Griffige Massnahmen gegen Parksünder auf Privatgrund

Parksünder sind für viele Liegenschaftsbesitzer ein grosses Ärgernis. Sie nutzen unerlaubt Besucherparkplätze, stellen ihr Fahrzeug in privaten Einfahrten oder vor Garagentoren ab. Wo dies regelmässig geschieht – etwa im Umfeld von Einkaufszentren mit gebührenpflichtigen Parkplätzen oder in der Nähe von Sportstadien – schafft langfristig meist nur ein richterliches Verbot Abhilfe.

Ein solches Verbot kann man als Grundstückeigentümer beim jeweils zuständigen Gericht beantragen. Die Kosten dafür variieren je nach Kanton. Im Thurgau beispielsweise ist mit rund 1500 Franken für die Gerichtsgebühren sowie die Montage der offiziellen Tafel mit dem Hinweis auf das vom Richter verfügte Parkverbot zu rechnen. Stellt ein Autofahrer dann trotz richterlichem Verbot sein Fahrzeug auf dem Privatgrundstück ab, kann der entsprechende Eigentümer aber nicht einfach die Polizei rufen, sondern muss selber tätig werden und den fehlbaren Fahrzeughalter anzeigen.

Viele Polizeidienststellen, wie beispielsweise die Stadt St. Gallen, stellen dafür online das passende Formular bereit, das unterschrieben eingereicht werden muss. Dort trägt man dann Ort, Zeitpunkt und Nummer des Fahrzeugs ein. Als Beweis kann zusätzlich ein mit Datum versehenes Foto des Fahrzeugs und des Verbotsschilds beigelegt werden. Die Polizei beurteilt dann, ob ein Verstoss gegen das Parkverbot vorliegt und büsst den Fahrzeughalter. Die Kosten für den fehlbaren Autofahrer können dabei massiv ausfallen und bewegen sich in der Regel zwischen 500 und 2000 Franken. Dazu kommen meist noch Schreibgebühren. Bussgeld und Gebühren landen aber nicht im Portemonnaie des Grundstückeigentümers, sondern in der Staatskasse.

Erweiterung der Wohnfläche trotz fehlender Ausnutzung

Wer sein Haus erweitern möchte, das Grundstück aber bereits voll ausgenützt hat, müsste sein Projekt eigentlich gleich wieder sistieren. Ausser, er kann die fehlende Ausnutzung von einem Nachbarsgrundstück auf seines übertragen. Die sogenannte Ausnützungs- oder Baumassenziffer (AZ/BMZ) in Bauordnungen gibt nämlich an, in welchem Verhältnis die anrechenbare Grundstück- und Bruttogeschossfläche resp. das oberirdische Bauvolumen zueinander stehen*. Beträgt beispielsweise die Ausnützungsziffer 0.5, bedeutet dies, dass pro Quadratmeter Grundstücksfläche das 0.5-fache davon als Bruttogeschossfläche bebaut werden darf. Weist also ein Haus auf einem Grundstück von 500 m² bereits über 250 m² Bruttogeschossfläche auf, kann es nicht mehr erweitert werden, es sei denn, ein Nachbar verfügt noch über Reserven. Hat dessen Haus bei gleich grossem Grundstück beispielsweise nur 150 m² Bruttogeschossfläche, besteht beim Nachbar noch eine Ausnützungsreserve von 100 m² Bruttogeschossfläche. Diese Reserve kann unter Umständen auf ein anderes Grundstück übertragen werden.

Die Regelungen zur Ausnützungsübertragung sind in den Gemeinden unterschiedlich. Meist gilt aber, dass die Grundstücke einen nahen Bezug zueinander haben müssen. In Städten beispielsweise sollten sie zum selben Häuserblock gehören. In ländlichen Gegenden hingegen, müssen die Grundstücke oft aneinandergrenzen. Welche Bestimmungen und Nutzungsziffern für das eigene Grundstück gelten, erfährt man beim Bauamt der Gemeinde – ebenfalls, ob es weitere gesetzliche Einschränkungen zu beachten gilt.

Soweit die einfache Theorie. In der Praxis kann es komplizierter werden, denn es gilt auch noch den Preis für die Ausnützungsübertragung zu regeln – und dieser ist reine Verhandlungssache. Als Basis für die Berechnung wird oft vom Landwert ausgegangen. Eine klare juristische Lösung dazu gibt es nicht. Um zu einer fairen und gütlichen Einigung zu kommen, kann es sich deshalb lohnen, einen Immobilienexperten beizuziehen.

