Den richtigen Bewirtschafter für Ihre Liegenschaft finden

Wie wir erst kürzlich in einem unserer Ratgeber geschrieben haben, sollte die Bewirtschaftung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier bis sechs Wohnungen oder Wohn-/Geschäftshäusern an eine professionelle Liegenschaftsverwaltung delegiert werden. Dabei kommt der Wahl des richtigen Unternehmens, der richtigen Person für die Bewirtschaftung grosse Bedeutung zu, ist dies doch mitentscheidend für die Rentabilität Ihrer Liegenschaft. Doch worauf sollte bei der Suche nach einem Bewirtschafter vorrangig geachtet werden?

Vier Aspekte kommen dabei zum Tragen: Qualifikation, Philosophie, Offerte des Anbieters sowie Ihre persönliche Einschätzung. Bezüglich Qualifikation sollten Sie beispielsweise darauf achten, ob das Unternehmen Mitglied beim Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT ist, welche Referenzen vorgewiesen werden können und über welche Abschlüsse (z.B. «Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA» oder «Dipl. Immobilien-Treuhänder») die Person verfügt, die Ihre Immobilie betreuen wird. Weiter sollten Sie prüfen, ob die Philosophie mit Ihrer eigenen übereinstimmt: Bringt der Anbieter Respekt und Interesse gegenüber der Mieterschaft zum Ausdruck? Wird er meine Anliegen zwar hart, aber auch fair vertreten? Natürlich ist Ihre persönliche Einschätzung ebenfalls wichtig. Finden Sie im persönlichen Gespräch heraus, ob die Chemie zwischen Ihnen und den verantwortlichen Personen stimmt. Fragen Sie sich, ob Sie wirklich vollstes Vertrauen in deren Fähigkeiten haben. Zu guter Letzt gilt es, die Offerten verschiedener Anbieter zu vergleichen: Wer bietet welchen Service zu welchem Preis und ist dieser gerechtfertigt?

Das Honorar des Bewirtschafters wird im Normalfall auf Basis der Nettomietzinseinnahmen berechnet. Der Ansatz liegt im Schnitt bei vier bis fünf Prozent. Als Grundlage dienen entweder die Soll-Mieteinnahmen oder die effektiv einkassierten Mieten pro Jahr. Letzteres ist für Sie als Immobilienbesitzer möglicherweise die interessantere Variante, denn dadurch hat der Bewirtschafter selbst ein starkes Interesse daran, dass die Liegenschaft immer voll vermietet ist.

Bewirtschaftung selber übernehmen oder extern in Auftrag geben?

Die Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses ist anspruchsvoll. Auf der einen Seite stehen die Bedürfnisse des Eigentümers, der eine möglichst gute Rendite erzielen möchte, ohne dafür einen allzu grossen Aufwand leisten zu müssen. Auf der anderen Seite sind da die Mieter, die einen maximalen Wohnkomfort zu einem möglichst tiefen Mietzins, eine gepflegte Liegenschaft sowie eine speditive Bearbeitung ihrer Anliegen erwarten. Diese oft divergierenden Ansprüche zur Zufriedenheit aller unter einen Hut zu bringen, ist die Aufgabe der Liegenschaftsverwaltung – auch Immobilienbewirtschaftung genannt.

Die Verwaltung einer Immobilie umfasst drei Hauptbereiche: die technische, die finanzielle und die administrative Bewirtschaftung. Bei der technischen Bewirtschaftung geht es einerseits darum, kleinere Mängel an der Immobilie möglichst schnell zu beheben und andererseits, den Unterhalt oder auch die Sanierung des Objekts und der haustechnischen Anlagen langfristig zu planen. Die finanzielle Seite umfasst die korrekte Buchhaltung und Liegenschaftsabrechnung. Denn nur wer weiss, wofür und in welcher Höhe Geld ausgegeben, beziehungsweise eingenommen wurde, kann eine Liegenschaft rentabel betreiben. Ins selbe Ressort gehören ausserdem die Nebenkostenabrechnungen oder die Kontrolle der Mietzinseinnahmen. Die administrativen Aufwendungen beinhalten unter anderem Mietzinsberechnungen, die Suche nach Mietern, die Vornahme von Wohnungsübergaben, den Abschluss von Mietverträgen oder die Anstellung und Betreuung eines Hauswarts.

