Raumplanung im Fokus des Parlaments

In der bevorstehenden Frühjahrssession des eidgenössischen Parlaments stehen aus Sicht der Immobilienwirtschaft gleich einige Geschäfte zur Raumplanung im Fokus. Dies ist aus dem Programm der beiden Kammern zu entnehmen, das jüngst veröffentlicht wurde.

Der Nationalrat beugt sich über die beiden Standesinitiativen der Kantone Wallis und Graubünden, die fordern, dass landwirtschaftlich nicht mehr benötigte Bauten unter Wahrung ihrer Identität und im Rahmen der bestehenden Erweiterungsmöglichkeiten massvoll zur Wohnnutzung umgenutzt werden können. Ebenso über die Motion der ständerätlichen Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie, die eine Umnutzung nicht mehr benötigter landwirtschaftlicher Bauten zur Wohnnutzung möglich machen will sowie die Motion von Nationalrat Beat Flach, der die Siedlungsentwicklung nach innen durch unflexible Lärmmessmethoden behindert sieht.

Der Ständerat behandelt die Botschaft des Bundesrats zur Zersiedelungsinitiative, in der die Exekutive die Volksinitiative mit der Begründung zur Ablehnung empfiehlt, dass das aktuelle Raumplanungsgesetz (RPG) der Zersiedelung bereits ausreichend entgegenwirkt. Die kleine Kammer behandelt im Weiteren die Motionen Page und Hösli mit den Begehren, das RPG dahingehend zu ändern, dass bestehendes Gebäudevolumen ausserhalb der Bauzonen maximal genutzt werden kann bzw. dass Wohngebäude ausserhalb der Bauzone massvoll erweitert werden können.

Ständerat Beat Vonlanthen fordert den Bundesrat schliesslich in einer Interpellation dazu auf, zur Praxis der Stadt Zürich Stellung zu nehmen, wonach für den Ersatz von bereits zugelassenen Wärmepumpen durch neue Modelle eine Baubewilligung erforderlich ist. Er sieht in dieser administrativen Hürde die Gefahr, dass diese Technologie damit eingeschränkt und die Umsetzung der Energiestrategie gefährdet wird.

 

Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds abzugsfähig?

Weil der Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft im Grundsatz der Bestreitung von Instandsetzungsaufwendungen und grosszyklischen Instandhaltungskosten dient, sind die Einlagen steuerlich als Gebäudeunterhalt abzugsfähig. Allerdings dürfen damit ausschliesslich Unterhaltsarbeiten für die gemeinschaftlichen Liegenschaftsteile beglichen werden. Unterhalt an Gebäudeteilen im Sondernutzungsrecht also innerhalb der «eigenen vier Wände» sind separat zu deklarieren. Weitere Bedingung der Abzugsfähigkeit ist, dass die Beiträge dem Steuerpflichtigen unwiderruflich entzogen sind. Aus den Mitteln des Fonds dürfen keine nutzungsbedingten Betriebskosten wie Wasser, Strom, Heizstoffe usw. oder Zins- und Amortisationszahlungen beglichen werden.

Die Einlagen in den Erneuerungsfonds sind im Zeitpunkt der Rechnungstellung der Einlage und nicht erst bei der Verwendung der Fondsmittel abzugsfähig. Die Behörde kann die Einhaltung der gesetzlichen Einschränkungen prüfen und von jedem Stockwerkeigentümer die Vorlage der Fondsjahresrechnung, des Reglements sowie das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung verlangen. Die Höhe des Erneuerungsfonds darf in der Regel 2 bis 10% des Gebäudeversicherungswertes nicht übersteigen.

Das Fondsvermögen sowie dessen Erträge unterliegen übrigens der direkten Besteuerung durch Bund, Kantone und Gemeinden. So muss jeder Stockwerkeigentümer nach geltender Rechtsprechung des Bundesgerichts seinen Anteil am Wert und Ertrag an seinem Hauptsteuerdomizil deklarieren. Es ist deshalb erforderlich, dass der Verwalter den Stockwerkeigentümern jährlich eine Aufstellung über den Vermögensstand und die Erträge des Erneuerungsfonds sowie über die daran bestehenden Anteile den einzelnen Eigentümern zukommen lässt.

Welche Aufwendungen sind steuerrelevant?

