Wenn Lärm das nachbarschaftliche Verhältnis trübt

Nachmittags die kreischenden Kinder im Sandkasten, spätabends die Party im Nachbarsgarten oder frühmorgens das Krähen des Hahns – für die einen Ausdruck von Leben, für die anderen einfach nur störender Lärm. Grundsätzlich ist es so, dass Lärm hingenommen werden muss, solange dieser sich in einem normalen Umfang bewegt und die Ruhezeiten nicht verletzt werden. Aber ab wann ist dieser normale Umfang überschritten? Lärm ist gemäss Gesetz dann zu laut, wenn dadurch die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden erheblich gestört wird. Nur gibt es gerade für den Alltagslärm keine festgelegten maximalen Dezibelwerte, an die man sich bei einer Beurteilung halten könnte. Konkret heisst dies, dass jeder Fall individuell begutachtet werden muss. Dabei spielt beispielsweise das subjektive Empfinden des lärmgeplagten Nachbarn keine Rolle, sondern die Frage, ob ein durchschnittlich sensibler Mensch den Lärm ebenfalls als erhebliche Störung empfinden würde.

Von den jeweiligen Kantonen und Gemeinden klar geregelt sind dafür die Ruhezeiten. Vielenorts gelten sie an Werktagen von 12.00 bis 13.30 Uhr sowie von 20.00 bis 22.00 Uhr und an Sonn- bzw. Feiertagen ganztags. Während dieser Zeit sind Arbeiten und Beschäftigungen mit lauten Motoren oder Geräten zu unterlassen. Die Nachtruhe gilt meist von 22.00 bis 07.00 Uhr. In diesem Zeitraum werden bereits laute Musik oder Partylärm als Ruhestörung betrachtet. Während der Sommermonate haben mittlerweile viele Gemeinden ihre Verordnungen den veränderten Lebensgewohnheiten angepasst und den Beginn der Nachtruhe auf 23.00 Uhr hinausgeschoben.

Wer sich durch Lärm gestört fühlt, sucht am besten immer zuerst das Gespräch mit dem Nachbarn – vorzugsweise am Tag danach, wenn der Ärger über die Störung wieder etwas verzogen ist. Werden Ruhezeiten wiederholt nicht eingehalten, kann man aber auch bei der Polizei eine Anzeige wegen Ruhestörung erstatten.

Welche Folgen haben öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen?

Wer vor dem Kauf einer Liegenschaft den Grundbuchauszug studiert, stösst nicht selten auch auf sogenannte «öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen». Der Begriff klingt sperrig und lässt Komplikationen erahnen. In vielen Fällen haben die Beschränkungen aber keine grosse Auswirkung. Typische Beispiele dafür sind Durchleitungsrechte der öffentlichen Werke für Wasser, Abwasser, Strom, Gas oder Telekommunikationsleitungen. Gerade bei älteren, aneinander gebauten Liegenschaften wurden Leitungen oft von Haus zu Haus verlegt und dies mit Einträgen im Grundbuch abgesichert. Einschränkungen entstehen dadurch selten. Einzig bei grösseren Bauarbeiten oder einer Gebäudeerweiterung kann es vorkommen, dass man im Weg stehende Leitungen auf eigene Kosten umlegen lassen muss.

Ebenfalls häufig zu findende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen sind Baulinien. Meist sichert sich die öffentliche Hand damit das Recht, bei Bedarf Flächen für einen eventuellen Ausbau von Strassen oder Trottoirs zu erwerben. Solche Baulinien sind für den Eigentümer der Parzelle unter Umständen mit gewissen Einschränkungen verbunden. So ist dafür oft ein sogenannter Beseitigungsrevers im Grundbuch eingetragen. Erstellt man etwa auf der davon betroffenen Fläche einen Parkplatz und die Gemeinde möchte am selben Ort später die Strasse verbreitern, muss der Parkplatz auf eigene Kosten rückgebaut werden.