Diese Aufgaben benötigen viel Zeit und setzen ein fundiertes Wissen des Immobilien-, insbesondere des Mietrechts voraus. Ausserdem geht es dabei schnell einmal um Vermögenswerte von einigen Millionen Franken. Deshalb gilt die allgemeine Empfehlung: Die Bewirtschaftung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier bis sechs Wohnungen sollte an eine professionelle Liegenschaftsverwaltung delegiert werden.

Werkeigentümerhaftung bei privaten Swimmingpools

Wer einen eigenen Swimmingpool im Garten hat, freut sich jeweils besonders auf die warme Jahreszeit. Dann lädt das kühle Nass wieder zum gemütlichen Planschen ein. Was dabei aber nicht vergessen werden darf: Als Schwimmbadeigentümer hat man bezüglich Sicherheit rechtliche Pflichten. Hierbei kommt vor allem die Werkeigentümerhaftung (Art. 58 OR) zum Tragen.

Diese verlangt, dass der Besitzer eines Werks – und dazu zählt auch ein Swimmingpool – für daraus entstehende Schäden haftet und alle Vorkehrungen treffen muss, um solche zu verhindern. Ein besonderes Augenmerk richtet sich auf Unfälle durch Ertrinken, die leider immer wieder vorkommen. Während man bei Erwachsenen in der Praxis davon ausgeht, dass diese die Gefahren des Wassers einschätzen können, müssen kleine Kinder durch entsprechende Massnahmen vor dem Ertrinken geschützt werden. Da man den Pool kaum dauernd beaufsichtigen kann, ist es notwendig, den Zugang zum Wasser baulich zu verhindern. Eine Möglichkeit Kinder zu schützen, ist eine Poolabdeckung. Diese muss so gesichert werden, dass nur Erwachsene sie entfernen können. Zudem darf zwischen Beckenrand und Abdeckung keine Öffnung bestehen. Wichtig ist aber auch sicherzustellen, dass fremde Kinder den Poolbereich ohne Erlaubnis gar nicht erst betreten können. Guten Schutz bieten hier beispielsweise ein Zaun mit abschliessbarem Tor rund um das Becken oder eine Einfriedung des ganzen Grundstücks.

Die Werkeigentümerhaftung gilt auch für andere künstliche Gewässer wie etwa ein Biotop oder einen Naturpool auf dem eigenen Grundstück. Bei diesen empfiehlt die Beratungsstelle für Unfallverhütung ebenfalls eine abschliessbare Einzäunung. Alternativ kann bei Teichen knapp unter der Wasseroberfläche vollflächig ein stabiles Stahlgitter angebracht werden, das ein Ertrinken verhindert.

Ist eine Hausordnung überhaupt rechtlich verbindlich?

Alt, jung, konservativ, progressiv, laut, leise, pedantisch, chaotisch – gerade wenn viele und sehr verschiedene Menschen unter einem Dach wohnen, können Regeln das Zusammenleben vereinfachen. Deshalb hängt auch im Treppenhaus vieler Mehrfamilienhäuser eine Hausordnung. Darin werden Rechte und Pflichten der Mieter festgelegt. Die Hausordnung regelt beispielsweise die Reinigung von gemeinschaftlichen Bereichen wie Waschküche, Kellergang oder Treppenhaus. Sie legt fest, wer wann waschen darf, wie der Aussenbereich zu nutzen ist, was im Treppenhaus stehen darf oder um welche Uhrzeit die Haustüre abzuschliessen ist. Sie beinhaltet meist auch Verhaltensregeln, wie die Einhaltung von Mittags- und Nachtruhe, Vorgaben zum Grillieren auf dem Balkon oder die generelle Aufforderung zur gegenseitigen Rücksichtnahme.

Mit der für alle sichtbaren Anbringung der Hausordnung im Gebäude hat sie aber noch keinen rechtlich verbindlichen Charakter. Diesen erlangt sie erst, wenn die Mieter ausdrücklich zustimmen. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass sie als fester, integrierter Bestandteil des Mietvertrags definiert und mitunterzeichnet wird. Die Regeln darin kann der Vermieter selbst festlegen. Natürlich dürfen diese nicht gegen geltendes Recht verstossen. Ausserdem sollen die Vorschriften verhältnismässig sein und die Mieter nicht zu fest in ihrem Privatleben einschränken. So darf beispielsweise ein kurzes Duschen auch nach 22 Uhr nicht verboten werden.

