Welche Folgen hat eine Trennung für das Wohneigentum?

Bei der Trennung eines Konkubinats- oder der Scheidung eines Ehepaares ist dem gemeinsamen Wohneigentum besondere Beachtung zu schenken. Am einfachsten ist die Situation im Alleineigentum und wenn das betreffende Eigenkapital als Eigengut in die Ehe eingebracht wurde. In diesem Fall bleibt der Alleineigentümer unter Berücksichtigung allfälliger Ehe- und Konkubinatsverträge sowie der Scheidungsvereinbarung alleiniger Eigentümer der Liegenschaft und allein haftender Schulder des Hypothekarkredits. Sofern das Haus als Familienwohnung genutzt wurde, muss der Alleineigentümer allenfalls ein befristetes Wohnrecht einräumen.

Beim Miteigentum an einer Liegenschaft ist die Miteigentumsquote massgebend, während beim Gesamteigentum eine Aufteilung zu gleichen Teilen oder gemäss Vereinbarung erfolgt. In der Regel wird die Liegenschaft bei diesen Eigentumsformen verkauft. Hierbei ist der Abwicklung und der Haftungsbestimmungen der Hypothekarkredite Beachtung zu schenken. Übernimmt ein verbleibender Eigentümer die Liegenschaft zu Alleineigentum, ist eine objektive Marktwertschätzung erforderlich, auf deren Grundlage die Übernahme ausgehandelt werden kann.

Vielfach werden bei einer Trennung die steuerlichen Folgen im Zusammenhang mit Wohneigentum ausser Acht gelassen. Je kürzer die Eigentumsdauer, umso höher kann die Grundstückgewinnsteuer ausfallen. Übernimmt ein Partner die Liegenschaft, muss die Steuerfrage unbedingt geregelt werden. Der Steueraufschub kommt nur bei Eheleuten in Frage und wird nur auf Antrag und mit Zustimmung der Ehegatten hin gewährt. Das Einverständnis kann mittels Ehevertrag, Scheidungs- bzw. Trennungskonvention oder Kaufvertrag erfolgen. Der übernehmende Ehegatte übernimmt damit die latente Steuer.

Darf ich Zimmer über Airbnb vermieten?

Die Vermietung von Zimmern und ganzen Wohnungen über Online-Buchungsplattformen wie Airbnb wird derzeit in der Politik heiss diskutiert. In erster Linie geht es um die Frage, ob ein Mieter einzelne Zimmer oder die gesamte Wohnung an Touristen untervermieten darf.

Der Mieter einer Wohnung muss grundsätzlich das Einverständnis des Vermieters einholen (Art. 262 OR). Der Vermieter darf die Untervermietung allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigern. Unter Juristen besteht nun die Auffassung, dass diese Voraussetzungen gegeben sind, wenn der Mieter die Personalien des Untermieters nicht bekannt gibt bzw. im Fall einer Vermarktung an einen unbestimmten Personenkreis nicht bekanntgeben kann. Denn der Anbieter auf einer Online-Plattform muss eine Buchung in der Regel in kurzer Frist bestätigen, in der er die Einwilligung des Vermieters unmöglich einholen kann. Mit der Vermietung ohne Einwilligung läuft der Mieter Gefahr, dass ihm der Vermieter kündigt. Die Frage der Untervermietung über Online-Buchungsplattformen ist allerdings noch nicht höchstrichterlich geklärt.

Im Wohneigentum gehen die Rechte des Wohnungs- oder Hauseigentümers weiter. In der Regel und unter Einhaltung der örtlichen Nutzungsordnung – namentlich bei Zulässigkeit einer gewerblichen Nutzung – kann der Eigentümer Zimmer oder eine ganze Wohnung vermieten. Allerdings muss sich der Stockwerkeigentümer der nachbarschaftlichen Konflikte bewusst sein, die er mit der Vermietung schafft. Die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft kann die Vermietung einer Wohnung nicht grundsätzlich ausschliessen. Dies würde die Eigentumsrechte zu stark tangieren. Am einfachsten ist es, wenn im Reglement einer neu gegründeten Gemeinschaft die Vermietung auf Online-Plattformen konkret geregelt wird.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Eigentumswohnung kaufen und vermieten?

