Stockwerkeigentum: Energetische Sanierung initiieren

Aufgrund der früheren Bauweise, die ohne oder nur mit einer dünnen Wärmedämmung auskam, verbraucht ein Grossteil der Liegenschaften in der Schweiz mehr Heizenergie als tatsächlich nötig wäre. Das trifft auch auf viele Mehrfamilienhäuser im Stockwerkeigentum zu. Leider ist gerade hier die Initialzündung für eine energetische Sanierung nicht immer einfach. Denn diese zählt im Normalfall zu den sogenannten «nützlichen Massnahmen». Damit diese umgesetzt werden können, braucht es an einer Stockwerkeigentümerversammlung ein «qualifiziertes Mehr». Also nicht nur die Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer muss dafür stimmen, sondern sie müssen auch über mehr als die Hälfte aller Wertquoten verfügen.

Wer eine Wärmedämmung anbringen oder die alten Fenster durch solche mit Wärmeschutzverglasung ersetzen möchte, muss als erstes in der Gemeinschaft Überzeugungsarbeit leisten. Argumente die dabei helfen, können Folgende sein: Durch eine energetische Sanierung gewinnt nicht nur die Liegenschaft als Ganzes, sondern jede Stockwerkeinheit an Wert. Ausserdem können durch solche Massnahmen die Nebenkosten gesenkt und die Wohnqualität gesteigert werden. Zudem gibt es hierfür derzeit von Bund, Kantonen und einigen Energieversorgern Fördergelder, die das Projekt erschwinglicher machen.

Noch günstiger fällt eine energetische Sanierung aus, wenn sie im Rahmen von sowieso nötigen Unterhalts- oder Renovationsarbeiten gemacht wird. Auf jeden Fall lohnt es sich, möglichst früh einen Experten beizuziehen (Architekt, Energieberater). Damit können Planungsfehler vermieden werden und meist macht dies auch die Konsensfindung in der Gemeinschaft einfacher. Sind die Eigentümer grundsätzlich für eine Sanierung, gilt es zu prüfen, ob im Erneuerungsfonds auch genügend Geld für ein solches Projekt vorhanden ist.

Steigende Eigenheimpreise, stagnierende Mietzinsen

Wer in der Ostschweiz aktuell ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte, bezahlt in den meisten Regionen klar höhere Preise als noch ein Jahr zuvor. Das zeigen die aktuellen Erhebungen des Beratungsunternehmens WüestPartner aus Zürich. So legten die Preise für Einfamilienhäuser, ausser in Appenzell Innerrhoden, überall in der Ostschweiz stark zu, bewegen sich aber im schweizweiten Vergleich immer noch grösstenteils auf mittlerem Niveau. Ähnlich sieht es bei den Eigentumswohnungen aus. Auch hier stagnierten die Preise nur in Appenzell Innerrhoden sowie im Linthgebiet und im Rheintal. In den restlichen Regionen der Ostschweiz zeigt das Preisbarometer hingegen klar steigende Werte.

Am teuersten sind Eigenheime in der Ostschweiz derzeit im Linthgebiet. Preistreibend wirken sich hier vor allem die guten Lagen am Obersee und die Nähe zu Zürich aus. Ein Einfamilienhaus mit sechs Zimmern kostet im Linthgebiet gemäss WüestPartner durchschnittlich klar mehr als eine Million Franken und für eine Eigentumswohnung mit fünf Zimmern müssen um die 850’000 Franken bezahlt werden. Im Toggenburg dagegen wäre dasselbe Haus für 668’000 Franken zu haben und die Eigentumswohnung für 609’000 Franken.

Anders sieht es bei den Mietwohnungen aus. Hier stagnierten die Preise im Vergleich zum Vorjahr fast in der ganzen Ostschweiz. Steigende Mieten beobachteten die Spezialisten von WüestPartner nur gerade in den Regionen Werdenberg und Sarganserland. Analog zu den Preisen auf dem Eigenheimmarkt bewegen sich auch die Mietzinsen in der Ostschweiz im schweizweiten Vergleich grösstenteils auf einem durchschnittlichen Niveau. So ist beispielsweise eine durchschnittliche Vierzimmer-Wohnung in der Stadt St. Gallen für 1’360 Franken zu haben, in Zürich hingegen wären dafür 2’370 Franken zu bezahlen.

Kann ich mir das Eigenheim leisten?

Seit Jahren sind die Hypothekarzinsen auf einem Tiefststand. Noch nie war der Kredit für das Eigenheim so günstig. Damit sollte der Traum von den eigenen vier Wänden nun doch viel einfacher zu realisieren sein – könnte man meinen. Dem ist aber nicht so. Ob ein Finanzinstitut einen Hypothekarkredit spricht, hängt hauptsächlich von zwei Faktoren ab: den finanziellen Eigenmitteln und dem jährlichen Einkommen.