Im letzten Beitrag haben wir die Periodenabgrenzung von steuerrelevantem Liegenschaftsunterhalt behandelt. In diesem Ratgeber wenden wir uns der Frage zu, welche Aufwendungen geltend gemacht werden können. Abzugsfähig ist, was der Werterhaltung der Liegenschaft dient, sogenannte Unterhaltskosten. Nicht angerechnet werden können dagegen Investitionen, die den Wert der Liegenschaft steigern. Der Grat zwischen Werterhaltung und Wertsteigerung ist schmal. Wie verhält es sich beispielsweise mit dem neuen Backofen, der im Unterschied zum alten eine Steamer-Funktion hat?

Das St. Galler Steuerbuch gibt in Kapitel 44 Nr. 2 und Nr. 3 ausführlich Auskunft zum Grundsätzlichen und zu den Unterhaltsarbeiten im Einzelnen. Zum Unterhalt gehören Instandhaltungskosten, also Auslagen für die üblichen Ausbesserungsarbeiten und die laufend anfallenden Reparaturen, die zur Erhaltung der Liegenschaft in gebrauchsfähigem Zustand beitragen. Ebenfalls abzugsfähig sind Instandstellungskosten, worunter die unregelmässigen Aufwendungen fallen, um den Wert der Liegenschaft auch auf Dauer erhalten zu können. Dies sind eigentliche Renovationen wie Dach- oder Fassadensanierung.

Kniffliger sind sogenannte Ersatzbeschaffungen. Der Ersatz von Gebäudebestandteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung gilt insofern als Unterhalt, als der Nutzungswert des ersetzten Objekts bloss erhalten, nicht aber erhöht wird. Wie im erwähnten Fall des Backofens ist die Abgrenzung schwierig, da neue Gebäudeteile und Geräte den Komfort meist erhöhen.

Folgedessen können in gewissen Fällen nicht die gesamten Auslagen für die Ersatzbeschaffung angerechnet werden, sondern nur ein Anteil. Das Steuerbuch des Kantons St. Gallen nennt diesbezüglich zwar keine expliziten Werte. Anhaltspunkte liefert aber etwa der Kanton Bern, der im «Backofen-Fall» zwei Drittel als Unterhalt akzeptiert.

www.steuern.sg.ch > Steuerbuch Online

 

Liegenschaftsunterhalt: pauschal oder effektiv?

Bis 31. März 2018 müssen steuerpflichtige Unselbständigerwerbende ihre Steuererklärung einreichen. Für Wohneigentümer ist in diesem Zusammenhang die Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für die eigene Liegenschaft relevant. Der Immobilienratgeber nimmt darum dieses Thema auf und wird es in dieser und den folgenden Ausgaben vertiefen.

Beginnen wir beim Grundsätzlichen: Aufwendungen für die eigene Liegenschaft können pauschal oder effektiv abgerechnet werden, wobei der Steuerpflichtige für jede Steuerperiode und jedes Grundstück zwischen den beiden Varianten wählen kann. Die Pauschale kann nur für Grundstücke des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, in Anspruch genommen werden. Der Pauschalabzug beträgt für selbstgenutztes Wohneigentum 20% des Eigenmietwerts.

Bei aufwendigeren baulichen Massnahmen dürfte es sich lohnen, nach effektiven Aufwendungen abzurechnen. Massgebend sind die Instandhaltungs- und Instandstellungskosten sowie Aufwendungen für Ersatzbeschaffungen, soweit diese Ausgaben durch den Steuerpflichtigen in der betreffenden Steuerperiode getätigt worden sind. Das heisst, dass das Rechnungsdatum für die Periodenabgrenzung entscheidend ist. Hat der Handwerker seine Arbeit im letzten Jahr ausgeführt, aber erst in diesem Jahr Rechnung gestellt, so ist der Aufwand in diesem Jahr steuerlich abzugsfähig. Umgekehrt verhält es sich, wenn die Versicherungsgesellschaft für die Gebäudeversicherung die Prämienrechnung bereits im alten Jahr zugestellt hat, damit aber der Versicherungsschutz für das laufende Jahr beglichen wird. So ist der Betrag der Rechnung dennoch im alten Jahr abzugsfähig. Mit der Abrechnung von verschiedenen Bauphasen bei länger dauernden Arbeiten lassen sich die Aufwendungen auf mehrere Perioden verteilen. Reine Akontozahlungen reichen zu dieser Abgrenzung allerdings nicht aus. Es müssen effektive Arbeiten ausgewiesen werden.