Neben den genannten Beispielen existieren diverse weitere öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Welche Folgen sie im Einzelnen haben, ist für Laien nicht immer nachvollziehbar. Im Zweifelsfall lohnt es sich, vor dem Kauf einer Liegenschaft beim zuständigen Grundbuchamt genau nachzufragen und sich die Eintragungen erklären zu lassen oder eine Fachperson, etwa einen versierten Immobilienmakler oder einen Baujuristen, beizuziehen.

Was tun, wenn Mängel einfach nicht behoben werden?

Wurden bei einem Neubau oder einer Renovation die Arbeiten mangelhaft ausgeführt, ist dies für die Bauherrschaft schon ärgerlich genug. Werden die Mängel dann vom verantwortlichen Unternehmer partout nicht behoben, zerrt das nochmals gehörig an den Nerven. Um trotzdem zu seinem Recht zu kommen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die wirkungsvollste ist wohl der «Rückbehalt»: Gestützt auf Bundesgerichtsurteile (BGE 89 II 235 u.a.) und Artikel 89 OR kann die Zurückhaltung eines Teils des Werklohnes des Unternehmers (max. 10%) ein zulässiges Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche sein. Das heisst konkret: Man behält bis zur Bauabnahme einen Teil des Rechnungsbetrages zurück und löst die Restzahlung erst aus, wenn das Werk für einwandfrei befunden oder ein entdeckter Mangel behoben ist.

Eine andere Möglichkeit ist die «Ersatzvornahme». Reagiert ein Unternehmer weder auf die Mängelrüge noch auf weitere Fristansetzungen, vertröstet er einen dauernd oder will er die Verantwortung für den Mangel nicht übernehmen, besteht die Möglichkeit, ihm schriftlich eine letzte Frist zu setzen und eine Ersatzvornahme auf seine Kosten anzudrohen. Lässt er die Frist verstreichen, kann der Bauherr den Mangel von einem anderen Handwerker beheben lassen – auf Kosten des Unternehmers. Das Risiko dabei: den entsprechenden Betrag beim Unternehmer einzutreiben, könnte unter Umständen ziemlich schwierig werden.

Als letzte Möglichkeit bleibt, ein Gerichtsverfahren anzustreben. Man sollte aber wissen, dass es sich nur selten lohnt, Baurechtsstreitigkeiten vor dem Richter auszufechten. Prozessführung und Gutachten kosten oft mehr, als damit gewonnen wird. Deshalb ist es in den meisten Fällen sinnvoller, mit dem Unternehmer einen aussergerichtlichen Vergleich anzustreben.

Wann macht der Einbau neuer Fenster Sinn?

Bei vielen älteren Liegenschaften sind die Fenster bezüglich Energieverlust der schwächste Punkt der Gebäudehülle. Untersuchungen zeigen, dass – je nach Bauart und Alter der Fenster – hier bis zu dreissig Prozent der gesamten Heizenergie verloren gehen. Im Vergleich zu einer Doppelverglasung, wie sie in den 1970er-Jahren üblich war, spart ein modernes, dreifach verglastes Fenster pro Quadratmeter Glasfläche und Jahr bis zu 20 Liter Heizöl.

Ob es aus energetischer Sicht Sinn macht, die Fenster der eigenen Liegenschaft zu ersetzen, ist für Laien nicht immer auf den ersten Blick zu erkennen. Folgende Faustregeln helfen dabei: Wurden die Fenster vor 1995 eingebaut, ist ein Tausch in den meisten Fällen angezeigt. Gleiches gilt, wenn sich im Winter an der Fensterinnenseite auf dem Glas regelmässig Kondenswasser bildet. Weitere Hinweise, die für einen Tausch sprechen, sind Zugluft oder eine starke Kälteabstrahlung.

