Konflikte unter Nachkommen vermeiden

Eine Jugendstilvilla an bester Wohnlage – seit Jahren leerstehend, überall bröckelt der Verputz, der weitläufige Umschwung ist völlig verwildert: Nachbarn und Passanten fragen sich, warum wohl ein solches Juwel dem Verfall überlassen wird? Die Antwort: Der Besitzer ist vor fünf Jahren verstorben und hat das Anwesen seinen vier Kindern vererbt. Seither befinden sich die Geschwister im Streit darüber, was mit dem Erbe geschehen soll. Eine Partei würde es gerne selbst übernehmen, eine will die Villa durch ein Mehrfamilienhaus ersetzen und die anderen zwei möchten die Liegenschaft zum höchstmöglichen Preis verkaufen.

Ein Schicksal, das vielen Gebäuden und Erbengemeinschaften blüht, sofern der Erblasser keine vorbeugenden Massnahmen getroffen hat. Denn in einer Erbengemeinschaft muss bei allen Entscheidungen Einstimmigkeit herrschen, was zu einer langwierigen Pattsituation führen kann. Es lohnt sich deshalb, sein Erbe schon zu Lebzeiten zu regeln. Dazu gehört, dass klare Anweisungen ins Testament aufgenommen werden, wie mit einer Immobilie bei der Erbteilung vorgegangen werden soll. Damit erübrigen sich schwierige Diskussionen unter den Nachkommen. Eines muss dabei aber beachtet werden: Die testamentarischen Regelungen dürfen die freie Veräusserbarkeit der Pflichtteile nicht einschränken.

Solche Anweisungen können beispielsweise festhalten, wer den Verkehrswert der Liegenschaft schätzen soll, wer ein allfälliges Vorkaufsrecht hat und wie ein Verkauf ablaufen soll. Also etwa ob dieser mit oder ohne Bieterrunden stattfindet und ob der Verkauf durch einen bestimmten Makler abgewickelt werden soll. Ratsam ist ausserdem festzulegen, dass die Erbteilung durch einen bestimmten Willensvollstrecker abgewickelt wird – das kann etwa ein Notar, eine Treuhänderin oder ein Anwalt sein. Auch dies entlastet die Nachkommen und beugt Konflikten unter den Geschwistern vor.

Stockwerkeigentum und Baurechtsvertrag

Die öffentliche Hand, aber auch Stiftungen oder andere gemeinnützige Organisationen verkaufen ihre Grundstücke oft nicht, sondern geben sie nur im sogenannten Baurecht ab. Damit erlauben sie einem Dritten, das Land für eine bestimmte Zeit zu nutzen und zu überbauen. So lassen sich die Besitzer des Grundstücks die Option offen, zu einem späteren Zeitpunkt das Land wieder selber zu nutzen. Vor allem im städtischen Umfeld werden immer wieder auch Liegenschaften mit Eigentumswohnungen auf Grundstücken im Baurecht erstellt. Wer eine solche Wohnung kauft, sollte sich bewusst sein, dass insbesondere die Verlängerung des Baurechtsvertrags oder dessen Ende zu heiklen Situationen führen können.

Der Baurechtsvertrag, der zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Besitzer des Grundstücks geschlossen wird, läuft gemäss Gesetz frühestens nach dreissig und spätestens nach hundert Jahren aus. Er kann zwar verlängert werden, aber in der Regel nur, wenn der Besitzer des Grundstücks sowie alle Stockwerkeigentümer zustimmen. Stellt sich nur ein Wohnungseigentümer quer, scheitert die Verlängerung des Vertrags. Dann geht die gesamte Liegenschaft inklusive allen Wohnungen nach Ablauf des Baurechtsvertrags an den Eigentümer des Grundstücks über. Dieser muss der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Gegenzug eine sogenannte Heimfallentschädigung bezahlen. Diese definiert, wie bei Vertragsende der Restwert des Gebäudes berechnet wird und wie hoch damit die Entschädigung für die Besitzer der Eigentumswohnungen ausfällt.

Ist zwischen den Stockwerkeigentümern nichts anderes vereinbart, erfolgt die Verteilung der Heimfallentschädigung gemäss den Wertquoten. Das kann den einzelnen Wohnungsbesitzer in eine schwierige Situation bringen: Fällt die Entschädigung weniger hoch aus, als die bestehende Hypothekarschuld und reicht das Ersparte nicht als Ausgleich, ist unter Umständen ein Privatkonkurs möglich.

