Mehr Eigenkapital zur Finanzierung des Eigenheims

«Der Mittelstand kann sich kein Eigenheim mehr leisten», titelte die NZZ diesen Sommer. Tatsächlich wird es für viele immer schwieriger, sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen, und das, obwohl sich die Hypothekarzinsen auf einem historischen Tiefststand befinden. Profitieren kann man von diesen Sätzen nicht, wenn die Finanzinstitute die Kreditwürdigkeit der potenziellen Immobilienkäufer prüfen und mit einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 bis 5 Prozent rechnen. Dies soll sicherstellen, dass sich die Eigenheimkäufer den Kredit auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen wieder steigen würden.

Die Banken verlangen, dass die Kosten fürs Eigenheim (Zinsen, Unterhalt, Amortisation der Hypothek) maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen. Weil in den letzten Jahren die Immobilienpreise stark gestiegen sind, benötigen Käufer entsprechend höhere Darlehen, weshalb für viele die Tragbarkeitsrechnung der Bank dann negativ ausfällt.

Das Einkommen zu verändern ist schwierig. Um die kalkulatorische Zinslast zu senken gilt es deshalb, mehr als die im Minimum geforderten 20 Prozent Eigenkapital aufzubringen. Mit Eigenkapital sind nicht nur Gelder gemeint, die auf den eigenen Bankkonten liegen oder durch den Verkauf von Wertschriften aufgebracht werden. Der Vorbezug des Pensionskassenguthabens oder von Beträgen aus der Säule 3a gehört beispielsweise mit dazu. Häufig steht auch ein Erbvorbezug zur Diskussion. Eine weitere Möglichkeit ist die Aufnahme eines privaten Darlehens. Hier gilt es jedoch zu beachten, dass etliche Finanzinstitute einen Kredit nur dann zum Eigenkapital rechnen, wenn keine Rückzahlungspflicht besteht. Wird ausserdem ein Zins vereinbart, kalkuliert die Bank diesen in der Tragbarkeitsrechnung mit ein.

Wem gehört das Geld im Erneuerungsfonds?

Stockwerkeigentümergemeinschaften sind gut beraten, einen möglichst hoch dotierten Erneuerungsfonds zu äufnen. Schliesslich gilt es, aus diesem Geldvorrat künftig alle nötigen Unterhalts- oder Renovationsarbeiten zu begleichen. Sind zu wenig Mittel vorhanden, müssen die Stockwerkeigentümer Geld nachschiessen. Nicht selten jedoch fehlt es dem einen oder anderen am nötigen Kapital, was zu Konflikten innerhalb der Gemeinschaft, zu einem Unterhaltsstau und somit zur Abwertung der Liegenschaft führt.

Vorausschauende Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen deshalb eine professionelle Erneuerungsplanung vor – inklusive einer Evaluierung der zu erwartenden Kosten. Anhand dieser Zahlen wird ein Totalbetrag festgelegt, der jährlich in den Fonds einbezahlt werden muss. Wie hoch der Beitrag jedes Eigentümers ausfällt, hängt im Normalfall von der Wertquote ab – also von der Wohnungsgrösse und der Lage innerhalb des Gebäudes.

Das Kapital des Erneuerungsfonds gehört immer zum Gemeinschaftsvermögen. Deshalb können die einzelnen Parteien keinen Anspruch auf das von ihnen einbezahlte Geld erheben – nicht einmal bei einem Verkauf der Wohnung, also beim Austritt aus der Gemeinschaft. Wer veräussert und seine Beiträge wieder wettmachen möchte, dem bleibt nichts anderes übrig, als diese zum Kaufpreis zu addieren; an sich eine übliche Vorgehensweise. Ob die Wohnung dann jedoch zum gewünschten

Regelungen für die Nutzung des Balkons bei Mietwohnungen

Während heissen Sommertagen dienen Balkone und Terrassen in den kühleren Abendstunden vielenorts als zusätzliches Wohnzimmer. Die Vorstellungen der Mieter darüber, wie sie diese Open-Air-Stube einrichten, decken sich nicht immer mit denjenigen des Vermieters. Da die Nutzung des privaten Aussenraums – im Gegensatz zu den Innenräumen – sichtbar ist, braucht es meist einige spezifische Regeln. Im Mietrecht wird dazu nichts explizit festgehalten. Deshalb gilt es, entsprechende Vorgaben entweder im Mietvertrag, in den dazugehörigen allgemeinen Bestimmungen oder in der Hausordnung als Vertragsbestandteil zu thematisieren. Viele Standardverträge und –bestimmungen schliessen solche Vorschriften bereits ein.

