Vorsicht beim Immobilienkauf im Konkubinat

Der Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses erfordert an sich ja schon genügend Abklärungen, Überlegungen und Entscheidungen. Mit noch mehr Fragen und Aspekten befassen muss sich ein unverheiratetes Paar, das gemeinsam Wohneigentum erwerben möchte, denn die rechtlichen Interessen beider Seiten sind gesetzlich kaum geschützt. Darum ist es unerlässlich, miteinander zusätzliche Verträge abzuschliessen – entweder einen Gesellschafts- oder einen Konkubinatsvertrag.

Der Gesellschaftsvertrag macht dann Sinn, wenn das gemeinsame Wohneigentum geregelt werden soll. In einem solchen Vertrag wird beispielsweise festgehalten, wer wie viel an den Kaufpreis beigetragen hat, wer welche Kosten an der Liegenschaft übernimmt (Hypothekarzinsen, Unterhalt etc.) oder welches Stimmrecht die Partner bei Entscheiden bezüglich der Liegenschaft besitzen. In den Vertrag gehören unbedingt auch Ausstiegszenarien – also wie bei einer Trennung mit dem gemeinsamen Wohneigentum umgegangen wird. Ein Konkubinatsvertrag wiederum regelt neben den Punkten, die die Immobilie betreffen, auch das ganze Zusammenleben: etwa den Umgang mit dem Einkommen, dem Vermögen oder die Aufteilung der Hausarbeit. Beide Verträge sollten auf jeden Fall immer von einem Notar oder Anwalt geprüft werden.

Als Eigentumsform bietet sich für Konkubinatspaare das «Miteigentum» an. Damit haben beide für ihren Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Und weil beim Miteigentum auch im Grundbuch eingetragen wird, wer wie viele Prozente zur Finanzierung beigetragen hat, besteht auch im Fall von Streit und Trennung zumindest Klarheit über die Eigentumsverhältnisse. Wichtig zu wissen ist ausserdem: Als Miteigentümer gehen die Partner eine Solidarhaftung ein: Kann eine Partei beispielsweise ihren Teil der Hypothekarzinsen nicht mehr zahlen, muss die andere Partei dafür aufkommen.

Was beeinflusst die Hypothekarzinsen?

Werden die Hypothekarzinsen fallen oder steigen? Mit dieser Frage setzen sich Eigenheimkäufer und Investoren seit jeher auseinander. Niemand kennt die genaue Antwort. Aber mit etwas Hintergrundwissen kann verstanden werden, dass die Inflation, die Konjunkturlage und die Massnahmen der Nationalbank dabei wichtige Faktoren sind.

Wenn aufgrund hoher Nachfrage die Preise für Güter steigen und im Gegenzug der Wert des Geldes sinkt, spricht man von einer Inflation. Im Normalfall sind dann auch die Zinsen hoch – vor allem für längerfristige Kredite. Das Ziel der Bank ist es, dass das ausgeliehene Geld zum Zeitpunkt der Rückzahlung mindestens gleich viel Wert hat wie bei der Kreditvergabe. Deshalb kalkuliert sie die zu erwartende Inflationsrate der Laufzeit mit ein. Ein weiterer Faktor ist die Konjunktur: Je nach Wirtschaftslage, verändern sich die Zinsen. Kriselt es beispielsweise, sinkt die Nachfrage nach Krediten bei Privaten und Unternehmen. Aus diesem Grund, und weil während eines wirtschaftlichen Abschwungs auch meist die Inflationsrate sinkt, fallen die Zinsen.

Natürlich beeinflusst auch die Schweizerische Nationalbank SNB das Geschehen, denn sie hat den Auftrag, in der Schweiz für Preisstabilität zu sorgen. Eine Inflation sollte weniger als zwei Prozent pro Jahr betragen. Erfahrungsgemäss erreichen geldpolitische Massnahmen ihre maximale Wirkung erst nach drei Jahren. Über den entsprechenden Zeitraum erstrecken sich demzufolge auch die Prognosen der SNB. Erwartet sie in diesem Zeithorizont eine übermässige Inflation, wird die Zinsschraube angezogen. Sind die Sätze zu hoch und eine Unterversorgung der Wirtschaft mit Geld zeichnet sich ab, droht eine Deflation und die SNB wird die Leitzinsen entsprechend nach unten korrigieren.