Vorkaufsrecht birgt Nachteile im Verkauf

Es ist ein hehrer Gedanke: Mit einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht wollen die jetzigen Eigentümer einer Liegenschaft einem bestimmten potenziellen Käufer die Möglichkeit einräumen, die Liegenschaft entweder zu einem bevorzugten Preis oder zum Marktpreis erwerben zu können. Vielfach kommt das Vorkaufsrecht zwischen Eltern und Kindern zur Anwendung.

Nebst den zahlreichen juristischen Finessen, die es bei der Einräumung eines Vorkaufsrechts zu beachten gilt – limitiertes oder unlimitiertes Vorkaufsrecht, maximale Laufzeit, Abtretbarkeit und Vererbbarkeit – sind die relativ hohen Kosten eines Grundbucheintrags (nach Massgabe des Gebührentarifs für die Grundbuchämter im Kanton St. Gallen in Abhängigkeit des Verkehrswerts bis zu CHF 1000.-)  auch Kehrseiten im Verkaufsprozess zu berücksichtigen.

Gewichtigster Nachteil ist die zeitliche Verzögerung eines Verkaufs an einen Dritten und die mit dem Vorkaufsrecht einhergehende Unwägbarkeit für den Käufer. Gemäss Obligationenrecht muss der Eigentümer den Vorkaufsberechtigten über den Abschluss des Kaufvertrags mit einem Dritten – den sogenannten Vorkaufsfall – und über den Vertragsinhalt in Kenntnis setzen. Massgebend für die Mitteilungspflicht ist der Vertragsabschluss (Art. 216d Abs.1 OR). Danach hat der Berechtigte drei Monate Zeit, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen und selber mit allen Rechten und Pflichten in den Vertrag einzutreten. Die Frist kann von den Parteien im Vorkaufsvertrag kürzer angesetzt, jedoch nicht erstreckt werden.

Übrigens erlischt das im Grundbuch vorgemerkte Vorkaufsrecht bei einem Verkauf der Liegenschaft an einen Dritten während der vorgemerkten Dauer oder maximal 25 Jahre nicht und gilt auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Es kann lediglich durch expliziten Verzicht, durch Zeitablauf, von Todes wegen bei Nichtvererbbarkeit oder bei Zwangsverwertung untergehen.

Aufbewahrungspflicht für Baupläne

Der Immobilienratgeber ist von einem Leser des Beitrags zum Architektenhonorar auf einen weiteren Aspekt des Verhältnisses zwischen Bauherr und Architekt aufmerksam gemacht worden: die Dauer der Aufbewahrungspflicht für Baupläne. Ist das Bauprojekt beendet, übergibt der Architekt Pläne und Unterlagen in Form einer Dokumentation. Die Originalpläne – heute wohl eher die elektronischen Plandaten – bleiben im Eigentum des Architekten und werden von diesem aufbewahrt. Landläufig wird von einer Aufbewahrungspflicht von zehn Jahren ausgegangen. Diese Dauer ist in verschiedenen Gesetzen anzutreffen, beispielsweise im Obligationenrecht (OR) und der in Art. 962 festgehaltenen Pflicht zur Aufbewahrung der Korrespondenz und Bücher. Daraus lässt sich aber keine Aufbewahrungspflicht für Pläne ableiten. Denn das OR kennt keine gesetzliche Pflicht zur Aufbewahrung von Unterlagen, die nicht der schuld- und steuerrechtlichen Beweisführung dienen.

Es bedarf also einer privatrechtlichen Regelung. So besagen die SIA-Ordnungen 102, 103 und 105 für Architekten, Ingenieure und Landschaftsarchitekten, dass der Auftragnehmer die Arbeitsergebnisse als Originale oder in anderer geeigneter und gebrauchsfähiger Form während zehn Jahren ab Beendigung des Auftrags aufzubewahren hat.

Damit hängt übrigens keine Herausgabepflicht zusammen, die den Planer dazu verpflichten würde, dem ehemaligen Auftraggeber die Unterlagen später herauszugeben, wenn dieser sie verlangt. Vielmehr soll damit auf vertraglicher Basis sichergestellt werden, dass bei zivilrechtlichen Streitigkeiten auf diese Unterlagen zurückgegriffen werden kann. Zum Schluss sei hier vermerkt, dass die Vertragsparteien vereinbaren sollten, ob dem Bauherrn bei Projektende Pläne in elektronischer Form oder auf Papier zur Verfügung gestellt werden.