Besondere Aufmerksamkeit verlangt das Anbringen von Sichtschutzwänden oder Geländeverkleidungen, die das Erscheinungsbild von Liegenschaften beeinträchtigen können. Gängige Regelungen sehen vor, dass solche Veränderungen nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig sind. Gleiches gilt für Blumenkisten, die an der Aussensseite des Geländers angebracht werden. Neben der Optik spielen hier auch Sicherheitsaspekte eine wichtige Rolle. Bei einem Sturm können nicht sachgerecht befestigte Pflanzenkisten herunterfallen und zur Gefahr werden. Aus dem gleichen Grund ist es sinnvoll, das Aufstellen von Blumentöpfen auf Fensterbrettern zu verbieten.

Verstösst ein Mieter gegen solche im Vertrag, den allgemeinen Mietbedingungen oder der Hausordnung festgehaltenen Regeln, soll man ihn als Vermieter freundlich darauf aufmerksam machen. Nützt ein mündlicher Hinweis nichts, setzt man am besten schriftlich eine Frist zur Beseitigung der beanstandeten Punkte. Weigert er sich trotzdem, den vertraglich vereinbarten Regeln Folge zu leisten, kann man ihm künden.

Hauseigentümer tragen die Verantwortung für sichere Elektroanlagen

Jährlich ereignen sich rund 300 Unfälle im Zusammenhang mit elektrischen Installationen und rund zehn Prozent aller Brände entstehen wegen fehlerhaften Elektroanlagen. Kommt es zu einem Brand oder einem Unfall, gerät immer auch der Hauseigentümer ins Visier der Ermittlungen. Denn er ist gemäss der Verordnung über die elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV) für die Funktionstüchtigkeit und Sicherheit der elektrischen Leitungen in seiner Liegenschaft verantwortlich. Entsprechen diese nicht den Vorschriften und kommt jemand dadurch zu Schaden, landet man als Liegenschaftsbesitzer schlimmstenfalls vor Gericht.

Ein wichtiges Element für die Sicherheit der elektrischen Anlagen in der eigenen Liegenschaft ist die vorgeschriebene periodische Kontrolle der Installationen. Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ist diese alle zwanzig Jahre fällig. Jeweils ein halbes Jahr vor Ablauf der Frist wird man als Hausbesitzer vom örtlichen Elektrizitätswerk auf die Prüfung aufmerksam gemacht und kann dann einen akkreditierten Elektrokontrolleur damit beauftragen. Ist alles in Ordnung, erhält man einen Sicherheitsnachweis und reicht diesen beim Elektrizitätswerk ein. Sind Nachbesserungen nötig, müssen sie innert einer festgesetzten Frist erledigt werden.

Der Zustand der elektrischen Installationen ist auch beim Kauf einer gebrauchten Liegenschaft ein Thema. Liegt die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurück, müssen die Leitungen im Gebäude gemäss der NIV nach der Handänderung ebenfalls von einer akkreditierten Fachperson überprüft und – falls nötig – Anpassungen auf Kosten des Käufers gemacht werden. In den Kaufverträgen wird auf diesen Umstand und den entsprechenden Passus in der Verordnung hingewiesen. Ein Punkt, dessen mögliche finanzielle Folgen man beim Erwerb einer Liegenschaft unbedingt mit einbeziehen sollte.

Untermiete: Die Rechte des Vermieters

Eine mehrmonatige Ferienreise oder ein Semester an einer Universität im Ausland sind für viele Mieter kein Grund ihre Wohnung zu kündigen. Lieber vermieten sie diese befristet weiter. Dass die Untermiete gerade in Städten weit verbreitet ist, liegt unter anderem daran, dass günstiger, schöner Wohnraum dort meist nur schwer zu finden ist – und hat man ihn mal, gibt man diesen selbstverständlich nicht einfach wieder her. Die Untermiete ist in der Schweiz grundsätzlich erlaubt und Vermieter dürfen diese im Mietvertrag auch nicht ausschliessen. Trotzdem haben Vermieter diesbezüglich auch Rechte.

