Genaue Lektüre des Kaufvertrags empfohlen

Das Bundesgericht hat kürzlich einen nicht alltäglichen Fall behandelt. A hatte 2013 im Kanton Zürich von B für CHF 675’000.- ein Grundstück mit der Absicht gekauft, dieses zu überbauen. Der Käufer musste hernach aber feststellen, dass dieses Ansinnen durch eine Dienstbarkeit durchkreuzt wird. So stand im Kaufvertrag und im Servitutenprotokoll unter den auf dem Grundstück eingetragenen Lasten ein «Pflanz- und Benützungsrecht». Gemäss Servitutenprotokoll räumte dieses dem jeweiligen Eigentümer des betreffenden Grundstücks das Recht ein, «die Erdoberfläche des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks alleine als Gartenfläche zu benützen und bepflanzen», wobei «alleine» als «ausschliesslich» zu interpretieren ist. A forderte darum vor Gericht den Kaufbetrag nebst Zinsen zurück und die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Er berief sich auf einen Grundlagenirrtum.

Das Handelsgericht des Kantons Zürich hatte die Klage von A bereits mit Hinweis darauf abgewiesen, dass ein Irrtum eine «nicht bewusste mangelhafte Vorstellung» sei, wohingegen die «bewusst gewollte Unkenntnis» nicht darunterfalle. A hatte die betreffende Seite des Vertrags mit seinem Kürzel versehen, ohne sich für den Inhalt und die Konsequenzen zu interessieren. Das oberste Gericht räumt zwar ein, dass unter gewissen Umständen – auch aus Fahrlässigkeit – ein Irrtum geltend gemacht werden kann. «Kümmert sich etwa eine Partei bei Vertragsabschluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage, kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand werde vom Partner nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet.» Das Bundesgericht wies die Beschwerde von A in der Folge ab.

Die Lehre für Käufer und Verkäufer ist, den Vertrag gewissenhaft zu lesen und sich vom Notar detailliert über den Inhalt und die Konsequenzen von unverständlichen Passagen ins Bild setzen zu lassen. Es lohnt sich.

Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer ermittelt?

Massgebend für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist der Grundstückgewinn und die Haltedauer der Liegenschaft. Ersterer ergibt sich aus dem Veräusserungserlös abzüglich der Anlagekosten. Diese Anlagekosten setzen sich wiederum aus dem vormaligen Erwerbspreis, Nebenkosten bei Veräusserung und Erwerb sowie wertvermehrenden Aufwendungen zusammen.

Erste Klippe kann die Feststellung des Erwerbspreises sein. Sofern dieser nicht mehr zu eruieren ist, stellt die Behörde auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs oder – in Ermangelung eines Verkehrswertes – auf die älteste noch bekannte amtliche Verkehrswertschätzung bzw. wahlweise auf die Verkehrswertschätzung vor 50 Jahren ab. Diese näherungsweise Ermittlung ist für den Steuerpflichtigen regelmässig wenig vorteilhaft, weil die Werte unter dem effektiven Erwerbspreis liegen.

Die grössere Hürde stellt hingegen die Ermittlung der wertvermehrenden Aufwendungen dar. Hier gibt es nicht nur erhebliche kantonale Unterschiede. Auch liegt der Teufel im Detail. Anrechenbar sind grundsätzlich Aufwendungen, die nicht der Werterhaltung dienen. Damit unterscheiden sie sich von jenen Aufwendungen, die jeweils als werterhaltende Massnahmen in jeder Steuerperiode vom Einkommen abzugfähig sind.

Zu den wertvermehrenden Aufwendungen zählen Ausgaben für dauerhafte Werterhöhung wie Planungs-, Bau- und Verbesserungskosten, Grundeigentümerbeiträge wie etwa Perimeterbeiträge, sodann unter restriktiven Regeln belegte wertvermehrende Eigenleistungen, im Weiteren Schuldzinsen, soweit sie nicht bei der Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen sind, sowie Provisionen wie beispielsweise mit dem Verkauf in einem klaren Zusammenhang stehende Maklerhonorare.

Darf ein Ferienhaus in ein Einfamilienhaus umgewandelt werden?

Die Eigentümer eines Ferienhauses in Degersheim sind vor Bundesgericht gegen einen Beschwerdeführer unterlegen, der sich gegen den Ersatzneubau durch ein dauerhaft bewohntes Einfamilienhaus, die Erweiterung des Volumens und eine neue Umgebungsgestaltung gewehrt hatte.

