2017 traten im Treppenhaus und an der Fassade Mängel auf. Die anderen Eigentümer stellen sich auf den Standpunkt, dass die Mängelrüge noch vor Ablauf der 5-jährigen Garantiefrist erhoben werden könne.

Grundsätzlich ist jeder Stockwerkeigentümer zur Mängelrüge auch an gemeinschaftlichen Teilen berechtigt. Verlangt aber nur er die Nachbesserung von gemeinschaftlichen Teilen, so kann dies unter Umständen unabsehbare finanzielle Konsequenzen haben. Sein Nachbesserungsanspruch bezieht sich nur auf den Wert seiner Quote. Ist beispielsweise wie im geschilderten Fall eine Fassadennachbesserung notwendig, so müsste der Käufer für die Kosten aufkommen, die seinen Wertanteil übersteigen. Faktisch müssen also alle einzelnen Eigentümer gemeinsam und geschlossen handeln. Die Gemeinschaft als solche ist in der Regel – Vollmachten und Abtretungen vorbehalten – nicht legitimiert.

Was die Mängelrechte betrifft, so sind die einzelnen Verträge zwischen dem Verkäufer und den einzelnen Eigentümern massgebend. Entscheidend sind die Garantiefristen und ob – hinsichtlich des Adressaten der Rüge – die Mängelrechte vom Verkäufer an die Eigentümer abgetreten wurden.

In diesem Fall entscheidend ist jedoch, dass Mängel in der Regel und je nach Rechtsnorm sofort nach Entdeckung zu rügen sind. Das Bundesgericht hält eine Frist von lediglich drei bis sieben Tage für angemessen. Das Abwarten der Gemeinschaft dürfte somit zur Verwirkung der Rechte geführt haben.

Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch

Der Alleineigentümer einer Liegenschaft wollte seiner Lebenspartnerin das lebenslängliche und ausschliessliche Wohnrecht nach seinem Tod einräumen und dies im Grundbuch eintragen lassen. Sollte die Wohngemeinschaft der beiden zu Lebzeiten aufgelöst werden, sahen sie die Löschung im Grundbuch vor.

Dies ist an sich ein nicht unüblicher Wunsch zum Beispiel von Paaren ohne Trauschein. Allerdings verweigerte das Grundbuchamt in diesem Fall den Eintrag, wogegen der Notar bis vor Bundesgericht zog. Dieses erwog nun, dass die Eintragung «suspensiv bedingter Grunddienstbarkeiten» im Grundbuch unzulässig sei. Denn die suspensiv bedingte Grunddienstbarkeit entsteht nicht mit der Eintragung im Grundbuch, wie es das Gesetz vorschreibt, sondern erst in einem späteren Zeitpunkt, in dem die Bedingung eintritt. Das Bundesgericht hat es bereits früher als gerechtfertigt betrachtet, Bedingungen – auflösende ebenso wie aufschiebende – bei Dienstbarkeiten nicht zuzulassen, also auflösend bedingte gleich wie aufschiebend bedingte Dienstbarkeiten nicht einzutragen.

Entgegen der Auffassung des Notars trifft es im strittigen Fall gerade nicht zu, dass die Vertragsparteien anstelle eines unzulässig suspensiv bedingten Wohnrechts ein absolut geltendes Wohnrecht in Kombination mit einer rein obligatorisch wirkenden Vereinbarung begründet hätten, wonach sich der Berechtigte verpflichtet, sein Recht so lange nicht geltend zu machen, als die Bedingung nicht eintritt. Richtig ist gemäss den obersten Richtern, dass durchaus ein rein obligatorisches Wohnrecht begründet werden kann. Damit zeigt das Gericht auf, welchen Weg die Parteien bei einer Eintragung eines Wohnrechts nehmen müssen.

Urteil des Bundesgerichts 5A_518/2017 vom 20. April 2018, zur Publikation vorgesehen

Kündigung wegen Untauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch

Seit über fünf Jahren streiten sich Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses im Amt Willisau darüber, ob die fristlose Kündigung durch die Mieter zu Recht erfolgt ist und der Vermieter zu viel bezahlte Miete rückerstatten und Schadenersatz leisten muss. Das bisher letzte Kapitel beschäftigte das Bundesgericht.

