Darf ein Ferienhaus in ein Einfamilienhaus umgewandelt werden?

Die Eigentümer eines Ferienhauses in Degersheim sind vor Bundesgericht gegen einen Beschwerdeführer unterlegen, der sich gegen den Ersatzneubau durch ein dauerhaft bewohntes Einfamilienhaus, die Erweiterung des Volumens und eine neue Umgebungsgestaltung gewehrt hatte.

Für die Bewilligung von baulichen Massnahmen ausserhalb des Baugebietes gelten hohe Anforderungen. Der Bundesrat hat in der Raumplanungsverordnung (RPV) zum Raumplanungsgesetz Ausführungsbestimmungen erlassen, wonach die Änderung einer altrechtlichen Baute und eine Erweiterung als massvoll gilt, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute dieser Anforderung entspricht, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei gelten restriktive Regeln hinsichtlich einer Erweiterung der Bruttogeschossfläche und des Gebäudevolumens. Und bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen. Die Identität muss nach geltender Rechtsprechung hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung und Zweckbestimmung gewahrt werden. Es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden.

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt ihrer Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. Im diesem Fall war dies 1972. Das Bundesgericht befand, das Ferienhaus sei vom Ausbaustandard her nicht als taugliche Baute für einen Erstwohnsitz geeignet. Mit dem Ersatzneubau gehe eine erhebliche Nutzungsintensivierung einher, weshalb die Identität nicht mehr gewahrt sei. Damit falle eine Ausnahmebewilligung ausser Betracht.

Urteil des Bundesgericht 1C_312/2016 vom 3. April 2017; Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen

Welche Folgen hat eine Trennung für das Wohneigentum?

Bei der Trennung eines Konkubinats- oder der Scheidung eines Ehepaares ist dem gemeinsamen Wohneigentum besondere Beachtung zu schenken. Am einfachsten ist die Situation im Alleineigentum und wenn das betreffende Eigenkapital als Eigengut in die Ehe eingebracht wurde. In diesem Fall bleibt der Alleineigentümer unter Berücksichtigung allfälliger Ehe- und Konkubinatsverträge sowie der Scheidungsvereinbarung alleiniger Eigentümer der Liegenschaft und allein haftender Schulder des Hypothekarkredits. Sofern das Haus als Familienwohnung genutzt wurde, muss der Alleineigentümer allenfalls ein befristetes Wohnrecht einräumen.

Beim Miteigentum an einer Liegenschaft ist die Miteigentumsquote massgebend, während beim Gesamteigentum eine Aufteilung zu gleichen Teilen oder gemäss Vereinbarung erfolgt. In der Regel wird die Liegenschaft bei diesen Eigentumsformen verkauft. Hierbei ist der Abwicklung und der Haftungsbestimmungen der Hypothekarkredite Beachtung zu schenken. Übernimmt ein verbleibender Eigentümer die Liegenschaft zu Alleineigentum, ist eine objektive Marktwertschätzung erforderlich, auf deren Grundlage die Übernahme ausgehandelt werden kann.

Vielfach werden bei einer Trennung die steuerlichen Folgen im Zusammenhang mit Wohneigentum ausser Acht gelassen. Je kürzer die Eigentumsdauer, umso höher kann die Grundstückgewinnsteuer ausfallen. Übernimmt ein Partner die Liegenschaft, muss die Steuerfrage unbedingt geregelt werden. Der Steueraufschub kommt nur bei Eheleuten in Frage und wird nur auf Antrag und mit Zustimmung der Ehegatten hin gewährt. Das Einverständnis kann mittels Ehevertrag, Scheidungs- bzw. Trennungskonvention oder Kaufvertrag erfolgen. Der übernehmende Ehegatte übernimmt damit die latente Steuer.

Ist Ihr Haus fit für den Sommer?

Auch wenn der Winter nicht besonders kalt war und der grosse Schneefall mehrheitlich ausblieb: Es lohnt sich, sein Haus oder die Stockwerkeigentümerliegenschaft im Frühling einem Check zu unterziehen. Die Aufmerksamkeit gilt besonders der Aussenhülle und der Haustechnik.

Das Ziegel- und Flachdach muss im Sommer standhalten können. Unbemerkte Schäden können Wassereinbrüche verursachen, im Herbst und Winter durch Laub verstopfte Regenrinnen und Fallrohre führen beim nächsten Gewitter und Starkregen zu unliebsamen Überraschungen. Die Prüfung und allfällige Reparatur und Reinigung durch eine Fachperson ist sicher gut investiert. Vom «Do-it-yourself» ist angesichts der Unfallgefahr abzuraten. Nach Minustemperaturen zählen Risse und Sprünge an der Aussenhaut zu den häufigsten Folgen. Lauere, feuchte Winter begünstigen Schimmelpilzbefall vor allem im Hausinnern. Während und nach der kalten Jahreszeit ist eindringende Feuchtigkeit in jedem Fall die grösste Gefahr für ein Haus. Werden Schäden entdeckt, muss ihrer Ursache auf den Grund gegangen werden. Es ist nicht hilfreich, einen kleinen Riss in der Fassade auszubessern, wenn die Isolation darunter durch Feuchtigkeit bereits in Mitleidenschaft gezogen worden ist.

