Gibt es ein Recht auf eine Ausnahmebewilligung?

Das Bundesgericht hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, wann der gesetzlich festgelegte Strassenabstand in einem Bauprojekt mittels Ausnahmebewilligung unterschritten werden darf. Im strittigen Fall wehrte sich ein Nachbar gegen eine Baubewilligung der Gemeinde Hergiswil NW. Mit Ausnahmebewilligung hatte die Behörde den Strassenabstand des Neubaus von vier auf zwei Meter reduziert.

Dies wirft die Frage auf, unter welchen Bedingungen die Behörde dazu ermächtigt ist. Im Kanton St. Gallen sind die Strassenabstände im Strassengesetz (StrG) geregelt, sofern in Bauordnungen oder in Sondernutzungsplänen nichts anderes festgelegt ist. Die zuständige Behörde kann von den genannten Regeln abweichen, «wenn weder Verkehrssicherheit noch Strasse beeinträchtigt werden» (Art. 108 Abs. 2 StrG).

Damit Ausnahmen nicht zur Regel werden, nennt das Planungs- und Baugesetz in Art. 108 die Voraussetzungen. Demnach kann von Vorschriften abgewichen werden, wenn die Ausnahmebewilligung nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstösst, keine überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt und die Nachbarschaft nicht unzumutbar benachteiligt.

Bereits früher hat das Bundesgericht festgehalten, dass Ausnahmebewilligungen dazu dienen, «im Einzelfall Härten und vom Gesetzgeber offensichtlich nicht gewollte Wirkungen zu vermeiden. Sie dürfen nicht dazu eingesetzt werden, um generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen lassen und im Ergebnis auf eine Änderung des Gesetzes hinauslaufen.» Eine Ausnahmebewilligung muss somit über die in den Gesetzen erwähnten zwingenden Voraussetzungen hinaus im Einzelfall ein ungewolltes Ergebnis verhindern helfen. Im besagten Gerichtsfall war dies der Fall, weil der geplante Neubau neben eine denkmalgeschützte Baute zu stehen kam und mit der Ausnahmebewilligung der Gebäudeabstand vergrössert werden konnte.

Urteil des Bundesgerichts 1C_425/2016 vom 9. Mai 2017

Frist für die Einberufung der Versammlung

Das Kantonsgericht Wallis hat sich unlängst mit der Frage auseinandergesetzt, welche Frist für die Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung einzuhalten ist. Ein Stockwerkeigentümer hatte gegen die Gemeinschaft, den Verwalter und die Revisorin geklagt und geltend gemacht, die zehntägige Einladungsfrist für die ordentliche Jahresversammlung einschliesslich sechs ausserordentlicher Themen – u. a. Lifterneuerung, Gerichtsverfahren zur Dachsanierung, Demission von Verwaltung, Protokollführer und Revisorin und folgedessen ausserordentliche Rechnung – sei ungenügend und rechtswidrig.

Das Kantonsgericht führt mit Verweis auf die gängige Fachliteratur aus, dass weder das Vereinsrecht noch das Sachenrecht eine Minimalfrist für die Einberufung der Versammlung enthalte. Findet sich in der Gemeinschaftsordnung keine besondere Bestimmung, muss der Richter anhand der allgemeinen Rechtsgrundsätze über die Zulässigkeit der First befinden. Dabei muss er sämtliche Umstände berücksichtigen (geografisches Umfeld, Strukturierung des Stockwerkeigentums, Wohnort der Stockwerkeigentümer usw.). Allgemein ist die Einberufungsfrist dann genügend, wenn sie den Stockwerkeigentümern sowohl die Teilnahme als auch die Vorbereitung der Versammlung in vernünftiger Weise ermöglicht. In Ausnahmefällen kann in einem familiären Umfeld ein Tag genügen. In einer Gemeinschaft mit Ferienwohnungen können dagegen 20 Tage nicht ausreichen. Die herrschende Lehre stellt sich auf den Standpunkt, dass die reglementarische Einberufungsfrist minimal zehn Tage betragen sollte.

