Rückläufiger Wohnungsbau in der Ostschweiz

In den meisten Ostschweizer Kantone sind im vergangenen Jahr teilweise deutlich weniger Wohngebäude erstellt worden. Allein im Kanton St. Gallen waren es 12,7% weniger, wie das Bundesamt für Statistik mitteilt. Einfamilienhäuser wurden gar 13,5% weniger gebaut. Nach Anzahl der Wohnungen resultierte ein Minus von 13,8%. 2014 zählten die Statistiker für den Kanton eine Neubauproduktion von 2893 Wohnungen, was bereits ein Minus von 26% gegenüber dem Vorjahr ergibt.

Ist die Ostschweiz in der Wohnungsbaukrise? Schaut man auf die übrige Schweiz, so zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen eher peripheren Regionen und den Agglomerationen der Wirtschaftszentren. Die privaten Bauträger reagieren damit auf zwei Tendenzen. Einerseits wird Wohnraum in den urbanen Räumen und nahe der verkehrstechnischen Infrastruktur von Mietern und Käufern gegenüber dem «Landleben» wieder deutlich bevorzugt. Anderseits fürchten sich die Bauträger vor den Auswirkungen der Masseneinwanderungsinitiative.

Durch den Nachfrageüberhang und den damit einhergehenden Preisanstieg in den grössten Zentren wurden viele Mieter und Käufer in «billigere» Regionen verdrängt. Dieser Effekt wurde durch die verstärkte Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte in die urbanen Räume noch verstärkt. Nun ist die Nettozuwanderung deutlich zurückgegangen. Als Folge davon steigen die Leerstände in den peripheren Regionen zum Teil deutlich und Investitionen werden auf Eis gelegt.

Die privaten Auftraggeber – also alle ausser Bund, Kantone und Gemeinden – investierten 2015 nur in den Umbau mehr als im Vorjahr (+2,9%), derweil sich der Neubau rückläufig (-0,8%) entwickelte. Dies ist der erste Rückgang seit 2007 und der stärkste seit 1999.

 

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

Zu grosszügige Interpretation der Baubewilligung

Beim Bau einer Liegenschaft sollte man sich tunlichst an die bewilligten Flächen halten. Dies muss ein Bauherr aus dem Kanton Aargau nach dem Entscheid des Bundesgerichts lernen. Die Gemeinde bewilligte den Bau eines Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss. Aufgrund eines Berechnungsfehlers bewilligte die Gemeinde für das Attikageschoss eine Nutzfläche von 334 m2 statt der mit dem Baureglement konformen 249 m2. Tatsächlich erstellt der Bauherr aber eine Fläche von 443 m2. Der Gemeinderat verlangte daraufhin eine Reduktion der Nutzfläche auf das bewilligte Mass. Dies wollte wiederum der Bauherr nicht und reichte Beschwerde ein. Das Baudepartement stellte ihn vor die Wahl: Entweder eine Reduktion durch Umbau auf die bewilligte Fläche von 334 m2 oder ein Abriss und Neubau auf der Fläche von 249 m2. Dies wurde vom Verwaltungs- und nun auch vom Bundesgericht gestützt.

Interessant, wenn auch nicht neu, sind die Ausführungen der Richter zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Diese Anordnung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist. Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere als zumutbar erweist.

Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen. Genau dies hat das oberste Gericht in der Annahme getan, der Bauherr habe nicht gutgläubig gehandelt.

Urteil 1C_299/2015 vom 13. April 2016

Abstellen von Wohnwagen auf privatem Grund

Ein Leser fragt, ob sein Nachbar einen Wohnwagen und ein Motorboot auf privatem Grund und unmittelbar an der Grundstücksgrenze abstellen darf.

Die kantonale St. Galler Gesetzgebung kennt keine explizite Regelung in der Frage des Grenzabstands. Anders sieht es beispielsweise im Kanton Thurgau mit dem «Gesetz über Flur und Garten» aus, das den Abstand von sogenannten toten Anlagen explizit erwähnt. Was darunter zu verstehen ist, zeigt die Gemeinde Sirnach mit den «Erläuterungen zum Flurgesetz» vorbildlich. Im Kanton Thurgau müssen Wohnwagen, Schiffe, Holzbeigen oder Sportgeräte demnach auf jeden Fall einen Abstand nach Massgabe ihrer Höhe aufweisen. Das Fehlen einer konkreten Abstandsregelung im Kanton St. Gallen heisst aber nicht, dass hier alles möglich ist. Vielmehr müssten die allgemeinen Richtlinien des Nachbarrechts durch die Behörde geregelt werden.

Was die Bewilligungspflicht betrifft, so ist im Kanton St. Gallen für das Abstellen von betriebstüchtigen Wohnwagen und Schiffen eine Baubewilligung erforderlich, sofern diese nicht auf einem bestehenden bewilligten Abstellplatz stehen. Ausschlaggebend für die Bewilligungspflicht sind nach der Praxis des Bundesgerichts im Weiteren die räumliche Bedeutung des fraglichen Objekts und die Dauer. Bedeutend ist das Vorhaben, wenn damit wichtige räumliche Folgen und Interessen der Öffentlichkeit oder Nachbarn an einem Bewilligungsverfahren und einer vorgängigen Kontrolle bestehen.