Für die Bewilligung von baulichen Massnahmen ausserhalb des Baugebietes gelten hohe Anforderungen. Der Bundesrat hat in der Raumplanungsverordnung (RPV) zum Raumplanungsgesetz Ausführungsbestimmungen erlassen, wonach die Änderung einer altrechtlichen Baute und eine Erweiterung als massvoll gilt, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute dieser Anforderung entspricht, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei gelten restriktive Regeln hinsichtlich einer Erweiterung der Bruttogeschossfläche und des Gebäudevolumens. Und bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen. Die Identität muss nach geltender Rechtsprechung hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung und Zweckbestimmung gewahrt werden. Es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden.

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt ihrer Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. Im diesem Fall war dies 1972. Das Bundesgericht befand, das Ferienhaus sei vom Ausbaustandard her nicht als taugliche Baute für einen Erstwohnsitz geeignet. Mit dem Ersatzneubau gehe eine erhebliche Nutzungsintensivierung einher, weshalb die Identität nicht mehr gewahrt sei. Damit falle eine Ausnahmebewilligung ausser Betracht.

Urteil des Bundesgericht 1C_312/2016 vom 3. April 2017; Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen

Welche Folgen hat eine Trennung für das Wohneigentum?

Bei der Trennung eines Konkubinats- oder der Scheidung eines Ehepaares ist dem gemeinsamen Wohneigentum besondere Beachtung zu schenken. Am einfachsten ist die Situation im Alleineigentum und wenn das betreffende Eigenkapital als Eigengut in die Ehe eingebracht wurde. In diesem Fall bleibt der Alleineigentümer unter Berücksichtigung allfälliger Ehe- und Konkubinatsverträge sowie der Scheidungsvereinbarung alleiniger Eigentümer der Liegenschaft und allein haftender Schulder des Hypothekarkredits. Sofern das Haus als Familienwohnung genutzt wurde, muss der Alleineigentümer allenfalls ein befristetes Wohnrecht einräumen.

Beim Miteigentum an einer Liegenschaft ist die Miteigentumsquote massgebend, während beim Gesamteigentum eine Aufteilung zu gleichen Teilen oder gemäss Vereinbarung erfolgt. In der Regel wird die Liegenschaft bei diesen Eigentumsformen verkauft. Hierbei ist der Abwicklung und der Haftungsbestimmungen der Hypothekarkredite Beachtung zu schenken. Übernimmt ein verbleibender Eigentümer die Liegenschaft zu Alleineigentum, ist eine objektive Marktwertschätzung erforderlich, auf deren Grundlage die Übernahme ausgehandelt werden kann.

Vielfach werden bei einer Trennung die steuerlichen Folgen im Zusammenhang mit Wohneigentum ausser Acht gelassen. Je kürzer die Eigentumsdauer, umso höher kann die Grundstückgewinnsteuer ausfallen. Übernimmt ein Partner die Liegenschaft, muss die Steuerfrage unbedingt geregelt werden. Der Steueraufschub kommt nur bei Eheleuten in Frage und wird nur auf Antrag und mit Zustimmung der Ehegatten hin gewährt. Das Einverständnis kann mittels Ehevertrag, Scheidungs- bzw. Trennungskonvention oder Kaufvertrag erfolgen. Der übernehmende Ehegatte übernimmt damit die latente Steuer.

Liegenschaftsverkauf bei Urteilsunfähigkeit

Frau X, die bisher allein in der eigenen Liegenschaft gewohnt hat, wird zunehmend dement und muss ins Heim. Herr Y erleidet einen Hirnschlag. Seine Frau möchte das gemeinsame Einfamilienhaus verkaufen und in eine pflegegerechte Wohnung umziehen. Dies sind nur zwei Beispiele von Situationen, mit denen wir im Laufe unseres Lebens konfrontiert werden können.

Besondere Beachtung gilt in solchen Situationen dem Grundeigentum der betroffenen Personen. Sind sie Allein- oder Miteigentümer von Liegenschaften, so kann sich ein Verkauf als hürdenreich erweisen. Ausschlaggebend ist die Urteils- und Handlungsfähigkeit. Ein Arztzeugnis kann im Zweifelsfall Aufschluss geben, ob die betroffene Person die Tragweite eines Verkaufs erfasst und ihre Handlungsfähigkeit in dieser Hinsicht nicht eingeschränkt ist. Im anderen Fall wäre von der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde KESB eine Beistandschaft einzurichten. Diese kann sich auf Teilbereiche – etwa die Vermögensverwaltung und den Verkauf einer Liegenschaft – beschränken.

Geschäfte mit Liegenschaften einer verbeiständeten Person sind genehmigungspflichtig, und die Zustimmung ist an Voraussetzungen geknüpft. So wird der Verkauf von der KESB nur gestattet, wenn es die Interessen der betreuten Person erfordern und eine Notwendigkeit zur Veräusserung besteht. Es muss ein Schätzergutachten eingeholt und die Liegenschaft öffentlich ausgeschrieben werden. Ausserdem fallen Kosten an.

