Hypothek mit der Liegenschaft weitergeben

Hypotheken mit langen Laufzeiten sind aufgrund der tiefen Zinsen seit längerem sehr gefragt. Heikel wird es jedoch, wenn man die Liegenschaft vor Ablauf der Hypothek verkaufen muss – beispielsweise aufgrund eines damals nicht vorhersehbaren Umzugs. Erwirbt man ohne Unterbruch eine neue Liegenschaft, die mindestens gleich viel Wert hat wie die bisherige, kann man die Hypothek meist einfach übertragen. Wird hingegen keine andere Liegenschaft gekauft, muss die Hypothek vorzeitig gekündigt werden. Dann verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese umfasst einerseits alle Zinsen, die man bis zum Ablauf der Hypothek noch hätte bezahlen müssen, andererseits eine Gebühr für die Wiederanlage des Geldes durch die Bank. Das alles kann schnell einige zehntausend Franken kosten.

In dieser Situation lohnt es sich zu prüfen, ob der Käufer der Liegenschaft bereit ist, auch die vorhandene Hypothek zu übernehmen. Dies ist aus Sicht des Käufers vor allem dann attraktiv, wenn der Zins der übernommenen Hypothek tiefer liegt als bei aktuellen Angeboten. Gerade im heute sehr tiefen Zinsumfeld kann es aber sein, dass der Abschluss einer neuen Hypothek günstiger wäre. Dann lohnt es sich, dem Käufer die Bezahlung der Zinsdifferenz zu offerieren. Das ist vor allem bei einer längeren Restlaufzeit der Hypothek immer noch günstiger, als die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen.

Die Einigkeit von Käufer und Verkäufer über die Weitergabe der Hypothek alleine genügt aber nicht für den Abschluss des Geschäfts. Nur wenn die Bonität des künftigen Schuldners bezüglich Eigenkapital, Einkommen und finanzieller Tragbarkeit den Richtlinien der Bank entspricht, wird diese bereit sein, einer Übernahme zuzustimmen.

Rechtliche Absicherung beim Vererben oder Verschenken

Wenn Häuser vorzeitig an Kinder vererbt oder verschenkt werden, steht oft die Frage im Raum, wie man sicherstellt, dass eventuelle andere Erben nicht zu kurz kommen oder das Objekt in der Familie bleibt. Dabei geht es insbesondere darum, einen Verkauf der Liegenschaft zu verhindern oder vertraglich festzulegen, dass der Gewinn aus einer Weitergabe den Eltern oder den anderen Erben ebenfalls zugutekommt.

Verhindern lässt sich ein unkontrollierter Verkauf durch drei Rechte: Das Rückkaufsrecht, das Gewinnbeteiligungsrecht oder das Vorkaufsrecht. Mit einem im Grundbuch eingetragenen Rückkaufsrecht sichern sich die Eltern für maximal 25 Jahre die Möglichkeit, das Haus zu einem festgelegten Preis wieder zurückkaufen zu können. Das Gewinnbeteiligungsrecht wiederum hält fest, dass der Erbe oder Beschenkte die anderen Erben und die Eltern bei einem Verkauf am Gewinn beteiligen muss. In der Regel wird das Recht zeitlich begrenzt und mit einem Vorkaufsrecht gekoppelt. Dieses wiederum wird – analog zum Rückkaufsrecht – im Grundbuch eingetragen und kann ebenfalls für maximal 25 Jahre vereinbart werden. Ist ein Vorkaufsrecht eingetragen, haben die Eltern und die anderen Erben im Fall eines Verkaufs drei Monate Zeit zu entscheiden, ob sie die Liegenschaft zu einem vorher vereinbarten Preis selber erwerben wollen. Ist das Vorkaufsrecht mit einer Gewinnbeteiligung kombiniert, haben die Begünstigten bei einem geplanten Verkauf die Wahl, ob sie am Gewinn beteiligt werden wollen oder die Liegenschaft erwerben.

Welches Recht sich im jeweiligen Fall eignet, hängt einerseits von der familiären Situation und den erbrechtlichen Abmachungen ab, andererseits vom gewünschten Ziel: Soll die Liegenschaft unbedingt in der Familie bleiben oder geht es vor allem darum, für finanzielle Gerechtigkeit unter allen Erben zu sorgen und Streitigkeiten vorzubeugen?

