Welche Rechte hat der Ausschuss im Stockwerkeigentum?

Mit zunehmender Grösse der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften stellt sich die Frage nach der Organisation in besonderem Masse. Einziges zwingendes Organisationselement der Gemeinschaft ist die Stockwerkeigentümer-Versammlung. Fakultativ – in der Praxis jedoch meist unumgänglich – ist die Berufung einer Verwaltung. Darüber hinaus kann das Reglement oder die Versammlung Delegierte bestimmen oder einen Ausschuss für bestimmte Fragen entweder permanent oder auf Zeit einsetzen.

Die Aufgaben und Kompetenzen eines Ausschusses oder Delegierten sind im Gesetz nur am Rande erwähnt, etwa in Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB. Da es sich um fakultative Organisationselemente handelt, geniesst die Gemeinschaft bei der Ausgestaltung der Aufgaben und Kompetenzen grosse Freiheit. Von besonderer Bedeutung sind die Vertretung bei Bauvorhaben, in der Bauabnahme, in Rechtsverfahren oder die Revision der Buchhaltung und die Einberufung und Leitung der Versammlungen. Wenn die Versammlung zudem auf die Bestellung eines Verwalters verzichtet, kann der Ausschuss oder ein Delegierter sämtliche Aufgaben des Verwalters übernehmen.

Eine gültige Vertretungshandlung setzt entweder eine reglementarische Bestimmung oder eine besondere Vollmacht voraus. Es lohnt sich, die Aufgaben und Kompetenzen genau zu umschreiben, damit spätere Konflikte vermieden werden. Fehlen im Reglement Bestimmungen zur Besetzung, erfolgt die Wahl aus dem Kreis der Stockwerkeigentümer durch einfaches Mehr der Versammlung. Der Delegierte bzw. die Mitglieder des Ausschusses müssen somit Mitglieder der Gemeinschaft sein. Der Verwalter kann umgekehrt weder Mitglied des Ausschusses noch Delegierter der Gemeinschaft sein. Selbstverständlich kann er dem Ausschuss oder dem Delegierten beratend zur Seite stehen.

Baubewilligungspflicht für Eingriff an tragenden Bauteilen

Die Richter in Lausanne beugten sich unlängst über einen Fall aus dem Kanton St. Gallen, bei dem es um eine Baubewilligung für die Umnutzung einer Scheune zu einem Lagerraum für den Skibetrieb ging. Nun ist dieser spezielle Anwendungsfall zwar nicht von allgemeinem Interesse, ein Aspekt des Verfahrens und der Erwägung jedoch schon. Es ging dabei um die Frage, ob und wann bauliche Massnahmen als bewilligungspflichtig und wann als bewilligungsbefreiter Unterhalt zu werten sind.

Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer bereits vor dem Gesuch zur Umnutzung diverse bauliche Änderungen an der in der Landwirtschaftszone gelegenen Scheune vorgenommen. Umstritten war nun vor Gericht, ob die Scheune in ihrer Substanz verändert wurde und die baulichen Massnahmen mehr als nur bewilligungsfreien Unterhalt darstellten. So waren mehrere tragende Balken ersetzt und damit nach Auffassung des Beschwerdeführers wesentliche Eingriffe in statisch wichtige Elemente des Gebäudes vorgenommen worden. Das Bundesgericht stützt diese Auffassung und hält fest, dass bei Auswirkungen auf die Statik sowie bei Änderungen an der baulichen Substanz eine Baubewilligungspflicht grundsätzlich zu bejahen ist. Dabei ist es unerheblich, ob diese baulichen Eingriffe in die Statik mit der Umnutzung in Zusammenhang stehen oder nicht.

Der Beschwerdegegner machte geltend, es habe sich bei den vorgenommenen Arbeiten um Unterhaltsmassnahmen, also reine Instandhaltungs- bzw. Erneuerungsarbeiten gehandelt. Dem hält «Lausanne» entgegen, dass als Unterhaltsmassnahmen einzig Massnahmen zur Substanzerhaltung in Betracht kommen. In ihrer Substanz erhalten ist eine Baute dann, wenn die tragenden Konstruktionsteile intakt sind oder lediglich einer leichten Renovation bedürfen.