Egal ob zur ganzen oder nur teilweisen Untervermietung (bspw. bei WGs) einer Wohnung muss das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Formvorschriften dafür gibt es nicht. Die Einwilligung kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Der Mieter hat dem Vermieter die Konditionen der Untervermietung offenzulegen – insbesondere die verlangten Mietzinsangaben. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann die Untervermietung verweigert werden. Ausserdem darf der Mieter keinen Gewinn aus der Untervermietung erzielen. Einzig für gewisse Leistungen, wie etwa die Zurverfügungstellung der Möblierung, darf ein Aufschlag bis maximal 20 Prozent verlangt werden. Genauso hat der Vermieter das Recht, die Untervermietung zu verhindern, wenn ihm dadurch ein Nachteil erwächst. Dazu gehört etwa die Überbelegung der Wohnung oder deren Zweckentfremdung.

Grundsätzlich haftet gegenüber dem Vermieter immer der Hauptmieter – also auch für Schäden durch den Untermieter im Falle seiner Zahlungsunfähigkeit. Und schliesslich kann der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete auch verweigern, wenn der Hauptmieter nicht glaubhaft machen kann, dass er in absehbarer Zeit das Mietobjekt wieder selber bewohnen wird, er also nach der Ferienreise oder dem Auslandsemester auch wieder in die Wohnung zurückkehrt.

Macht die Erstellung von Rissprotokollen Sinn?

Grössere Bauarbeiten an der eigenen Liegenschaft können im unerwünschten Fall zu Schäden an benachbarten Gebäuden und Grundstücken führen. Typische Beispiele sind Risse in Fassaden, Sprünge in Fensterscheiben oder Terrainsenkungen. Vor allem Risse geben zu Diskussionen Anlass, geht es bei deren Beseitigung doch oft um viel Geld; zudem ist die Schuldfrage nicht immer einfach zu klären: Waren die Schäden vor Baubeginn schon vorhanden oder sind sie eine Folge der Bauarbeiten?

Gerade bei Neubauten, für die ein Aushub notwendig ist, besteht trotz modernen Bauverfahren ein Risiko für die Rissbildung an Nachbargebäuden, etwa durch Erschütterungen, Veränderungen des Grundwasserspiegels oder nachrutschenden Baugrund. Um späteren Diskussionen vorzubeugen, lohnt es sich deshalb als Bauherrschaft proaktiv ein Rissprotokoll für die benachbarten Liegenschaften erstellen zu lassen. Am einfachsten sucht man dazu das Gespräch mit den Direktbetroffenen und einigt sich auf einen Gutachter. Die gemeinsame Wahl dieser Fachperson ist wichtig, damit es bei eventuellen Unstimmigkeiten keine Diskussionen über dessen Neutralität gibt. Er protokolliert vor Baubeginn alle vorhandenen Risse und bringt wenn nötig auch sogenannte Gipssiegel zur Beweissicherung an. Das Protokoll wird dann von der Bauherrschaft und dem jeweiligen Liegenschaftsbesitzer unterzeichnet.

Ist ein Nachbar nicht zur Kooperation bereit, kann man auch ein amtliches Rissprotokoll erstellen lassen. Dabei bestätigt eine dafür zuständige Amtsperson – beispielsweise ein Vertreter der Gemeinde – die Richtigkeit und Vollständigkeit des von einem Bauingenieur erstellten Rissprotokolls. Dieses hat dann bei späteren Diskussionen über Schäden ebenfalls rechtlichen Bestand.

Hauskauf im Konkubinat: So klappt es!