Im strittigen Fall sieht das Reglement genau diese zehn Tage vor. Dies ist nach Ansicht des Gerichts nicht zu beanstanden. Das Gericht folgt den Klägern auch nicht, wenn diese für die Berechnung der First nur die Arbeitstage zählen. Und auch die gewichtigen Traktanden erfordern nach Gesetz und Reglement keine längere Einladungsfrist.

Urteil des Kantonsgerichts Wallis, Zivilrechtliche Abteilung vom 20.02.2017

Genaue Lektüre des Kaufvertrags empfohlen

Das Bundesgericht hat kürzlich einen nicht alltäglichen Fall behandelt. A hatte 2013 im Kanton Zürich von B für CHF 675’000.- ein Grundstück mit der Absicht gekauft, dieses zu überbauen. Der Käufer musste hernach aber feststellen, dass dieses Ansinnen durch eine Dienstbarkeit durchkreuzt wird. So stand im Kaufvertrag und im Servitutenprotokoll unter den auf dem Grundstück eingetragenen Lasten ein «Pflanz- und Benützungsrecht». Gemäss Servitutenprotokoll räumte dieses dem jeweiligen Eigentümer des betreffenden Grundstücks das Recht ein, «die Erdoberfläche des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks alleine als Gartenfläche zu benützen und bepflanzen», wobei «alleine» als «ausschliesslich» zu interpretieren ist. A forderte darum vor Gericht den Kaufbetrag nebst Zinsen zurück und die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Er berief sich auf einen Grundlagenirrtum.

Das Handelsgericht des Kantons Zürich hatte die Klage von A bereits mit Hinweis darauf abgewiesen, dass ein Irrtum eine «nicht bewusste mangelhafte Vorstellung» sei, wohingegen die «bewusst gewollte Unkenntnis» nicht darunterfalle. A hatte die betreffende Seite des Vertrags mit seinem Kürzel versehen, ohne sich für den Inhalt und die Konsequenzen zu interessieren. Das oberste Gericht räumt zwar ein, dass unter gewissen Umständen – auch aus Fahrlässigkeit – ein Irrtum geltend gemacht werden kann. «Kümmert sich etwa eine Partei bei Vertragsabschluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage, kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand werde vom Partner nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet.» Das Bundesgericht wies die Beschwerde von A in der Folge ab.

Die Lehre für Käufer und Verkäufer ist, den Vertrag gewissenhaft zu lesen und sich vom Notar detailliert über den Inhalt und die Konsequenzen von unverständlichen Passagen ins Bild setzen zu lassen. Es lohnt sich.

Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017

Das Protokoll – unterschätzte Urkunde im Stockwerkeigentum

Das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung wird im Gesetz – konkret in Art. 712n Abs. 2 ZGB – nur rudimentär behandelt. Dessen ungeachtet hat es eine nicht zu unterschätzende Bedeutung für Gemeinschaft und Stockwerkeigentümer. In allseitigem Interesse sollten sie ihm eine angemessene Beachtung schenken – und zwar hinsichtlich der Person des Protokollführers, seiner Hilfsmittel, des Inhalts und der Fristen.

Das Protokoll sollte von einer erfahrenen Person, die nicht gleichzeitig den Vorsitz innehat, auf der Basis von Unterlagen und Notizen – bei Zustimmung aller Anwesenden auch mit Unterstützung von Tonbandaufnahmen – wahrheitsgetreu, präzise und vollständig verfasst werden. Ein untaugliches Protokoll kann im Extremfall Gerichtsverfahren und sogar Schadenersatzansprüche zur Folge haben.

Besonders wichtig ist, dass das Protokoll allen Stockwerkeigentümern – also auch jenen, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben – in nützlicher Frist zugestellt wird. Dies sollte in der Regel innert zweier Wochen möglich sein. Erst dann beginnt die einmonatige Frist für Anfechtungen von Beschlüssen zu laufen. Erfolgt keine Zustellung – was zwar rechtens ist – oder erst mit Einladung zur nächsten Versammlung, so besteht eine lange Rechtsunsicherheit, weil Beschlüsse noch nach langer Zeit angefochten werden können. Die zeitnahe Zustellung hat zudem den Vorteil, dass Ungenauigkeiten des Protokolls rasch korrigiert werden können. Eine Berichtigung kann bis zur nächsten Versammlung verlangt werden, sofern dies nicht im Reglement anders festgelegt ist.

