Darf ein Ferienhaus in ein Einfamilienhaus umgewandelt werden?

Die Eigentümer eines Ferienhauses in Degersheim sind vor Bundesgericht gegen einen Beschwerdeführer unterlegen, der sich gegen den Ersatzneubau durch ein dauerhaft bewohntes Einfamilienhaus, die Erweiterung des Volumens und eine neue Umgebungsgestaltung gewehrt hatte.

Für die Bewilligung von baulichen Massnahmen ausserhalb des Baugebietes gelten hohe Anforderungen. Der Bundesrat hat in der Raumplanungsverordnung (RPV) zum Raumplanungsgesetz Ausführungsbestimmungen erlassen, wonach die Änderung einer altrechtlichen Baute und eine Erweiterung als massvoll gilt, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute dieser Anforderung entspricht, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei gelten restriktive Regeln hinsichtlich einer Erweiterung der Bruttogeschossfläche und des Gebäudevolumens. Und bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen. Die Identität muss nach geltender Rechtsprechung hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung und Zweckbestimmung gewahrt werden. Es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden.

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt ihrer Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. Im diesem Fall war dies 1972. Das Bundesgericht befand, das Ferienhaus sei vom Ausbaustandard her nicht als taugliche Baute für einen Erstwohnsitz geeignet. Mit dem Ersatzneubau gehe eine erhebliche Nutzungsintensivierung einher, weshalb die Identität nicht mehr gewahrt sei. Damit falle eine Ausnahmebewilligung ausser Betracht.

Urteil des Bundesgericht 1C_312/2016 vom 3. April 2017; Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen

Baubewilligung für Pflanzungen erforderlich?

In einem Fall vor Bundesgericht ging es um die Frage, ob Pflanzungen auf einem Grundstück im Einzelfall gleich wie Zäune, Abschrankungen oder Teiche als Anlagen gelten und damit bewilligungspflichtig sind. Die Gemeindebehörde Flims war – anders als ein Nachbar – der Ansicht, es bedürfe keiner Baubewilligung für die bereits ausgeführte Umgebungsgestaltung mit Bäumen, Pflanzen und Sträuchern. Das Verwaltungsgericht Graubünden stützte den Entscheid. Nicht so das Bundesgericht. Strittig war gemäss Urteilsbegründung aus Lausanne die Frage, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug sei, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen und ob mit der Realisierung der als Baute oder Anlage geltenden baulichen Massnahme so gewichtige räumliche Folgen verbunden seien, dass ein öffentliches Interesse an einer vorgängigen Kontrolle bestehe.

Ob dies der Fall ist, beurteilt sich danach, welche konkrete Auswirkung eine Pflanzung auf die Umgebung hat. Dabei sind insbesondere die Bedeutung und Art der Bepflanzung, die Oberfläche, die Dichte und ihre Anordnung sowie ihre Eingliederung in die bestehende Umgebung zu berücksichtigen. Die Beschwerdeführer hatten geltend gemacht, dass es die Gemeinde versäumt habe, die Problematik des Schattenwurfs, die Behinderung der Schneeräumung sowie die Verletzung von Abstandsvorschriften und Höhenbeschränkungen zu prüfen.

Die Vorinstanz hatte die Bewilligungspflicht unter anderem darum verneint, weil es sich bei der Bepflanzung um den Ersatz gefällter Bäume handle. Ein Rechtsanspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes habe jedoch die Rechtmässigkeit dieses früheren Zustandes zur Bedingung, sagt «Lausanne». Die Rechtmässigkeit werde jedoch von den Nachbarn bestritten. So wird sich nun das Verwaltungsgericht nochmals im Detail mit dem Fall befassen müssen.

Urteil des Bundesgerichts 1C_235/2016 vom 25. November 2016

Richter sagen Nein zu nichtlandwirtschaftlichen Wohnungen

Ein Berner Landwirt hat die Rechnung ohne die Richter in Lausanne gemacht. Er hatte sich den Abbruch eines Hauses und den Neubau eines Betriebsgebäudes mit zwei Wohnungen auf seinem Hof in der Landwirtschaftszone bewilligen lassen. Die Baupolizei stellte jedoch im Nachgang fest, dass er zum einen die Wohnungen an Personen ohne Bezug zum Betrieb vermietet hatte. Zum andern wies das Wohnhaus zahlreiche Abweichungen von der Bewilligung auf, unter anderem diverse grosse Fenster in einem Abstellraum.

Das Bundesgericht stützt nun das Urteil der Vorinstanz mit einem Verbot der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung der beiden Wohnungen und der Anordnung des Rückbaus der Fenster im Abstellraum. Das Berner Baugesetz verlangt, dass für Bauten, die ohne oder in Überschreitung der Baubewilligung ausgeführt werden, ein Benutzungsverbot zu erlassen und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen ist. Das Gericht erläutert weiter, dass eine Wiederherstellung aus Gründen der Verhältnismässigkeit unterbleiben könne, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist, die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder der Bauherr in gutem Glauben davon ausging, die Nutzung stehe mit der Baubewilligung in Einklang. All dies sei nicht gegeben.

Da die Wohnungen von Anfang an landwirtschaftsfremd genutzt wurden, könnten diese nicht als rechtmässig erstellt gelten. Demnach komme zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes und in Anbetracht der andauernden schwerwiegenden Verletzung des Grundsatzes der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet sogar ein Abbruchbefehl in Frage. Auch ging das Bundesgericht von einer möglichen unerlaubten Wohnnutzung des mit Fenstern versehenen Abstellraums aus und stützte die Anweisung zum Rückbau.