Als bewilligungspflichtig gelten Bauten, die über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden. Was «nicht unerheblich» bedeutet, ist interpretationsbedürftig und in erster Linie der mit den örtlichen Verhältnissen und Planungszielen vertrauten Verwaltungsbehörde überlassen.

Wo ist der steuerrechtliche Wohnsitz?

Der steuerrechtliche Wohnsitz richtet sich bei verschiedenen Aufenthaltsorten nach demjenigen Ort, wo der Mittelpunkt des Lebensinteresses liegt. Das Bundesgericht hat diesen Grundsatz in einem Entscheid konkretisiert. Es ging um die Frage, ob die Wohnsitznahme am Arbeitsort im Kanton Zug auch die dortige Steuerpflicht zu begründen vermag.

Nein, antwortete das oberste Gericht. Die betreffende Person lebte unter der Woche in einer 1-Zimmer-Mietwohnung nahe ihres Zuger Arbeitsortes und engagierte sich in örtlichen Vereinen. Die Wochenenden verbrachte sie jedoch mit ihrem im Kanton Bern lebenden Ehepartner, der dort im fraglichen Zeitraum ein Eigenheim mit Umschwung besass. Hier pflegten sie den Kontakt zu Nachbarn, Bekannten und Verwandten und waren gemeinsam Eigentümer zweier Rebberge.

Das Steuerharmonisierungsgesetz besagt, dass eine natürliche Person ihren steuerrechtlichen Wohnsitz dort hat, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält. Im Zweifelsfall befindet sich der steuerrechtliche Wohnsitz an jenem Ort, zu dem die stärksten Beziehungen bestehen. Der Mittelpunkt des Lebensinteresses bestimmt sich nach der Gesamtheit der objektiven, äusseren Umstände und nicht nach dem erklärten Wunsch oder der gefühlsmässigen Bevorzugung. Auch Formalien, wie die Hinterlegung der Schriften, sind nicht entscheidend. Der steuerrechtliche Wohnsitz ist somit nicht frei wählbar.

Bei verheirateten Personen mit Beziehungen zu mehreren Orten werden die persönlichen und familiären Kontakte zum Ort, wo sich ihre Familie aufhält, grundsätzlich stärker gewichtet als diejenigen zum Arbeitsort. Dies gilt gemäss Rechtsprechung, sofern sie täglich («Pendler») oder regelmässig an den Wochenenden («Wochenaufenthalter») an den Familienort zurückkehren.

Urteil 2C_403/2015 vom 1. April 2016

Mietvertrag geht bei Heimfall unter

Was geschieht mit einem bestehenden Mietverhältnis in einer im Baurecht erstellten Liegenschaft zum Zeitpunkt des Heimfalls? Diese Frage ist vom Bundesgericht noch nie und von den Rechtsgelehrten bisher sehr kontrovers behandelt worden. Insofern stellt das jüngst gefällte Urteil einen wegweisenden Entscheid dar. Als Heimfall wird bezeichnet, wenn das Baurecht nach der vereinbarten Dauer ersatzlos ausläuft und die Liegenschaft an den Grundeigentümer fällt.

Die obersten Richter haben im vorliegenden Fall die Frage nach dem Fortbestand eines laufenden Mietvertrags verneint. Entscheidend in der Interessenabwägung war, dass nicht nur das Baurecht im Grundbuch eingetragen war, sondern auch der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt wurde. Im Grundsatz dürfe der Grundeigentümer davon ausgehen, dass die Liegenschaft beim Heimfall unbelastet von einem Rechtsverhältnis (Mietvertrag) sei. Der Rechtsschutz des Mieters sei einzig höher zu gewichten, wenn der Untergang nicht vorhersehbar ist, wie beispielsweise beim Verkauf der Mietliegenschaft. So sieht das Mietrecht in Art. 261 Abs. 1 OR vor, dass der Mietvertrag beim Eigentümerwechsel Bestand hat. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter bei der Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch Kenntnis nehmen müssen, dass der Vermieter nicht Grundeigentümer, sondern Baurechtsnehmer war. Daran ändere auch nichts, dass diese Vormerkung viele Jahre zurückliege. Eine sinngemässe Anwendung des Art. 261 Abs. 1 OR war daher weder für die Vorinstanz noch für das Bundesgericht angezeigt.

Mit diesem Urteilsspruch hat das Gericht die Frage nicht explizit erörtert, wie es bei Unkenntnis des Mieters entscheiden würde. Ein Schutz des Mietvertrags wäre durchaus denkbar. Baurechtnehmer und Grundeigentümer tun somit damit gut daran, die Mieter der Liegenschaft in Kenntnis vom bestehenden Baurecht zu setzen.