Sinnvollerweise setzen Protokollführer und Vorsitzender schliesslich ihre Unterschrift unter das Protokoll und traktandieren die Genehmigung zudem an der Folgeversammlung.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer ermittelt?

Massgebend für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist der Grundstückgewinn und die Haltedauer der Liegenschaft. Ersterer ergibt sich aus dem Veräusserungserlös abzüglich der Anlagekosten. Diese Anlagekosten setzen sich wiederum aus dem vormaligen Erwerbspreis, Nebenkosten bei Veräusserung und Erwerb sowie wertvermehrenden Aufwendungen zusammen.

Erste Klippe kann die Feststellung des Erwerbspreises sein. Sofern dieser nicht mehr zu eruieren ist, stellt die Behörde auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs oder – in Ermangelung eines Verkehrswertes – auf die älteste noch bekannte amtliche Verkehrswertschätzung bzw. wahlweise auf die Verkehrswertschätzung vor 50 Jahren ab. Diese näherungsweise Ermittlung ist für den Steuerpflichtigen regelmässig wenig vorteilhaft, weil die Werte unter dem effektiven Erwerbspreis liegen.

Die grössere Hürde stellt hingegen die Ermittlung der wertvermehrenden Aufwendungen dar. Hier gibt es nicht nur erhebliche kantonale Unterschiede. Auch liegt der Teufel im Detail. Anrechenbar sind grundsätzlich Aufwendungen, die nicht der Werterhaltung dienen. Damit unterscheiden sie sich von jenen Aufwendungen, die jeweils als werterhaltende Massnahmen in jeder Steuerperiode vom Einkommen abzugfähig sind.

Zu den wertvermehrenden Aufwendungen zählen Ausgaben für dauerhafte Werterhöhung wie Planungs-, Bau- und Verbesserungskosten, Grundeigentümerbeiträge wie etwa Perimeterbeiträge, sodann unter restriktiven Regeln belegte wertvermehrende Eigenleistungen, im Weiteren Schuldzinsen, soweit sie nicht bei der Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen sind, sowie Provisionen wie beispielsweise mit dem Verkauf in einem klaren Zusammenhang stehende Maklerhonorare.

Darf ein Ferienhaus in ein Einfamilienhaus umgewandelt werden?

Die Eigentümer eines Ferienhauses in Degersheim sind vor Bundesgericht gegen einen Beschwerdeführer unterlegen, der sich gegen den Ersatzneubau durch ein dauerhaft bewohntes Einfamilienhaus, die Erweiterung des Volumens und eine neue Umgebungsgestaltung gewehrt hatte.

Für die Bewilligung von baulichen Massnahmen ausserhalb des Baugebietes gelten hohe Anforderungen. Der Bundesrat hat in der Raumplanungsverordnung (RPV) zum Raumplanungsgesetz Ausführungsbestimmungen erlassen, wonach die Änderung einer altrechtlichen Baute und eine Erweiterung als massvoll gilt, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute dieser Anforderung entspricht, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei gelten restriktive Regeln hinsichtlich einer Erweiterung der Bruttogeschossfläche und des Gebäudevolumens. Und bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen. Die Identität muss nach geltender Rechtsprechung hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung und Zweckbestimmung gewahrt werden. Es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden.

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt ihrer Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. Im diesem Fall war dies 1972. Das Bundesgericht befand, das Ferienhaus sei vom Ausbaustandard her nicht als taugliche Baute für einen Erstwohnsitz geeignet. Mit dem Ersatzneubau gehe eine erhebliche Nutzungsintensivierung einher, weshalb die Identität nicht mehr gewahrt sei. Damit falle eine Ausnahmebewilligung ausser Betracht.

Urteil des Bundesgericht 1C_312/2016 vom 3. April 2017; Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen

Ab wann ist das neue Baugesetz für Baugesuche massgebend?