Wird eine neue Hausordnung geschaffen oder die bestehende durch den Vermieter abgeändert, muss eine Mietvertragsanpassung mit einem vom Kanton genehmigten Formular auf den nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen werden. Nur so ist die neue Hausordnung rechtlich verbindlich und ermöglicht dem Vermieter entsprechende Schritte bei Nichteinhaltung der Regeln.

Bundesgericht schützt Festlegung der Akonto-Zahlungen

Die richtige Höhe der Akonto-Zahlungen für die Nebenkosten bei Mietwohnungen gibt immer wieder zu Diskussionen Anlass – insbesondere, wenn grössere Nachzahlungen fällig werden. Oft stellen sich die Mieter dann auf den Standpunkt, dass der Vermieter die Vorauszahlungen so ansetzen müsse, dass sie in etwa den zu erwartenden Kosten entsprechen.

Dazu ist der Vermieter aber nicht verpflichtet; das zeigt ein Entscheid des Bundesgerichts vom Januar 2019. Anlass dafür war ein Streit zwischen den Mietern eines Mehrfamilienhauses im Kanton Zürich und ihrer Vermieterin. Deren Nachforderung bei den Nebenkosten fiel rund doppelt so hoch aus, wie die geleisteten Akonto-Zahlungen. Das Mietgericht hatte die Nachzahlungen noch auf 30 Prozent reduziert, das Obergericht hingegen die Forderung der Vermieterin gestützt. Die betroffenen Mieter zogen den Fall deshalb bis vors Bundesgericht weiter. Dieses entschied schliesslich zugunsten der Vermieterin und bezog sich dabei auf einen Leitentscheid aus dem Jahr 2010. Das oberste Gericht hält im aktuellen Urteil nochmals klar fest, dass der Vermieter keine generelle Aufklärungspflicht über die tatsächliche Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hat.

Eine solche Pflicht, so das Gerichtsurteil, sei weder direkt noch indirekt aus dem Schutzzweck des Mietrechts ableitbar. Der Grund: Die Akonto-Beiträge seien klar als vorläufige Zahlungen deklariert. Die tatsächliche Höhe der Kosten ergäbe sich erst aus der jeweiligen Schlussabrechnung. Zudem hielt das Gericht fest, dass zu tiefe Akonto-Zahlungen auch nicht zu einem missbräuchlichen Mietzins führen würden, denn die Festlegung der Nebenkosten erfolge nach den tatsächlichen Aufwendungen dafür.

 

Urteil des Bundesgerichts 4A_339/2016 vom 29. Januar 2019.

Wenn Lärm das nachbarschaftliche Verhältnis trübt

Nachmittags die kreischenden Kinder im Sandkasten, spätabends die Party im Nachbarsgarten oder frühmorgens das Krähen des Hahns – für die einen Ausdruck von Leben, für die anderen einfach nur störender Lärm. Grundsätzlich ist es so, dass Lärm hingenommen werden muss, solange dieser sich in einem normalen Umfang bewegt und die Ruhezeiten nicht verletzt werden. Aber ab wann ist dieser normale Umfang überschritten? Lärm ist gemäss Gesetz dann zu laut, wenn dadurch die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden erheblich gestört wird. Nur gibt es gerade für den Alltagslärm keine festgelegten maximalen Dezibelwerte, an die man sich bei einer Beurteilung halten könnte. Konkret heisst dies, dass jeder Fall individuell begutachtet werden muss. Dabei spielt beispielsweise das subjektive Empfinden des lärmgeplagten Nachbarn keine Rolle, sondern die Frage, ob ein durchschnittlich sensibler Mensch den Lärm ebenfalls als erhebliche Störung empfinden würde.

Von den jeweiligen Kantonen und Gemeinden klar geregelt sind dafür die Ruhezeiten. Vielenorts gelten sie an Werktagen von 12.00 bis 13.30 Uhr sowie von 20.00 bis 22.00 Uhr und an Sonn- bzw. Feiertagen ganztags. Während dieser Zeit sind Arbeiten und Beschäftigungen mit lauten Motoren oder Geräten zu unterlassen. Die Nachtruhe gilt meist von 22.00 bis 07.00 Uhr. In diesem Zeitraum werden bereits laute Musik oder Partylärm als Ruhestörung betrachtet. Während der Sommermonate haben mittlerweile viele Gemeinden ihre Verordnungen den veränderten Lebensgewohnheiten angepasst und den Beginn der Nachtruhe auf 23.00 Uhr hinausgeschoben.