In der jetzigen Tiefzinsphase stellt sich manch einer die Frage, ob eine Eigentumswohnung eine gute Anlagealternative wäre. Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab: Vom betreffenden Eigentums- und Mietwohnungsmarkt. Kauft man die Wohnung zu teuer und gibt es auf dem Mietwohnungsmarkt bereits ein üppiges Angebot, so kann es im schlimmsten Fall sein, dass dem Käufer nichts bleibt als Kosten. Das muss nicht sein, wenn einige Empfehlungen beherzigt werden: Nehmen Sie aus dem erwähnten Grund sowohl den Eigentums- als auch den Mietwohnungsmarkt am Ort unter die Lupe. Prüfen Sie, welche Wohnungen am Mietwohnungsmarkt gesucht sind. Eigentumswohnungen verfügen oft über mehr Quadratmeter und Zimmer als derzeit eher gefragte Kleinwohnungen. Klären Sie im Weiteren, ob Sie die Verwaltung der Mietwohnung selber übernehmen oder an eine Liegenschaftsverwaltung – im Idealfall die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft – auslagern wollen. Stellen Sie schliesslich eine Tragbarkeitsrechnung an: Können Sie einen Leerstand verkraften und entspricht der mutmassliche Mietzins Ihren Renditevorstellungen?

Zur Rendite eine vereinfachte Rechnung: Nehmen wir an, Sie wollen CHF 400 000 Eigenkapital investieren und nehmen weitere CHF 200 000 bei einer Bank als Hypothek auf. Gemäss Mietrecht und Rechtsprechung darf Ihre Rendite heute nach Massgabe des Referenzzinssatzes 2,25% (1,75% + 0,5%) auf dem Eigenkapital betragen. Das sind CHF 9000 pro Jahr. Weiter fallen Hypothekarzinsen von CHF 3000 an, für Unterhalt und Verwaltung CHF 3000 und für Rückstellungen als Einlage in den Erneuerungsfonds CHF 6000 pro Jahr. Nicht in die Renditeberechnung kommt alles, was Sie über die Nebenkosten dem Mieter belasten wollen. Die Summe der Beträge ergibt CHF 21 000. Dies ergibt eine hypothetisch notwendige Monatsmiete von CHF 1750.

Erwähnt sei in diesem Zusammenhang, dass die Bank bei der Kreditgewährung als Belastungsnachweis natürlich mit anderen/höheren Zinssätzen rechnet, da die aktuell tiefen Hypothekarzinssätze vermutlich irgendwann auch wieder steigen werden.

Wie weit geht das Nutzungsrecht – wo beginnt die Ruhestörung?

Mieter haben das Recht, ihre Wohnung im normalen Rahmen zu nutzen. Was dies bedeutet, darüber gehen die Meinungen auseinander. Auch das Mietrecht bleibt in Art. 257f OR vage: Der Mieter muss demnach auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Vermieter halten regelmässig in einer Hausordnung fest, was geht und was nicht. Dabei dürfen sie die Grenzen jedoch nicht zu eng setzen und bestimmte Nutzungen nicht verbieten. Das Nutzungsrecht der Mieter darf nicht über das übliche Mass hinaus eingeschränkt werden. Allzu rigorose Ruhevorschriften in Mietverträgen und Hausordnungen sind beispielsweise ohne Wirkung.

Gleichzeitig gilt übermässige Lärmbelastung rechtlich als Mangel am Mietobjekt. Dadurch beeinträchtigte Mieter können eine Ermässigung des Mietzinses einfordern. Aber die Gerichte sind diesbezüglich ebenso zurückhaltend wie bei lärmbedingten Kündigungen der Mietverträge durch den Vermieter. Wenn der Lärm objektiv im Rahmen der normalen Mietansprüche liegt, ist der Verursacher durch das Mietrecht geschützt.

Im Stockwerkeigentum ist die Situation insofern komplexer, als die einzelnen Bewohner durch ihr Sonderrecht enger mit der Liegenschaft verbunden sind. Reglement und Hausordnung sind hier die wichtigsten beiden Instrumente in der Konfliktbewältigung. Massgebend ist das aus dem Eigentumsrecht fliessende Nutzungsrecht des Stockwerkeigentümers. Zur Wehr setzen sollte sich der Verursacher etwa dann, wenn die Gemeinschaft zum Beispiel die Hausordnung zu seinen Lasten verschärft und in die üblichen Nutzungsrechte eingreift. Umgekehrt kann die Gemeinschaft einen Eigentümer ausschliessen, wenn er sich bei objektiver Überschreitung und trotz Mahnung nicht an die Regeln halten will. Im Stockwerkeigentum sind die Verfahren aber ungleich langwieriger als im Mietbereich.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Kleintierhaltung in der Wohnzone