Vor allem bei Gebäuden ohne isolierte Aussenwände sollte vor dem Fensterersatz ein Energieberater beigezogen werden. Die beiden Appenzell und der Kanton Thurgau beispielsweise bieten für Liegenschaftsbesitzer kostenlos eine Energieberatung an, ebenso ein Teil der Gemeinden im Kanton St. Gallen. Eine Fachperson prüft, ob ausser dem Fenstertausch weitere energetische Massnahmen sinnvoll wären oder ob es zu bauphysikalischen Problemen kommen könnte. So ist es beispielsweise möglich, dass sich bei Bauten ohne isolierte Aussenwände nach dem Einbau neuer Fenster Schimmel bildet – etwa in kalten Zimmerecken. Der Grund: Durch die neuen, sehr dichten Fenster kann feuchte Luft nicht mehr wie früher entweichen, kondensiert an kalten Oberflächen und schafft so Nährboden für Schimmelpilze. Besteht dieses Risiko, macht ein Fenstertausch meist nur Sinn, wenn gleichzeitig die Fassade isoliert wird.

Darf die Mietwohnung an Touristen vermietet werden?

Mit dem Siegeszug digitaler Buchungsplattformen wie Airbnb oder booking.com sehen sich Vermieter mit dem Problem konfrontiert, dass ihre Mieter die Wohnungen oder einzelne Zimmer davon vermehrt online zur Kurzzeitmiete anbieten. Muss das einfach geduldet werden? Nein. Denn rechtlich handelt es sich dabei um eine Untermiete, die in Artikel 262 ff. des Obligationenrechts geregelt ist. Zwei Punkte sind dabei wichtig: Erstens muss der Mieter für jede Untervermietung der Wohnung die Zustimmung des Vermieters einholen und zweitens hat der Vermieter das Recht, diese Zustimmung aus gewissen Gründen zu verweigern.

Für die Zustimmung sind jedoch keine Formvorschriften geregelt. So kann diese beispielsweise auch mündlich erfolgen. Und aufgepasst: Auch Stillschweigen seitens des Vermieters auf eine Anfrage gilt als Zustimmung. Grundsätzlich muss der Mieter für jede einzelne Untervermietung das Einverständnis einholen. Natürlich steht es dem Vermieter frei, auch ein einmaliges Gesuch für die mehrfache Untervermietung zu akzeptieren.

Hauptgründe, um eine Zustimmung zu verweigern:

Erstens, wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben. Zweitens, wenn diese Bedingungen – insbesondere die Mietzinshöhe – im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind. Grundsätzlich darf der Mieter keinen Gewinn aus der Untervermietung erzielen. Wenn die Räumlichkeiten, wie bei Airbnb oder booking.com üblich, möbliert vermietet werden, darf dafür jedoch ein bestimmter Aufpreis zur Miete geschlagen werden. Und drittens kann die Zustimmung verweigert werden, wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Dazu gehören etwa die Überbelegung der Wohnung oder das Risiko von Schäden durch eine erhöhte Fluktuation. Ob die Gründe für eine Zustimmungs-Verweigerung ausreichend sind, wird jeweils im Einzelfall abzuklären sein.

Eine gesunde Informationspolitik den Nachbarn gegenüber verhindert Ärger bei Bauarbeiten

Der Umbau oder die Erweiterung des eigenen Hauses ist zwar mit Lärm und Schmutz verbunden – für Sie als Eigentümer aber überwiegt das Positive: Die Aussicht auf die Verschönerung oder Vergrösserung der eigenen vier Wände. Die Nachbarn hingegen empfinden die Situation oft als weniger angenehm.

