Genaue Lektüre des Kaufvertrags empfohlen

Das Bundesgericht hat kürzlich einen nicht alltäglichen Fall behandelt. A hatte 2013 im Kanton Zürich von B für CHF 675’000.- ein Grundstück mit der Absicht gekauft, dieses zu überbauen. Der Käufer musste hernach aber feststellen, dass dieses Ansinnen durch eine Dienstbarkeit durchkreuzt wird. So stand im Kaufvertrag und im Servitutenprotokoll unter den auf dem Grundstück eingetragenen Lasten ein «Pflanz- und Benützungsrecht». Gemäss Servitutenprotokoll räumte dieses dem jeweiligen Eigentümer des betreffenden Grundstücks das Recht ein, «die Erdoberfläche des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks alleine als Gartenfläche zu benützen und bepflanzen», wobei «alleine» als «ausschliesslich» zu interpretieren ist. A forderte darum vor Gericht den Kaufbetrag nebst Zinsen zurück und die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Er berief sich auf einen Grundlagenirrtum.

Das Handelsgericht des Kantons Zürich hatte die Klage von A bereits mit Hinweis darauf abgewiesen, dass ein Irrtum eine «nicht bewusste mangelhafte Vorstellung» sei, wohingegen die «bewusst gewollte Unkenntnis» nicht darunterfalle. A hatte die betreffende Seite des Vertrags mit seinem Kürzel versehen, ohne sich für den Inhalt und die Konsequenzen zu interessieren. Das oberste Gericht räumt zwar ein, dass unter gewissen Umständen – auch aus Fahrlässigkeit – ein Irrtum geltend gemacht werden kann. «Kümmert sich etwa eine Partei bei Vertragsabschluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage, kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand werde vom Partner nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet.» Das Bundesgericht wies die Beschwerde von A in der Folge ab.

Die Lehre für Käufer und Verkäufer ist, den Vertrag gewissenhaft zu lesen und sich vom Notar detailliert über den Inhalt und die Konsequenzen von unverständlichen Passagen ins Bild setzen zu lassen. Es lohnt sich.

Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017

Das Protokoll – unterschätzte Urkunde im Stockwerkeigentum

Das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung wird im Gesetz – konkret in Art. 712n Abs. 2 ZGB – nur rudimentär behandelt. Dessen ungeachtet hat es eine nicht zu unterschätzende Bedeutung für Gemeinschaft und Stockwerkeigentümer. In allseitigem Interesse sollten sie ihm eine angemessene Beachtung schenken – und zwar hinsichtlich der Person des Protokollführers, seiner Hilfsmittel, des Inhalts und der Fristen.

Das Protokoll sollte von einer erfahrenen Person, die nicht gleichzeitig den Vorsitz innehat, auf der Basis von Unterlagen und Notizen – bei Zustimmung aller Anwesenden auch mit Unterstützung von Tonbandaufnahmen – wahrheitsgetreu, präzise und vollständig verfasst werden. Ein untaugliches Protokoll kann im Extremfall Gerichtsverfahren und sogar Schadenersatzansprüche zur Folge haben.

Besonders wichtig ist, dass das Protokoll allen Stockwerkeigentümern – also auch jenen, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben – in nützlicher Frist zugestellt wird. Dies sollte in der Regel innert zweier Wochen möglich sein. Erst dann beginnt die einmonatige Frist für Anfechtungen von Beschlüssen zu laufen. Erfolgt keine Zustellung – was zwar rechtens ist – oder erst mit Einladung zur nächsten Versammlung, so besteht eine lange Rechtsunsicherheit, weil Beschlüsse noch nach langer Zeit angefochten werden können. Die zeitnahe Zustellung hat zudem den Vorteil, dass Ungenauigkeiten des Protokolls rasch korrigiert werden können. Eine Berichtigung kann bis zur nächsten Versammlung verlangt werden, sofern dies nicht im Reglement anders festgelegt ist.

Sinnvollerweise setzen Protokollführer und Vorsitzender schliesslich ihre Unterschrift unter das Protokoll und traktandieren die Genehmigung zudem an der Folgeversammlung.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer ermittelt?

Massgebend für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist der Grundstückgewinn und die Haltedauer der Liegenschaft. Ersterer ergibt sich aus dem Veräusserungserlös abzüglich der Anlagekosten. Diese Anlagekosten setzen sich wiederum aus dem vormaligen Erwerbspreis, Nebenkosten bei Veräusserung und Erwerb sowie wertvermehrenden Aufwendungen zusammen.