Das Halten von Kleintieren zu Hobbyzweck ist in der Wohnzone grundsätzlich zulässig, allerdings sind mit der Haltung Auflagen verbunden. Die Wohnzone ist gemäss Art. 11 des St. Galler Baugesetzes in erster Linie für die Wohnnutzung bestimmt. Die Baurekurskommission des Kantons Zürich stufte die Hobbynutzung grundsätzlich als Teil der Wohnnutzung ein. Das Wohnen werde unter anderem gerade dadurch charakterisiert, dass deren Bewohner die Möglichkeit hätten, in ihren Gärten verschiedenen Freizeitbeschäftigungen nachzugehen. Dies verhalte sich auch dann nicht anders, wenn Nutztiere Gegenstand der hobbymässigen Beschäftigung bilden. Die hobbymässige Hühnerhaltung – und darum ging es im fraglichen Fall – falle nicht anders als das Halten von Hunden oder das Basteln in einer Hobbywerkstatt unter den Begriff der Wohnnutzung und erweise sich daher als zonenkonform. Allerdings dürfe diese rein privaten Zwecken dienen.

Die Haltung von Hühnern und insbesondere von Hähnen führt naturgemäss zu Immissionen. Die Tiere erzeugen durch Gackern und Krähen Lärm und produzieren Mist. Die Frage, ob eine konkrete Hobbytierhaltung aufgrund der durch sie verursachten Immissionen durch Lärm und Geruch nicht oder nur unter Nebenbestimmungen zulässig ist, betrifft nicht die Zonenkonformität, sondern ist anhand der einschlägigen Vorschriften der Umweltschutzgesetzgebung zu überprüfen.

Neben quantitativen Einschränkungen durch Bestimmungen der maximal zulässigen Anzahl Tiere können die Baubehörden im Rahmen des Umweltrechts konkrete Massnahmen anordnen, um die Immissionen in Grenzen zu halten. Geruchsemissionen sind für neue Anlagen durch die zuständige Behörde vorsorglich so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.

Millionenschaden aus Werkvertrag

Wer im Rahmen eines Werkvertrags ein mangelhaftes Werk erstellt, hat innerhalb einer Gewährleistungsfrist einen allfälligen Mangel zu beheben. Das oberste Gericht hatte sich mit einem entsprechenden Fall auseinanderzusetzen, in dem es um den Mangel an fugenlosen Bodenbelägen auf über 16 000 Quadratmetern in zwei Gebäuden, bestehend aus rund 240 Zimmern sowie Gängen und Treppen ging. Das Unternehmen A hatte offensichtlich eine zu dünne Beschichtung angebracht, worauf an zahlreichen Stellen Risse auftraten. Es entspann sich ein langes Hin und Her, da der Boden entfernt und nochmals neu verlegt und damit mit einem erheblichen Aufwand gerechnet werden musste. Der Bauherr vergab schliesslich den Auftrag für den Boden an eine dritte Firma und forderte schliesslich vor Gericht vom Unternehmen A insgesamt CHF 1 Mio.

Nun muss dazu erwähnt werden, dass der Bauherr bei der Beseitigung eines Werkmangels nicht freie Hand hat. Nach Art. 169 Abs. 1 der hier massgebenden SIA-Norm 118 hat der Bauherr zunächst einzig das Recht, vom Unternehmer die Beseitigung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist zu verlangen. Soweit der Unternehmer Mängel innerhalb der Frist nicht behebt, ist der Bauherr berechtigt, nach seiner Wahl entweder weiterhin auf der Verbesserung zu beharren, Ausführung selbst oder durch Dritte auf Kosten des Unternehmers vornehmen zu lassen, einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug von der Vergütung zu machen oder vom Vertrag zurückzutreten. Weigert sich der Unternehmer ausdrücklich, eine Verbesserung vorzunehmen, so stehen dem Bauherrn nach Art. 169 Abs. 2 SIA-Norm 118 die in Abs. 1 vorgesehenen Mängelrechte schon vor Ablauf der Verbesserungsfrist zu. Die Vorinstanz kam zum Schluss, A habe sich ausdrücklich geweigert, eine Nachbesserung vorzunehmen, weshalb die Beschwerdegegnerin gestützt auf die SIA-Norm 118 zur Ersatzvornahme berechtigt gewesen sei.