*Nicht alle Gemeinden wenden die AZ oder BMZ an – mancherorts sind beispielsweise nur die minimalen Grenzabstände, die maximale Gebäudehöhe oder die Anzahl der zugelassenen Geschosse relevant.

Mietpreisanpassung nach Umbau oder Sanierung

Nimmt man als Vermieter in seinen Wohnungen bauliche Massnahmen vor, die einen wertvermehrenden Charakter haben, können die Kosten dafür auf die Mieter überwälzt werden. Zu wertvermehrenden Investitionen gehören beispielsweise neue, bis anhin nicht vorhandene Geräte, der Anbau eines Balkons oder der Ersatz einer sehr einfachen Kücheneinrichtung durch den Einbau einer modernen und hochwertigen Küchenkombination.

Gemäss Mietrecht darf von der wertvermehrenden Investition ein Anteil von 50% bis maximal 70% überwälzt werden. Basierend auf diesem Betrag werden die jährlichen Kosten für die Abschreibung berechnet (Betrag geteilt durch Lebensdauer – Küche bspw. 35 Jahre). Dazu kommen die anrechenbaren Kosten für die Verzinsung, die ebenfalls in Abhängigkeit vom wertvermehrenden Betrag ermittelt werden. Dabei gilt folgende Formel: aktueller Referenzzinssatz plus 0.5% geteilt durch zwei. Diese beiden Beträge (Abschreibung und Verzinsung) werden zusammengerechnet und auf dieses Zwischentotal in der Praxis nochmals 1% als Unterhaltspauschale aufgerechnet (gemäss Bundesgericht 10% möglich). Alles zusammen ergibt die Mietzinserhöhung pro Jahr.

Zu beachten gilt: Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn sie auf einem vom Kanton genehmigten Formular vorgenommen wurde. Ausserdem sollte sie aus Beweisgründen eingeschrieben verschickt werden und Angaben zu den Gründen für die Erhöhung enthalten. Das Formular muss mindestens 10 Tage vor der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Aufgrund des Zustellrisikos wird empfohlen, die Erhöhung mindestens 20 Tage vorher zu versenden.

Berechnungen und Formulare siehe http://www.mietrecht.ch

Genügend Rücklagen bilden für Unterhalt und Nebenkosten

Ein Eigenheim kostet nicht nur Hypothekarzinsen; sondern verursacht ausserdem regelmässige Kosten für Reparaturen, Versicherungen, Abgaben, Gebühren oder den Ersatz von defekten Geräten. Dessen sind sich die meisten Eigenheimbesitzer bewusst. Trotzdem bilden viele von ihnen keine entsprechenden Rücklagen. Stehen dann Sanierungsarbeiten am Gebäude an, aber fehlt dafür das Geld und es kann unangenehm werden; beispielsweise aufgrund teurer Folgeschäden, falls defekte Stellen nicht rechtzeitig repariert werden. Mangelnder Unterhalt führt erfahrungsgemäss längerfristig zu einer Entwertung der Liegenschaft.

Aber wie hoch sollen diese Rücklagen sein? Bewährt hat es sich in der Praxis, jährlich rund ein Prozent der Liegenschaftskosten (Preis für Land und Bau bzw. Kaufpreis der bestehenden Liegenschaft) auf die Seite zu legen – vorausgesetzt, das Haus oder die Wohnung ist neu oder zumindest renoviert und in tadellosem Zustand. Bei nicht sanierten Altbauten oder Liegenschaften sind die Rücklagen entsprechend zu erhöhen.

Von diesen Reserven werden ca. 0.7 Prozent für die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt verwendet. Dazu zählen Versicherungsprämien für die Immobilie, öffentliche Abgaben (Wasser, Abwasser, Kehricht- und Grünabfuhr, Liegenschafts- oder Grundsteuern etc.), Kabel-/Glasfaseranschluss, Betriebskosten (Heizöl, Gas, Strom, Serviceabonnements, Kaminfeger, Reinigungs- und Unterhaltsmaterial), laufender Unterhalt (Reparaturen an technischen Geräten, kleinere Reparaturen am Gebäude etc.) oder der Garten- und Umgebungsunterhalt. Die restlichen ca. 0.3 Prozent werden für spätere grössere Investitionen zurückgelegt. Dazu gehören der Ersatz von defekten Haushaltsgeräten, Renovationsarbeiten oder die Erneuerung der Küche beziehungsweise des Badezimmers.