Dürfen Mieter Abstimmungswerbung aussen am Gebäude aufhängen?

Vor jeder Abstimmung oder Wahl tauchen sie auch an Fensterbrüstungen, Balkongeländern und Garagentoren wieder auf: Plakate und Blachen mit politischen Parolen oder Wahlempfehlungen. Nicht jeder Besitzer eines Mehrfamilienhauses hat daran wohl Freude und stellt sich vielleicht die Frage, ob man den Mietern das Anbringen solcher Werbung aussen am Haus einfach verbieten könnte.

Die Antwort darauf fällt in vielen Fällen nicht ganz eindeutig aus und ein klärendes Gerichtsurteil dazu fehlt bis heute. Auf der einen Seite steht die freie politische Meinungsäusserung, die von Mietern in dieser Angelegenheit gerne ins Feld geführt wird. Auf der anderen Seite stehen der Mietvertrag, die Hausordnung und die allgemeinen Regeln des Mietrechts. Relativ klar ist der Fall, wenn im Mietvertrag oder der zugehörigen Hausordnung das Anbringen von Plakaten oder Fahnen untersagt ist. Dann kann der Vermieter die Entfernung der Abstimmungswerbung verlangen und dies auch durchsetzen. Ist im Vertrag oder der Hausordnung nichts festgehalten, kommen die allgemeinen Regeln des Mietrechts zum Tragen. Gemäss diesen gehört beispielsweise die Aussenseite des Balkons nicht mehr zur Mietsache. Mit Hinweis darauf könnte der Vermieter ebenfalls das Anbringen von Wahlplakaten verbieten.

Der betroffene Mieter würde dann aber unter Umständen auf sein Recht zur freien politischen Meinungsäusserung hinweisen und sich weigern, das Plakat zu entfernen. Wie ein solcher Rechtsstreit ausginge ist – weil eben ein Leiturteil dazu fehlt – unklar. Da sich ein Gang vors Gericht aber kaum lohnt, sollte man als Vermieter zumindest auf ein Entfernen der Werbung nach dem Wahlsonntag bestehen, denn dann hat die politische Meinungsäusserung kein Gewicht mehr.

Wann darf der Staat Eigentum enteignen?

Grundsätzlich ist das private Eigentum in der Schweiz sehr gut geschützt. Trotzdem kann der Staat unter Umständen darauf zugreifen – beispielsweise beim Ausbau oder Neubau von öffentlichen Infrastrukturen wie dem Anlegen eines neuen Strassenkreisels, dem Ausbau einer Bahnlinie, dem Aufstellen von Strommasten oder dem Bau einer Stützmauer.

Gehört das dafür benötigte Land noch nicht der öffentlichen Hand, müssen die betroffenen privaten Grundstückbesitzer die Flächen für die Infrastrukturanlagen unter Umständen abtreten. Oft können sich Bund, Kantone oder Gemeinden und der Eigentümer in direkten Verhandlungen über den Verkauf einigen. Kommt kein Konsens zustande, hat die öffentliche Hand grundsätzlich das Recht, Flächen für ihre Bauvorhaben zu enteignen. Damit dies überhaupt zulässig ist, braucht es aber in jedem Fall ein öffentliches oder zumindest überwiegend öffentliches Interesse am geplanten Vorhaben. Zudem muss nachgewiesen werden, dass es keine realisierbaren Alternativen mit verhältnismässigem Aufwand zum Projekt gibt. Ebenso gilt es zu veranschaulichen, dass die Nachteile für den betroffenen Grundstücksbesitzer nicht im Missverhältnis zum Nutzen des Vorhabens stehen.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, braucht es ein genehmigtes Bauprojekt. Meist wird gleichzeitig mit dessen öffentlicher Auflage auch das Enteignungsverfahren formell eingeleitet und man kann als Grundstücksbesitzer dagegen Einsprache erheben oder eine Anpassung des Projekts verlangen – wenn nötig über mehrere Instanzen hinweg. Sind die Einsprachen bereinigt oder abgewiesen und die Pläne genehmigt, erfolgt auch die Enteignung. Zu diskutieren ist dann die Höhe der Entschädigung für das benötigte Land. Werden sich Staat und Grundstücksbesitzer nicht einig, entscheidet schlussendlich das zuständige Gericht.

Wie werden Wertquoten errechnet?