 

 

Die ersten Angebote für Saron-Hypotheken sind da

Ende 2021 ist Schluss mit den Libor-Hypotheken. Der Grund: Es hatte sich gezeigt, dass der Libor-Zinssatz anfällig für Manipulationen ist. Die Abschaffung der Libor-Hypotheken war schon lange bekannt. Auch schon seit einiger Zeit weiss man, dass der Libor in der Schweiz durch den Saron (Swiss Average Rate Overnight) abgelöst wird. Lange war aber nicht klar, wie auf Basis des Saron schliesslich der Hypothekarzins berechnet werden soll.

Im Gegensatz zum Libor-Zinssatz, der bereits zu Beginn der jeweils laufenden drei- oder sechsmonatigen Zeitspanne bekannt ist, wird der Saron täglich neu berechnet. Die Frage war also: Wie sollen die Finanzinstitute die Zinsen der neuen Saron-Hypotheken für eine längere Periode festlegen. Hierzu hat die Schweizerische Nationalbank sieben mögliche Varianten ausgearbeitet und den Finanzinstituten offengelassen, welche davon sie anwenden. Bezüglich ihrer Wahl haben sich die Banken dann lange bedeckt gehalten.

Seit kurzem sind nun aber die ersten Finanzinstitute mit ihren Saron-Hypotheken auf dem Markt. Und von diesen hat sich bisher die Mehrheit für dieselbe Berechnungsmethode entschieden: Die St. Galler Kantonalbank, Raiffeisen und UBS beispielsweise berechnen am Ende einer dreimonatigen Abrechnungsperiode den Durchschnitt der täglich aufgezinsten Saron-Sätze. Das bedeutet konkret, dass bei diesen Banken der effektive Hypothekarzins immer erst am Schluss einer Periode bekannt ist. Bei der Glarner Kantonalbank wiederum ist der Zinssatz bereits zu Beginn einer Periode klar, denn sie berechnet die Zinsen ihrer Saron-Hypothek aufgrund der Zahlen der vorangegangenen drei Monate. Welche Methode auch gewählt wird – über die gesamte Laufzeit einer Hypothek betrachtet, werden sich die Zinsen dann kaum mehr unterscheiden.

Nachbarschaft: Lärm ist nicht gleich Lärm

«Der eigene Hund macht keinen Lärm – er bellt nur.» Was der deutsche Schriftsteller Kurt Tucholsky damit treffend ausdrückt: Ob etwas als Lärm wahrgenommen wird, ist sehr individuell. Das eigene Saxophon-Spiel, das Gejauchze von Kindern oder die Party auf der Terrasse – für die einen pure Lebensfreude, für andere Grund, um die Polizei zu rufen. Diese unterschiedliche Wahrnehmung macht die Problemlösung im Konfliktfall nicht einfacher – und auch nicht der Fakt, dass im Gesetz kaum geregelt ist, was als zumutbarer oder übermässiger Lärm gilt.

Das Zivilgesetzbuch beispielsweise hält lediglich fest, dass «nicht gerechtfertigte Einwirkungen durch Lärm» verboten sind (Art. 684). Und gemäss Obligationenrecht (Art. 257ff) muss die Mieterschaft «auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen». Auch in Reglementen von Stockwerkeigentümergemeinschaften oder in einer Hausordnung sind die entsprechenden Punkte meist nur schwammig formuliert. Klar hingegen sind die Polizeiverordnungen oder Gemeindereglemente, die zumindest die Zeiten von Mittags- und Nachtruhe festlegen.

Gerade weil Lärm individuell eingestuft wird und keine klaren Grenzwerte definiert sind, sollte vor dem Anruf bei der Polizei oder dem Brief an den Vermieter immer zuerst das Gespräch mit den Nachbarn gesucht werden. Dabei braucht es beiderseits Toleranz, Verständnis und gegenseitige Rücksichtnahme. Hält der Lärm an, wird bei der Beurteilung ob dieser unzulässig ist auf folgende Punkte geachtet: Stärke des Lärms, dessen Charakter, Zeitpunkt und Häufigkeit. Kann keine einvernehmliche Lösung gefunden werden, bleibt nur der Weg zu den Behörden (Gemeinde, Bau- oder Sicherheitsbehörde, Polizei), beziehungsweise die Beschwerde an die Verwaltung. Diese kann Schritte ergreifen, die bis zur Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Störenfried gehen.