Deshalb sollten Sie als Bauherr die Anwohner frühzeitig informieren. Der richtige Zeitpunkt hängt vom Umfang der geplanten Arbeiten ab. Dauern diese nur kurze Zeit, genügt eine Information ein paar Tage vor Beginn – sei es per Telefon oder bei einem Schwatz am Gartenzaun. Sind grössere Eingriffe vorgesehen, die eine Baubewilligung benötigen, sollten Sie die Nachbarn bereits während den Projektierungsarbeiten in Kenntnis setzen. Das ist nicht nur wegen der zu erwartenden Immissionen während der Bauzeit sinnvoll, sondern auch, um eventuellen Einsprachen vorzubeugen. Erklären sich die Besitzer der anstossenden Liegenschaften nämlich schriftlich mit dem geplanten Bauprojekt einverstanden, vereinfacht dies das Baugenehmigungsverfahren, da ein Grossteil der potenziellen Einsprecher entfällt. Am einfachsten laden Sie dazu Ihre Nachbarn vorab zu einer Projektvorstellung ein, zeigen ihnen den Terminplan für die Bauarbeiten und weisen auf die zu erwartenden Immissionen hin.

Wichtig für einen rücksichtsvollen Umgang mit der Nachbarschaft ist schliesslich auch eine organisierte Baustelle: Die örtlichen Ruhezeiten sollten unbedingt eingehalten werden und das Parkieren der Baustellenfahrzeuge so organisiert sein, dass die Anwohner nicht tangiert werden. Alle Nachbarn sollten über eine Telefonnummer verfügen, bei der sie Reklamationen, verursacht durch die Bauarbeiten, anbringen können.

Der richtige Umgang mit Baumängeln

Auch auf der Arbeit von Handwerkern gibt es eine Garantie. Ist der Parkettboden unschön verlegt oder leckt das neu gedeckte Dach, muss der Mangel durch den Unternehmer behoben werden. Nach Obligationenrecht (Art. 368 OR) hat dieser hierfür drei Optionen: 1. Die unentgeltliche Nachbesserung. Dem Unternehmer wird die Möglichkeit gegeben, sein Werk nachzubessern. Bei Mängeln, die relativ einfach zu beheben sind, ist das die gängigste Vorgehensweise. / 2. Die Minderung. Ist die Behebung eines Mangels nicht möglich oder steht der dazu nötige Aufwand in einem Missverhältnis zum Nutzen, kann der Handwerker den Preis für seine Arbeit im Rahmen des verminderten Wertes des Werks reduzieren. Oft ist dies jedoch eine unbefriedigende Lösung, da der Minderwert häufig nur sehr gering ausfällt. / 3. Die Wandlung. Ist ein Werk völlig unbrauchbar, kann dessen Annahme verweigert und der Vertrag rückwirkend aufgelöst werden. Das bedeutet: Geld und Material zurück. Eine Wandlung kommt jedoch nur selten in Frage.

Sobald ein Mangel entdeckt wird ist es wichtig, diesen sofort zu rügen. Eine sogenannte «Mängelrüge» stellt man dem Handwerker aus Beweisgründen mit eingeschriebener Post zu. Dann werden sämtliche Schäden möglichst genau beschrieben und eine Frist gesetzt, bis wann diese behoben sein müssen. Wichtig zu wissen ist: Eine Mängelrüge hebt die Verjährungsfrist von fünf Jahren nicht auf. Wenn der Unternehmer den Fall verschleppt bis die Frist abgelaufen ist, kann man das Recht auf Garantie nicht mehr durchsetzen. Wird die Zeit knapp, muss die Verjährungsfrist also unbedingt unterbrochen werden. Dies geschieht entweder dadurch, dass der Unternehmer einen «Verzicht auf Einrede der Verjährung» in Bezug auf den konkreten Mangel unterschreibt oder indem ein Schlichtungsverfahren eingeleitet wird.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Bezahlt die Gebäudeversicherung Erdbebenschäden?

