Energetische Sanierungen lohnen sich bald noch mehr

Gute Nachrichten für Immobilienbesitzer, die ihre Liegenschaft umfassend energetisch sanieren möchten: Ab dem Jahr 2020 kann man die Kosten dafür neu über drei Jahre verteilt von den Steuern abziehen. Bisher durften solche Arbeiten nur in jenem Jahr in Abzug gebracht werden, in dem die Rechnungen ausgestellt oder bezahlt wurden. Clevere Hausbesitzer hatten grössere Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten deshalb bisher über den Jahreswechsel gelegt – damit die Kosten auf zwei Steuerperioden verteilt werden konnten. Das ist insbesondere sinnvoll, wenn die Sanierungskosten das jährliche Einkommen übersteigen und man mit nur einem einmaligen Abzug viel Potenzial zur Steueroptimierung verpuffen lässt.

Dank der neuen Liegenschaftskostenverordnung, die ab 1.1.2020 in Kraft tritt, wird vieles einfacher: Hausbesitzer müssen grössere energetische Sanierungen nicht mehr zwingend über einen Jahreswechsel legen. Die neue Verordnung erlaubt es nämlich ausdrücklich, die Kosten für energetische Sanierungen auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen – unabhängig davon in welchem Jahr die Arbeiten ausgeführt oder die Rechnungen gestellt wurden.

Die gesetzliche Neuerung ist ein Bestandteil der Energiestrategie 2050 des Bundes und betrifft ausschliesslich energetische Massnahmen, also nicht den normalen, werterhaltenden Unterhalt – dort bleibt alles beim Alten. Aber gut zu wissen: Die Steuererleichterung beschränkt sich nicht nur auf die Wärmedämmung von Fassaden, Böden oder Dächern und dergleichen, sondern etwa auch auf den Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe oder von alten Haushaltsgeräten durch energiesparende neue Modelle.

Unter welchen Umständen muss ein Nachmieter akzeptiert werden?

Ein neuer Job an einem anderen Ort oder ein besseres Wohnungsangebot – manchmal ändern sich die Pläne von Mietern rasch und sie möchten den Mietvertrag vorzeitig beenden. Wenn der Mieter einen passenden Nachmieter bringt, ist das mietrechtlich möglich. Für den Vermieter stellt sich dabei die Frage, wann ein Nachmieter als akzeptabel gilt und der bisherige Wohnungsmieter aus dem Vertrag entlassen werden muss.

Grundsätzlich muss ein Nachmieter bereit sein, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Er muss über die nötigen finanziellen Mittel verfügen und zumutbar sein. Die Bereitschaft, den Vertrag zu übernehmen, ist durch den bisherigen Mieter in Form eines Schreibens mit Name, Adresse und Unterschrift des Nachmieters zu bestätigen. Bei den Finanzen gilt die Faustregel, dass das monatliche Einkommen mindestens drei Bruttomietzinsen entsprechen sollte. Auch hier braucht es einen entsprechenden Nachweis. Etwas schwammiger definiert ist die «Zumutbarkeit». Grundsätzlich gilt der neue Mieter als zumutbar, wenn dem Vermieter durch ihn keine gewichtigen Nachteile entstehen. Ein Beispiel dafür ist die Wohnungsgrösse. Wird für eine Zweizimmer-Wohnung eine fünfköpfige Familie vorgeschlagen, kann diese als Nachmieterin abgelehnt werden. Gleiches gilt etwa, wenn bei einem Mehrfamilienhaus, in dem nur Pensionäre leben, eine junge Familie den Vertrag übernehmen möchte.

Kein Grund zur Ablehnung sind hingegen die Hautfarbe, die Herkunft, die Staatszugehörigkeit, die Religion oder der Aufenthaltsstatus. Gemäss Bundesgericht müssen auch Asylbewerbende als Nachmieter akzeptiert werden, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Als Vermieter ist man aber nicht verpflichtet, einem zumutbaren Nachmieter die Wohnung auch zu geben. Der bisherige Mieter ist dann aber trotzdem aus dem Vertrag entlassen und ein eventueller Leerstand geht in diesem Falle zulasten des Hausbesitzers.

