Genaue Lektüre des Kaufvertrags empfohlen

Das Bundesgericht hat kürzlich einen nicht alltäglichen Fall behandelt. A hatte 2013 im Kanton Zürich von B für CHF 675’000.- ein Grundstück mit der Absicht gekauft, dieses zu überbauen. Der Käufer musste hernach aber feststellen, dass dieses Ansinnen durch eine Dienstbarkeit durchkreuzt wird. So stand im Kaufvertrag und im Servitutenprotokoll unter den auf dem Grundstück eingetragenen Lasten ein «Pflanz- und Benützungsrecht». Gemäss Servitutenprotokoll räumte dieses dem jeweiligen Eigentümer des betreffenden Grundstücks das Recht ein, «die Erdoberfläche des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks alleine als Gartenfläche zu benützen und bepflanzen», wobei «alleine» als «ausschliesslich» zu interpretieren ist. A forderte darum vor Gericht den Kaufbetrag nebst Zinsen zurück und die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Er berief sich auf einen Grundlagenirrtum.

Das Handelsgericht des Kantons Zürich hatte die Klage von A bereits mit Hinweis darauf abgewiesen, dass ein Irrtum eine «nicht bewusste mangelhafte Vorstellung» sei, wohingegen die «bewusst gewollte Unkenntnis» nicht darunterfalle. A hatte die betreffende Seite des Vertrags mit seinem Kürzel versehen, ohne sich für den Inhalt und die Konsequenzen zu interessieren. Das oberste Gericht räumt zwar ein, dass unter gewissen Umständen – auch aus Fahrlässigkeit – ein Irrtum geltend gemacht werden kann. «Kümmert sich etwa eine Partei bei Vertragsabschluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage, kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand werde vom Partner nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet.» Das Bundesgericht wies die Beschwerde von A in der Folge ab.

Die Lehre für Käufer und Verkäufer ist, den Vertrag gewissenhaft zu lesen und sich vom Notar detailliert über den Inhalt und die Konsequenzen von unverständlichen Passagen ins Bild setzen zu lassen. Es lohnt sich.

Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017

Wer bezahlt beim Wohnrecht für den Unterhalt?

A. hat ein ausschliessliches Wohnrecht an einem Wohnhaus, das seinem Bruder B. und dessen Ehefrau C. gehört. Das Haus ist renovationsbedürftig und A. verlangt von den Eigentümern die Vornahme verschiedener Renovationen. Die Eigentümer verweigern die Renovationen, da nach ihrer Meinung der Wohnrechtsberechtigte für diese aufzukommen hat. Mit diesem Fall hatte sich unlängst das Kantonsgericht des Kantons St. Gallen zu befassen.

Das Wohnrecht besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil davon zu wohnen. Grundsätzlich kann ein Wohnrecht – es handelt sich dabei um eine Dienstbarkeit – durch öffentliche Beurkundung errichtet werden. Eine Ausnahme bildet die einfache Schriftlichkeit im Erbteilungsvertrag. Das Recht ist unübertragbar und unvererblich. Die Räume dürfen nicht vermietet werden. Gemäss Gesetz hat der Berechtigte im Fall eines ausschliesslichen Wohnrechts die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt zu übernehmen, wohingegen die Kosten für aussergewöhnliche Reparaturen dem Eigentümer obliegen. Letztere können allerdings nicht klageweise zur Erfüllung verpflichtet werden. Dem Wohnberechtigten steht gemäss ZGB lediglich das Selbsthilferecht auf Kosten des Eigentümers zu. Ein ausschliessliches Wohnrecht liegt dann vor, wenn der Berechtigte die Wohnung allein, das heisst unter Ausschluss des Eigentümers, benutzen darf.

Der Wohnrechtsberechtigte versteuert den Eigenmietwert. Zahlt er dem Eigentümer ein Entgelt, kann er dies bis zur Höhe des Eigenmietwertes abziehen. Unterhaltskosten können durch diejenige Person geltend gemacht werden, welche die Kosten dafür zu tragen hat. Beim Wohnrecht versteuert der Eigentümer einen reduzierten amtlichen Wert als Vermögen.

Das Kantonsgericht wies den besagten Fall zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung an die Vorinstanz zurück, soweit es die Klage nicht abwies.

Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 25.10.2016