Jeder Eigentumswohnung wird immer auch eine Wertquote zugeteilt. So abstrakt der Begriff klingt – die Wertquote ist wichtig, denn sie hat einerseits einen Einfluss auf die Stimmkraft jedes Eigentümers und andererseits auf die Höhe seines Kostenanteils. Bei gewissen Abstimmungen in der Gemeinschaft zählen beispielsweise nicht nur die einzelnen Stimmen, sondern auch die Wertquoten. Die Betriebs- sowie Verwaltungskosten werden normalerweise den Wertquoten entsprechend auf die Eigentümer verteilt.

Wie diese berechnet werden sollen, regelt das Gesetz nicht. Deshalb ist dies Aufgabe derjenigen, die das Stockwerkeigentum begründen (Ersteller der Liegenschaft, Miteigentümer etc.). Auch wenn keine juristischen Vorgaben existieren, so gibt es für die Bestimmung eine üblicherweise anerkannte Praxis. Die Ausgangslage bilden dabei immer die Grundflächen der Haupträume im Sonderrecht (Wohnung, Geschäftslokal). Ebenfalls spielen die Grösse von Kellerabteilen, Balkonen, Bastelräumen oder Gartenflächen, für die man ein ausschliessliches Nutzungsrecht besitzt, eine Rolle – auch wenn sie normalerweise weniger stark gewichtet werden als die Wohn- resp. Geschäftsfläche.

Und schliesslich fliessen weitere Faktoren in die Berechnung mit ein, die zu einer Steigerung oder Minderung der Quote führen können. Dazu gehören etwa die Aussicht, die Besonnung, die Lage im Gebäude, der Grundriss, der Zugang oder Immissionen wie Strassen- oder Eisenbahnlärm. Anhand all dieser Faktoren lässt sich ein Wert für jede Wohnung errechnen. Die Summe aller Einheiten zusammen entspricht dann sozusagen 100 Prozent der Liegenschaft (wird oft auch in Promille angegeben). Aufgrund dieses Totalbetrags wird errechnet, wieviel Prozent davon der Wert einer einzelnen Wohnung ausmacht – das ergibt dann die Wertquote.

Die Hypothek clever amortisieren

Hypotheken müssen in der Regel innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft amortisiert werden; dies ist die Minimalanforderung der Finanzinstitute. Viele Schuldner zahlen ihre Hypothek aber sowieso freiwillig über diesen Betrag hinaus zurück – etwa um auf die Pensionierung hin die Schulden und die Zinsbelastung zu reduzieren. Die einfachste Art der Amortisation ist jene, die Hypothek in regelmässigen Raten abzuzahlen. Das ist aber nicht unbedingt auch die beste Methode.

Lohnenswerter ist die sogenannte «indirekte Amortisation». Dabei wird die Schuld nicht langsam bei der Bank abbezahlt, sondern der Amortisationsbetrag stattdessen in eine andere Geldanlage investiert. Die Säule 3a eignet sich hierfür besonders gut. Die dort eingezahlten Beiträge können nämlich in der Steuererklärung vom Einkommen abgezogen werden und sind zudem, dank leicht höherem Zins, besser angelegt als beispielsweise auf dem Sparkonto. Und weil bei der indirekten Amortisation die Hypothekarschuld in gleicher Höhe bestehen bleibt, sind nochmals grössere Abzüge in der Steuererklärung für die entsprechend höheren Zinskosten möglich.

Wer eine rudimentäre Vergleichsrechnung mit langfristigen Durchschnittszahlen macht, kommt bei einem innerhalb von 15 Jahren zu amortisierendem Betrag von 100’000 Franken auf einen Vorteil zugunsten der indirekten Amortisation von rund 25’000 Franken. Den grössten Effekt erzielt dabei die Steuerersparnis dank Abzug der Beiträge in die Säule 3a. Einziger Wermutstropfen: Diese Einzahlungen sind nach oben beschränkt. Im Jahr 2019 beträgt die Summe für unselbständig Erwerbende maximal CHF 6‘826. Entsprechend fällt dann der Abzug, der in der Steuererklärung gemacht werden kann aus.

Ist Airbnb im Stockwerkeigentum erlaubt?

Wer im Stockwerkeigentum wohnt, stellt sich normalerweise auf eine jahrelang gleichbleibende Nachbarschaft ein. Da kann es irritierend sein, wenn im Appartement vis-à-vis die Bewohnerschaft im Wochenrhythmus wechselt, weil die Unterkunft auf der Internetplattform Airbnb zur Miete angeboten wird. Manch einer wird sich da fragen: Kann man etwas dagegen tun?