Erste Klippe kann die Feststellung des Erwerbspreises sein. Sofern dieser nicht mehr zu eruieren ist, stellt die Behörde auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs oder – in Ermangelung eines Verkehrswertes – auf die älteste noch bekannte amtliche Verkehrswertschätzung bzw. wahlweise auf die Verkehrswertschätzung vor 50 Jahren ab. Diese näherungsweise Ermittlung ist für den Steuerpflichtigen regelmässig wenig vorteilhaft, weil die Werte unter dem effektiven Erwerbspreis liegen.

Die grössere Hürde stellt hingegen die Ermittlung der wertvermehrenden Aufwendungen dar. Hier gibt es nicht nur erhebliche kantonale Unterschiede. Auch liegt der Teufel im Detail. Anrechenbar sind grundsätzlich Aufwendungen, die nicht der Werterhaltung dienen. Damit unterscheiden sie sich von jenen Aufwendungen, die jeweils als werterhaltende Massnahmen in jeder Steuerperiode vom Einkommen abzugfähig sind.

Zu den wertvermehrenden Aufwendungen zählen Ausgaben für dauerhafte Werterhöhung wie Planungs-, Bau- und Verbesserungskosten, Grundeigentümerbeiträge wie etwa Perimeterbeiträge, sodann unter restriktiven Regeln belegte wertvermehrende Eigenleistungen, im Weiteren Schuldzinsen, soweit sie nicht bei der Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen sind, sowie Provisionen wie beispielsweise mit dem Verkauf in einem klaren Zusammenhang stehende Maklerhonorare.

Darf ein Ferienhaus in ein Einfamilienhaus umgewandelt werden?

Die Eigentümer eines Ferienhauses in Degersheim sind vor Bundesgericht gegen einen Beschwerdeführer unterlegen, der sich gegen den Ersatzneubau durch ein dauerhaft bewohntes Einfamilienhaus, die Erweiterung des Volumens und eine neue Umgebungsgestaltung gewehrt hatte.

Für die Bewilligung von baulichen Massnahmen ausserhalb des Baugebietes gelten hohe Anforderungen. Der Bundesrat hat in der Raumplanungsverordnung (RPV) zum Raumplanungsgesetz Ausführungsbestimmungen erlassen, wonach die Änderung einer altrechtlichen Baute und eine Erweiterung als massvoll gilt, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute dieser Anforderung entspricht, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei gelten restriktive Regeln hinsichtlich einer Erweiterung der Bruttogeschossfläche und des Gebäudevolumens. Und bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen. Die Identität muss nach geltender Rechtsprechung hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung und Zweckbestimmung gewahrt werden. Es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden.

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt ihrer Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. Im diesem Fall war dies 1972. Das Bundesgericht befand, das Ferienhaus sei vom Ausbaustandard her nicht als taugliche Baute für einen Erstwohnsitz geeignet. Mit dem Ersatzneubau gehe eine erhebliche Nutzungsintensivierung einher, weshalb die Identität nicht mehr gewahrt sei. Damit falle eine Ausnahmebewilligung ausser Betracht.

Urteil des Bundesgericht 1C_312/2016 vom 3. April 2017; Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen

Kauf und Umbau von inventarisierten Liegenschaften

Das Baudepartement des Kantons St. Gallen hat im vergangenen November einen Entscheid gefällt, der die Unterschutzstellung einer Liegenschaft im Rheintal betrifft.* Der Eigentümer hatte sich gegen die Aufnahme in die kommunale Schutzverordnung gewehrt und ist damit beim Baudepartement nicht durchgedrungen.

Der Immobilienratgeber nimmt dies zum Anlass, auf eine Tücke beim Erwerb oder Umbau von möglicherweise schützenswerten Liegenschaften aufmerksam zu machen. So ist es je nach Kanton und Gemeinde möglich, dass der Grundeigentümer nicht darüber im Bild ist, dass seine Liegenschaft in einem Inventar möglicher kommunaler Kulturdenkmäler oder Schutzobjekte aufgeführt ist, was ein Vorhaben erschweren oder verunmöglichen kann. Es ist darum sinnvoll, sich bei vorgesehenen Transaktionen oder bei Bauabsichten frühzeitig bei der Gemeinde zu erkundigen und einen Entscheid einzuholen. Das Inventar sagt jedoch noch nichts darüber aus, ob die Liegenschaft tatsächlich schutzwürdig ist.