Wer sich durch Lärm gestört fühlt, sucht am besten immer zuerst das Gespräch mit dem Nachbarn – vorzugsweise am Tag danach, wenn der Ärger über die Störung wieder etwas verzogen ist. Werden Ruhezeiten wiederholt nicht eingehalten, kann man aber auch bei der Polizei eine Anzeige wegen Ruhestörung erstatten.

Welche Folgen haben öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen?

Wer vor dem Kauf einer Liegenschaft den Grundbuchauszug studiert, stösst nicht selten auch auf sogenannte «öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen». Der Begriff klingt sperrig und lässt Komplikationen erahnen. In vielen Fällen haben die Beschränkungen aber keine grosse Auswirkung. Typische Beispiele dafür sind Durchleitungsrechte der öffentlichen Werke für Wasser, Abwasser, Strom, Gas oder Telekommunikationsleitungen. Gerade bei älteren, aneinander gebauten Liegenschaften wurden Leitungen oft von Haus zu Haus verlegt und dies mit Einträgen im Grundbuch abgesichert. Einschränkungen entstehen dadurch selten. Einzig bei grösseren Bauarbeiten oder einer Gebäudeerweiterung kann es vorkommen, dass man im Weg stehende Leitungen auf eigene Kosten umlegen lassen muss.

Ebenfalls häufig zu findende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen sind Baulinien. Meist sichert sich die öffentliche Hand damit das Recht, bei Bedarf Flächen für einen eventuellen Ausbau von Strassen oder Trottoirs zu erwerben. Solche Baulinien sind für den Eigentümer der Parzelle unter Umständen mit gewissen Einschränkungen verbunden. So ist dafür oft ein sogenannter Beseitigungsrevers im Grundbuch eingetragen. Erstellt man etwa auf der davon betroffenen Fläche einen Parkplatz und die Gemeinde möchte am selben Ort später die Strasse verbreitern, muss der Parkplatz auf eigene Kosten rückgebaut werden.

Neben den genannten Beispielen existieren diverse weitere öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Welche Folgen sie im Einzelnen haben, ist für Laien nicht immer nachvollziehbar. Im Zweifelsfall lohnt es sich, vor dem Kauf einer Liegenschaft beim zuständigen Grundbuchamt genau nachzufragen und sich die Eintragungen erklären zu lassen oder eine Fachperson, etwa einen versierten Immobilienmakler oder einen Baujuristen, beizuziehen.

Was tun, wenn Mängel einfach nicht behoben werden?

Wurden bei einem Neubau oder einer Renovation die Arbeiten mangelhaft ausgeführt, ist dies für die Bauherrschaft schon ärgerlich genug. Werden die Mängel dann vom verantwortlichen Unternehmer partout nicht behoben, zerrt das nochmals gehörig an den Nerven. Um trotzdem zu seinem Recht zu kommen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die wirkungsvollste ist wohl der «Rückbehalt»: Gestützt auf Bundesgerichtsurteile (BGE 89 II 235 u.a.) und Artikel 89 OR kann die Zurückhaltung eines Teils des Werklohnes des Unternehmers (max. 10%) ein zulässiges Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche sein. Das heisst konkret: Man behält bis zur Bauabnahme einen Teil des Rechnungsbetrages zurück und löst die Restzahlung erst aus, wenn das Werk für einwandfrei befunden oder ein entdeckter Mangel behoben ist.

Eine andere Möglichkeit ist die «Ersatzvornahme». Reagiert ein Unternehmer weder auf die Mängelrüge noch auf weitere Fristansetzungen, vertröstet er einen dauernd oder will er die Verantwortung für den Mangel nicht übernehmen, besteht die Möglichkeit, ihm schriftlich eine letzte Frist zu setzen und eine Ersatzvornahme auf seine Kosten anzudrohen. Lässt er die Frist verstreichen, kann der Bauherr den Mangel von einem anderen Handwerker beheben lassen – auf Kosten des Unternehmers. Das Risiko dabei: den entsprechenden Betrag beim Unternehmer einzutreiben, könnte unter Umständen ziemlich schwierig werden.

Als letzte Möglichkeit bleibt, ein Gerichtsverfahren anzustreben. Man sollte aber wissen, dass es sich nur selten lohnt, Baurechtsstreitigkeiten vor dem Richter auszufechten. Prozessführung und Gutachten kosten oft mehr, als damit gewonnen wird. Deshalb ist es in den meisten Fällen sinnvoller, mit dem Unternehmer einen aussergerichtlichen Vergleich anzustreben.