Energetische Sanierungen sparen noch mehr Steuern

Die Reduktion des Energieverbrauchs bei älteren Liegenschaften ist ein wichtiges Element zur Senkung des CO2-Ausstosses in der Schweiz. Schon länger dürfen deshalb Investitionen, die dem Umweltschutz dienen, bei bestehenden Bauten voll von den Steuern abgezogen werden. Dabei unterscheiden die Steuerämter auch nicht zwischen werterhaltenden oder wertvermehrenden Investitionen.

Seit Beginn dieses Jahres lohnt sich die energetische Sanierung von Gebäuden aus steuertechnischer Sicht noch mehr. Dazu tragen zwei Anpassungen bei: Zum einen dürfen, im Zusammenhang mit Arbeiten zur energetischen Sanierung, neu auch Demontage- und Rückbaukosten von den Steuern abgezogen werden. Als Rückbaukosten gelten beispielsweise die Entsorgung der alten Ölheizung und des zugehörigen Tanks, wenn diese durch ein ökologisches Heizsystem ersetzt werden. Abgezogen werden darf neu auch der Abbruch eines ganzen Hauses, wenn stattdessen ein Neubau nach den aktuellen Energievorschriften erstellt wird. Zum anderen steht es Liegenschaftsbesitzern ab sofort frei, die Abzüge auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen, auch wenn alle Investitionen in einem Jahr getätigt wurden.

Diese Verteilung der Steuerabzüge auf mehrere Jahre ermöglicht es, Kosten für energetische Massnahmen, die höher als das Jahreseinkommen sind, aufzusplitten. Bis anhin konnte man in einem solchen Fall das Potenzial nicht ausschöpfen oder musste die Arbeiten etappieren, um die Abzüge auf zwei Steuerperioden verteilen zu können. Betrugen die Kosten für die energetische Sanierung von Dach, Fassaden und Fenstern beispielsweise 125`000 Franken, das Einkommen aber nur 100`000 Franken, so «verschenkte» man den Steuerabzug für die restlichen 25`000 Franken. Neu zieht man diesen Restbetrag einfach im Folgejahr ab und profitiert so nochmals von tieferen Steuern.

Wann kommt welches Baubewilligungsverfahren zum Zug?

Wer bauliche Veränderungen an einer Liegenschaft vornimmt, braucht meistens eine Baubewilligung. Davon ausgenommen sind in der Regel nur kleinere Eingriffe – etwa die Erneuerung eines Bades oder das Herausbrechen einer nicht tragenden Wand. Für alle anderen baulichen Veränderungen ist entweder ein ordentliches oder ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren notwendig – letzteres wird zum Teil auch als Anzeigeverfahren bezeichnet. Welches Verfahren wann zur Anwendung kommt, kann zwar von Kanton zu Kanton variieren, die Grundsätze sind aber ähnlich.

Das vereinfachte Verfahren (Anzeigeverfahren) kann zur Anwendung kommen, wenn kein öffentliches Interesse tangiert wird und es keine oder nur wenige zur Einsprache Berechtigte gibt. Könnten beispielsweise nur wenige Nachbarn eine Einsprache gegen das Bauprojekt machen, und geben diese vorab schriftlich ihr Einverständnis dazu, kann die Bewilligung meist im vereinfachten Verfahren erteilt werden. Typische Beispiele für solche Projekte sind der Einbau von Dachflächenfenstern oder die Isolation von Fassade und Dach. In der Regel braucht es beim vereinfachten Verfahren keine Bauprofile und die Bewilligung wird relativ schnell erteilt – üblicherweise innert zwei Monaten. Nicht angewendet werden kann das Verfahren bei Bauten ausserhalb der Bauzone und meist auch nicht bei solchen mit Schutzauflagen.

Bei diesen Liegenschaften und bei allen anderen Bauprojekten, die nicht die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Verfahren erfüllen, braucht es ein ordentliches Verfahren. Dieses dauert in den meisten Gemeinden mindestens drei Monate und die geplanten Veränderungen müssen mittels Bauprofilen ausgesteckt werden. Zudem können alle Berechtigten dagegen Einsprache erheben.