Ungenutzte Zimmer sparen Steuern

Wer in der Eigentumswohnung oder seinem Einfamilienhaus eines oder mehrere Zimmer nicht mehr nutzt, kann unter Umständen aufgrund dieser sogenannten Unternutzung in der Steuererklärung beim Eigenmietwert einen Abzug vornehmen. Voraussetzung dafür ist, dass einzelne Wohnräume tatsächlich und dauerhaft nicht mehr genutzt werden. Ein nur gelegentlich benötigter Hobbyraum, das Zimmer eines Kindes während dessen auswärtigen Studiums oder ein Gästezimmer, das selten belegt ist, gehören beispielsweise nicht dazu.

Bei der Beurteilung ob eine Unternutzung vorliegt, gibt es aber auch keine festen Regeln – viel liegt im Ermessen der zuständigen Steuerbehörde. Faktoren, die bei der Einschätzung mitspielen, sind auch die individuellen Verhältnisse: Bei wohlhabenden Steuerzahlern wird etwa davon ausgegangen, dass diese höhere Ansprüche an den Wohnkomfort stellen und mehr Wohnraum beanspruchen – eine Unternutzung liegt dann nicht so schnell vor.

Wer eine Unternutzung geltend machen möchte, kann dies nach dem Prinzip der Selbstdeklaration in jeder Steuererklärung mittels eines Beiblatts vornehmen. Dazu gehört auch eine kurze Begründung, weshalb die Zimmer nicht mehr gebraucht werden – etwa weil die Kinder ausgezogen sind oder der Ehepartner verstorben ist. Nicht selten überprüfen die Steuerbehörden die Situation mittels eines Augenscheins vor Ort. Der Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert kann grundsätzlich immer bei der direkten Bundessteuer vorgenommen werden. Bei den Kantons- und Gemeindesteuern hingegen lässt dies nur ein Teil der Kantone zu: Dazu zählen etwa Zürich, Thurgau und seit Ende 2016 auch der Kanton St. Gallen. Wie der Abzug genau berechnet wird, ist beim zuständigen Steueramt nachzufragen. Meistens wird eine Berechnungsformel angewendet die den Eigenmietwert, die vorhandenen Zimmer und die tatsächlich genutzten Zimmer beinhaltet.

Können Mieter eine energetische Sanierung verlangen?

Minus sieben Grad, draussen bläst ein eisiger Wind und Ihre Wohnungsmieter klagen über die undichten Fenster, die ständige Zugluft und die hohe Heizkostenrechnung. Die Mieter verlangen, dass Sie entsprechende Massnahmen vornehmen. Zu Recht: Denn undichte Fenster gelten als Mangel an der Mietsache, genauso wie etwa ein elektrischer Boiler, der wegen eines Defekts unnötig Strom verbraucht. Als Vermieter sind Sie zur Behebung solcher Mängel gesetzlich verpflichtet. Ausserdem könnten die Mieter ihr Recht auf einen reduzierten Nettomietzins einfordern – so lange der Mangel nicht behoben ist.

Anders sieht die Sache aus, wenn es sich nicht um einen Mangel handelt. Wer beispielsweise einfach in einer alten Wohnung mit fehlender oder schlechter Isolierung lebt, kann vom Vermieter keine energetische Sanierung einfordern. Dazu besteht keine rechtliche Handhabe. Mit entsprechenden Wünschen und Vorschlägen dürfen Mieter natürlich jederzeit an Sie herantreten. Solche Vorstösse könnten ja auch für Sie als Liegenschaftsbesitzer ein guter Grund sein, sich Gedanken zu einer möglichen energetischen Sanierung Ihres Gebäudes zu machen.

Es kann auch sinnvoll sein, das Gespräch mit den Mietern zu suchen und diesen unter anderem zu erklären, welche Folgen eine energetische Sanierung für sie hat. Denn selbstverständlich wird die Nebenkostenabrechnung dadurch tiefer ausfallen – während hingegen der Nettomietzins aufgrund der Sanierung steigt. Erklären Sie Ihren Mietern, dass die tieferen Nebenkosten den höheren Mietpreis aber nicht wettmachen. Um dies zu erreichen, müssten die Energiepreise nämlich rund doppelt so hoch sein wie heute. Gut möglich, dass der verbesserte Wohnkomfort und der Schutz der Umwelt Ihren Mietern aber einen höheren Mietzins wert sind. Dann hätten alle gewonnen.

Wann braucht es bei Arbeiten am Haus eine Baubewilligung?