Der Sachverhalt ist folgender: Wegen mangelhafter Elektroinstallation bestand für die Bewohner ein erhebliches Risiko für Leib und Leben, was die Mieter veranlasste, den Mietvertrag mit Verweis auf Art. 259b lit. a OR fristlos zu kündigen. Der besagte Gesetzesartikel gibt dem Mieter das Recht zu einer fristlosen Kündigung, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt und der Vermieter den Mangel trotz Kenntnis nicht innert angemessener Frist beseitigt. Im strittigen Fall wird die Vorinstanz neu zu beurteilen haben, ob der Vermieter vor der Kündigung gesicherte Kenntnis vom Mangel hatte.

Ob die Mietsache zum vorausgesetzten vereinbarten oder üblichen Gebrauch taugt, beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Abzustellen ist auf die im vereinbarten oder üblichen Gebrauch typische Nutzung. Auf subjektive Wunschvorstellungen des Mieters kommt es nicht an, ausser, wenn die Parteien diese zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht haben. So können und müssen die Parteien vereinbaren, dass die Aussicht unverbaubar ist oder die Lärmimmissionen und die elektromagnetische Strahlung ein bestimmtes Mass nicht überschreiten darf, wenn dies vor Gericht einklagbar sein soll. Allein auf die Anpreisung der Mietsache zum Beispiel in einem Inserat kann sich der Mieter nicht abstützen.

Der Vermieter ist zum Beseitigen des Mangels in angemessener Frist verpflichtet, was dem Mieter wiederum auferlegt, dass er den Vermieter in Kenntnis setzen muss.

Urteil des Bundesgerichts 4A_309/2017 vom 26. März 2018

Kuhglocken beschäftigen Bundesgericht

Dürfen Kühe in der Nacht auf der Weide Glocken tragen? Diese Frage beschäftigte die Luzerner Gerichtsinstanzen und zuletzt auch das Bundesgericht. Der Eigentümer einer an das fragliche Weideland angrenzenden Wohnliegenschaft klagte durch alle Instanzen gegen die nach seiner Ansicht übermässigen Immissionen und verlangte, dass dem Landwirt zu verbieten sei, seinem Vieh zwischen 20 Uhr und 7 Uhr Glocken umzuhängen.

Das Bundesgericht erwägt in Übereinstimmung mit dem obersten kantonalen Gericht, dass das Geläut von Glocken an der fraglichen Lage seit Jahrzehnten zu den örtlichen Gegebenheiten gehöre, dass die Immission bei geschlossenen Schlafzimmerfenstern nicht und bei offenen Fenstern in einer eher geringen Lautstärke wahrnehmbar sei und dass der Beschwerdeführer sein seit 1987 bewohntes Haus erst im Jahr 2012 so renoviert habe, womit das Schlafzimmer neu gegen die Landwirtschaftszone hin orientiert sei.

Die Gerichte anerkennen zudem das Argument des Landwirts, dass die Jungtiere dazu tendieren, die Umzäunung zu durchbrechen, und das Auffinden von Tieren ohne akustische Unterstützung im angrenzenden Waldgebiet nachts aufwändig wäre. Von daher könne dem Landwirt ein sachliches Interesse, den Tieren nachts Glocken umzuhängen, nicht von vornherein abgesprochen werden.

Das Bundesgericht widerspricht dem Nachbarn, der geltend macht, dass nachts generell jede unnötige störende Immission als übermässig zu taxieren sei. Vielmehr sei dies nur in der Regel so. Das Bundesgericht hält dafür, dass sich ein Nachbar auch nachts jene Immissionen gefallen lassen muss, die ein durchschnittlich sensibler Nachbar als nicht übermässig wahrnimmt.

Zu beachten ist allerdings, dass das Bundesgericht in einem Leiturteil von 1975 einem Landwirt – allerdings unter anderen Voraussetzungen – verboten hatte, seinem Vieh beim nächtlichen Weidegang Glocken umzuhängen.

Urteil des Bundesgerichts 5A_889/2017 vom 20. April 2018 und BGE 101 II 248

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

 

Wann erlischt ein Fahrwegrecht?