Durch dieses Verfahren werden die Interessen der Beteiligten, namentlich der betroffenen Person, allfälliger Miteigentümern und Nachkommen tangiert. Darum empfiehlt sich, in «guten Zeiten» einen Vorsorgeauftrag aufzusetzen und notariell beglaubigen zu lassen. Dieser kann eine Vertrauensperson im Fall einer Urteilsunfähigkeit ermächtigen, einen Verkauf vorzunehmen. Gleiches erreicht man mit einer Vollmacht, wobei diese bereits ab Erteilung Gültigkeit hat.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Wohin gehen 2017 die Preise für Immobilien?

Zum Jahresende wollen wir uns der Frage widmen, was am Immobilienmarkt punkto Preise zu erwarten ist. Die Entwicklung ist von vielen Faktoren abhängig, namentlich vom Zinsniveau und den Wechselkursen, dem Wirtschaftsgang in der Schweiz und in Europa sowie der Nachfrage am Immobilienmarkt. Fahrländer Partner, ein renommiertes Beratungs- und Forschungsunternehmen im Bereich der Immobilienmärkte, hat zur Entwicklung fast eintausend Immobilienexperten befragt.

Seit 2013 gehen schweizweit mehr Experten von sinkenden als von steigenden Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus. Daran hat sich auch in der Umfrage vom Herbst 2016 mit Blick auf das Jahr 2017 nichts geändert. Für die Ostschweiz werden insgesamt stabile Wohneigentumspreise erwartet, wobei im Teilmarkt für Eigentumswohnungen von leicht sinkenden und bei den Einfamilienhäusern eher von steigenden Preisen ausgegangen wird. Ein Grund für die relativ stabile Entwicklung ist, dass der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre in der Ostschweiz nicht so stark ausfiel und nun das Korrekturpotenzial auch nicht so gross ist wie in den Hotspots des Schweizer Wohneigentumsmarktes.

Eine Schere öffnet sich am Mietwohnungsmarkt bzw. dem Markt für Mehrfamilienhäuser. Während die Preise für Mehrfamilienhäuser im kommenden Jahr in der Ostschweiz weiter deutlich steigen dürften, zeichnen sich für Mieter eher goldene Zeiten ab: Die Mieten werden nach einhelliger Meinung deutlich sinken.

Weiterhin düster sieht es am Markt für Büro- und Gewerbeliegenschaften aus. Hier geht für die Ostschweiz niemand von steigenden Preisen aus – ein Stimmungstief, das nunmehr seit 2012 anhält und sich weiter akzentuiert. Ein Trost: Der Ausblick ist etwa so trüb wie in den anderen Landesgegenden auch.

 

 

Der Umgang mit der Grundstückgewinnsteuer

Dass der Kanton St. Gallen im interkantonalen Vergleich überdurchschnittlich hohe Steuersätze für Grundstückgewinne hat, haben wir in diesen Spalten bereits erwähnt. Hier will sich der Immobilienratgeber der Frage widmen, wer die Steuer wann abführen muss und wer dafür haftet. Im Gespräch mit einer Steueramtsmitarbeiterin aus einem Innerschweizer Kanton kam die Sprache beiläufig auf einen konkreten Fall, in dem das Steueramt die Grundstückgewinnsteuer beim Käufer und jetzigen Besitzer einer Liegenschaft eintreiben musste. Das war ein stattlicher fünfstelliger Betrag und hätte – mit Blick auf unsere Steuersätze – auch gut und gerne sechsstellig sein können.

Was war geschehen? Grundsätzlich schuldet der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer. Denn er hat den Mehrwert zwischen seinem ursprünglichen Kauf- und dem jetzigen Verkaufspreis realisiert. Bleibt er aber die Steuer wegen Zahlungsunfähigkeit schuldig, kann die Behörde ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Und dann haftet der jetzige Eigentümer, also der Käufer, für die Steuer. Bei der Verhandlung über den Kauf einer Liegenschaft sollte darum immer die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer thematisiert werden.

Es ist für beide Parteien von Nutzen, die voraussichtliche Höhe der Abgabe vorgängig vom Steueramt berechnen zu lassen. Sodann sollte die Sicherstellung im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden, beispielsweise mit einer Zahlung auf ein Sperrkonto, einer Vorauszahlung an das Steueramt oder bei der definitiven Kaufpreiszahlung mit direkter Überweisung des entsprechenden Betrages an das Steueramt. Der Grundbuchverwalter kennt die entsprechenden Vereinbarungen.

Unter http://www.steuern.sg.ch macht die kantonale Steuerbehörde im Übrigen «Formulierungsvorschläge des Grundbuchinspektorates betreffend Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer» (Steuerbuch StB 227 Nr. 2).