Die Frage nach der Baubewilligung stellt sich Eigenheimbesitzern immer, wenn grössere Veränderungen an der Liegenschaft geplant sind: Braucht es dafür eine Baubewilligung? Da in jedem Kanton und jeder Gemeinde andere Bauvorschriften mit unterschiedlichen Spielräumen gelten, gibt es keine allgemein gültige Antwort. Trotzdem lassen sich einige einfache Faustregeln aufstellen.

Im Innenbereich eines Gebäudes braucht es für die üblichen Unterhaltsarbeiten und auch für aufwändigere Renovationen meist keine Bewilligung – vorausgesetzt die Nutzung der Räume bleibt dieselbe und es werden keine Veränderungen am Grundriss vorgenommen. Der Austausch einer Einbauküche, neue Kacheln im Bad oder der Ersatz von Zimmertüren sind beispielsweise ohne Bewilligung möglich. Wird hingegen die bisher geschlossene Küche durch den Abbruch einer Wand mit dem Wohn- und Esszimmer verbunden oder der Estrich zu einem Wohnraum ausgebaut, braucht es das OK der Baubehörde.

Äussere Veränderungen am Gebäude sind hingegen meist bewilligungspflichtig. Kein Problem ist der Austausch der bestehenden Fenster durch neue mit derselben Grösse. Der Neuanstrich der Fassade in einem anderen Farbton als dem bisherigen wiederum benötigt vielenorts bereits eine Bewilligung, genauso wie der Bau eines Gartenschuppens oder einer Trennwand zum Nachbargrundstück hin. Bewilligungspflichtig ist in vielen Gemeinden auch das Aufstellen einer Luft-Wasser-Wärmepumpe.

Um Ärger zu vermeiden, lohnt es sich im Zweifelsfall immer, vor Beginn der Arbeiten beim Bauamt der Gemeinde nachzufragen. Gut zu wissen: Viele Bauvorhaben an Einfamilienhäusern benötigen kein aufwändiges Verfahren mit öffentlicher Planauflage, sondern können im einfacheren und schnelleren Anzeigeverfahren bewilligt werden.

Nicht mehr benötigte Schuldbriefe sollten nicht gelöscht werden

Wird für den Kauf einer Liegenschaft eine Hypothek benötigt, verlangt die Bank zur Absicherung ein sogenanntes Grundpfandrecht. Dadurch hat sie bei Zahlungsunfähigkeit des Hypothekarschuldners die Möglichkeit, sich ihr Geld durch den Verkauf der Liegenschaft wieder zurückzuholen. Damit dieses Grundpfandrecht ausgeübt werden kann, muss ein Schuldbrief errichtet werden. Dieser begründet eine persönliche Forderung der Bank an den Schuldner, die durch das Grundpfand sichergestellt ist. Bis 2012 wurden Schuldbriefe noch in Papierform ausgestellt. Seither erfolgt meist nur noch ein Eintrag im Grundbuch – Fachleute sprechen von einem Register-Schuldbrief.

Gerade aufs Alter hin zahlen viele Schuldner ihre Hypothek zurück. Mit der vollständigen Amortisation der Hypothek wird auch der Schuldbrief nicht mehr benötigt und der Liegenschaftseigentümer kann von der Bank verlangen, dass diese das Papier zurückgibt oder dass ein Register-Schuldbrief auf den Namen des Schuldners umgeschrieben wird.

Einen nicht mehr benötigten Schuldbrief ganz löschen zu lassen wäre zwar möglich, macht aber in den meisten Fällen keinen Sinn. Denn wird später beispielsweise für einen grösseren Umbau trotzdem wieder eine Hypothek benötigt, müsste gegen eine relativ hohe Gebühr extra ein neuer Schuldbrief errichtet werden. Je nach Kanton und Höhe des Schuldwertes sind dafür schnell einige hundert Franken fällig. Zudem kann ein Schuldbrief auch problemlos an den neuen Eigentümer der Liegenschaft weitergegeben werden. Das erspart diesen beim Abschliessen einer eigenen Hypothek die Kosten für die Errichtung eines eigenen Briefes. Wichtig zu wissen: Ein Schuldbrief auf Papier muss sicher aufbewahrt werden und darf nicht verloren gehen. Zur Sicherheit kann man diesen auch in einen Register-Schuldbrief umwandeln lassen.