Urteil 4A_151/2016 vom 21. Juni 2016

Der St. Galler Wohnungsmarkt ist ein Mietermarkt

Unlängst hat der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz den Online-Wohnungsindex OWI für zwölf Schweizer Städte veröffentlicht, so auch für St. Gallen. Der OWI zeigt auf, wie viele und welche Mietwohnungen im beobachteten Wintersemester 2015/16 auf den Online-Marktplätzen angeboten wurden. Für die Stadt St. Gallen waren es im Zeitraum rund 2’600 Wohnungen oder 17% mehr als im vorangehenden Halbjahr. Dies sind 6% aller 40’740 Wohnungen auf dem Stadtgebiet. Die Entwicklung der Online-Inserate über das vergangene Jahr zeigt, dass der Wohnungsmarkt in der Gallusstadt ein überdurchschnittlich grosses Wohnungsangebot hat, und dass sich das Angebot kontinuierlich ausweitet. Der entspannte Markt zeigt sich auch bei den Mietzinsen. 65% der angebotenen Wohnungen kosten monatlich unter CHF 1’500, 24% weniger als CHF 1’000. Das ist im Vergleich zu anderen Städten aussergewöhnlich. 3-Zimmer-Wohnungen und Flächen zwischen 60 und 100 Quadratmeter machen den Hauptanteil des Marktes aus.

Der Trend des OWI zeigt für die grössten Schweizer Städte fast ausnahmslos eine merkliche Entspannung. Zudem waren nicht nur teure, sondern auch viele günstige Wohnungen im Online-Angebot. St. Gallen nimmt insofern eine besondere Stellung ein, als hier Inserate im Durchschnitt 33 Tage aufgeschaltet waren. Nur in Lugano mussten Vermieter länger nach einem Mieter suchen (43 Tage), während sich der Durchschnitt der Schweizer Städte bei 29 Tagen bewegt.

Gegenüber der Leerwohnungsziffer, dem vom Bundesamt für Statistik jeweils zum Stichtag 1. Juni erhobenen Indikator für das Wohnungsangebot, zeigt der OWI ein dynamisches und auch realistischeres Bild des Wohnungsmarktes. Offiziell wurden für das Jahr 2015 für die Stadt St. Gallen nur 829 leerstehende Wohnungen ausgewiesen, was einer Leerstandsziffer von 2,0% entspricht.

Weitere Informationen: www.svit.ch > Publikationen

Was ein Betreibungsregisterauszug aussagt und was nicht

Wer sich bei der Überprüfung der Bonität eines Vertragspartners auf Betreibungsregisterauszüge verlässt, wiegt sich in falscher Sicherheit. Notorische Trickser kennen die Unzulänglichkeiten des Schuldbetreibungs- und Konkurswesens. Eine gängige Methode zur Verschleierung der eigenen Säumigkeit ist es, sich einen Auszug von einem Betreibungsamt ausstellen zu lassen, in deren Betreibungskreis man gar nie gewohnt hat. Rechtliche Grundlage ist die Weisung «Betreibungsregisterauszug 2016» des Bundesamtes für Justiz, die den Betreibungsämtern untersagt, für die Ausstellung eines Eigenauszugs einen Nachweis zu verlangen, wonach sich der Wohnsitz des Antragstellers innerhalb des Betreibungskreises des Betreibungsamtes befindet oder befunden hat. Diese Weisung ist praxisfremd, sofern man sie dahingehend auslegt, dass das Betreibungsamt auch selbst keine entsprechende Abklärung machen darf. Wenn dem so wäre, ist der Auszug nur von geringer Vertrauenswürdigkeit und Aussagekraft. Zahlreiche Betreibungsämter halten sich darum nicht an die enge Auslegung. Sie machen aus eigenem Antrieb eine Wohnsitzüberprüfung und vermerken auf dem Auszug sogar, seit wann eine Person an der angegebenen Adresse Wohnsitz hat oder wie lange sie wohnhaft war.

Zumeist private Vermieter vertrauen auf den Betreibungsregisterauszug und sind sich der Unzulänglichkeit nicht bewusst. Sie sind auch die häufigsten Opfer von sogenannten Mietnomaden, die sich mit fingierten Auszügen ein vertrauenswürdiges Gesicht geben. Dem soll mittels eines parlamentarischen Vorstosses Einhalt geboten werden. CVP-Nationalrat Martin Candinas fordert, dass die Betreibungsämter gesetzlich verpflichtet werden, vor dem Ausstellen eines Auszugs zwingend eine Wohnsitzüberprüfung durchzuführen. Der Bundesrat ist aufgefordert, die Motion zu beantworten. Es ist zu hoffen, dass die Antwort positiv ausfällt.