Hypothek kann auf Pensionierung hin heikel werden

«Altersguillotine» ist ein unschönes Wort, das man oft im Zusammenhang mit einem Hypothekarkredit und der bevorstehenden Pensionierung hört. Tatsächlich beschreibt die Bezeichnung einen Umstand, der für Eigenheimbesitzer möglicherweise sehr unangenehm werden kann. Nämlich dann, wenn die Bank auf die Pensionierung hin den Kredit überprüft und zum Schluss kommt, dass die Belehnung zu hoch oder die Rente zu tief liegt und deshalb ein Teil der Hypothek zurückbezahlt werden muss: Wer das hierfür nötige Geld dann nicht auf der hohen Kante hat, muss im schlimmsten Fall sein Haus verkaufen.

In der Regel sinkt mit dem Erreichen des Pensionsalters das Einkommen um 30 bis 40 Prozent. Ob die Hypothek dann trotzdem noch tragbar ist, errechnet die Bank anhand der Faustregel, dass Hypothekarzins und Nebenkosten des Eigenheims nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen dürfen – und dabei wird nicht mit aktuellen Hypozinsen gerechnet, sondern mit einem kalkulatorischen Zins, der momentan bei rund 4.5 bis 5 Prozent liegt. Dies, damit das Eigenheim auch bei steigenden Zinsen noch tragbar wäre. Geht die Rechnung nicht auf, wird das Finanzinstitut die Belehnungshöhe reduzieren – also eine Teilrückzahlung verlangen.

Als grobe Faustregel für diese «Altersguillotine» gilt: 120 minus das Alter des Schuldners ergibt die maximale Höhe der Belehnung in Prozent. Für Eigenheimbesitzer ist es deshalb ratsam, sich früh genug mit dieser Thematik auseinanderzusetzen. Wer um die 50 Jahre alt ist, sollte jetzt sein künftig zu erwartendes Renteneinkommen errechnen, um herauszufinden, ob während den kommenden 15 Jahren allenfalls eine höhere Amortisation der Hypothek angezeigt wäre. Auch kann es sich lohnen, das Gespräch mit seinem Hypothekargeber zu suchen.

Gemeinschaften benötigen klare Reglemente

Während die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften über klare Reglemente verfügen, sieht das bei Reihen- oder Einfamilienhaussiedlungen, die sich gemeinsame Erschliessungseinrichtungen teilen, anders aus. Ob Gehweg, Zufahrtsstrasse, Parkplatz oder Heizung – oft fehlen schriftliche Vereinbarungen dazu. Stehen dann beispielsweise Unterhaltsarbeiten an der Zufahrtsstrasse oder der Ersatz der alten Heizung an, sind die Probleme meist vorprogrammiert: Mit welchen Mehrheiten trifft man Entscheide? Wer muss wie viel bezahlen?

Um die guten nachbarschaftlichen Beziehungen nicht zu gefährden, gilt es, noch bevor überhaupt erste Entscheide anstehen, eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung für die Gemeinschaft aufzusetzen. Solche Vereinbarungen sollten nicht nur im Einklang mit den Vorgaben des Zivilgesetzbuches stehen, sondern auch klar und unmissverständlich formuliert sein. Es ist deshalb ratsam, ein selbst abgefasstes Reglement noch von einem Experten überprüfen zu lassen. Dies kann ein Anwalt oder Notar sein, der auf Bau- und Immobilienrecht spezialisiert ist.

In eine solche Nutzungs- und Verwaltungsordnung gehören Bestimmungen zur Beschlussfassung: Zu definieren ist dabei beispielsweise, welche Massnahmen in welche Kategorie gehören (notwendig, nützlich oder luxuriös) und welche Mehrheit für Entscheide der jeweiligen Kategorie erforderlich ist (bspw. einfaches Mehr, Zweidrittel-Mehrheit, Einstimmigkeit). In die Ordnung gehören auch Regelungen zur Kostenaufteilung (meist zu gleichen Teilen) oder zu Unterhaltsarbeiten an den gemeinsamen Einrichtungen: Wer führt diese aus oder kann diese (bis zu einem gewissen Betrag) in Auftrag geben? Wichtig ist zudem, eine Verwaltungsordnung im Grundbuch vorzumerken – nur dann sind auch künftige Käufer an diese gebunden.