Wenn Mieter selbst zu Pinsel oder Hammer greifen möchten

Aus der Sicht des Vermieters ist es grundsätzlich zu begrüssen, wenn die Mieterschaft sich ihr Wohnumfeld schön und gemütlich gestalten möchte – zumindest solange nicht gleich zum Vorschlaghammer gegriffen wird. Grundsätzlich ist es so, dass das Mietrecht zwingend vorschreibt, dass für Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss. Wird dies nicht getan, hat der Vermieter das Recht die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten der Mieterschaft zu verlangen. Und auch wenn die Mieter geplante Veränderungen vorgängig melden, hat der Vermieter das Recht diese abzulehnen – und zwar ohne dafür Gründe nennen zu müssen.

Einigen sich Vermieter und Mieter auf bestimmte Umbauarbeiten, die durch den Mieter ausgeführt werden, gilt es auf jeden Fall, sämtliche wichtigen Punkte schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien unterschreiben zu lassen. In eine solche Vereinbarung gehören etwa die genaue Umschreibung der baulichen Änderung (möglichst mit Plänen, Zeichnungen, Art der verwendeten Materialien, Farbgebung etc.), ob der Mieter beim Auszug zu einem Rückbau der Veränderung verpflichtet ist und von wem die Arbeiten ausgeführt werden. Gerade wenn der Vermieter auf einen Rückbau verzichtet, aber am handwerklichen Geschick seines Mieters zweifelt, wird er meist verlangen, die Arbeiten durch einen Fachmann vornehmen zu lassen.

Unbedingt zu regeln gilt es ausserdem eine allfällige Beteiligung an den Kosten durch den Vermieter. Gehören die geplanten Arbeiten zu den gesetzlichen Unterhaltspflichten des Vermieters, hat dieser die Aufwendungen dafür zu übernehmen – bei reinen «Schönheitsrenovationen» jedoch nicht. Schafft ein Mieter durch seine selbst bezahlten Änderungen hingegen einen erheblichen Mehrwert an der Wohnung, hat er beim Auszug Anspruch auf eine Entschädigung dieses Mehrwerts.

Das sollten Sie beim Vorzugsmietzins für enge Verwandte beachten

Wer eine Wohnung oder ein Haus an die eigenen Kinder oder andere enge Verwandte vermietet, verlangt oft einen reduzierten Mietzins. Bei einer solchen Abmachung gilt es, einige Punkte zu beachten. Wichtig ist zuerst, dass Sie einen normalen Mietvertrag abschliessen. Darin sollte unbedingt auch die Differenz gegenüber dem regulären Mietzins als Mietzinsreserve vermerkt werden. Damit behalten Sie sich das Recht vor, den Zins später einmal nach oben anpassen zu können. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn die Kinder oder Verwandten ausziehen und ein anderer Mieter die Wohnung übernimmt. Fehlt ein Hinweis auf die Mietzinsreserve im Vertrag, kann es aus mietrechtlichen Gründen schwierig werden, vom neuen Mieter einen wesentlich höheren Zins zu verlangen.

Bescheid wissen sollten Sie bei der Vermietung an enge Verwandte auch über den Einfluss eines reduzierten Mietzinses auf die eigene Steuersituation, denn hier besteht für Sie als Besitzer der Liegenschaft sogar ein gewisses Sparpotential. Verlangen Sie von nahen Verwandten nämlich einen Mietzins, der unter dem vom Steueramt festgelegten Eigenmietwert liegt – im Fachjargon auch Vorzugsmiete genannt, müssen Sie bei der Bundessteuer lediglich die wirklichen Einnahmen versteuern. Das gilt aber nur, wenn der Mietzins nicht weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts ausmacht.

Diese Praxis hat das Bundesgericht in mehreren Entscheiden genehmigt, zuletzt im November 2016. Einige Kantone haben diese Regelung auch in die eigenen Steuergesetze übernommen. Nicht dabei sind unter anderem aber St. Gallen, Thurgau und die beiden Appenzell. Hier nehmen die Steuerbehörden nach wie vor den Eigenmietwert als Basis für die Berechnung der Kantonssteuern – auch wenn die realen Mietzinseinnahmen tiefer liegen.