 

Eigentumswohnung kaufen und vermieten?

In der jetzigen Tiefzinsphase stellt sich manch einer die Frage, ob eine Eigentumswohnung eine gute Anlagealternative wäre. Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab: Vom betreffenden Eigentums- und Mietwohnungsmarkt. Kauft man die Wohnung zu teuer und gibt es auf dem Mietwohnungsmarkt bereits ein üppiges Angebot, so kann es im schlimmsten Fall sein, dass dem Käufer nichts bleibt als Kosten. Das muss nicht sein, wenn einige Empfehlungen beherzigt werden: Nehmen Sie aus dem erwähnten Grund sowohl den Eigentums- als auch den Mietwohnungsmarkt am Ort unter die Lupe. Prüfen Sie, welche Wohnungen am Mietwohnungsmarkt gesucht sind. Eigentumswohnungen verfügen oft über mehr Quadratmeter und Zimmer als derzeit eher gefragte Kleinwohnungen. Klären Sie im Weiteren, ob Sie die Verwaltung der Mietwohnung selber übernehmen oder an eine Liegenschaftsverwaltung – im Idealfall die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft – auslagern wollen. Stellen Sie schliesslich eine Tragbarkeitsrechnung an: Können Sie einen Leerstand verkraften und entspricht der mutmassliche Mietzins Ihren Renditevorstellungen?

Zur Rendite eine vereinfachte Rechnung: Nehmen wir an, Sie wollen CHF 400 000 Eigenkapital investieren und nehmen weitere CHF 200 000 bei einer Bank als Hypothek auf. Gemäss Mietrecht und Rechtsprechung darf Ihre Rendite heute nach Massgabe des Referenzzinssatzes 2,25% (1,75% + 0,5%) auf dem Eigenkapital betragen. Das sind CHF 9000 pro Jahr. Weiter fallen Hypothekarzinsen von CHF 3000 an, für Unterhalt und Verwaltung CHF 3000 und für Rückstellungen als Einlage in den Erneuerungsfonds CHF 6000 pro Jahr. Nicht in die Renditeberechnung kommt alles, was Sie über die Nebenkosten dem Mieter belasten wollen. Die Summe der Beträge ergibt CHF 21 000. Dies ergibt eine hypothetisch notwendige Monatsmiete von CHF 1750.

Erwähnt sei in diesem Zusammenhang, dass die Bank bei der Kreditgewährung als Belastungsnachweis natürlich mit anderen/höheren Zinssätzen rechnet, da die aktuell tiefen Hypothekarzinssätze vermutlich irgendwann auch wieder steigen werden.

Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf ab Plan

Noch ein drittes und vorläufig letztes Mal wollen wir uns der Zahlungsabwicklung beim Kauf einer Immobilie widmen. Wie die Abwicklung im «Normalfall» vonstatten geht, hat der Immobilienratgeber in einer der letzten Ausgaben geschildert.

Komplexer sind Sachlage und Abwicklung beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ab Plan. Hier sind in der Regel zwei oder mehr Zahlungen – beispielsweise nach Massgabe der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags (Kaufvertragsabschluss), des Baufortschritts und des Grundbucheintrags – im Kaufvertrag festgehalten. Es bestehen unzählige Varianten mit Vertragsformen und Zahlungsmodalitäten. Gehen wir hier vom einfachen Fall aus, bei dem bei Handelseinigkeit der Kaufvertrag abgeschlossen wird und bei dem die Parteien im Weiteren eine Bauphase und schliesslich den Eigentumsantritt mit Grundbucheintrag als relevante Etappen für die Teilzahlungen festgelegt haben.

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags (öffentliche Beurkundung) wird praktisch immer eine Anzahlung fällig. Üblich sind 10% bis 20% des Kaufpreises. Eine weitere Teilzahlung erfolgt etwa bei Fertigstellung des Rohbaus, der durch den Architekten dokumentiert wird, und schliesslich eine letzte bei Bauabschluss mit anschliessendem Grundbucheintrag. Dies muss exakt so im unwiderruflichen Zahlungsversprechen der Bank festgehalten sein. Darum ist es wichtig, dass das Zahlungsversprechen nicht erst bei Vertragsunterzeichnung vorliegt, sondern vorgängig durch Verkäufer und Käufer geprüft wird und allenfalls eine Anpassung eingefordert werden kann.

Am Rande sei hier erwähnt, dass in der Praxis des Immobilienratgebers die Schlusszahlung immer häufiger erst vier Monate nach der Übergabe eines Neubaus erfolgt – dies zur Absicherung von allfälligen Handwerkerpfandrechten, die während dieser Frist ins Grundbuch eingetragen werden können.