Vor Bundesgericht stritten sich unlängst ein Grundeigentümer und seine Nachbarn über ein seit mehr als hundert Jahren bestehendes Fahrwegrecht. Der Grundeigentümer hatte auf dem Klageweg die Gewährleistung dieses im Grundbuch eingetragenen Rechts verlangt. Die Nachbarn forderten dessen Löschung. Vor Bundesgericht erhielt der Grundeigentümer nun Recht.

Die Nachbarn machten geltend, der Grundbucheintrag sei 1899 zu Unrecht erfolgt, was der Grundeigentümer hätte erkennen müssen. Bestritten war somit der gute Glaube des Grundeigentümers, der sich beim Kauf der Parzelle im Jahr 2012 auf die Richtigkeit des Hauptbuchblattes verlassen und auf eine Konsultation der Belege verzichtet hatte. Das Bundesgericht sagt dazu: Die Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs tritt nur ein, wenn der Dritte gutgläubig ist, d.h., wenn ihm die Unrichtigkeit des Grundbucheintrags im Zeitpunkt des Erwerbs weder bekannt ist noch bei Anwendung der nötigen Aufmerksamkeit hätte bekannt sein müssen. Wer in das Hauptbuch Einsicht nimmt, darf davon ausgehen, dass die Einträge vollständig und richtig sind. Er hat nicht anhand der Belege nachzuprüfen, ob der Rechtsgrund und das Verfügungsgeschäft gültig sind. Zu näheren Erkundigungen ist der Erwerber nur verpflichtet, wenn ihm Tatsachen bekannt sind, die Zweifel an der Richtigkeit des Grundbucheintrags erwecken.

Weiter widmet sich das Gericht der Frage, ob das Wegrecht durch Verzicht untergegangen sei. Einen ausdrücklichen Verzicht hatten weder der Grundeigentümer noch dessen Rechtsvorgänger erklärt. Sie hatten aber weder gegen bauliche Massnahmen opponiert, welche die Ausübung des Wegrechts behinderten, noch das Wegrecht tatsächlich ausgeübt. Beides sei im strittigen Fall nicht als Verzicht zu werten, wobei das Gericht zahlreiche vergleichbare Fälle aus der Rechtsprechung aufzählt.

Urteil des Bundesgerichts 5A_361/2017 vom 1. März 2018

Betrug im Internet

Auf den Immobilienmarktplätzen im Internet treiben immer wieder raffinierte Betrüger ihr Unwesen. Ahnungslose Interessenten von Miet- oder Eigentumswohnungen werden zur Bezahlung einer Bearbeitungsgebühr oder einer Anzahlung aufgefordert. Dabei ist nicht nur das Angebot fiktiv. Auch hinter dem Anbieter steckt nicht das Unternehmen, dessen Namen sich die Betrüger teilweise bedienen. Tatsächlich führen die dunklen Kanäle ins Ausland. Das überwiesene Geld ist unwiederbringlich verloren.

Den fiktiven Angeboten ist gemein, dass es sich ausnahmslos um vermeintliche «Schnäppchen» handelt. Entweder sind die Preise besonders tief oder die Lage sehr attraktiv – häufig auch beides. Die Betreiber der Internetportale sind sich der Problematik bewusst und versuchen, diese Machenschaften zu bekämpfen. Bei mehreren Tausenden Angeboten ist das aber nicht immer ganz einfach. Ein seriöser Anbieter, der nach den Branchengepflogenheiten handelt, wird von Kauf- oder Mietinteressenten nie eine «Gebühr» fordern. Erst in Verbindung mit einer Kaufzusage fliesst eine Anzahlung. Bei Mietobjekten wird im Allgemeinen bei Vertragsabschluss ein Mietzinsdepot gefordert.

Besonders im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf ist zu prüfen, an wen die Zahlung geleistet wird und wie verlässlich der Empfänger ist. Eine geforderte Überweisung über einen internationalen Zahlungsdienst sollte besonders hellhörig machen. Ein Mietzinsdepot wird jeweils im Mietvertrag geregelt und muss auf einem Konto bei einer Bank angelegt werden.