Im Kanton St. Gallen schafft das neue Planungs- und Baugesetz mehr Transparenz. Es auferlegt den Gemeinden, binnen 15 Jahren Schutzinventare zu erlassen. Diese sind öffentlich, aber nicht anfechtbar. Erst in einem zweiten Schritt erfolgt der Entscheid über eine eigentümerverbindliche Unterschutzstellung der im Schutzinventar enthaltenen Objekte im Rahmen eines formellen Verfahrens. Auslöser können die Aufnahme in einen Nutzungsplan, ein Baubewilligungsverfahren oder die Beantragung eines Entscheids durch die Grundeigentümerschaft sein.

Die Unterschutzstellung setzt voraus, dass das schutzwürdige Objekt im Schutzinventar enthalten ist. Das Schutzinventar kann also nicht kurzfristig durch die Gemeinde angepasst werden, wodurch sich eine höhere Rechtssicherheit ergibt.

* Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg): «Juristische Mitteilungen», 2016/IV.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Pensionskassen als Hypothekarkreditgeber

Auf der Suche nach einem Kreditgeber für den Kauf von Wohneigentum denkt man in erster Linie an die hiesigen Banken. Tatsächlich beherrschen sie rund 95% des Marktes. Angesichts schwindender Erträge in anderen Anlageklassen engagieren sich seit Jahren auch Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen in diesem Markt. Für letztere ist die Kreditvergabe an die eigenen Destinatäre ein traditionelles Geschäft. Vermehrt wenden sich die Vorsorgeeinrichtungen aber auch an Nicht-Versicherte.

Zu den grossen Hypothekarkreditgebern unter den Pensionskassen zählen die Pensionskasse SBB (Kreditvolumen: CHF 1108 Mio.), die Beamtenversicherungskasse des Kantons Zürich BVK (CHF 817 Mio.), aber auch die St. Galler Pensionskasse (CHF 158 Mio.). Sie alle und noch zahlreiche weitere vergeben Hypothekarkredite an eigene Versicherte und auch an Dritte.

In der aktuellen Tiefzinsphase kommt dem unterschiedlichen Geschäftsmodell von Banken und Pensionskassen besondere Bedeutung zu. Banken leben vom Zinsdifferenzgeschäft und damit von der Marge zwischen den Zinsen auf Einlagen und dem Hypothekarzins. Vorsorgeeinrichtungen müssen dagegen das Sparkapital ihrer Versicherten mit dem gesetzlichen Mindestzins verzinsen und suchen für das Kapital sichere und Ertrag bringende Anlagen. Hypotheken sind nicht nur vergleichsweise sicher, sondern auch langfristig kalkulierbar und noch vergleichsweise rentabel.

Das Schwergewicht der Pensionskassen liegt auf Festhypotheken. Hier bieten sie attraktive Konditionen. Jene für variable Hypotheken oder Libor-Hypotheken – sofern solche überhaupt angeboten werden – bewegen sich im Marktdurchschnitt. Versicherungen bevorzugen eher die Vergabe von variablen Hypotheken. Vertrieben werden die Hypotheken zum Teil direkt oder in Zusammenarbeit mit Brokern und Banken.

Risiken bei Kauf ab Plan verringern

Der Immobilienratgeber wird in der eigenen Berufspraxis regelmässig gefragt, wie man als Käufer von Wohneigentum ab Plan seine An- und Teilzahlungen sichern und Handwerkerpfandrechte vermeiden kann. Tatsächlich begibt sich der Käufer während der Bauphase und bis zum Abschluss – in der Praxis fast unvermeidlich – «ins Risiko». Falls der Verkäufer während dieser Phase in ernsthafte finanzielle Schieflage geraten würde und seine Subunternehmer nicht bezahlen, können diese Handwerkerpfandrechte ins Grundbuch eintragen. Im schlimmsten Fall verliert der Käufer seine An- und Teilzahlungen und muss zudem die offenen Rechnungen begleichen. Das kommt glücklicherweise äusserst selten vor, und das Risiko lässt sich mit ein paar praktischen Empfehlungen mindern.

Grundsätzlich gilt, dass eine hohe finanzielle Eigenbeteiligung des Verkäufers an den Baukosten Bonität signalisiert und Sicherheit darstellt. In der Regel werden Teilzahlungen der Käufer nach Baufortschritt vereinbart. Hier lassen sich in Zusammenarbeit mit der Bank gewisse Sicherungen einbauen, indem beispielsweise ab einem eigens für dieses Bauprojekt eingerichteten Konto oder ab einem Sperrkonto Handwerkerrechnungen bezahlt werden. Gross ist der Handlungsspielraum des Käufers jedoch nicht. Der Verkäufer wird sich nicht auf jede aufwendige Sicherungsforderung einlassen.