Mit dieser Thematik musste sich auch schon das Bundesgericht befassen. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) aus Stansstad (NW) hatte mit einer Zweidrittelmehrheit ihr Benutzungs- und Verwaltungsreglement dahingehend abgeändert, dass eine unregelmässige tage-, wochen- oder monatsweise Vermietung nicht mehr gestattet sei. Dagegen wehrte sich ein Stockwerkeigentümer, der bisher seine Wohnung regelmässig über Airbnb vermietet hatte und ging bis vor Bundesgericht. Sein Argument: Hier handle es sich um eine Zweckänderung der Liegenschaft und dafür sei ein einstimmiger Beschluss vonnöten. In einem Punkt äusserten sich die Richter klar; ein generelles Vermietungsverbot werde ausgeschlossen.

Abgesehen davon ist die juristische Lage aber weniger klar, denn es kommt immer auf die individuelle Situation an. Was steht im Reglement der STWEG? Wie oft wird ein Appartement per Airbnb vermietet? Handelt es sich dabei um die ganze Wohnung oder nur um ein Zimmer? Wie gross sind die dadurch entstehenden Immissionen? Befindet sich das Mehrfamilienhaus in städtischem Gebiet oder auf dem Land? Gibt es im Gebäude andere, offizielle Ferienwohnungen? Im Fall von Stansstad kam das Gericht zum Schluss, dass es sich beim STWEG-Entscheid nicht um eine Zweckänderung handle und zudem zu berücksichtigen sei, dass die Liegenschaft gehobenes Wohnen mit entsprechend erhöhtem Ruhebedürfnis bieten wolle. Deshalb sei das Airbnb-Verbot hier rechtens.

(Bundesgerichtsurteil 5A 436/2018)

Parkplatz oder Garage nachträglich erstellen

Neu erbaute Einfamilienhäuser müssen über einen Park- oder Garagenplatz verfügen. Diese Vorschrift gilt nicht für ältere Objekte, die zu einer Zeit entstanden, als ein eigenes Auto noch Luxus war. Wer ein solches Haus besitzt und sein Fahrzeug nicht auf einem öffentlichen Parkplatz oder in der blauen Zone im Quartier abstellen will, kann prüfen, ob es eine Möglichkeit gibt, nachträglich einen Carport, eine Garage oder einen Abstellplatz auf dem eigenen Grundstück zu erstellen.

Grundvoraussetzung für alle drei Varianten ist, dass das Grundstück an eine Zufahrtsstrasse grenzt und ausreichend Platz bietet. Für einen Carport oder einen Parkplatz braucht es rund 20 Quadratmeter Fläche, für eine Garage samt dem vorgeschriebenen Vorplatz doppelt so viel. Zudem benötigt man immer eine Baubewilligung, aber nicht in jedem Fall wird das Vorhaben genehmigt. Befindet sich die Grundstücksausfahrt an einer verkehrstechnisch ungünstigen Lage – etwa, weil die Sichtverhältnisse ungenügend sind, kann ein Projekt behördlich auch abgelehnt werden. Gleiches gilt, wenn das örtliche Parkplatzreglement die Anzahl der Abstellplätze pro Liegenschaft begrenzt und diese auf dem eigenen Grundstück bereits erreicht ist.

Ein Parkplatz lässt sich relativ einfach realisieren. Gemäss der schweizweit gültigen Norm (SN 640 291a) muss er eine Mindestgrösse von 2.35 mal 5.50 Metern aufweisen. Aus Komfortgründen sollte bei der Breite aber nicht gespart werden. Grenzabstände zu Nachbargrundstücken sind bei Parkplätzen keine einzuhalten. Bei einem Carport oder einer Garage hingegen schon. Reicht der Platz nicht, muss ein Näherbaurecht mit dem betroffenen Nachbarn ausgehandelt werden. Bei einer Garage kommt zudem der vorgeschriebene Abstand zwischen Garageneinfahrt und Strasse hinzu, damit die Sichtverhältnisse vor dem Einbiegen optimal sind.