Unterhalt vorausschauend planen und Chancen nutzen

Eigenheimbesitzer können von den Profis lernen: Grössere Liegenschaftsverwaltungen beispielsweise planen den Unterhalt und die Erneuerung ihrer Gebäude meist weit im Voraus. So stellen sie einerseits sicher, dass die nötigen Gelder zum richtigen Zeitpunkt bereitstehen und die Liegenschaft in Schuss bleibt. Zum anderen verhindern sie Fehlinvestitionen. Beispielsweise weil sie ansonsten Böden erneuern und fünf Jahre später dann merken würden, dass sie die Liegenschaft sowieso komplett sanieren müssten. Viele Einfamilienhausbesitzer hingegen handeln beim Thema Unterhalt und Erneuerung eher aus dem Bauch heraus oder reagieren erst, wenn ein Defekt sie dazu zwingt – etwa weil die Heizung im Winter aussteigt oder der Backofen den Geist aufgibt.

Weil man dann schnell reagieren muss, vergibt man sich oft die Chance Verbesserungen vorzunehmen oder ein günstiges Angebot zu finden. Analog zu den Profis, lohnt es sich deshalb auch für Einfamilienhausbesitzer voraus zu planen und Strategien für die Erneuerung festzulegen. Hilfreich ist es dabei etwa, die Lebensdauer von technischen Einrichtungen oder Bauteilen zu kennen. So kann der aufgrund des Alters absehbare Tausch der Heizung Anlass sein, nicht nur deren Ersatz zu planen, sondern gleich eine energetische Sanierung des Hauses anzugehen. Gleiches gilt im Kleinen: Geht man etwa den Ersatz eines Küchengerätes frühzeitig an, hat man Zeit, das richtige Produkt zu wählen und einen besseren Preis auszuhandeln.

Eine vorausschauende Planung ermöglicht zudem, die nötigen Finanzen bereitzustellen. Etwa durch das rechtzeitige Bilden von Rücklagen oder die Aufstockung der Hypothek. Letzteres ist insbesondere dann einfach möglich, wenn die Investitionen wertsteigernd sind oder die Belehnung im Verhältnis zum Marktwert des Hauses tief ist.

Konflikte unter Nachkommen vermeiden

Eine Jugendstilvilla an bester Wohnlage – seit Jahren leerstehend, überall bröckelt der Verputz, der weitläufige Umschwung ist völlig verwildert: Nachbarn und Passanten fragen sich, warum wohl ein solches Juwel dem Verfall überlassen wird? Die Antwort: Der Besitzer ist vor fünf Jahren verstorben und hat das Anwesen seinen vier Kindern vererbt. Seither befinden sich die Geschwister im Streit darüber, was mit dem Erbe geschehen soll. Eine Partei würde es gerne selbst übernehmen, eine will die Villa durch ein Mehrfamilienhaus ersetzen und die anderen zwei möchten die Liegenschaft zum höchstmöglichen Preis verkaufen.

Ein Schicksal, das vielen Gebäuden und Erbengemeinschaften blüht, sofern der Erblasser keine vorbeugenden Massnahmen getroffen hat. Denn in einer Erbengemeinschaft muss bei allen Entscheidungen Einstimmigkeit herrschen, was zu einer langwierigen Pattsituation führen kann. Es lohnt sich deshalb, sein Erbe schon zu Lebzeiten zu regeln. Dazu gehört, dass klare Anweisungen ins Testament aufgenommen werden, wie mit einer Immobilie bei der Erbteilung vorgegangen werden soll. Damit erübrigen sich schwierige Diskussionen unter den Nachkommen. Eines muss dabei aber beachtet werden: Die testamentarischen Regelungen dürfen die freie Veräusserbarkeit der Pflichtteile nicht einschränken.

Solche Anweisungen können beispielsweise festhalten, wer den Verkehrswert der Liegenschaft schätzen soll, wer ein allfälliges Vorkaufsrecht hat und wie ein Verkauf ablaufen soll. Also etwa ob dieser mit oder ohne Bieterrunden stattfindet und ob der Verkauf durch einen bestimmten Makler abgewickelt werden soll. Ratsam ist ausserdem festzulegen, dass die Erbteilung durch einen bestimmten Willensvollstrecker abgewickelt wird – das kann etwa ein Notar, eine Treuhänderin oder ein Anwalt sein. Auch dies entlastet die Nachkommen und beugt Konflikten unter den Geschwistern vor.