Geht die Heizung nun demnächst in den Sommerschlaf, so ist der richtige Zeitpunkt da zu prüfen, ob ein Service fällig ist, ob eine Tankreinigung ansteht oder die Heizungsanlage gar ganz ersetzt werden soll.

Die Erfahrung zeigt, dass Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften den Unterhalt der Liegenschaft nicht selten auf die leichte Schulter nehmen. Weitsichtiger ist es, feste Prüfpläne festzulegen und entdeckte Schäden ohne Verzug an die Hand zu nehmen. Allenfalls kann die Versammlung dafür regelmässige Budgets und wiederkehrende Kompetenzsummen bewilligen.

Wer bezahlt beim Wohnrecht für den Unterhalt?

A. hat ein ausschliessliches Wohnrecht an einem Wohnhaus, das seinem Bruder B. und dessen Ehefrau C. gehört. Das Haus ist renovationsbedürftig und A. verlangt von den Eigentümern die Vornahme verschiedener Renovationen. Die Eigentümer verweigern die Renovationen, da nach ihrer Meinung der Wohnrechtsberechtigte für diese aufzukommen hat. Mit diesem Fall hatte sich unlängst das Kantonsgericht des Kantons St. Gallen zu befassen.

Das Wohnrecht besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil davon zu wohnen. Grundsätzlich kann ein Wohnrecht – es handelt sich dabei um eine Dienstbarkeit – durch öffentliche Beurkundung errichtet werden. Eine Ausnahme bildet die einfache Schriftlichkeit im Erbteilungsvertrag. Das Recht ist unübertragbar und unvererblich. Die Räume dürfen nicht vermietet werden. Gemäss Gesetz hat der Berechtigte im Fall eines ausschliesslichen Wohnrechts die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt zu übernehmen, wohingegen die Kosten für aussergewöhnliche Reparaturen dem Eigentümer obliegen. Letztere können allerdings nicht klageweise zur Erfüllung verpflichtet werden. Dem Wohnberechtigten steht gemäss ZGB lediglich das Selbsthilferecht auf Kosten des Eigentümers zu. Ein ausschliessliches Wohnrecht liegt dann vor, wenn der Berechtigte die Wohnung allein, das heisst unter Ausschluss des Eigentümers, benutzen darf.

Der Wohnrechtsberechtigte versteuert den Eigenmietwert. Zahlt er dem Eigentümer ein Entgelt, kann er dies bis zur Höhe des Eigenmietwertes abziehen. Unterhaltskosten können durch diejenige Person geltend gemacht werden, welche die Kosten dafür zu tragen hat. Beim Wohnrecht versteuert der Eigentümer einen reduzierten amtlichen Wert als Vermögen.

Das Kantonsgericht wies den besagten Fall zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung an die Vorinstanz zurück, soweit es die Klage nicht abwies.

Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 25.10.2016

Kleine Haushalte brauchen mehr Wohnfläche

Jeder Einwohner beansprucht im Durchschnitt 45 Quadratmeter Wohnfläche. Dies zeigen Zahlen, die das Statistische Amt des Kantons Zürich veröffentlicht hat. Damit steigt der Wohnflächenverbrauch pro Person seit Mitte des letzten Jahrhunderts kontinuierlich, wenn zuletzt auch nur noch geringfügig. Die jüngsten Ergebnisse zeigen eine grosse Streuung, die auf verschiedene Einflussfaktoren zurückzuführen ist, hauptsächlich auf die Haushaltsgrösse und die Wohnkosten.

Je mehr Personen in einem Haushalt wohnen, desto geringer ist der Flächenverbrauch. Einzelpersonen belegen 68, Paarhaushalte 42 und Vierpersonenhaushalte gar nur 25 Quadratmeter pro Person. Müssen zudem pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich CHF 10 mehr Miete bezahlt werden, so sinkt der Pro-Kopf-Flächenverbrauch durchschnittlich um 4%, wobei das untere Ende sensibler reagiert. Steigt der Mietzins von CHF 10 auf CHF 20 pro Quadratmeter, sinkt der Wohnflächenverbrauch pro Kopf um 9 Quadratmeter. Die künstliche Vergünstigung von Wohnraum führt damit in der Praxis zu einem Mehrkonsum und nicht zu Minderausgaben.