Wann macht der Einbau neuer Fenster Sinn?

Bei vielen älteren Liegenschaften sind die Fenster bezüglich Energieverlust der schwächste Punkt der Gebäudehülle. Untersuchungen zeigen, dass – je nach Bauart und Alter der Fenster – hier bis zu dreissig Prozent der gesamten Heizenergie verloren gehen. Im Vergleich zu einer Doppelverglasung, wie sie in den 1970er-Jahren üblich war, spart ein modernes, dreifach verglastes Fenster pro Quadratmeter Glasfläche und Jahr bis zu 20 Liter Heizöl.

Ob es aus energetischer Sicht Sinn macht, die Fenster der eigenen Liegenschaft zu ersetzen, ist für Laien nicht immer auf den ersten Blick zu erkennen. Folgende Faustregeln helfen dabei: Wurden die Fenster vor 1995 eingebaut, ist ein Tausch in den meisten Fällen angezeigt. Gleiches gilt, wenn sich im Winter an der Fensterinnenseite auf dem Glas regelmässig Kondenswasser bildet. Weitere Hinweise, die für einen Tausch sprechen, sind Zugluft oder eine starke Kälteabstrahlung.

Vor allem bei Gebäuden ohne isolierte Aussenwände sollte vor dem Fensterersatz ein Energieberater beigezogen werden. Die beiden Appenzell und der Kanton Thurgau beispielsweise bieten für Liegenschaftsbesitzer kostenlos eine Energieberatung an, ebenso ein Teil der Gemeinden im Kanton St. Gallen. Eine Fachperson prüft, ob ausser dem Fenstertausch weitere energetische Massnahmen sinnvoll wären oder ob es zu bauphysikalischen Problemen kommen könnte. So ist es beispielsweise möglich, dass sich bei Bauten ohne isolierte Aussenwände nach dem Einbau neuer Fenster Schimmel bildet – etwa in kalten Zimmerecken. Der Grund: Durch die neuen, sehr dichten Fenster kann feuchte Luft nicht mehr wie früher entweichen, kondensiert an kalten Oberflächen und schafft so Nährboden für Schimmelpilze. Besteht dieses Risiko, macht ein Fenstertausch meist nur Sinn, wenn gleichzeitig die Fassade isoliert wird.

Darf die Mietwohnung an Touristen vermietet werden?

Mit dem Siegeszug digitaler Buchungsplattformen wie Airbnb oder booking.com sehen sich Vermieter mit dem Problem konfrontiert, dass ihre Mieter die Wohnungen oder einzelne Zimmer davon vermehrt online zur Kurzzeitmiete anbieten. Muss das einfach geduldet werden? Nein. Denn rechtlich handelt es sich dabei um eine Untermiete, die in Artikel 262 ff. des Obligationenrechts geregelt ist. Zwei Punkte sind dabei wichtig: Erstens muss der Mieter für jede Untervermietung der Wohnung die Zustimmung des Vermieters einholen und zweitens hat der Vermieter das Recht, diese Zustimmung aus gewissen Gründen zu verweigern.

Für die Zustimmung sind jedoch keine Formvorschriften geregelt. So kann diese beispielsweise auch mündlich erfolgen. Und aufgepasst: Auch Stillschweigen seitens des Vermieters auf eine Anfrage gilt als Zustimmung. Grundsätzlich muss der Mieter für jede einzelne Untervermietung das Einverständnis einholen. Natürlich steht es dem Vermieter frei, auch ein einmaliges Gesuch für die mehrfache Untervermietung zu akzeptieren.

Hauptgründe, um eine Zustimmung zu verweigern:

Erstens, wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben. Zweitens, wenn diese Bedingungen – insbesondere die Mietzinshöhe – im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind. Grundsätzlich darf der Mieter keinen Gewinn aus der Untervermietung erzielen. Wenn die Räumlichkeiten, wie bei Airbnb oder booking.com üblich, möbliert vermietet werden, darf dafür jedoch ein bestimmter Aufpreis zur Miete geschlagen werden. Und drittens kann die Zustimmung verweigert werden, wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Dazu gehören etwa die Überbelegung der Wohnung oder das Risiko von Schäden durch eine erhöhte Fluktuation. Ob die Gründe für eine Zustimmungs-Verweigerung ausreichend sind, wird jeweils im Einzelfall abzuklären sein.