Stockwerkeigentum und Baurechtsvertrag

Die öffentliche Hand, aber auch Stiftungen oder andere gemeinnützige Organisationen verkaufen ihre Grundstücke oft nicht, sondern geben sie nur im sogenannten Baurecht ab. Damit erlauben sie einem Dritten, das Land für eine bestimmte Zeit zu nutzen und zu überbauen. So lassen sich die Besitzer des Grundstücks die Option offen, zu einem späteren Zeitpunkt das Land wieder selber zu nutzen. Vor allem im städtischen Umfeld werden immer wieder auch Liegenschaften mit Eigentumswohnungen auf Grundstücken im Baurecht erstellt. Wer eine solche Wohnung kauft, sollte sich bewusst sein, dass insbesondere die Verlängerung des Baurechtsvertrags oder dessen Ende zu heiklen Situationen führen können.

Der Baurechtsvertrag, der zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Besitzer des Grundstücks geschlossen wird, läuft gemäss Gesetz frühestens nach dreissig und spätestens nach hundert Jahren aus. Er kann zwar verlängert werden, aber in der Regel nur, wenn der Besitzer des Grundstücks sowie alle Stockwerkeigentümer zustimmen. Stellt sich nur ein Wohnungseigentümer quer, scheitert die Verlängerung des Vertrags. Dann geht die gesamte Liegenschaft inklusive allen Wohnungen nach Ablauf des Baurechtsvertrags an den Eigentümer des Grundstücks über. Dieser muss der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Gegenzug eine sogenannte Heimfallentschädigung bezahlen. Diese definiert, wie bei Vertragsende der Restwert des Gebäudes berechnet wird und wie hoch damit die Entschädigung für die Besitzer der Eigentumswohnungen ausfällt.

Ist zwischen den Stockwerkeigentümern nichts anderes vereinbart, erfolgt die Verteilung der Heimfallentschädigung gemäss den Wertquoten. Das kann den einzelnen Wohnungsbesitzer in eine schwierige Situation bringen: Fällt die Entschädigung weniger hoch aus, als die bestehende Hypothekarschuld und reicht das Ersparte nicht als Ausgleich, ist unter Umständen ein Privatkonkurs möglich.

 

 

Die ersten Angebote für Saron-Hypotheken sind da

Ende 2021 ist Schluss mit den Libor-Hypotheken. Der Grund: Es hatte sich gezeigt, dass der Libor-Zinssatz anfällig für Manipulationen ist. Die Abschaffung der Libor-Hypotheken war schon lange bekannt. Auch schon seit einiger Zeit weiss man, dass der Libor in der Schweiz durch den Saron (Swiss Average Rate Overnight) abgelöst wird. Lange war aber nicht klar, wie auf Basis des Saron schliesslich der Hypothekarzins berechnet werden soll.

Im Gegensatz zum Libor-Zinssatz, der bereits zu Beginn der jeweils laufenden drei- oder sechsmonatigen Zeitspanne bekannt ist, wird der Saron täglich neu berechnet. Die Frage war also: Wie sollen die Finanzinstitute die Zinsen der neuen Saron-Hypotheken für eine längere Periode festlegen. Hierzu hat die Schweizerische Nationalbank sieben mögliche Varianten ausgearbeitet und den Finanzinstituten offengelassen, welche davon sie anwenden. Bezüglich ihrer Wahl haben sich die Banken dann lange bedeckt gehalten.

Seit kurzem sind nun aber die ersten Finanzinstitute mit ihren Saron-Hypotheken auf dem Markt. Und von diesen hat sich bisher die Mehrheit für dieselbe Berechnungsmethode entschieden: Die St. Galler Kantonalbank, Raiffeisen und UBS beispielsweise berechnen am Ende einer dreimonatigen Abrechnungsperiode den Durchschnitt der täglich aufgezinsten Saron-Sätze. Das bedeutet konkret, dass bei diesen Banken der effektive Hypothekarzins immer erst am Schluss einer Periode bekannt ist. Bei der Glarner Kantonalbank wiederum ist der Zinssatz bereits zu Beginn einer Periode klar, denn sie berechnet die Zinsen ihrer Saron-Hypothek aufgrund der Zahlen der vorangegangenen drei Monate. Welche Methode auch gewählt wird – über die gesamte Laufzeit einer Hypothek betrachtet, werden sich die Zinsen dann kaum mehr unterscheiden.