Eine zweite Massnahme besteht darin, sich über die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers ins Bild zu setzen. Die finanzierende Bank des Käufers kann hierbei Unterstützung bieten. Auch sollte der Grundbuchverwalter oder Notar explizit danach gefragt werden, welche Empfehlungen er zur Sicherung abgibt. Und schliesslich kann vereinbart werden, dass die Schlusszahlung erst erfolgt, wenn keine Handwerkerpfandrechte mehr eingetragen werden können, also vier Monate nach Abschluss der Arbeiten.

Wohin gehen 2017 die Preise für Immobilien?

Zum Jahresende wollen wir uns der Frage widmen, was am Immobilienmarkt punkto Preise zu erwarten ist. Die Entwicklung ist von vielen Faktoren abhängig, namentlich vom Zinsniveau und den Wechselkursen, dem Wirtschaftsgang in der Schweiz und in Europa sowie der Nachfrage am Immobilienmarkt. Fahrländer Partner, ein renommiertes Beratungs- und Forschungsunternehmen im Bereich der Immobilienmärkte, hat zur Entwicklung fast eintausend Immobilienexperten befragt.

Seit 2013 gehen schweizweit mehr Experten von sinkenden als von steigenden Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus. Daran hat sich auch in der Umfrage vom Herbst 2016 mit Blick auf das Jahr 2017 nichts geändert. Für die Ostschweiz werden insgesamt stabile Wohneigentumspreise erwartet, wobei im Teilmarkt für Eigentumswohnungen von leicht sinkenden und bei den Einfamilienhäusern eher von steigenden Preisen ausgegangen wird. Ein Grund für die relativ stabile Entwicklung ist, dass der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre in der Ostschweiz nicht so stark ausfiel und nun das Korrekturpotenzial auch nicht so gross ist wie in den Hotspots des Schweizer Wohneigentumsmarktes.

Eine Schere öffnet sich am Mietwohnungsmarkt bzw. dem Markt für Mehrfamilienhäuser. Während die Preise für Mehrfamilienhäuser im kommenden Jahr in der Ostschweiz weiter deutlich steigen dürften, zeichnen sich für Mieter eher goldene Zeiten ab: Die Mieten werden nach einhelliger Meinung deutlich sinken.

Weiterhin düster sieht es am Markt für Büro- und Gewerbeliegenschaften aus. Hier geht für die Ostschweiz niemand von steigenden Preisen aus – ein Stimmungstief, das nunmehr seit 2012 anhält und sich weiter akzentuiert. Ein Trost: Der Ausblick ist etwa so trüb wie in den anderen Landesgegenden auch.

 

 

Der Umgang mit der Grundstückgewinnsteuer

Dass der Kanton St. Gallen im interkantonalen Vergleich überdurchschnittlich hohe Steuersätze für Grundstückgewinne hat, haben wir in diesen Spalten bereits erwähnt. Hier will sich der Immobilienratgeber der Frage widmen, wer die Steuer wann abführen muss und wer dafür haftet. Im Gespräch mit einer Steueramtsmitarbeiterin aus einem Innerschweizer Kanton kam die Sprache beiläufig auf einen konkreten Fall, in dem das Steueramt die Grundstückgewinnsteuer beim Käufer und jetzigen Besitzer einer Liegenschaft eintreiben musste. Das war ein stattlicher fünfstelliger Betrag und hätte – mit Blick auf unsere Steuersätze – auch gut und gerne sechsstellig sein können.

Was war geschehen? Grundsätzlich schuldet der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer. Denn er hat den Mehrwert zwischen seinem ursprünglichen Kauf- und dem jetzigen Verkaufspreis realisiert. Bleibt er aber die Steuer wegen Zahlungsunfähigkeit schuldig, kann die Behörde ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Und dann haftet der jetzige Eigentümer, also der Käufer, für die Steuer. Bei der Verhandlung über den Kauf einer Liegenschaft sollte darum immer die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer thematisiert werden.

Es ist für beide Parteien von Nutzen, die voraussichtliche Höhe der Abgabe vorgängig vom Steueramt berechnen zu lassen. Sodann sollte die Sicherstellung im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden, beispielsweise mit einer Zahlung auf ein Sperrkonto, einer Vorauszahlung an das Steueramt oder bei der definitiven Kaufpreiszahlung mit direkter Überweisung des entsprechenden Betrages an das Steueramt. Der Grundbuchverwalter kennt die entsprechenden Vereinbarungen.

Unter http://www.steuern.sg.ch macht die kantonale Steuerbehörde im Übrigen «Formulierungsvorschläge des Grundbuchinspektorates betreffend Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer» (Steuerbuch StB 227 Nr. 2).