Urteil des Bundesgerichts 1C_131/2018 vom 27. August 2018

Immobilie im Ausland erwerben

Vorbei sind die Ferien, die schönen Erinnerungen bleiben und eventuell auch der Wunsch, eine eigene Ferienliegenschaft im Ausland zu erwerben. Dies stellt aber fast ausnahmslos eine besondere Herausforderung dar. Die Rechtssysteme unterscheiden sich von unserem zuweilen deutlich, spezifische Sprachkenntnisse sind unerlässlich. In vielen Ländern werden Immobilien vorwiegend über Makler verkauft. Gut, wenn dieser die besonderen Bedürfnisse von ausländischen Käufern kennt.

Themen, die unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung geprüft werden sollten: Geniesst der Makler einen tadellosen Ruf? Wer bezahlt dessen Honorar? Wie funktioniert das Grundbuchwesen im betreffenden Land? Wie findet die Eigentumsübertragung statt? Wie sind Anzahlungen juristisch zu werten? Welche Sicherheiten müssen geleistet und gefordert werden? Fallen bei der Handänderung Steuern und Gebühren an? Wie funktioniert das Stockwerkeigentum im betreffenden Land? Wie wird die Liegenschaft finanziert? Fragen Sie Landsleute nach ihren Erfahrungen. Ungleich komplexer wird es beim Kauf ab Plan und beim Kauf eines Baugrundstücks mit der Absicht, dieses zu bebauen. Ohne Erfahrung und Unterstützung ist von einem solchen Vorhaben abzuraten.

Besondere Regeln kennen auch die Finanzierung und Besteuerung eines Zweitwohnsitzes im Ausland. Schweizer Banken finanzieren keine Ferienliegenschaften im Ausland. Mittel aus der Pensionskasse können für Ferienhäuser nicht bezogen werden. Lokale Banken bieten Finanzierungen an, wobei die Zinsen in der Regel höher und teilweise eine Amortisationspflicht besteht. Schliesslich gilt es auch die Steuern zu berücksichtigen. Liegenschaften werden im jeweiligen Land versteuert. Deklariert werden müssen sie in der Schweiz aber allemal, was sich im Steuersatz für Vermögen und Einkommen niederschlägt.

Ausnützungsübertragung zwischen verschiedenen Zonen

In einem Gerichtsfall nach dem alten Baugesetz des Kantons St. Gallen hat das Verwaltungsgericht die Ausnützungsübertragung innerhalb eines in mehreren Zonen liegenden Grundstücks für nicht zulässig erklärt. Der Bauherr beabsichtigte, die Ausnützung des Grundstückteils in der Zone W1 auf den Grundstückteil in der Zone W2 zu übertragen, wo der Neubau zu stehen kommen sollte. Nun stellt sich die Frage, wie in einem solchen Fall nach dem neuen Planungs- und Baugesetz (PBG) zu urteilen wäre.

Massgebend ist gemäss PBG der kommunale Nutzungsplan, in dem gemäss Art. 79 Massangaben unter anderem zu Baumassenziffern enthalten sein können. Die Baumassenziffer bezeichnet das Verhältnis des Bauvolumens zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Weiter besagt das PBG in Art. 89 Abs. 1 Buchst. a, dass eine Nutzungsübertragung zwischen Grundstücken nur zulässig ist, wenn das belastete und das begünstigte Grundstück der gleichen Nutzungszone angehören. Umgekehrt bedeutet dies, dass eine Übertragung über Zonengrenzen hinweg nicht möglich ist. Innerhalb eines Grundstücks, dessen Teile verschiedenen Zonen angehören, gilt dies sinngemäss. Eine andere Auslegung lässt sich auch der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht ableiten, hätte eine Übertragung über Zonengrenzen hinweg doch zur Folge, dass die Zonenbestimmungen beliebig aufgeweicht werden können.

Das Verwaltungsgericht sieht dadurch den Grundeigentümer nicht schlechter gestellt als Eigentümer einer Parzelle in einer einzigen Zone: Der unüberbaute Parzellenteil behält seinen Wert in dem Sinn, das er nach wie vor (zonenkonform) überbaut werden kann. Freilich wird – je nach Parzellengrösse – eine sinnvolle Überbauung schwierig bis unmöglich sein, was aber das Gericht unerwähnt liess.

Entscheid des Verwaltungsgerichts B 2016/170 vom 22. März 2018, in: Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg.): Juristische Mitteilungen, 2018/II

Immobilienbewertung: hedonisch oder mit Fachaugen?