 

Bei den Eigenmitteln gilt nach wie vor die alte Regel: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen Sie als Käufer selbst aufbringen. Neu dabei ist aber, dass sich die Banken seit 2012 schärfere Regeln auferlegt haben: So müssen heute mindestens 10 Prozent des Belehnungswertes als «echtes» Eigenkapital eingebracht werden – der Vorbezug von Pensionskassenguthaben zählt beispielsweise nicht dazu. Das heisst konkret: Im Gegensatz zu früher kann nicht mehr das gesamte Eigenkapital mit Geld aus der 2. Säule finanziert werden.

 

Beim jährlichen Bruttoeinkommen schaut die Bank darauf, ob Sie sich damit die Belastung durch die Immobilie auch wirklich leisten können. In der sogenannten Tragbarkeitsrechnung werden die Nebenkosten für die Liegenschaft, die Kosten für die Amortisation und die Zinsen der Hypothek dem Einkommen gegenübergestellt. Die Regel lautet: Die Kosten dürfen maximal einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

 

Beim heutigen Niveau der Hypothekarzinsen würde diese Rechnung schnell aufgehen. Nur rechnet die Bank anders: Sie geht aus Sicherheitsgründen von einem künftig zu erwartenden Zins aus und kalkuliert in der Tragbarkeitsrechnung nach wie vor mit rund 4.5 bis 5 Prozent. Neben den derzeit hohen Immobilienpreisen ist dies der Hauptgrund, warum der Traum vom Eigenheim trotz Tiefzinsphase auch heute nicht einfacher zu realisieren ist als zu Zeiten höherer Zinsen.

Tipps für Bieterrunden beim Immobilienkauf

Wer auf dem Basar einen Teppich erstehen will, kennt das: Es muss gehandelt werden. Ähnlich läuft es oft beim Kauf einer Bestandesimmobilie. Auch hier ist der Preis meist Verhandlungssache. Gerade Objekte an guten Lagen werden selten für einen fixen Betrag verkauft, sondern gehen an den Meistbietenden. Während der Händler auf dem Basar zuerst gerne einen Fantasiebetrag nennt und man sich am Schluss irgendwo in der Mitte findet, bildet bei Immobilien meist eine Schätzung die Basis für die Preisverhandlungen. Oft wird der Ablauf des Verkaufsprozesses bereits in den Unterlagen beschrieben. Beliebt sind speziell bei grösseren Anlageobjekten zweistufige Verfahren: In einem ersten Schritt geben alle Interessenten ein Gebot ab. Die zwei oder drei Höchstbietenden kommen dann in die zweite Runde. Dort erfahren die verbleibenden Kaufinteressenten zuerst, was der Konkurrent geboten hat und können anschliessend ein finales Angebot abgeben. Das Rennen macht dann schlussendlich der Meistbietende.

 

Wenn Sie an einem solchen Bieterverfahren teilnehmen, sollten Sie zuallererst mit der Bank klären, in welchem Umfang diese Ihnen einen Hypothekarkredit gewährt. Dieser Betrag plus das verfügbare Eigenkapital bilden die Obergrenze für den Kaufpreis. Je nach Zustand des Objekts müssen Sie davon aber noch die geschätzten Kosten für eine allenfalls nötige Renovation abziehen. In der ersten Runde ist es wichtig, das Gebot so anzusetzen, dass Sie im Rennen bleiben, aber für eine zweite Runde allenfalls Spielraum nach oben haben.

 

Wichtig: Bieten Sie beim zweiten Durchgang keine runde Summe, also nicht 1’200’000 Franken, sondern besser 1’201’000 Franken. Die zusätzlichen 1’000 Franken können entscheidend sein, da viele Kaufinteressenten eine runde Summe nennen. So erhöhen Sie mit einem vergleichsweise kleinen Betrag Ihre Chance, den Zuschlag für die Liegenschaft zu erhalten.

Nach den Bauarbeiten die Abnahme nicht vergessen

Ein Kratzer im neuen Eichenparkett, die Steckdose am falschen Ort platziert, eine lotternde Küchenschublade oder gar ein undichtes Dach: Wer einen Neubau kauft oder eine bestehende Liegenschaft umbaut, wird auf jeden Fall Mängel finden. Darum empfiehlt es sich, bereits bei Vertragsabschluss eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter geht es dabei darum, sämtliche Mängel am Bauwerk festzustellen und zu rügen. Grundsätzlich sind Handwerker während der Garantiefrist verpflichtet Mängel zu beheben. Aber Achtung: Nur wenn diese rechtzeitig gerügt werden – nämlich sofort nachdem ein Mangel entdeckt wurde.