Drum prüfe wer sich lange bindet

Wer sich für den Kauf einer bestehenden Immobilie interessiert, sollte genau prüfen, ob das Haus die eigenen Anforderungen erfüllt. Dabei gilt es nicht nur an heute zu denken, sondern auch an morgen. Denn Wohnbedürfnisse können sich ändern: eine Familie wird gegründet, ein Paar trennt sich, jemand macht sich selbständig und möchte zu Hause sein Büro einrichten. Je flexibler ein Objekt ist, desto eher genügt es auch auf lange Zeit hinaus den Ansprüchen.

Je mehr nichttragende Innenwände eine Wohnung oder ein Haus hat, desto einfacher ist später beispielsweise eine andere Aufteilung der Räume möglich. Die Schlafzimmer sollten idealerweise 14 Quadratmeter gross sein und möglichst eine annähernd quadratische Grundform haben. So lassen sich die Zimmer flexibel nutzen und auch auf verschiedenste Arten möblieren. Ausserdem ist die Anordnung der Räume zueinander zu beachten: Küche und Esszimmer sollten nahe beieinander liegen, um die Wege möglichst kurz zu halten. Bei anderen Zimmern ist hingegen eine gewisse Distanz gefragt – etwa zwischen Arbeits- und Spielzimmer.

Selbstverständlich gehört zur Überprüfung des Gebäudes unter anderem auch die Klärung folgender Fragen: Bietet das Haus genügend Räume für alle Bewohner – heute und morgen? Existiert die gewünschte Terrasse? Kann die Immobilie ausgebaut werden? Gefällt das Objekt auch optisch? Finden bestehende Möbel Platz? Entspricht die Küche den Anforderungen? Und nicht zuletzt: muss das Objekt von einer Fachperson beurteilt werden? Dabei geht es etwa um die Qualität der Bausubstanz, die Einschätzung zu künftig nötigen Investitionen, die Überprüfung der Wärmeisolation oder des bestehenden Heizsystems. Der Aufwand lohnt sich – denn im Gegensatz zu Mietern können Eigenheimbesitzer, sollte das Haus oder die Wohnung den Ansprüchen nicht mehr genügen, nicht einfach in ein passenderes Objekt umziehen.

Prävention senkt das Risiko im Treppenhaus

Stürzt in einem Mehrfamilienhaus jemand, dann meist im Treppenhaus. So gehen rund 100 der 280 tödlichen Unfälle, die hierzulande jährlich in und um Wohnhäuser herum passieren auf das Konto von Treppen und Stufen. Dazu kommen gemäss der Beratungsstelle für Unfallverhütung weitere 3200 Personen, die sich beim Ausgleiten oder Stolpern auf Treppen im Gebäudeinnern schwer verletzen.

Kommt es auf der Treppe eines Mehrfamilienhauses zu einem Unfall, stellt sich immer auch die Frage, inwieweit der Hauseigentümer dafür rechtlich belangt werden kann. Bei Neubauten, die den aktuellen baulichen Vorschriften entsprechen und von den Behörden vor nicht allzu langer Zeit abgenommen wurden, hat der Liegenschaftsbesitzer kaum rechtliche Konsequenzen zu befürchten. Bei Altbauten sieht das etwas anders aus. Hier gilt zwar die Bestandesgarantie. Will heissen: Der Eigentümer ist grundsätzlich nicht gezwungen, sein nach älteren Normen erstelltes Treppenhaus den aktuellsten Vorschriften anzupassen. Trotzdem kann ein Hausbesitzer aber rechtlich mit zur Verantwortung gezogen werden, wenn es zu einem Unfall kommt.

Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Sicherheitsmängel offensichtlich sind und sich mit vernünftigem Aufwand hätten beheben lassen. Typische Beispiele sind Bodenbeläge im Treppenhaus, die durch langjährige Nutzung eine erhöhte Rutschgefahr aufweisen, oder eine Beleuchtung, die so schwach ist, dass die Benutzer Kanten oder Treppenabsätze schlecht sehen können. Um die Sicherheit zu erhöhen und das Risiko für rechtliche Probleme im Falle eines Unfalls klein zu halten, lohnt es sich deshalb, das Treppenhaus und andere gemeinsam genutzte Bereiche einer Liegenschaft periodisch durch eine Fachperson prüfen zu lassen und deren Empfehlungen für Anpassungen auch umzusetzen.