In der Verkehrswertschätzung von Liegenschaften hat in den letzten Jahren eine unglaubliche technologische Entwicklung stattgefunden. Sogenannte hedonische Schätzungen werden mittlerweile bereits teils kostenlos über Internetportale und Smartphone-Apps angeboten. Selbst viele Immobilienfachleute stützen sich in ihren Verkaufsmandaten auf das Ergebnis von solchen Computermodellen ab. Diese wurden laufend verfeinert und stellen meist ein taugliches Hilfsmittel für die Immobilienbewertung dar.

Eine hedonische Schätzung ist ein Vergleichswertverfahren. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. Darin liegen aber gleichzeitig auch die Grenzen dieser «Computerschätzung». Je besser die Vergleichbarkeit des betreffenden Objekts und je grösser die Zahl der vergleichbaren Immobilien, umso verlässlicher ist die Schätzung. Andersherum: Liegenschaften mit Besonderheiten – etwa mit einer gewissen baulichen Historie oder solche an eher peripheren Lagen – lassen sich nur schwer vergleichen; oder auch, wenn die Anzahl vergleichbarer Objekte fehlt. Zu- und Abschläge können dies zwar teilweise ausgleichen, beeinträchtigen aber die Aussagekraft. Ein Indiz für diese Ungenauigkeit ist die Spanne von möglicher Preisunter- und Preisobergrenze.

Der hedonischen Schätzung steht die «traditionelle» Immobilienbewertung durch eine Fachperson mit entsprechender Ausbildung und Berufserfahrung gegenüber. Er oder sie ist in der Lage, auf die Besonderheiten jeder Liegenschaft einzugehen und schliesslich eine fundierte Fachmeinung zum Verkehrswert abzugeben. Gerade bei komplexeren Liegenschaften – einer Miet- oder Gewerbeliegenschaft, einer gemischt genutzten Immobilie – ist eine Bewertung durch eine Fachperson unerlässlich.

Welche Folgen hat ein Systemwechsel?

Mitte August hat sich die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben mit dem Systemwechsel bei der Besteuerung des Eigenmietwerts befasst. Sie hat bei der Verwaltung einen Vorentwurf mit folgenden Eckpunkten in Auftrag gegeben: Der Schuldzinsabzug auf selbstgenutztem Wohneigentum soll aufgehoben werden und die Liegenschaftsunterhaltskosten künftig nicht mehr abzugsfähig sein. Auf Bundesebene entfallen sowohl Energiespar- und Umweltabzüge als auch Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten. Hingegen soll es den Kantonen überlassen bleiben, ob sie in ihrer Steuergesetzgebung die Möglichkeit solcher Abzüge beibehalten. Ausgenommen vom Systemwechsel wären Zweitwohnungen und Ersterwerber von Wohneigentum.

Welche Folgen der Systemwechsel für den einzelnen Hauseigentümer hätte, lässt sich nur am einzelnen Wohnobjekt und an der jeweiligen Finanzierung sagen. Tendenziell würden Eigentümer mit geringem Unterhalts- und Sanierungsbedarf und solche mit tiefer hypothekarischer Finanzierung profitieren. Demgegenüber werden Altliegenschaften mit grossem Sanierungsbedarf und solche mit umfangreichem Unterhalt weniger attraktiv. Ebenso verlieren würden Eigentümer mit einer hohen Hypothek. Ob Wohneigentum für junge und weniger finanzkräftige Kaufinteressenten noch erschwinglich ist, hängt von der Ausgestaltung der Vorlage ab.

Eigentümer sollten sich jetzt Überlegungen machen: Stehen erstens noch umfangreiche Sanierungen an, die unter der geltenden Regelung noch abzugsfähig sind, so sind solche nun ins Auge zu fassen. Besteht zweitens eine Hypothek, die durch Erspartes – allenfalls auch aus der beruflichen oder privaten Vorsorge – amortisiert werden könnte, so sind die Folgen für die Zinsbelastung und die Vermögenssituation jetzt vertieft zu prüfen.