Neben den Hauptfaktoren haben die Statistiker weitere interessante Zusammenhänge festgestellt. So leben etwa Wohneigentümer grosszügiger als Mieter. Bewohner von Einfamilienhäusern verbrauchen durchschnittlich 59 Quadratmeter. In einer Eigentumswohnung sind es 56 und in der Miet- oder Genossenschaftswohnung 43 Quadratmeter. Während ein positiver Zusammenhang zwischen dem Alter der Bewohner und dem Flächenverbrauch besteht, ist es beim Alter der Liegenschaft genau umgekehrt. Personen, die in einer Wohnung oder einem Haus wohnen, das in den 2000er-Jahren gebaut wurde, beanspruchen 13 Quadratmeter mehr Wohnfläche als Haushaltsmitglieder in einer zwischen 1946 und 1960 erbauten Wohnung. Demnach schlägt sich die Diskussion über Verdichtung noch nicht im Grundriss der Wohnungen nieder.

Viel Lärm um eine Glassammelstelle

Die Lärmbelastung, die von einer Glassammelstelle ausgeht, kann trotz rechtskräftiger Bewilligung überprüft werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die massgebenden Belastungsgrenzen überschritten werden. Zu diesem Schluss kommt das Verwaltungsgericht, das die Beschwerde eines Nachbarn gegen den Entscheid des Baudepartements zu beurteilen hatte.

Die Gemeinde als Betreiberin hatte die Klage abgelehnt, und das Departement diesen Entscheid gestützt. Es berief sich auf eine Beurteilung der EMPA, dass die vorliegende Anlage die geltenden Lärmvorschriften einhalte und keine zusätzlichen Massnahmen erforderlich seien. Das Gericht stellt sich nun auf die Seite des Nachbarn.

Verursacht eine Anlage unzulässige Emissionen, obschon die Auflagen der Baubewilligung eingehalten sind, kommt die Beseitigung der Anlage zwar nicht mehr in Frage. Aber es können weitergehende Massnahmen zur Begrenzung der Emissionen verlangt werden, wenn diese notwendig und zumutbar sind. Der Grund dafür liegt darin, dass bei Anlagen mit wechselnder Beanspruchung häufig nicht im Voraus bestimmt werden kann, ob die vorgesehenen baulichen oder betrieblichen Massnahmen zur Lärmbekämpfung ausreichen. Die Bewilligung steht deshalb unter dem Vorbehalt einer späteren Ergänzung der Massnahmen zur Emissionsbegrenzung.

Besteht Grund zur Annahme, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind, ermittelt die Vollzugsbehörde die Lärmimmissionen. Diese Annahme erfordert eine vorweggenommene Würdigung der Lärmsituation. Dabei dürfen keine hohen Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung gestellt werden. Im Rahmen der Beurteilung sind der Charakter des Lärms, der Zeitpunkt und die Häufigkeit sowie die Lärmempfindlichkeit zu berücksichtigen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, B 2015/113 vom 20. Dezember 2016, kommentiert in Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg): «Juristische Mitteilungen», 2016/IV

Kauf und Umbau von inventarisierten Liegenschaften

Das Baudepartement des Kantons St. Gallen hat im vergangenen November einen Entscheid gefällt, der die Unterschutzstellung einer Liegenschaft im Rheintal betrifft.* Der Eigentümer hatte sich gegen die Aufnahme in die kommunale Schutzverordnung gewehrt und ist damit beim Baudepartement nicht durchgedrungen.

Der Immobilienratgeber nimmt dies zum Anlass, auf eine Tücke beim Erwerb oder Umbau von möglicherweise schützenswerten Liegenschaften aufmerksam zu machen. So ist es je nach Kanton und Gemeinde möglich, dass der Grundeigentümer nicht darüber im Bild ist, dass seine Liegenschaft in einem Inventar möglicher kommunaler Kulturdenkmäler oder Schutzobjekte aufgeführt ist, was ein Vorhaben erschweren oder verunmöglichen kann. Es ist darum sinnvoll, sich bei vorgesehenen Transaktionen oder bei Bauabsichten frühzeitig bei der Gemeinde zu erkundigen und einen Entscheid einzuholen. Das Inventar sagt jedoch noch nichts darüber aus, ob die Liegenschaft tatsächlich schutzwürdig ist.

Im Kanton St. Gallen schafft das neue Planungs- und Baugesetz mehr Transparenz. Es auferlegt den Gemeinden, binnen 15 Jahren Schutzinventare zu erlassen. Diese sind öffentlich, aber nicht anfechtbar. Erst in einem zweiten Schritt erfolgt der Entscheid über eine eigentümerverbindliche Unterschutzstellung der im Schutzinventar enthaltenen Objekte im Rahmen eines formellen Verfahrens. Auslöser können die Aufnahme in einen Nutzungsplan, ein Baubewilligungsverfahren oder die Beantragung eines Entscheids durch die Grundeigentümerschaft sein.

