Genaue Lektüre des Kaufvertrags empfohlen

Das Bundesgericht hat kürzlich einen nicht alltäglichen Fall behandelt. A hatte 2013 im Kanton Zürich von B für CHF 675’000.- ein Grundstück mit der Absicht gekauft, dieses zu überbauen. Der Käufer musste hernach aber feststellen, dass dieses Ansinnen durch eine Dienstbarkeit durchkreuzt wird. So stand im Kaufvertrag und im Servitutenprotokoll unter den auf dem Grundstück eingetragenen Lasten ein «Pflanz- und Benützungsrecht». Gemäss Servitutenprotokoll räumte dieses dem jeweiligen Eigentümer des betreffenden Grundstücks das Recht ein, «die Erdoberfläche des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks alleine als Gartenfläche zu benützen und bepflanzen», wobei «alleine» als «ausschliesslich» zu interpretieren ist. A forderte darum vor Gericht den Kaufbetrag nebst Zinsen zurück und die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Er berief sich auf einen Grundlagenirrtum.

Das Handelsgericht des Kantons Zürich hatte die Klage von A bereits mit Hinweis darauf abgewiesen, dass ein Irrtum eine «nicht bewusste mangelhafte Vorstellung» sei, wohingegen die «bewusst gewollte Unkenntnis» nicht darunterfalle. A hatte die betreffende Seite des Vertrags mit seinem Kürzel versehen, ohne sich für den Inhalt und die Konsequenzen zu interessieren. Das oberste Gericht räumt zwar ein, dass unter gewissen Umständen – auch aus Fahrlässigkeit – ein Irrtum geltend gemacht werden kann. «Kümmert sich etwa eine Partei bei Vertragsabschluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage, kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand werde vom Partner nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet.» Das Bundesgericht wies die Beschwerde von A in der Folge ab.

Die Lehre für Käufer und Verkäufer ist, den Vertrag gewissenhaft zu lesen und sich vom Notar detailliert über den Inhalt und die Konsequenzen von unverständlichen Passagen ins Bild setzen zu lassen. Es lohnt sich.

Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017

Hafte ich bei einem Unfall auf meinem Grundstück?

«Ich besitze angrenzend ein unbebautes Grundstück, das Kinder aus der Nachbarschaft im Winter zum Schlitteln nutzen. Hafte ich für Unfälle, wenn zum Beispiel ein Kind gegen unsere Gartenmauer prallt?» – Nein. Grundsätzlich gilt zwar für Grund- und Werkeigentümer eine sogenannte Kausalhaftung. Das heisst, es wird nicht danach gefragt, ob ein Verschulden des Grundeigentümers vorliegt. Die Haftung knüpft an das Eigentum eines Werkes an – also beispielsweise bei einem Schopf, einem künstlichen Teich, einer Gartenmauer aus Steinquadern oder gar eine Skipiste. Die genannten Kausalhaftungen beruhen auf der Überlegung, dass den Eigentümer eines Grundstücks bzw. eines Werks eine besondere Verantwortung für dessen Sicherheit gegenüber Dritten trifft. Eine weitere Haftungsregel bildet der sogenannte Gefahrensatz, wonach jeder dafür verantwortlich ist, selbst geschaffene Gefahren so zu handhaben, dass keine Schädigung von Dritten eintritt.

Eine Schranke der Werkeigentümerhaftung bildet demgegenüber die Selbstverantwortung der Benutzer. Der Werkeigentümer hat nicht jeder erdenklichen Gefahr vorzubeugen. Er darf Risiken ausser Acht lassen, die von den Benutzern des Werks oder von Personen, die mit dem Werk in Berührung kommen, mit einem Mindestmass an Vorsicht vermieden werden können. Ein ausgefallenes, unwahrscheinliches Verhalten muss nicht einberechnet werden.

Eine weitere Schranke der Haftpflicht bildet sodann die Zumutbarkeit. Zu berücksichtigen ist, ob die Beseitigung allfälliger Mängel oder das Anbringen von Sicherheitsvorrichtungen technisch möglich ist und ob die entsprechenden Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zum Schutzinteresse der Benutzer und zum Zweck des Werks stehen. Nach diesen Gesichtspunkten ist eine Haftung des Grundeigentümers zu verneinen.