 

Schnee und Eis: Wer haftet bei einem Unfall?

Über Nacht hat es einen halben Meter Neuschnee hingeworfen. Es ist fünf Uhr morgens und bald kommt die Zeitungsverträgerin. Sollte diese auf dem Zugangsweg zum Haus ausrutschen und sich etwas brechen, wer haftet dann? Der Liegenschaftsbesitzer, der es versäumt hat, in aller Herrgottsfrühe den Schnee zu räumen? Dabei gilt es als erstes die Frage zu klären: Wer hat überhaupt die Pflicht zum Schnee räumen? Mieter in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise nur, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist oder sofern es in der Hausordnung steht und diese im Mietvertrag als «integrierender Bestandteil» aufgeführt ist. Anders sieht es bei Mietern von Einfamilienhäusern aus: Diese sind, wie ein Hauseigentümer auch, selbst für die Schneeräumung verantwortlich. Im Stockwerkeigentum ist die Gemeinschaft dafür zuständig, weshalb dies möglichst klar geregelt werden sollte.

Passiert aufgrund mangelnden Unterhalts ein Unfall oder ein Sachschaden, haftet grundsätzlich der Eigentümer einer Liegenschaft. Hat dieser einen Hauswart oder einen Mieter mit dem Unterhalt beauftragt, können diese Personen zur Verantwortung gezogen werden. Um sich vor möglichen Haftungsforderungen zu schützen, genügt für selbstbewohnte Einfamilienhäuser die normale Privathaftpflichtversicherung. Bei nicht selbst bewohnten Liegenschaften oder für Eigentümergemeinschaften empfiehlt sich der Abschluss einer Gebäudehaftpflichtversicherung.

Eine klare gesetzliche Regelung, was zu einem ordentlichen Unterhalt gehört, gibt es nicht. Um Dachlawinen oder fallende Eiszapfen zu verhindern, sollten Dächer etwa im Rahmen des Zumutbaren unterhalten werden. Und die Schneeräumungspflicht beschränkt sich auf die Zeit des häufigsten Fussgängerverkehrs: etwa von 7 bis 21 Uhr. Bei nächtlichem Schneefall muss also nicht zwingend in aller Herrgottsfrühe aufgestanden werden.

Beim Verkauf unter Freunden braucht es klare Spielregeln

Der Weiterverkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses an Freunde, Verwandte oder Bekannte scheint auf den ersten Blick eine einfache Lösung zu sein. Denn damit spart man sich die aufwändige Suche nach einem Käufer. Doch die Sache hat auch eine Kehrseite: Während man bei einem freien Verkauf den höchstmöglichen Marktpreis erzielen kann, hat man bei Menschen, die man gut kennt, unter Umständen Hemmungen, das Maximum heraus zu holen – schliesslich will man das freundschaftliche Verhältnis nicht aufs Spiel setzen. Ziehen Sie es in Betracht, Ihre Liegenschaft im Verwandten- oder Freundeskreis zu verkaufen, sollten Sie sich dessen bewusst sein. Wollen Sie diesem Problem aus dem Weg gehen, müssen Sie von Beginn an klar kommunizieren, ob Sie das Objekt dem Meistbietenden oder zu einem fixen Preis verkaufen – unabhängig davon, ob es sich um Freunde oder Verwandte handelt.

Können Sie sich eine Weitergabe im näheren Umfeld vorstellen, ist es wichtig, sich vor dem ersten Gespräch zu überlegen, wie der Verkaufspreis festgelegt werden soll. So können Sie beispielsweise den von einem Schätzer oder im Rahmen einer hedonischen Bewertung ermittelten Preis als Verhandlungsbasis nehmen. Eine andere Möglichkeit ist es, das Haus normal auszuschreiben und interessierten Freunden oder Verwandten einen zuvor festgelegten Rabatt auf den Preis zu gewähren, den der Meistbietende zu bezahlen bereit wäre.

Geben Sie das Haus oder die Wohnung zu einem Preis weiter, der klar unter dem Marktwert liegt – etwa um Freunden einen Gefallen zu tun –, sollten Sie auf alle Fälle sicherstellen, dass diese das Objekt nicht kurz darauf zu einem wesentlich höheren Preis weiterverkaufen und den Gewinn einstecken können. Am einfachsten geht das mit dem Eintrag eines zeitlich befristeten Vorkaufsrechts im Grundbuch.