«Nicht die Glücklichen sind dankbar. Es sind die Dankbaren, die glücklich sind.» Francis Bacon

Weihnachten steht vor der Tür; die Festtagspläne sind fixiert, die meisten Besorgungen bereits getätigt. Jetzt ist es an der Zeit, das Tempo zu drosseln, zurückzuschauen und Bilanz zu ziehen. Jedes Erfolgsergebnis ist ein Gemeinschaftswerk mehrerer Beteiligten. Die Besonnenheit der Adventszeit bietet deshalb einen feierlichen Rahmen, sich wieder einmal zu bedanken. Eigentümer danken ihren Mietern, die Mieter dem Hauswart oder der Verwaltung, die Verwaltung den Handwerkern u.s.w.

Die Erkenntnis von Sir Francis Bacon bekräftigt auch unser Anliegen, auf diesem Weg danke zu sagen: unseren Auftraggebern für die vielen spannenden Mandate, den Banken für die speditiven Abwicklungen, den Grundbuchämtern für die raschen Übermittlungen von wichtigen Unterlagen, den Mietern für Ihre Geduld während einer Verkaufsphase, den Verwaltungen für die Unterstützung im Veräusserungsprozess und Ihnen liebe Leserinnen und Leser für das Interesse, dass Sie Woche für Woche an unseren Ratgebertexten zeigen.

Auch im Jahr 2019 durften wir viele Transaktionen erfolgreich abschliessen, spannende Verhandlungen mit bestehenden und neu gewonnenen Mandanten führen, aussergewöhnliche Liegenschaften schätzen und Einfamilienhäuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Geschäftsliegenschaften oder ganze Immobilienportfolios als Investment vermitteln. In unserem Berufsalltag ist es immer wieder interessant zu beobachten, wie sich aus neuen Kontakten enge Geschäftsverbindungen manifestieren oder wie aus anfänglicher Unsicherheit Wohlgefallen und Begeisterung entstehen.

Es ist uns eine Freude, Sie auch im neuen Jahr wieder beim Verkauf Ihrer Immobilie zu unterstützen. Bis dahin wünschen wir Ihnen ein frohes Weihnachtsfest und ein glückliches, gesundes neues Jahr.
Ihr Hugo Steiner-Team in St. Gallen

Radon – die unsichtbare Gefahr im Haus

Es ist geruchlos, unsichtbar und doch gefährlich: das radioaktive Edelgas Radon. Wird es über längere Zeit eingeatmet, kann es zu Lungenkrebs führen. Jährlich sterben hierzulande 200 bis 300 Menschen an diesem Gas. Beispielsweise weil sie im eigenen Haus längerfristig einer Belastung ausgesetzt waren. Das Radon gelangt dabei aus dem Erdreich in den Keller und von dort über Ritzen und Löcher in die Wohnräume. Verstärkt wird dieser Effekt durch den Temperaturunterschied zwischen dem kühlen Keller- und den warmen Wohngeschossen. Dadurch entsteht ein sogenannter Kamineffekt, bei dem Luft aus dem Untergeschoss nach oben gesaugt wird.

Grundsätzlich findet sich Radon in der ganzen Schweiz. Die Belastung kann aber von Standort zu Standort stark variieren. Entscheidend ist auch die Bauweise des Gebäudes. Besonders gefährdet sind Liegenschaften mit Kellern ohne Betonboden, da hier das Radon einfacher aus dem Erdreich aufsteigen kann. Oft genügen aber auch schon Ritzen und Risse. Im Jahr 2018 hat das Bundesamt für Gesundheit den Grenzwert für die Radonbelastung in Gebäuden gesenkt. Klarheit, ob dieser im eigenen Haus darüber liegt, verschafft nur eine Messung. Sie kann selber mit Hilfe eines Dosimeters durchgeführt werden. Dieses bestellt man bei einem spezialisierten Labor, stellt es mindestens 90 Tage während der Heizperiode an einem empfohlenen Ort auf und retourniert es anschliessend zur Auswertung. Die Kosten pro Dosimeter betragen 70 bis 100 Franken.

Liegen die Werte zu hoch, muss eine Fachperson beigezogen werden, die festlegt, was weiter zu tun ist. Je nach Situation kann beispielsweise eine Entlüftungsanlage eingebaut werden, die das Radon aus dem Keller ins Freie befördert oder die Räume im Untergeschoss werden fachgerecht abgedichtet. Letzteres sollte bei Neubauten unbedingt standardmässig gemacht werden.