Was muss ein Mieter bei einem Schlüsselverlust bezahlen?

Wer Liegenschaften vermietet, kennt das Problem: Verliert ein Mieter seinen Haustürschlüssel, gibt es mit ihm gerne Diskussionen darüber, ob nur der Schlüssel oder aber Teile der Schliessanlage ersetzt werden müssen. Gemäss Artikel 267 des Obligationenrechts ist der Mieter verpflichtet zumindest den verlorenen Schlüssel zu ersetzen, da dieser Teil der Mietsache ist. Ob er auch die Kosten für weitere Massnahmen, etwa ein neues Haustürschloss samt Schlüssel für alle Mietparteien, übernehmen muss, hängt von den jeweiligen Umständen ab.

Kann der Mieter glaubhaft machen, dass der Schlüssel weit entfernt von der Liegenschaft verloren ging und keinerlei Rückschlüsse auf den Standort des Hauses möglich sind, muss er nur für die Kosten des Ersatzschlüssels aufkommen. Gleiches gilt auch bei Hausschlössern, deren Schlüssel nicht registriert sind und von jedermann kopiert werden können.

Handelt es sich hingegen um ein System mit registrierten Schlüsseln und ist unsicher, ob der verlorene Schlüssel missbräuchlich verwendet werden könnte, müssen weitergehende Massnahmen getroffen werden. In der Regel tauscht man dann am besten die Zylinder der Haustüre sowie der betroffenen Wohnung aus. Die Kosten dafür, sowie für die Schlüssel aller anderen Mieter, die aufgrund des neuen Haustürschlosses ebenfalls ersetzt werden müssen, gehen dann zulasten des Mieters. In der Regel kommt dessen Haftpflichtversicherung dafür auf. Bei der Verrechnung der Kosten darf aber nur der Zeitwert der zu ersetzenden Komponenten in Rechnung gestellt werden. Üblicherweise nimmt man dabei eine Lebensdauer von 30 Jahren an.

 

Korrigendum

In unserem Beitrag vom 8. Februar haben wir geschrieben, dass im Kanton Thurgau ein Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert vorgenommen werden kann. Dies stimmt so nur für die Bundessteuern, bei den Kantons- und Gemeindesteuern ist dies im Thurgau hingegen nicht möglich.

Energetische Sanierungen lohnen sich bald noch mehr

Gute Nachrichten für Immobilienbesitzer, die ihre Liegenschaft umfassend energetisch sanieren möchten: Ab dem Jahr 2020 kann man die Kosten dafür neu über drei Jahre verteilt von den Steuern abziehen. Bisher durften solche Arbeiten nur in jenem Jahr in Abzug gebracht werden, in dem die Rechnungen ausgestellt oder bezahlt wurden. Clevere Hausbesitzer hatten grössere Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten deshalb bisher über den Jahreswechsel gelegt – damit die Kosten auf zwei Steuerperioden verteilt werden konnten. Das ist insbesondere sinnvoll, wenn die Sanierungskosten das jährliche Einkommen übersteigen und man mit nur einem einmaligen Abzug viel Potenzial zur Steueroptimierung verpuffen lässt.

Dank der neuen Liegenschaftskostenverordnung, die ab 1.1.2020 in Kraft tritt, wird vieles einfacher: Hausbesitzer müssen grössere energetische Sanierungen nicht mehr zwingend über einen Jahreswechsel legen. Die neue Verordnung erlaubt es nämlich ausdrücklich, die Kosten für energetische Sanierungen auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen – unabhängig davon in welchem Jahr die Arbeiten ausgeführt oder die Rechnungen gestellt wurden.

Die gesetzliche Neuerung ist ein Bestandteil der Energiestrategie 2050 des Bundes und betrifft ausschliesslich energetische Massnahmen, also nicht den normalen, werterhaltenden Unterhalt – dort bleibt alles beim Alten. Aber gut zu wissen: Die Steuererleichterung beschränkt sich nicht nur auf die Wärmedämmung von Fassaden, Böden oder Dächern und dergleichen, sondern etwa auch auf den Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe oder von alten Haushaltsgeräten durch energiesparende neue Modelle.

Unter welchen Umständen muss ein Nachmieter akzeptiert werden?