 

Das nimmt die Bauherren in die Pflicht, das Gebäude genau auf Mängel zu prüfen – am besten mittels einer detaillierten Bauabnahme. Dabei werden in einem Abnahmeprotokoll sämtliche Mängel und der Termin für deren Behebung durch den betreffenden Handwerker festgehalten. Vorzugsweise nimmt man die Abnahme mit dem Architekten, dem Bauleiter oder einem unabhängigen Experten (bspw. einem Bauherrenberater) vor.

 

Denn eine der Schwierigkeiten bei der Bauabnahme ist, dass der Bauherr als Laie gewisse Mängel eventuell gar nicht erkennt. Und das kann weitreichende Folgen haben: Werden offensichtliche Mängel, also jene, die bei einer genauen Prüfung erkannt werden sollten, bei der Bauabnahme nicht gerügt, dann gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen und es besteht keinerlei Garantieanspruch mehr.

 

Neben der Festlegung einer ordentlichen Bauabnahme in den Verträgen lohnt es sich ausserdem, dort die SIA-Norm 118 als verbindlich zu erklären. Dies hat für die Bauherren zwei Vorteile: Erstens haben diese dadurch eine zweijährige Rügefrist, während der Mängel jederzeit gerügt werden können. Zweitens wird dank der Norm die Beweislast umgekehrt: Nicht der Bauherr muss einen Mangel beweisen, sondern der Handwerker, dass kein solcher besteht.

 

Wie findet man passende Architekten für Umbauten?

Der Altbau gefällt, der Preis passt, aber ein Umbau ist nötig. Wer eine Bestandesliegenschaft kauft, möchte sie in der Regel gerne seinen Wohnwünschen anpassen. Ist dazu mehr nötig als nur ein frischer Anstrich oder ein neuer Bodenbelag, lohnt es sich, einen Architekten mit der Planung und Durchführung der Arbeiten zu beauftragen. Während der Planungs- und Bauzeit wird er eine Schlüsselfunktion übernehmen und Sie über Monate hinweg begleiten. Deshalb sollte man sorgfältig nach dem passenden Planer suchen sowie ihn auf Herz und Nieren prüfen.

 

Gefunden werden kann der richtige Architekt über verschiedene Kanäle: Am einfachsten ist es, Verwandte oder Bekannte zu fragen, die in letzter Zeit ihr Haus umgebaut haben und dessen Architektur gefällt. Sie können aber auch auf spezialisierten Internetseiten (z.B. www.swissarchitects.com) nach Architekten suchen oder Wohn- und Architekturzeitschriften durchforsten. Wichtig ist zuerst einmal, dass der Stil des Architekten den eigenen Vorstellungen nahekommt, zudem sollte er über Erfahrung mit Umbauten verfügen, sein Büro nicht allzu weit weg vom Standort des Hauses haben und gute Referenzen vorweisen können. Letztere müssen Sie unbedingt durch persönliche Nachfrage bei den Bauherrschaften prüfen.

 

Wichtig ist aber auch der persönliche Eindruck: Stimmt die Chemie zwischen Ihnen? Ist der Architekt bereit Ihre Wünsche aufzunehmen oder versucht er, seinen Stil durchzudrücken? Kann er gut zuhören? Stimmt Ihr Bauchgefühl? Passt alles, wird über`s Geld geredet: Lassen Sie sich vor der Auftragsvergabe eine Grobkostenschätzung für den Umbau und eine Offerte für das Honorar des Architekten erstellen. Ist auch die finanzielle Seite geklärt, können Sie den Vertrag abschliessen – optimalerweise basiert dieser auf dem Mustervertrag des Schweizer Ingenieur- und Architektenvereins SIA.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

 

ISOS und die Folgen für ein Bauprojekt

Der Immobilienratgeber widmet sich in dieser Ausgabe erneut dem Thema Nutzungseinschränkung. Vor Bundesgericht ging es jüngst um die Frage, ob die Bewilligungsbehörde zurecht eine Baubewilligung verweigerte und sich auf die Verletzung der Schutzziele des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) berief. Das Gericht gab in ihrem Urteil der Bewilligungsbehörde der Gemeinde Maschwanden ZH Recht.

A. beabsichtigte, im Dorfteil Usserdorf ein bestehendes Bauernhaus abzureissen und auf dem Grundstück drei Mehrfamilienhäuser zu erstellen. Der Ortsteil liegt im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung des Kantons Zürich (KOBI) und des ISOS. Das Baugrundstück wurde gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde der Kernzone zugeordnet. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich zudem ein Bauernhof mit einem als regionales Schutzobjekt eingestuften Riegelhaus. Im Bewilligungsverfahren beantragte die Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich in ihrem Gutachten, die Volumetrie der geplanten Bauten sei entsprechend der Siedlungsstruktur und dem Bebauungsmuster des Dorfteils stark zu reduzieren. Das Amt für Raumentwicklung verweigerte infolgedessen die Bewilligung, weil es mit den Zielen des Ortsbildschutzes nicht vereinbar sei.