Wie in einem früheren Ratgeber erwähnt, gilt das neue Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons St. Gallen ab dem 1. Oktober 2017. Für Bauherren stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, welches Recht auf Baugesuche Anwendung findet, die bis zum Herbst eingereicht werden. In Art. 173 Abs. 1 steht dazu wörtlich: Die bei Vollzugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren werden nach jenem Recht beurteilt, welches im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hat. Dies könnte dahingehend interpretiert werden, dass für alle Baugesuche,  über die bis zum 1. Oktober 2017 noch nicht erstinstanzlich entschieden wurde, das neue PBG massgebend ist. Doch diese Lesart ist gerade für Baugesuche unzutreffend.

Hinsichtlich der Nutzungs- und Bauvorschriften enthält das PBG Bestimmungen zu Bauteilen, Grössenbeschränkungen und Dichteziffern, die nicht direkt auf Baugesuche anwendbar sind, sondern zuerst noch in den kommunalen Zonenplänen und Baureglementen umgesetzt werden müssen. Dies bedeutet namentlich, dass die Aufhebung der Ausnützungsziffer und die Anpassung der grossen Grenzabstände sowohl für bestehende und rechtskräftig bewilligte Bauten als auch Baugesuche, die sich am 1. Oktober im Bewilligungsverfahren befinden oder erst danach eingereicht werden, keine Bedeutung hat. Solange die Gemeinden ihren Rahmennutzungsplan nicht an die Bestimmungen des PBG angepasst haben, gilt ihr altes Baurecht weiter. Es besteht in diesem Fall möglicherweise noch über eine längere Zeit kein neues Recht, das auf Baugesuche angewendet werden kann.

Bauherren müssen entscheiden, ob sie für Bauvorhaben auf das bekannte noch geltende alte Recht setzen oder ob sie in der Erwartung eines günstigeren Rechts zuwarten wollen.

Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen

Welche Folgen hat eine Trennung für das Wohneigentum?

Bei der Trennung eines Konkubinats- oder der Scheidung eines Ehepaares ist dem gemeinsamen Wohneigentum besondere Beachtung zu schenken. Am einfachsten ist die Situation im Alleineigentum und wenn das betreffende Eigenkapital als Eigengut in die Ehe eingebracht wurde. In diesem Fall bleibt der Alleineigentümer unter Berücksichtigung allfälliger Ehe- und Konkubinatsverträge sowie der Scheidungsvereinbarung alleiniger Eigentümer der Liegenschaft und allein haftender Schulder des Hypothekarkredits. Sofern das Haus als Familienwohnung genutzt wurde, muss der Alleineigentümer allenfalls ein befristetes Wohnrecht einräumen.

Beim Miteigentum an einer Liegenschaft ist die Miteigentumsquote massgebend, während beim Gesamteigentum eine Aufteilung zu gleichen Teilen oder gemäss Vereinbarung erfolgt. In der Regel wird die Liegenschaft bei diesen Eigentumsformen verkauft. Hierbei ist der Abwicklung und der Haftungsbestimmungen der Hypothekarkredite Beachtung zu schenken. Übernimmt ein verbleibender Eigentümer die Liegenschaft zu Alleineigentum, ist eine objektive Marktwertschätzung erforderlich, auf deren Grundlage die Übernahme ausgehandelt werden kann.

Vielfach werden bei einer Trennung die steuerlichen Folgen im Zusammenhang mit Wohneigentum ausser Acht gelassen. Je kürzer die Eigentumsdauer, umso höher kann die Grundstückgewinnsteuer ausfallen. Übernimmt ein Partner die Liegenschaft, muss die Steuerfrage unbedingt geregelt werden. Der Steueraufschub kommt nur bei Eheleuten in Frage und wird nur auf Antrag und mit Zustimmung der Ehegatten hin gewährt. Das Einverständnis kann mittels Ehevertrag, Scheidungs- bzw. Trennungskonvention oder Kaufvertrag erfolgen. Der übernehmende Ehegatte übernimmt damit die latente Steuer.

Braucht es eine Verschärfung der Lex Koller?