Eigentümerhaftung bei Dachlawinen

Eigentümer von Liegenschaften mit Schrägdächern müssen sich im Hinblick auf kommende Schneefälle mit der Frage auseinandersetzen, ob sie gegen Dachlawinen ausreichend vorgesorgt haben. Der Eigentümer haftet für Schäden, die sich wegen fehlerhafter Herstellung oder mangelhaftem Unterhalt ereignen. Überdies gelten Gebäudeschäden, die durch Schneerutsche oder fallendes Eis entstehen, nicht als Elementarschäden und sind deshalb von der obligatorischen Gebäudeversicherung nicht gedeckt. Für Schäden an Dritten kommt – falls vorhanden – die Gebäudehaftpflichtversicherung und für Schäden an Fahrzeugen vielfach die Kaskoversicherung des Halters auf.

Die Verantwortung des Eigentümers richtet sich nach der Art der Nutzung der Liegenschaft und der gefährdeten Bereiche. Bei einer privaten Wohnliegenschaft sind die Anforderungen an den Unterhalt weniger hoch als bei einer öffentlich zugänglichen Liegenschaft an einer belebten Strasse. Die Unterhaltspflicht hängt damit immer vom Einzelfall ab. Zu beachten ist, dass die Haftung allein mit einem Hinweis durch Warnschilder nicht wegbedungen werden kann.

Aus baulicher Sicht gibt die SIA-Norm 232/1 für geneigte Dächer bei Bau- oder Erneuerungsarbeiten vor, welche Dachflächen mit Schneefängern ausgerüstet werden müssen. Es sind dies Dächer, die infolge ihrer Lage oder Neigung Schneerutsche auf benutzte Fussgängerwege, Spielplätze, Vorplätze bei Hauseingängen oder Ähnliches erwarten lassen. Die Normen des SIA gelten als «anerkannte Regeln der Baukunde» und werden in der gesamten Schweiz verbindlich angewendet.

Der Fachverband der Dachdecker macht betreffend Anordnung von Schneefängern und -stoppern ebenfalls Vorgaben. Der Umfang der Installationen hängt von der Höhe über Meer, dem verwendeten Material wie Ziegel oder Eternitplatten sowie der Dachneigung ab.

Welche Regelungen für das Architektenhonorar?

Konflikte zwischen Bauherren und Architekten über das geschuldete Honorar sind nach Massgabe entsprechender Einträge in einschlägigen Blogs keine Seltenheit. Oft gründet der Konflikt auf einem mangelnden Verständnis des Bauherrn über die vertraglich vereinbarten Bestimmungen und deren Folgen. So führt beispielsweise ein pauschaliertes Honorar nach Massgabe der Bausumme bei Kostenüberschreitungen auch zu einer höheren Rechnung des Architekten.

Der Vertrag mit dem Planer kann grundsätzlich frei nach dem Parteiwillen einzelne Leistungen oder die Gesamtheit aller für das Projekt und die Ausführung erforderlichen Planungs- und Bauleitungsarbeiten umfassen. Grundlage vieler Architektenverträge ist die SIA-Ordnung 102 «Ordnung für die Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten». Sie enthält Vertragsbestimmungen zur Bemessung des Honorars, wobei Architekt und Bauherr die notwendigen Berechnungsfaktoren, zum Beispiel den Stundenansatz, den Schwierigkeitsgrad und den Leistungsanteil, im Vertrag vereinbaren müssen. Die Praxiserfahrung zeigt, dass die Leistungen des Architekten und andere wesentliche Vorgaben des Bauherrn – beispielsweise Baukosten oder Termine – oft zu wenig genau festgelegt werden. Besonders wichtig wäre dies bei Pauschalhonoraren, da grundsätzlich nur die Vergütung, nicht aber die Leistung des Architekten pauschaliert wird.

Gemäss SIA 102 kann die Vergütung des Architekten nach drei verschiedenen Kriterien berechnet werden: nach dem Zeitaufwand des Architekten (Zeittarif), nach den Kosten des Baues (Kostentarif) oder nach dem Umfang des Baues (Volumentarif). Jede dieser drei Varianten hat Vor- und Nachteile, über die sich der Bauherr im Klaren sein sollte. Besonderes Augenmerk gilt Regelungen, die von SIA 102 abweichen. Der Architekt müsste den Bauherrn auf diese aufmerksam machen, was aber häufig unterbleibt.