Ein neuer Job an einem anderen Ort oder ein besseres Wohnungsangebot – manchmal ändern sich die Pläne von Mietern rasch und sie möchten den Mietvertrag vorzeitig beenden. Wenn der Mieter einen passenden Nachmieter bringt, ist das mietrechtlich möglich. Für den Vermieter stellt sich dabei die Frage, wann ein Nachmieter als akzeptabel gilt und der bisherige Wohnungsmieter aus dem Vertrag entlassen werden muss.

Grundsätzlich muss ein Nachmieter bereit sein, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Er muss über die nötigen finanziellen Mittel verfügen und zumutbar sein. Die Bereitschaft, den Vertrag zu übernehmen, ist durch den bisherigen Mieter in Form eines Schreibens mit Name, Adresse und Unterschrift des Nachmieters zu bestätigen. Bei den Finanzen gilt die Faustregel, dass das monatliche Einkommen mindestens drei Bruttomietzinsen entsprechen sollte. Auch hier braucht es einen entsprechenden Nachweis. Etwas schwammiger definiert ist die «Zumutbarkeit». Grundsätzlich gilt der neue Mieter als zumutbar, wenn dem Vermieter durch ihn keine gewichtigen Nachteile entstehen. Ein Beispiel dafür ist die Wohnungsgrösse. Wird für eine Zweizimmer-Wohnung eine fünfköpfige Familie vorgeschlagen, kann diese als Nachmieterin abgelehnt werden. Gleiches gilt etwa, wenn bei einem Mehrfamilienhaus, in dem nur Pensionäre leben, eine junge Familie den Vertrag übernehmen möchte.

Kein Grund zur Ablehnung sind hingegen die Hautfarbe, die Herkunft, die Staatszugehörigkeit, die Religion oder der Aufenthaltsstatus. Gemäss Bundesgericht müssen auch Asylbewerbende als Nachmieter akzeptiert werden, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Als Vermieter ist man aber nicht verpflichtet, einem zumutbaren Nachmieter die Wohnung auch zu geben. Der bisherige Mieter ist dann aber trotzdem aus dem Vertrag entlassen und ein eventueller Leerstand geht in diesem Falle zulasten des Hausbesitzers.

Ungenutzte Zimmer sparen Steuern

Wer in der Eigentumswohnung oder seinem Einfamilienhaus eines oder mehrere Zimmer nicht mehr nutzt, kann unter Umständen aufgrund dieser sogenannten Unternutzung in der Steuererklärung beim Eigenmietwert einen Abzug vornehmen. Voraussetzung dafür ist, dass einzelne Wohnräume tatsächlich und dauerhaft nicht mehr genutzt werden. Ein nur gelegentlich benötigter Hobbyraum, das Zimmer eines Kindes während dessen auswärtigen Studiums oder ein Gästezimmer, das selten belegt ist, gehören beispielsweise nicht dazu.

Bei der Beurteilung ob eine Unternutzung vorliegt, gibt es aber auch keine festen Regeln – viel liegt im Ermessen der zuständigen Steuerbehörde. Faktoren, die bei der Einschätzung mitspielen, sind auch die individuellen Verhältnisse: Bei wohlhabenden Steuerzahlern wird etwa davon ausgegangen, dass diese höhere Ansprüche an den Wohnkomfort stellen und mehr Wohnraum beanspruchen – eine Unternutzung liegt dann nicht so schnell vor.

Wer eine Unternutzung geltend machen möchte, kann dies nach dem Prinzip der Selbstdeklaration in jeder Steuererklärung mittels eines Beiblatts vornehmen. Dazu gehört auch eine kurze Begründung, weshalb die Zimmer nicht mehr gebraucht werden – etwa weil die Kinder ausgezogen sind oder der Ehepartner verstorben ist. Nicht selten überprüfen die Steuerbehörden die Situation mittels eines Augenscheins vor Ort. Der Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert kann grundsätzlich immer bei der direkten Bundessteuer vorgenommen werden. Bei den Kantons- und Gemeindesteuern hingegen lässt dies nur ein Teil der Kantone zu: Dazu zählen etwa Zürich, Thurgau und seit Ende 2016 auch der Kanton St. Gallen. Wie der Abzug genau berechnet wird, ist beim zuständigen Steueramt nachzufragen. Meistens wird eine Berechnungsformel angewendet die den Eigenmietwert, die vorhandenen Zimmer und die tatsächlich genutzten Zimmer beinhaltet.