Wenn es nach dem Willen der Landesregierung geht, so soll das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – allgemein bekannt als Lex Koller – verschärft werden. Die Exekutive ortet namentlich im Zufluss von Kapital aus dem Ausland die Gefahr der zunehmenden Spekulation mit Immobilien. Darum will er beispielsweise dem Kauf von Aktien von börsenkotierten Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland ebenso einen Riegel schieben wie dem Kauf von Gewerbeliegenschaften durch ausländische Investoren. Vom Mietwohnungsmarkt sind Personen im Ausland seit den Anfängen der Regulierung ausgeschlossen.

Ziel der Lex Koller ist die Verhinderung der «Bodenüberfremdung». So steht es im Zweckartikel des Gesetzes. Nun tauchen neue Ziele in der Begründung auf, etwa die Verhinderung der Spekulation oder eines Mietzinsanstiegs – dies, obwohl die Landesregierung schon bei der Einführung des Gesetzes in den 1970er- und 1980er-Jahren zweckfremden Zielen eine Absage erteilte. Ausserdem ist kein Zusammenhang zwischen dem Kauf von Aktien bzw. von Liegenschaften und Mietzinsen belegt. Vielmehr verhält es sich umgekehrt: Der Wert einer Renditeliegenschaft bzw. einer Aktie einer Immobiliengesellschaft bemisst sich in erster Linie nach den Mietzinseinnahmen. Und deren Niveau wird einzig durch Angebot und Nachfrage auf dem Markt für Wohn- und Gewerbeflächen bestimmt. Neues Kapital führt in der Regel zu einer Neubautätigkeit und damit zu einem grösseren Angebot. In dieser Beziehung hat ausländisches Kapital den Immobilienmarkt entspannt und nicht etwa angeheizt.

Die angestrebte Revision ist eine Verschärfung ohne Not. Gleichzeitig wird ein Behördenapparat geschaffen und der Aufwand für Bewilligungsverfahren ohne Wirkung in die Höhe getrieben.

Perimeterbeiträge für eine Erschliessungsstrasse?

Vor den Schranken des Verwaltungsgerichts stritten eine Gemeinde und Grundeigentümer über den Einbezug ihrer Parzellen in den Beitragsplan und die Perimeterbeiträge für den Ausbau einer Erschliessungsstrasse zu deren Grundstücken. Die Erschliessungsstrasse war vom Vorbesitzer als Kiesweg erstellt und nun zu einem 69 Meter langen, entwässerten und mit einem staubfreien Oberflächenbelag versehenen Seitenarm einer Gemeindestrasse ausgebaut worden. Die Grundeigentümer und Beschwerdeführer machten vor dem Verwaltungsgericht geltend, ein Sondervorteil sei nicht gegeben.

Für die Finanzierung von Gemeindestrassen stehen den Gemeinden unter Umständen Perimeterbeiträge von Grundeigentümern zur Verfügung. Eigentümer von Grundstücken, denen ein Sondervorteil entsteht, sind beitragspflichtig. Dieser Sondervorteil muss so geartet sein, dass er nicht jedem Strassenbenützer zukommt. Er entsteht nur für jenen beschränkten Kreis von Grundstücken, deren Lage verbessert wird bzw. deren Wert und Nutzungsmöglichkeit steigen. Ein Sondervorteil kann beispielsweise darin liegen, dass sich die Zugänglichkeit eines Grundstückes für Personen und Fahrzeuge verbessert. Dies kann zu einer Zunahme des Grundstückwertes führen, da dieser primär von den vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten abhängt. Entscheidend ist bei der Beurteilung der Steigerung der Nutzungsmöglichkeiten, dass der Sondervorteil dem Grundstück als solchem erwachsen muss und nicht nur dessen momentanem Eigentümer. Der Wertzuwachs darf somit nicht nur aufgrund der subjektiven Verhältnisse des jeweiligen Eigentümers entstehen. Bei der Beurteilung kommt der Bewilligungsbehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu.

Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts vermag der Ausbau der bestehenden Erschliessungsstrasse einen wirtschaftlichen Sondervorteil zu begründen.

Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 23.02.2017