Steuerliche Abzugsfähigkeit von Anwalts- und Verfahrenskosten

Der Eigentümer einer Liegenschaft fragt den Immobilienratgeber, ob Anwalts- und Verfahrenskosten steuerlich abzugsfähig sind. Der Sachverhalt ist folgender: Der Eigentümer erhob gegen den Gestaltungsplan für das benachbarte Grundstück in Bezug auf die Baulinie zu seinem Grundstück Einsprache und nach deren Abweisung Rekurs beim Baudepartement des Kantons. Auch hier unterlag er. Für das Verfahren wurden ihm Verfahrens­kosten und Parteientschädigungen zugunsten des Grundeigentümers der Nachbarparzelle und der Gemeinde auferlegt. Mit seinen eigenen Anwaltskosten kam so insgesamt ein stattlicher fünfstelliger Betrag zusammen.

Als kleiner Trost kann die Frage nach der Abzugsfähigkeit bejaht werden. Grundsätzlich gilt, dass Anwalts- und Verfahrenskosten im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Werterhaltung des Grundstücks oder baurechtlicher Rekursverfahren bei der Einkommensdeklaration als Unterhaltskosten in Abzug gebracht werden können. Dabei ist es unerheblich, ob man im Verfahren unterlegen ist oder nicht.

Beim Abzug gelten die allgemeinen Bestimmungen zur zeitlichen Bemessung und zum Verfahren. Demnach sind die Aufwendungen im Zeitpunkt der Rechnungstellung abzugsfähig. Das bedeutet, dass der Zeitpunkt, in dem der letztinstanzliche Entscheid rechtsgültig geworden ist, massgebend ist. Der Steuerpflichtige trägt für die Abzugsfähigkeit die Beweislast. Er hat die Belege mit der Deklaration des Einkommens einzureichen. Eine Kopie des letztinstanzlichen Entscheids mit der Verfügung dürfte ausreichend sein. Ebenfalls eingereicht werden können Aufwendungen für Gutachten, die der Grundeigentümer für das Verfahren erstellen liess.

Abstellen von Wohnwagen auf privatem Grund

Ein Leser fragt, ob sein Nachbar einen Wohnwagen und ein Motorboot auf privatem Grund und unmittelbar an der Grundstücksgrenze abstellen darf.

Die kantonale St. Galler Gesetzgebung kennt keine explizite Regelung in der Frage des Grenzabstands. Anders sieht es beispielsweise im Kanton Thurgau mit dem «Gesetz über Flur und Garten» aus, das den Abstand von sogenannten toten Anlagen explizit erwähnt. Was darunter zu verstehen ist, zeigt die Gemeinde Sirnach mit den «Erläuterungen zum Flurgesetz» vorbildlich. Im Kanton Thurgau müssen Wohnwagen, Schiffe, Holzbeigen oder Sportgeräte demnach auf jeden Fall einen Abstand nach Massgabe ihrer Höhe aufweisen. Das Fehlen einer konkreten Abstandsregelung im Kanton St. Gallen heisst aber nicht, dass hier alles möglich ist. Vielmehr müssten die allgemeinen Richtlinien des Nachbarrechts durch die Behörde geregelt werden.

Was die Bewilligungspflicht betrifft, so ist im Kanton St. Gallen für das Abstellen von betriebstüchtigen Wohnwagen und Schiffen eine Baubewilligung erforderlich, sofern diese nicht auf einem bestehenden bewilligten Abstellplatz stehen. Ausschlaggebend für die Bewilligungspflicht sind nach der Praxis des Bundesgerichts im Weiteren die räumliche Bedeutung des fraglichen Objekts und die Dauer. Bedeutend ist das Vorhaben, wenn damit wichtige räumliche Folgen und Interessen der Öffentlichkeit oder Nachbarn an einem Bewilligungsverfahren und einer vorgängigen Kontrolle bestehen.

Als bewilligungspflichtig gelten Bauten, die über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden. Was «nicht unerheblich» bedeutet, ist interpretationsbedürftig und in erster Linie der mit den örtlichen Verhältnissen und Planungszielen vertrauten Verwaltungsbehörde überlassen.