Vor allem im St. Galler Rheintal kommen immer wieder leichte Erdbeben vor. Schäden verursachen sie in der Regel keine. Gemäss Experten ist in der Schweiz aber alle 100 bis 150 Jahre mit einem stärkeren Beben zu rechnen, das auch Gebäude beschädigen könnte. Für Liegenschaftsbesitzer stellt sich deshalb die Frage, ob sie in einem solchen Fall versichert wären. Die Regelung dafür variiert in den Ostschweizer Kantonen. Appenzell Innerrhoden beispielsweise kennt keine obligatorische Versicherung für Elementarschäden an Gebäuden. Hier hängt die Deckung im Falle eines Erdbebens alleine von der Police ab, die der Hausbesitzer mit dem jeweiligen privaten Gebäudeversicherer abgeschlossen hat.

Appenzell Ausserrhoden, St. Gallen und Thurgau hingegen verfügen über eine obligatorische, kantonale Gebäudeversicherung. Diese schliesst zwar Erdbebenschäden explizit aus. Weil die drei Kantone aber Mitglied eines Pools mit 18 kantonalen Gebäudeversicherungen sind, würde dieser bei Beben ab der Stärke 7 Schäden übernehmen. Dafür stehen zwei Milliarden Franken bereit. Bei einem starken, grossflächigen Beben dürfte dieses Geld aber kaum reichen. Dann würde jeder Versicherte nur anteilsmässig entschädigt. Der Selbstbehalt beträgt zudem zehn Prozent. Vom Pool nicht gedeckt sind ausserdem Schäden schwächerer Beben, die aber durchaus ins Geld gehen können.

Wer sich zusätzlich absichern möchte, kann eine private Erdbebenversicherung abschliessen. Verschiedene Versicherer haben solche im Angebot, ebenso der Hauseigentümerverband. Je nach Umfang der Police decken solche Versicherungen auch Schäden schwächerer Beben, Kosten aufgrund von Plünderungen oder den Ausfall von Mieterträgen – letzteres ist vor allem für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ein wichtiger Punkt.

Griffige Massnahmen gegen Parksünder auf Privatgrund

Parksünder sind für viele Liegenschaftsbesitzer ein grosses Ärgernis. Sie nutzen unerlaubt Besucherparkplätze, stellen ihr Fahrzeug in privaten Einfahrten oder vor Garagentoren ab. Wo dies regelmässig geschieht – etwa im Umfeld von Einkaufszentren mit gebührenpflichtigen Parkplätzen oder in der Nähe von Sportstadien – schafft langfristig meist nur ein richterliches Verbot Abhilfe.

Ein solches Verbot kann man als Grundstückeigentümer beim jeweils zuständigen Gericht beantragen. Die Kosten dafür variieren je nach Kanton. Im Thurgau beispielsweise ist mit rund 1500 Franken für die Gerichtsgebühren sowie die Montage der offiziellen Tafel mit dem Hinweis auf das vom Richter verfügte Parkverbot zu rechnen. Stellt ein Autofahrer dann trotz richterlichem Verbot sein Fahrzeug auf dem Privatgrundstück ab, kann der entsprechende Eigentümer aber nicht einfach die Polizei rufen, sondern muss selber tätig werden und den fehlbaren Fahrzeughalter anzeigen.

Viele Polizeidienststellen, wie beispielsweise die Stadt St. Gallen, stellen dafür online das passende Formular bereit, das unterschrieben eingereicht werden muss. Dort trägt man dann Ort, Zeitpunkt und Nummer des Fahrzeugs ein. Als Beweis kann zusätzlich ein mit Datum versehenes Foto des Fahrzeugs und des Verbotsschilds beigelegt werden. Die Polizei beurteilt dann, ob ein Verstoss gegen das Parkverbot vorliegt und büsst den Fahrzeughalter. Die Kosten für den fehlbaren Autofahrer können dabei massiv ausfallen und bewegen sich in der Regel zwischen 500 und 2000 Franken. Dazu kommen meist noch Schreibgebühren. Bussgeld und Gebühren landen aber nicht im Portemonnaie des Grundstückeigentümers, sondern in der Staatskasse.