Das Bundesgericht ging mit der Vorinstanz einig, dass nur in Ausnahmefällen ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden könne, nämlich, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei. Hierfür seien besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2018 vom 8. August 2018

Entschädigungspflicht bei «Abzonung»?

Letzte Woche hat der Immobilienratgeber den Gerichtsfall von geplanten, aber nicht bewilligten Zweitwohnungen und die Frage behandelt, ob dies zu einer Entschädigung des Grundeigentümers führt. Vergleichbar damit ist auf Gemeindeebene die Situation, wenn ein Grundstück zwar innerhalb der Bauzone belassen, jedoch das zulässige Mass der baulichen Nutzung im Vergleich zum bisherigen Zustand herabgesetzt wird. In diesem Fall spricht man von einer Abzonung. Dies kann zum Beispiel durch Herabsetzung der Ausnützungsziffer, Reduktion der zulässigen Anzahl Geschosse, Festlegung von Baulinien oder Abstandsvorschriften geschehen. Wird die Gemeinde dadurch gegenüber dem Grundeigentümer entschädigungspflichtig?

Abzonungen innerhalb der Bauzone begründen in der Regel keine materielle Enteignung und sind entschädigungslos zu dulden, zumal bestehende Bauten meist unter bestimmten Voraussetzungen erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden dürfen. Abzonungen erreichen nicht die Intensität eines vollständigen Bauverbots und sind dadurch gekennzeichnet, dass sie regelmässig den bereits ausgeübten Gebrauch unangetastet lassen. Aus der Eigentumsgarantie fliesst kein Anspruch darauf, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann. Mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass, die im öffentlichen Interesse liegen, muss der Grundeigentümer grundsätzlich rechnen.

Die Entschädigungspflicht hängt vom Ausmass des Eingriffs ab. Grundsätzlich sind nur schwere Eigentumseingriffe entschädigungspflichtig. Klare Regeln gibt es nicht. Gerichtsurteile zeigen, dass eine Werteinbusse bis zu einem Drittel kaum je als enteignungsgleich bewertet wird. Auch Teilbauverbote, etwa infolge von Baulinien, wirken nur ausnahmsweise enteignungsähnlich.

Keine Entschädigung wegen Zweitwohnungsinitiative

Das Bundesgericht hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob die mit der Volksabstimmung vom März 2012 in die Verfassung aufgenommene Begrenzung des Baus von neuen Zweitwohnungen Grundeigentümern Anspruch auf eine Entschädigung gibt. Das Bundesgericht verneint dies und weist die Beschwerde einer Immobilienfirma aus dem Wallis ab. Diese hatte als Eigentümerin einer Parzelle in der Gemeinde Leytron im Juni 2012 um die Baubewilligung für ein Chalet mit vier Zweitwohnungen ersucht. Die Baubewilligung wurde von der Gemeinde mit Blick auf die kurz zuvor angenommene Zweitwohnungsinitiative verweigert. 2015 stellte das Unternehmen ein Begehren um eine Entschädigung von rund CHF 500’000.-, weil das Verbot zum Bau von Zweitwohnungen einen schweren Eingriff in ihre Eigentumsfreiheit bedeute, der einer materiellen Enteignung gleichkomme.

Das Bundesgericht weist nun die Beschwerde der Firma ab. Die Limitierung von Zweitwohnungen stellt keine Beschränkung des Eigentums dar, die einen Anspruch auf Entschädigung für Enteignung auslösen könnte. Das Eigentum ist gemäss den obersten Richtern nicht in unbeschränktem Umfang garantiert, sondern nur innerhalb der von der Rechtsordnung im öffentlichen Interesse gezogenen Grenzen. Wird der Umfang des Rechts auf Eigentum neu umschrieben, so dass bisher bestehende Möglichkeiten der Eigentümer entfallen, können Betroffene in aller Regel keine Entschädigung verlangen. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn der Übergang zum neuen Recht zu krassen Ungleichheiten führt, die der Gesetzgeber nicht in Betracht gezogen hat und allzu harte Auswirkungen auf einzelne Eigentümer entfaltet. Der Eingriff ist umso weniger schwer, als sie das Recht zur Bebauung ihrer Parzelle mit Erstwohnungen oder mit Wohnraum zur touristischen Nutzung behält.