Baubewilligung für eine Umnutzung eines Kurszentrums

Das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen hat sich jüngst über einen Fall gebeugt, bei dem es um die Vermietung eines Kurszentrums für private Anlässe ging. Der Nachbar des Zentrums störte sich daran, dass die Hauswirtschaftsschule vermehrt für private Feste vermietet wurde. Er sah darin angesichts der erheblichen Lärmbelästigung am Wochenende und zu Nachtstunden eine Bewilligungspflicht begründet. Gemeinderat und Baudepartement widersprachen, deren Entscheide wurden aber durch das Verwaltungsgericht umgestossen.

Strittig war, ob es sich bei der Vermietung um eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung handelt. Gemäss dem früheren Baugesetz, das für den vorliegenden Fall massgebend ist, sind Zweckänderungen bewilligungspflichtig, wenn sie Einwirkungen auf die Umgebung oder eine Vergrösserung des Benutzerkreises zur Folge haben (Art. 78 Abs. 2 Buchst. o aBauG). Nach dem seit Oktober 2017 geltenden Planungs- und Baugesetz unterstellt Art. 136 allgemein Erstellung, Änderung und Beseitigung von Bauten und Anlagen der Bewilligungspflicht.

Wenn die Nutzung einer Liegenschaft mit so wichtigen räumlichen Folgen verbunden ist, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht, unterstehen auch reine Umnutzungen der Baubewilligungspflicht. Baubewilligungspflichtig sind damit sämtliche umweltschutzrechtlich relevanten Änderungen, die Auswirkungen auf das Immissionsmass erwarten lassen. Diesbezüglich legt der Bundesrat basierend auf Art. 13 Umweltschutzgesetz (USG) Immissionsgrenzwerte fest. Fehlen Belastungswerte (wie insbesondere für menschlichen Verhaltenslärm), müssen die Lärmimmissionen im Einzelfall nach Art. 15 USG beurteilt werden. Dabei sind der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelastung zu berücksichtigen.

Entscheid des Verwaltungsgerichts B 2016/222 vom 23. Mai 2018, in: Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg.): Juristische Mitteilungen, 2018/II

Muss ich Perimeterbeiträge zahlen?

Die Überraschung ist jeweils gross, wenn eingesessenen Grundeigentümern von der Gemeinde eröffnet wird, dass sie für die Änderung einer bereits bestehenden Erschliessungsanlage Perimeterbeiträge bezahlen müssen. Zu denken ist beispielsweise an die Erstellung einer Entwässerung im Trennsystem, nachdem bisher im Mischsystem entwässert wurde, oder an den Ausbau der Verkehrserschliessung durch ein neues Trottoir.

Grundsätzlich ermächtigt das St. Galler Baugesetz die Gemeinden, Beiträge von Grundeigentümern an die Erstellung und Änderung von Erschliessungsanlagen einzutreiben, wenn ihnen daraus wirtschaftliche Sondervorteile erwachsen (Art. 56 PBG). Massgebend ist, ob den Grundeigentümern durch die Erstellung, die Änderung oder Erneuerung ein wirtschaftlicher Sondervorteil entsteht. Als solcher kann unter anderem gelten, wenn die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks durch den Ausbau der Anlagen verbessert oder die für die Anlagen erforderlichen privaten Aufwendungen vermindert werden.

In einem bereits etwas älteren Fall vor dem Enteignungsgericht des Kantons Basel Landschaft war es genau um die Frage gegangen, ob der erstmalige Einbau einer ausreichend tragfähigen und frostsicheren Kofferung sowie einer durchgehenden Entwässerung einen zusätzlichen Erschliessungsvorteil bewirkt. Das Gericht erwog, dass der Ausbau einer Erschliessungsanlage in der Regel keine Wertsteigerung bewirkt, soweit die Grundstücke bereits durch die vorhandene Anlage erschlossen sind. Ein Sondervorteil könne hingegen entstehen, wenn durch den Ausbau einer Anlage die Erschliessung einzelner Grundstücke wesentlich verbessert wird. Dies sei der Fall, wenn ein Grundstück durch den Ausbau oder die Korrektion einer Strasse rascher, bequemer oder sicherer erreicht werden kann. Im vorliegenden Fall sah das Gericht dies als gegeben an.

Entscheid Nr. 650 06 177 des Enteignungsgerichts des Kantons Basel Landschaft vom 17. Dezember 2007

Welche Kosten an den Mieter weiterverrechnen?