Urteil des Bundesgerichts 1C_135/2016 vom 1. September 2016

Sind Mieter im Baubewilligungsverfahren einspracheberechtigt?

Nachbarn haben grundsätzlich das Recht, ihre Interessen in einem Baubewilligungsverfahren mittels Einsprache zu vertreten und den Rechtsweg zu beschreiten. Das St. Galler Verwaltungsgericht hat die Legitimation in einem Urteil* wie folgt umschrieben: «Nachbarn sind bei der Rechtsmittelführung dann zugelassen, wenn eine enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück oder Plangebiet gegeben ist und sie direkt und in höherem Mass als irgendjemand in den eigenen Interessen beeinträchtigt werden bzw. die festgesetzte Nutzung sich nachteilig auf ihr eigenes Grundstück auswirken kann. Ob und inwiefern dies der Fall ist, hängt zum einen vom Abstand zwischen den Grundstücken, zum anderen von der Art und Intensität der befürchteten Auswirkungen ab.»

Nur, was sind Nachbarn? Der Eigentümer einer Mietliegenschaft gelangt mit der Frage an den Immobilienratgeber, ob sein Mieter die Voraussetzungen für eine Einsprache ebenfalls erfülle. Der St. Gallen Anwaltsverband hat diese Frage vor einiger Zeit wie folgt erörtert: «Der Einsprecher muss nicht zwingend Grundeigentümer sein. Auch ein Mieter kann einspracheberechtigt sein, wenn er die Voraussetzung (räumliche Nähe) und seine besondere Betroffenheit dartun kann. Nach der Rechtsprechung besteht das schützenswerte Interesse des Nachbarn im praktischen Nutzen, den ihm die erfolgreiche Einsprache bringt, oder anders gesagt in der Abwendung eines materiellen oder auch ideellen Nachteils, den die Bewilligung des Baugesuchs für ihn hätte. Legitimiert sind neben Mieter oder Pächter auch der Kaufrechtsberechtigte, der Dienstbarkeitsberechtigte oder der Baurechtsberechtigte.

Nur in Ausnahmefällen werden Lärmimmissionen während der Bauzeit zur Einsprache berechtigen, nämlich dann, wenn sich die Erstellung der Baute über einen langen Zeitraum erstreckt.

*Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen B 2010/233 vom 15.12.2011

Zu grosszügige Interpretation der Baubewilligung

Beim Bau einer Liegenschaft sollte man sich tunlichst an die bewilligten Flächen halten. Dies muss ein Bauherr aus dem Kanton Aargau nach dem Entscheid des Bundesgerichts lernen. Die Gemeinde bewilligte den Bau eines Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss. Aufgrund eines Berechnungsfehlers bewilligte die Gemeinde für das Attikageschoss eine Nutzfläche von 334 m2 statt der mit dem Baureglement konformen 249 m2. Tatsächlich erstellt der Bauherr aber eine Fläche von 443 m2. Der Gemeinderat verlangte daraufhin eine Reduktion der Nutzfläche auf das bewilligte Mass. Dies wollte wiederum der Bauherr nicht und reichte Beschwerde ein. Das Baudepartement stellte ihn vor die Wahl: Entweder eine Reduktion durch Umbau auf die bewilligte Fläche von 334 m2 oder ein Abriss und Neubau auf der Fläche von 249 m2. Dies wurde vom Verwaltungs- und nun auch vom Bundesgericht gestützt.

Interessant, wenn auch nicht neu, sind die Ausführungen der Richter zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Diese Anordnung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist. Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere als zumutbar erweist.

Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen. Genau dies hat das oberste Gericht in der Annahme getan, der Bauherr habe nicht gutgläubig gehandelt.

Urteil 1C_299/2015 vom 13. April 2016

Leerkündigen ist nicht widerrechtlich

Darf der Vermieter laufende Mietverträge auflösen, um mit dem Abbruch der Liegenschaft und einem Neubau einen höheren Ertrag zu erwirtschaften? – Er darf, sagt das Bundesgericht. Zu beurteilen war die Beschwerde des Mieters einer Villa in Genf, die der Vermieter durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen beabsichtigte.

Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfechtbar, wenn sie Treu und Glauben widerspricht. Diese Gesetzesbestimmung schützt den Mieter namentlich gegen rein schikanöse Kündigungen, an welchen keinerlei objektives, ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse besteht und deren Grund vorgeschoben ist. Treuwidrig ist insbesondere nicht, wenn der Vermieter den Mietvertrag im Hinblick auf eine möglichst gewinnbringende Nutzung seines Vermögens kündigt, und zwar so, wie es den Interessen des Vermieters am besten dient. Namentlich kann der Vermieter den Abbruch des Mietobjekts beabsichtigen, was den Auszug der Mieter erforderlich macht, damit neue Gebäude mit einem höheren Wert erstellt werden können.

Die Kündigung würde sich jedoch dann als missbräuchlich erweisen, wenn das Projekt nicht greifbar oder objektiv unmöglich ist, weil das Projekt beispielsweise gar nicht bewilligt werden könnte. Der Nachweis der objektiven Unmöglichkeit obliegt jedoch dem Mieter. Zudem setzt die Gültigkeit der Kündigung nicht voraus, dass der Vermieter die erforderliche Abbruch- und Baubewilligung bereits erhalten hat oder dass er eine Baueingabe gemacht hat. Im besagten Fall hatte der Vermieter vor der Kündigung Architekten mit der Ausarbeitung eines Projektes beauftragt gehabt, was dem Bundesgericht als stichhaltige Begründung genügte.

Urteil 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014