Der Kauf einer Immobilie ist an sich schon genügend kompliziert. Bei unverheirateten Paaren wird der Aufwand  noch grösser, denn die rechtlichen Interessen beider Seiten sind gesetzlich kaum geschützt. Deshalb ist es unerlässlich, zusätzliche Verträge abzuschliessen. Soll nur das gemeinsame Wohneigentum geregelt werden, genügt es, einen Gesellschaftsvertrag aufzusetzen. Darin wird beispielsweise festgehalten, wer die Liegenschaft zu welchem Teil finanziert hat, wer welche Kosten trägt oder welche Stimmrechte die Partner bei Entscheiden haben, die das Objekt betreffen. Unbedingt gilt es auch, Austrittsszenarien zu verfassen: Wie wird vorgegangen, wenn sich das Paar trennt.

Auf die gleiche Weise lässt sich der Umgang mit dem Wohneigentum in einem Konkubinatsvertrag festlegen. Dieser ist umfassender und regelt beispielsweise auch diverse Punkte des Zusammenlebens. Egal welche Vertragsform man wählt, das Dokument sollte von einer Fachperson (Anwältin, Notar) aufgesetzt oder zumindest geprüft werden. Was leider oft auch vergessen geht: Was passiert, wenn der Partner oder die Partnerin sich nicht an Entscheiden, die die Liegenschaft betreffen beteiligen kann, etwa infolge schwerer Krankheit? Hierfür sollte man sich gegenseitig schriftliche Vollmachten einräumen.

Nicht zuletzt stellt sich die Frage nach der Eigentumsform: Allein-, Gesamt- oder Miteigentum? Für Konkubinatspaare bietet sich das Miteigentum an. Damit haben beide Parteien je für ihren Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Ausserdem wird die Eigentumsquote dann auch im Grundbuch eingetragen. Ebenfalls wichtig zu wissen: Beim Miteigentum gehen die Partner gegenüber der Bank eine Solidarhaftung ein. Kann eine Partei den finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen, muss die andere Partei dafür geradestehen.

Mietzinsdepot oder Kautionsversicherung?

Nicht jeder Mieter hat genügend Geld auf der Seite, um bei Mietbeginn die geforderte Kaution hinterlegen zu können. Andere wiederum möchten eine grössere Geldsumme nicht über Jahre blockieren und fragen deshalb den Vermieter an, ob auch der Abschluss einer Mietkautionsversicherung möglich sei. Solche Versicherungen werden seit einigen Jahren von verschiedenen spezialisierten Unternehmen angeboten. Ob man als Vermieter auf die Versicherungslösung einsteigt, ist einem selbst überlassen, denn eine Vorschrift, welche Art der Kaution akzeptiert werden muss, gibt es keine. Festgelegt ist bei Wohnräumen nur die maximale Höhe des Betrags. Dieser darf drei Monatsmieten nicht übersteigen.

Die Versicherungslösung bringt dem Vermieter keine Nachteile, denn der Versicherer garantiert vertraglich die Übernahme von Schäden oder Mietzinsausfällen in der Höhe der vereinbarten Kaution. Dafür erhält man als Vermieter eine Bestätigung über den Abschluss der Versicherung. Gibt es bei Auszug des Mieters Zahlungsrückstände oder wird die Kaution beansprucht, um vom Mieter verursachte Schäden zu beseitigen, überweist die Versicherung die Summe dafür direkt an den Vermieter und regelt den Rest mit dem Mieter. Die Versicherungsprämie – in der Regel rund fünf Prozent der Kautionssumme – geht zulasten der Mieterschaft und wird von dieser direkt an die Versicherung bezahlt.

Die Versicherungslösung kann dem Vermieter unter Umständen gegenüber der klassischen Lösung mit einer hinterlegten Kaution sogar Vorteile bringen; er erspart sich den Aufwand für die Einrichtung spezieller Kautionskonten, Diskussionen, falls die Einzahlung nicht erfolgt, die Abrechnung nach Auszug und die Rückzahlung der Gelder an den ehemaligen Mieter. Gerade bei grösseren Liegenschaften mit häufigen Mieterwechseln können solche administrativen Arbeiten einiges an Zeit kosten.