Eine Leserin fragt den Immobilienratgeber, welche laufenden, einmaligen oder wiederkehrenden Kosten ihrer vermieteten Eigentumswohnung sie weiterverrechnen darf. Dabei kommen die strengen Regeln des Mietrechts zur Anwendung, das hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung mit einer detaillierten Gerichtspraxis unterlegt ist.

Mieter müssen grundsätzlich als Nebenkosten jene Betriebskosten übernehmen, die in Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache stehen und die dem Mieter nicht vom jeweiligen Leistungserbringer (z.B. Telefongesellschaft oder Stromversorger) direkt in Rechnung gestellt werden. Die rote Linie verläuft quer durch die möglichen Positionen Heizkosten, Warmwasser, Wasser und Abwasser, Kehricht, Hauswartung, Lift, TV-Gebühren, Allgemeinstrom, Waschküche, Serviceabos, Bewirtschaftungskosten, Brandschutz, Bewachung und viele mehr.

Nicht unter die Nebenkosten fallen Lasten und Abgaben des Eigentümers sowie Ausgaben für Reparaturen, Unterhalt und Ersatzbeschaffung. Diese Aufwendungen werden über den Mietzins entschädigt und sind in die betreffende Mietzinsberechnung einfliessen zu lassen.

Im Zusammenhang mit der Vermietung einer Stockwerkeigentumseinheit dürften die erwähnten Nebenkosten ebenfalls anfallen und von der Verwaltung den jeweiligen Stockwerkeigentümern in jährlichen Abrechnungen fakturiert werden. Dabei sind die Positionen daraufhin zu prüfen, ob tatsächlich alle Positionen und die gesamten Beträge im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Wohnung stehen. Denn Kosten, die der Stockwerkeigentümergemeinschaft entstehen, gelten nicht unbedingt als Nebenkosten gemäss Mietrecht. Zu denken ist dabei etwa an das Verwaltungshonorar, Baurechtszinsen oder Gebäudeversicherungsprämien. Selbstredend gehören auch Einlagen in den Erneuerungsfonds nicht zu den Nebenkosten. Andererseits darf dem Mieter für die Erstellung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung üblicherweise 3% dieser Kosten in Rechnung gestellt werden.

Drum prüfe, wer eine Bestandesliegenschaft kaufe!

In seiner Praxis stellt der Immobilienratgeber gelegentlich fest, dass Käufer von Bestandesliegenschaften dem baulichen Zustand und den voraussehbaren Massnahmen wenig Beachtung schenken oder angesichts der Begeisterung für das Objekt über anstehende Investitionen hinwegsehen. Dies betrifft namentlich das Alter und die Lebenserwartung von Geräten, den Zustand der Haustechnik wie Heizung, Tankanlage, Boiler, Elektroinstallationen, von Fenstern, Dach und Fassade, allenfalls auch von Hausanschlüssen ans Wasser- und Abwassernetz. Von Bedeutung ist zudem die Dämmung und der davon abhängige Energiebedarf. Bei Unsicherheit empfiehlt der Immobilienratgeber, einen Baufachmann hinzuzuziehen. So lässt sich abschätzen, welche Investitionen in den nächsten Jahren mit grosser Wahrscheinlichkeit anstehen.

Bei Eigentumswohnungen gilt dies sinngemäss für alle gemeinschaftlichen Bauteile. So sollten sich Interessenten über bereits erfolgte Sanierungen und bauliche Massnahmen sowie insbesondere die Höhe und die Äufnung des Erneuerungsfonds erkundigen. Ein Blick in die Protokolle der Versammlungen hilft zudem, einen Eindruck über das Zusammenleben in der Liegenschaft zu erlangen.

Im Kaufvertrag wird zur Gewährleistungspflicht meist Folgendes oder Ähnliches festgehalten: «Jegliche Gewährleistungspflicht für das Kaufobjekt wird mit der Vertragsunterzeichnung wegbedungen, soweit das Gesetz dies zulässt. Die Käufer übernehmen die Liegenschaft wie besichtigt und bekannt im heutigen Zustand.» Das bedeutet, dass der Verkäufer einer Bestandesliegenschaft – anders als bei Neubauten – keine Garantie abgibt. Anders sieht es bei Mängeln aus, die der Verkäufer kannte, aber arglistig verschwiegen hat. Für solche muss der Verkäufer geradestehen, was allerdings meist teure Gerichtsverfahren zur Folge hat. Die Beweislast liegt zudem beim Käufer.