 

 

Gibt es ein Recht auf eine Ausnahmebewilligung?

Das Bundesgericht hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, wann der gesetzlich festgelegte Strassenabstand in einem Bauprojekt mittels Ausnahmebewilligung unterschritten werden darf. Im strittigen Fall wehrte sich ein Nachbar gegen eine Baubewilligung der Gemeinde Hergiswil NW. Mit Ausnahmebewilligung hatte die Behörde den Strassenabstand des Neubaus von vier auf zwei Meter reduziert.

Dies wirft die Frage auf, unter welchen Bedingungen die Behörde dazu ermächtigt ist. Im Kanton St. Gallen sind die Strassenabstände im Strassengesetz (StrG) geregelt, sofern in Bauordnungen oder in Sondernutzungsplänen nichts anderes festgelegt ist. Die zuständige Behörde kann von den genannten Regeln abweichen, «wenn weder Verkehrssicherheit noch Strasse beeinträchtigt werden» (Art. 108 Abs. 2 StrG).

Damit Ausnahmen nicht zur Regel werden, nennt das Planungs- und Baugesetz in Art. 108 die Voraussetzungen. Demnach kann von Vorschriften abgewichen werden, wenn die Ausnahmebewilligung nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstösst, keine überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt und die Nachbarschaft nicht unzumutbar benachteiligt.

Bereits früher hat das Bundesgericht festgehalten, dass Ausnahmebewilligungen dazu dienen, «im Einzelfall Härten und vom Gesetzgeber offensichtlich nicht gewollte Wirkungen zu vermeiden. Sie dürfen nicht dazu eingesetzt werden, um generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen lassen und im Ergebnis auf eine Änderung des Gesetzes hinauslaufen.» Eine Ausnahmebewilligung muss somit über die in den Gesetzen erwähnten zwingenden Voraussetzungen hinaus im Einzelfall ein ungewolltes Ergebnis verhindern helfen. Im besagten Gerichtsfall war dies der Fall, weil der geplante Neubau neben eine denkmalgeschützte Baute zu stehen kam und mit der Ausnahmebewilligung der Gebäudeabstand vergrössert werden konnte.

Urteil des Bundesgerichts 1C_425/2016 vom 9. Mai 2017

Ist ein Liftanbau nützlich oder luxuriös?

Eine Leserin des Immobilienratgebers fragt, wie es sich mit dem Quorum und der Kostenverteilung für den Anbau eines Lifts an ihre Stockwerkeigentümer-Liegenschaft verhält. Entscheidend für das Quorum ist, ob es sich beim An- oder Einbau eines Lifts um eine nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahme handelt. Dies ist nicht eindeutig und vom einzelnen Objekt und dem Investitionsumfang abhängig. In einer zweistöckigen Liegenschaft und bei hohen Investitionskosten verhält es sich anders wie bei einer sechsgeschossigen Liegenschaft und vergleichsweise einfacher Realisierbarkeit. Gehen wir von einem vernünftigen Umfang aus, könnte man den Liftanbau als Modernisierung, als Massnahme der Werterhaltung und der Komfortsteigerung betrachten, was auf eine nützliche bauliche Massnahme hindeutet. Entsprechend müsste eine qualifizierte Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten zustimmen.

Voraussetzung für eine breite Akzeptanz ist, dass die Kosten ausgewogen auf die verschiedenen Stockwerkeigentümer verteilt werden. Hierbei sollte von der Wertquote abgewichen werden. Denn der Nutzen eines Aufzugs ist für die Wohnungseigentümer in den oberen Stockwerken grösser als für jene im Parterre. Nutzlos ist der Aufzug für diese gleichwohl nicht. So können sie beispielsweise mit dem Lift ins Untergeschoss zu ihrem Kellerraum oder der Tiefgarage fahren. Zu berücksichtigen ist auch, dass der Wert der gesamten Liegenschaft durch die bauliche Massnahme gesteigert wird, was allen Eigentümern zugutekommt. Die Eigentümer von Parterrewohnungen werden sich in dieser Frage regelmässig nicht auf Artikel 712h Absatz 3 ZGB berufen können, der besagt, dass beim Verteilen gemeinschaftlicher Kosten zu berücksichtigen ist, «wenn bestimmte Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass dienen».