Die Unterschutzstellung setzt voraus, dass das schutzwürdige Objekt im Schutzinventar enthalten ist. Das Schutzinventar kann also nicht kurzfristig durch die Gemeinde angepasst werden, wodurch sich eine höhere Rechtssicherheit ergibt.

* Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg): «Juristische Mitteilungen», 2016/IV.

Energiestrategie 2050 und deren Auswirkung auf Immobilien

Die SVP sammelt derzeit Unterschriften für das Referendum gegen das revidierte Energiegesetz. Demnach wird das Volk über das Schicksal der Energiestrategie 2050 entscheiden, deren erster Baustein das revidierte Energiegesetz ist. Sagt das Volk Ja, tritt das Gesetz Anfang 2018 in Kraft.

Die gesamte Bevölkerung wird mit einem höheren Netzzuschlag von maximal 2,3 Rp./kWh auf den Strom belastet. Seit 1. Januar 2017 liegt dieser bei 1,5 Rp. Verwendet wird der erhöhte Zuschlag vor allem für Einspeisevergütungen für erneuerbare Energie (1,3 Rp.). Diese Förderung ist jedoch befristet. Ab dem sechsten Jahr nach Inkrafttreten des ersten Massnahmenpakets – also mutmasslich ab 2022 – werden keine neuen Verpflichtungen im Einspeiseprämiensystem mehr eingegangen, ab dem Jahr 2031 keine neuen Investitionsbeiträge und Einmalvergütungen mehr bezahlt.

Was den Energieverbrauch in Gebäuden betrifft, so sind die Kantone gefordert. Sie müssen Vorschriften für die sparsame und effiziente Energienutzung erlassen, namentlich Vorschriften über den maximalen Anteil nicht erneuerbarer Energien. Die Kantone sind auch gefordert, über die Angabe des Energieverbrauchs von Gebäuden mittels eines Gebäudeenergieausweises zu bestimmen.

Das Massnahmenpaket sieht weiter die Erhöhung der Maximalsumme für das Gebäudeprogramm von heute CHF 300 Mio. auf neu CHF 450 Mio. vor. Insgesamt werden die Verbraucher durch das erste Massnahmenpaket stärker belastet, wobei die Immobilieneigentümer stärkere Anreize zur energetischen Sanierung und Installation erhalten – allerdings auch nur bis 2021. Danach geht das Förder- in ein Lenkungssystem mit Klima- und Stromabgaben über. Jene Eigentümer, die keine Massnahmen ergreifen, werden ab den 2020er-Jahren finanziell büssen.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Risiken bei Kauf ab Plan verringern

Der Immobilienratgeber wird in der eigenen Berufspraxis regelmässig gefragt, wie man als Käufer von Wohneigentum ab Plan seine An- und Teilzahlungen sichern und Handwerkerpfandrechte vermeiden kann. Tatsächlich begibt sich der Käufer während der Bauphase und bis zum Abschluss – in der Praxis fast unvermeidlich – «ins Risiko». Falls der Verkäufer während dieser Phase in ernsthafte finanzielle Schieflage geraten würde und seine Subunternehmer nicht bezahlen, können diese Handwerkerpfandrechte ins Grundbuch eintragen. Im schlimmsten Fall verliert der Käufer seine An- und Teilzahlungen und muss zudem die offenen Rechnungen begleichen. Das kommt glücklicherweise äusserst selten vor, und das Risiko lässt sich mit ein paar praktischen Empfehlungen mindern.

Grundsätzlich gilt, dass eine hohe finanzielle Eigenbeteiligung des Verkäufers an den Baukosten Bonität signalisiert und Sicherheit darstellt. In der Regel werden Teilzahlungen der Käufer nach Baufortschritt vereinbart. Hier lassen sich in Zusammenarbeit mit der Bank gewisse Sicherungen einbauen, indem beispielsweise ab einem eigens für dieses Bauprojekt eingerichteten Konto oder ab einem Sperrkonto Handwerkerrechnungen bezahlt werden. Gross ist der Handlungsspielraum des Käufers jedoch nicht. Der Verkäufer wird sich nicht auf jede aufwendige Sicherungsforderung einlassen.

Eine zweite Massnahme besteht darin, sich über die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers ins Bild zu setzen. Die finanzierende Bank des Käufers kann hierbei Unterstützung bieten. Auch sollte der Grundbuchverwalter oder Notar explizit danach gefragt werden, welche Empfehlungen er zur Sicherung abgibt. Und schliesslich kann vereinbart werden, dass die Schlusszahlung erst erfolgt, wenn keine Handwerkerpfandrechte mehr eingetragen werden können, also vier Monate nach Abschluss der Arbeiten.