Nachbarschaft: Lärm ist nicht gleich Lärm

«Der eigene Hund macht keinen Lärm – er bellt nur.» Was der deutsche Schriftsteller Kurt Tucholsky damit treffend ausdrückt: Ob etwas als Lärm wahrgenommen wird, ist sehr individuell. Das eigene Saxophon-Spiel, das Gejauchze von Kindern oder die Party auf der Terrasse – für die einen pure Lebensfreude, für andere Grund, um die Polizei zu rufen. Diese unterschiedliche Wahrnehmung macht die Problemlösung im Konfliktfall nicht einfacher – und auch nicht der Fakt, dass im Gesetz kaum geregelt ist, was als zumutbarer oder übermässiger Lärm gilt.

Das Zivilgesetzbuch beispielsweise hält lediglich fest, dass «nicht gerechtfertigte Einwirkungen durch Lärm» verboten sind (Art. 684). Und gemäss Obligationenrecht (Art. 257ff) muss die Mieterschaft «auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen». Auch in Reglementen von Stockwerkeigentümergemeinschaften oder in einer Hausordnung sind die entsprechenden Punkte meist nur schwammig formuliert. Klar hingegen sind die Polizeiverordnungen oder Gemeindereglemente, die zumindest die Zeiten von Mittags- und Nachtruhe festlegen.

Gerade weil Lärm individuell eingestuft wird und keine klaren Grenzwerte definiert sind, sollte vor dem Anruf bei der Polizei oder dem Brief an den Vermieter immer zuerst das Gespräch mit den Nachbarn gesucht werden. Dabei braucht es beiderseits Toleranz, Verständnis und gegenseitige Rücksichtnahme. Hält der Lärm an, wird bei der Beurteilung ob dieser unzulässig ist auf folgende Punkte geachtet: Stärke des Lärms, dessen Charakter, Zeitpunkt und Häufigkeit. Kann keine einvernehmliche Lösung gefunden werden, bleibt nur der Weg zu den Behörden (Gemeinde, Bau- oder Sicherheitsbehörde, Polizei), beziehungsweise die Beschwerde an die Verwaltung. Diese kann Schritte ergreifen, die bis zur Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Störenfried gehen.

Energetische Sanierungen sparen noch mehr Steuern

Die Reduktion des Energieverbrauchs bei älteren Liegenschaften ist ein wichtiges Element zur Senkung des CO2-Ausstosses in der Schweiz. Schon länger dürfen deshalb Investitionen, die dem Umweltschutz dienen, bei bestehenden Bauten voll von den Steuern abgezogen werden. Dabei unterscheiden die Steuerämter auch nicht zwischen werterhaltenden oder wertvermehrenden Investitionen.

Seit Beginn dieses Jahres lohnt sich die energetische Sanierung von Gebäuden aus steuertechnischer Sicht noch mehr. Dazu tragen zwei Anpassungen bei: Zum einen dürfen, im Zusammenhang mit Arbeiten zur energetischen Sanierung, neu auch Demontage- und Rückbaukosten von den Steuern abgezogen werden. Als Rückbaukosten gelten beispielsweise die Entsorgung der alten Ölheizung und des zugehörigen Tanks, wenn diese durch ein ökologisches Heizsystem ersetzt werden. Abgezogen werden darf neu auch der Abbruch eines ganzen Hauses, wenn stattdessen ein Neubau nach den aktuellen Energievorschriften erstellt wird. Zum anderen steht es Liegenschaftsbesitzern ab sofort frei, die Abzüge auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen, auch wenn alle Investitionen in einem Jahr getätigt wurden.

Diese Verteilung der Steuerabzüge auf mehrere Jahre ermöglicht es, Kosten für energetische Massnahmen, die höher als das Jahreseinkommen sind, aufzusplitten. Bis anhin konnte man in einem solchen Fall das Potenzial nicht ausschöpfen oder musste die Arbeiten etappieren, um die Abzüge auf zwei Steuerperioden verteilen zu können. Betrugen die Kosten für die energetische Sanierung von Dach, Fassaden und Fenstern beispielsweise 125`000 Franken, das Einkommen aber nur 100`000 Franken, so «verschenkte» man den Steuerabzug für die restlichen 25`000 Franken. Neu zieht man diesen Restbetrag einfach im Folgejahr ab und profitiert so nochmals von tieferen Steuern.