Richtig versichert als Liegenschaftsbesitzer

Frisch gebackene Hausbesitzer können ein Lied davon singen: Sturmschäden am Dach oder durchfeuchtete Wände infolge eines Rohrbruchs. Was einen als Mieter im Schadensfall noch relativ kalt liess, bringt den  Hausbesitzer nur schon beim Gedanken daran ins Schwitzen. Glücklicherweise gibt es Versicherungen, mit denen das finanzielle Risiko im Rahmen gehalten werden kann. Die wichtigste dieser Versicherungen ist in sämtlichen Ostschweizer Kantonen obligatorisch: die Gebäudeversicherung. Diese deckt Elementarschäden am Gebäude, beispielsweise infolge Hochwasser, Sturm, Hagel, Schneedruck, Lawinen, Erdrutsch und Feuer.

Schaut man auf die Schadenslisten der Versicherer, zeigt sich, dass häufig auch Wasserschäden auftreten, die nicht zu den Elementarereignissen gehören – etwa aufgrund defekter Leitungen oder undichter Dächer. Solche Schäden zahlen Hausbesitzer selbst – ausser, sie schliessen eine separate Gebäudewasserversicherung ab. Sinnvoll ist auch der Abschluss einer Haftpflichtversicherung. Löst sich beispielsweise bei Starkwind ein Ziegel vom Dach und kracht auf den Maserati des Nachbarn oder sogar auf den Nachbarn selbst, haftet man als Hauseigentümer für den Schaden. Für ein selbstbewohntes Einfamilienhaus oder eine Liegenschaft mit maximal drei Wohnungen (davon eine selbstbewohnt) reicht eine Privathaftpflichtversicherung. Bei grösseren Mehrfamilienhäusern muss hingegen eine Gebäudehaftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

Wer nicht nur das Gebäude, sondern auch die beweglichen Gegenstände im selbstbewohnten Eigenheim gegen Beschädigung oder Diebstahl versichern möchte, kann dies mit einer Hausratversicherung machen. Ob man auch noch eine Versicherung gegen Erdbebenschäden, Glasbruch oder Beschädigungen des Gartens abschliessen möchte, hängt nicht zuletzt auch von der individuellen Bereitschaft zum «kalkulierten» Risiko ab.

Kostenlose Hausbetreuer schauen zu Garten, Katze und Briefkasten

Garten bewässern, Katzen füttern oder Briefkasten leeren – während einer Ferienabwesenheit gibt es zu Hause einiges zu tun. Nicht immer haben Nachbarn oder Freunde dafür Zeit. Eine noch relativ neue Möglichkeit ist der Beizug von sogenannten «Housesittern». Das sind Paare oder Einzelpersonen aus dem Ausland – schwerpunktmässig aus den USA, Australien, Neuseeland usw., die gerne reisen und dabei wochenweise Wohnungen oder Häuser hüten, deren Bewohner in den Ferien sind.

Verschiedene Plattformen im Internet bringen Hausbesitzer und Housesitter zusammen. In der Regel wohnen die Housesitter kostenlos, dafür schauen sie in dieser Zeit unentgeltlich zu Haus, Garten und Tieren. Da man seine Liegenschaft während der Abwesenheit Fremden überlässt, sollten aber einige Dinge beachtet werden. Wichtig ist das Einholen von Referenzen bei anderen Hausbesitzern, die schon mit denselben Housesittern zu tun hatten. Es lohnt sich auch, nach einem ersten Mailkontakt ein persönliches Gespräch am Telefon zu führen – beispielsweise mit einem Videoanruf. Ebenfalls sollte geklärt werden, ob die Housesitter über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügen.

Meist ist es sinnvoll, dass die Hausbetreuer einen Tag vor der eigenen Abreise eintreffen. Dann bleibt genügend Zeit, alles persönlich zu erklären. Zur Sicherheit erstellt man Kopien der Pässe der Housesitter, schliesst mit ihnen einen kleinen Vertrag ab und übergibt Merkblätter mit wichtigen Informationen für die Hütezeit – etwa Telefonnummern von Kontaktpersonen, die Adresse des Tierarztes oder eine Anleitung für die Bedienung der Heizung und die Pflege des Gartens. Zudem ist es sinnvoll, die Nachbarn über die Feriengäste zu informieren, damit diese wissen, wer vorübergehend nebenan wohnt.