Wann müssen Wohnräume geheizt werden?

Der Winter bringt nicht nur Kälte mit sich, sondern oft auch Diskussionen über das Heizen von Mietwohnungen sowie die richtige Raumtemperatur. Grundsätzlich ist ein Liegenschaftsbesitzer verpflichtet, die von ihm vermieteten Räume ausreichend zu beheizen. Basis dafür bildet der Artikel 256 OR. Dieser hält fest, dass der Vermieter die Mietsache «in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten habe». Dazu gehören auch ausreichend warme Wohnräume.

Bezüglich der richtigen Temperatur für Wohnräume gibt es aber keine festgeschriebenen Regeln. Aufgrund der Gerichtspraxis und der heutigen Lebensgewohnheiten gelten aber 20 bis 21 Grad im Zeitraum zwischen sieben Uhr am Morgen und elf Uhr am Abend als angemessene Raumtemperatur. Der Vermieter einer Liegenschaft muss also seine Heizanlage so einstellen, dass sich damit dieses Temperaturlevel erreichen lässt. Während der Nachtstunden darf die Temperatur hingegen abgesenkt werden. Das spart Energie, was über die Heizkostenabrechnung auch den Mietern zugutekommt. Bei der Absenkung ist aber darauf zu achten, dass die Temperatur in den Wohnräumen nicht zu tief fällt, da dies Feuchtigkeit nach sich ziehen könnte.

Geheizt werden muss hierzulande nicht nur in den kalten Wintermonaten. Die Pflicht gilt auch dann, wenn die Raumtemperatur wegen eines Kälteeinbruchs in der restlichen Jahreszeit tagsüber unter 18 Grad fällt. Aufs Anstellen der Heizung verzichten darf man in einem solchen Fall nur, wenn aufgrund der Wetterprognose klar ist, dass die kalte Zeit nicht mehr als zwei bis drei Tage dauert. Bei modernen Heizanlagen mit Aussentemperaturfühler muss man sich um solche Dinge in der Regel aber nicht kümmern. Diese sind so programmiert, dass sie, abhängig von der Raumtemperatur und der Witterung, wenn nötig selbstständig starten.

 

Stockwerkeigentum: Energetische Sanierung initiieren

Aufgrund der früheren Bauweise, die ohne oder nur mit einer dünnen Wärmedämmung auskam, verbraucht ein Grossteil der Liegenschaften in der Schweiz mehr Heizenergie als tatsächlich nötig wäre. Das trifft auch auf viele Mehrfamilienhäuser im Stockwerkeigentum zu. Leider ist gerade hier die Initialzündung für eine energetische Sanierung nicht immer einfach. Denn diese zählt im Normalfall zu den sogenannten «nützlichen Massnahmen». Damit diese umgesetzt werden können, braucht es an einer Stockwerkeigentümerversammlung ein «qualifiziertes Mehr». Also nicht nur die Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer muss dafür stimmen, sondern sie müssen auch über mehr als die Hälfte aller Wertquoten verfügen.

Wer eine Wärmedämmung anbringen oder die alten Fenster durch solche mit Wärmeschutzverglasung ersetzen möchte, muss als erstes in der Gemeinschaft Überzeugungsarbeit leisten. Argumente die dabei helfen, können Folgende sein: Durch eine energetische Sanierung gewinnt nicht nur die Liegenschaft als Ganzes, sondern jede Stockwerkeinheit an Wert. Ausserdem können durch solche Massnahmen die Nebenkosten gesenkt und die Wohnqualität gesteigert werden. Zudem gibt es hierfür derzeit von Bund, Kantonen und einigen Energieversorgern Fördergelder, die das Projekt erschwinglicher machen.

Noch günstiger fällt eine energetische Sanierung aus, wenn sie im Rahmen von sowieso nötigen Unterhalts- oder Renovationsarbeiten gemacht wird. Auf jeden Fall lohnt es sich, möglichst früh einen Experten beizuziehen (Architekt, Energieberater). Damit können Planungsfehler vermieden werden und meist macht dies auch die Konsensfindung in der Gemeinschaft einfacher. Sind die Eigentümer grundsätzlich für eine Sanierung, gilt es zu prüfen, ob im Erneuerungsfonds auch genügend Geld für ein solches Projekt vorhanden ist.