Hypothek: Bessere Chancen für frühzeitige Verlängerung

Lange waren die beliebtesten Hypotheken die fünfjährigen, in letzter Zeit die zehnjährigen und heute sind es häufig jene mit noch längeren Laufzeiten. Kein Wunder – schliesslich möchten Immobilienbesitzer von den derzeitig rekordtiefen Hypothekarzinssätzen möglichst lange profitieren. Was aber, wenn man vor längerem eine Hypothek mit höheren Zinsen abgeschlossen hat, die auch noch einige Jahre laufen wird: Würde es sich lohnen vorzeitig auszusteigen um einen neuen Kredit aufzunehmen und um damit von den aktuell tieferen Zinsen profitieren zu können?

Grundsätzlich ist es so, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek etwas kostet – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese setzt sich aus dem Zins zusammen, der noch bis zum offiziellen Vertragsende geschuldet wäre, zuzüglich allfälliger Bearbeitungsgebühren durch die Bank – und in Zeiten von Negativzinsen wie heute, kann die Bank sogar noch einen Verlustzins geltend machen (für die Wiederanlage des Geldes). Klar, dass sich ein solcher Ausstieg meist nicht rechnet – je länger die Restlaufzeit, desto weniger. So viel zur Theorie.

Die Praxis sieht derzeit jedoch etwas anders aus, denn das Hypothekargeschäft ist unter den Finanzinstituten begehrt, die Konkurrenz gross. Man muss gar nicht zwingend vorzeitig aussteigen: Es kann sich lohnen beim Kreditgeber einfach nach den Konditionen für einen frühzeitigen Neuabschluss der Hypothek zu fragen und allenfalls auch zu verhandeln. Nach üblichen Regeln können heutige Zinsen meist nur sechs Monate im Voraus fixiert werden – ohne dafür einen Zuschlag auf den neuen Zins bezahlen zu müssen. Viele Finanzinstitute haben diese Frist bereits auf zwölf Monate ausgeweitet. Und andere gehen noch weiter: Dort können Verlängerungen oder Nachfolgefinanzierungen von bestehenden Hypotheken zum Teil bis zu drei Jahre im Voraus festgelegt werden – auf dem Zinsniveau von heute.

Stolperfallen für den Vermieter bei der Wohnungsabnahme

Rund 400`000 Haushalte ziehen hierzulande jedes Jahr um. Entsprechend gross ist auch die Zahl der Wohnungsabnahmen. Professionelle Vermieter sind entsprechend routiniert und wissen genau, wie vorzugehen ist. Wer als Besitzer einer kleineren Liegenschaft hingegen nur alle paar Jahre eine Abnahme durchführt, läuft Gefahr dabei Fehler zu machen und eventuell auf Kosten sitzen zu bleiben. Heikel ist insbesondere der rechtskonforme Umgang mit Mängeln – beispielsweise einer Abplatzung am Waschbecken oder einer Beschädigung des nur wenige Jahre alten Parkettbodens.

Wichtigster Punkt bei der Wohnungsabnahme ist die Einhaltung von Artikel 267a des Obligationenrechts. Dieser sagt: «Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.» Entsprechend ist es wichtig, die Wohnung bei der Abnahme genau unter die Lupe zu nehmen und etwa auch das Funktionieren von Herdplatten oder Backofen zu prüfen. Vorgefundene Mängel müssen detailliert festgehalten und dem Mieter innert maximal zwei bis drei Arbeitstagen schriftlich mitgeteilt werden. Aus dem Schreiben sollte auch hervorgehen, welche Forderungen man als Vermieter stellt. Also beispielsweise die Übernahme der Kosten für ein neues Waschbecken abzüglich der Altersentwertung oder die Reparatur des Parkettbodens durch einen Fachmann. Entdeckt man offensichtliche Mängel als Vermieter jedoch erst einige Tage nach der Abnahme, können diese nicht mehr geltend gemacht werden.

Ausgenommen sind einzig versteckte Mängel. Stellt beispielsweise der Nachmieter beim ersten Gebrauch der Badewanne fest, dass der Ablauf nicht richtig funktioniert, muss der Vormieter für den Schaden geradestehen, denn der Vermieter konnte diesen Mangel auch im Rahmen einer genauen Prüfung nicht erkennen.