Urteil 4A_553/2015 vom 10. März 2016

Neben-, An- oder Hauptbaute?

In Uznach entbrannte 2012 ein Streit unter Nachbarn, ob eine an der Ostseite eines Zweifamilienhauses angebaute Sauna den erforderlichen Grenzabstand einhalte oder nicht. Das Bundesgericht verneinte und wies die Beschwerde des Bauherrn ab.

Die Nachbarn hatten zwar vertraglich vereinbart, dass der Bauherr mit einem geplanten Anbau den Grenzabstand gemäss Baureglement der Gemeinde unterschreiten dürfe. Im Einspracheverfahren stellt sich der Nachbar aber auf den Standpunkt, die Sauna stelle eine unzulässige Erweiterung der Hauptbaute dar. Das Baureglement hält fest, dass An- und Nebenbauten mit Zustimmung des Nachbarn einen Grenzabstand von drei Metern unterschreiten dürfen, sofern sie nicht ganz oder teilweise bewohnt sind. Baudepartement und Verwaltungsgericht waren der Auffassung, dass die Sauna durch Farbe, Materialisierung und Dachgestaltung optisch als vollständig in die Hauptbaute integriert erscheine und damit als Erweiterung der Hauptbaute gelten müsse. Im Übrigen sei selbst bei Annahme einer Anbaute mindestens ein Grenzabstand von drei Metern einzuhalten, weil es sich bei der Sauna mit Verbindung zu Bad und Terrasse um einen teilweise bewohnten Raum handle. Beim Bauvorhaben hätte der Grenzabstand aber nur zwei Meter betragen.

Zu beurteilen war ferner, ob der Nachbar treuwidrig Einsprache erhoben hat, weil er dem Bauherrn doch vertraglich ein Näherbaurecht eingeräumt hatte. Das Bundesgericht stützte die Beurteilung des Verwaltungsgerichts, wonach der Nachbar mit dem Vertrag nicht auf sein Recht verzichtete. Er hatte explizit sein Einverständnis nur für eine Anbaute, nicht jedoch für die Erweiterung der Hauptbaute gegeben. Das Gericht zog dabei nicht nur den Vertrag, sondern auch den Schriftwechsel zwischen den Nachbarn in Erwägung.

Urteil 1C_440/2015 vom 21. Januar 2016

Verbot für Abtretung der Mängelrechte

Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates hat an ihrer Sitzung von Anfang Februar der parlamentarischen Initiative der Schwyzer FDP-Nationalrätin Petra Gössi zugestimmt, wonach es den Verkäufern von Eigentumswohnungen künftig verboten sein soll, die Mängelrechte gegenüber Subunternehmern an die Käufer abzutreten. Diese verpönte, aber gleichwohl verbreitete Praxis führt dazu, dass die Käufer – zumeist Laien – die Mängel am Werk gegenüber den Subunternehmern des Verkäufers geltend machen müssen. Dies verursacht grossen Aufwand, weil den Käufern oft die nötigen Dokumente und Grundlagen fehlen oder der Subunternehmer schlicht nicht mehr greifbar ist. Was bleibt sind Kosten für Gutachten, Rechtsberatung – und schliesslich für die Behebung des Schadens aus der eigenen Tasche.

Konkret geht es im Vorschlag zur Anpassung des Artikels 219 OR darum, dass der Käufer einer neuen Eigentumswohnung das unabdingbare Recht erhalten soll, vom Verkäufer die unentgeltliche Beseitigung von Mängeln zu verlangen. Dabei sind dem Verkäufer solche Mängel innert 60 Tagen ab der Entdeckung anzuzeigen. Für die Mängelrechte gelten weiterhin die Verjährungsfristen nach Gesetz oder nach SIA-Regeln.

Bis aus der Initiative auch tatsächlich Gesetz wird, kann es allerdings noch dauern. Das Geschäft geht nun erst einmal zurück in die nationalrätliche Kommission, welche die Gesetzesänderung binnen zweier Jahre ausarbeitet und in die Vernehmlassung schickt.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist seitens des Käufer heute also noch besonders auf die Handhabung der Mängelrechte zu achten. Seriöse Unternehmen übernehmen die Verantwortung für ihre Bauprojekte und werden die Mängelrecht gegenüber den Subunternehmern nicht an die Käufer abtreten.

Immo Messe Schweiz: dem Markt den Puls fühlen

Am 18. März 2016 macht die Immo Messe Schweiz in St. Gallen in der Olma-Halle 9 zum 17. Mal ihre Tore auf. Bis zum 20. März können sich Interessierte in einer Ausstellung und an Veranstaltungen einen Überblick über den Immobilienmarkt in der Ostschweiz, über aktuelle Angebote, Finanzierung und Bauthemen machen. Die Immo Messe ist eine gute Gelegenheit, den Puls des Immobilien- und insbesondere des Wohnungsmarktes zu fühlen.

Auf der jüngsten regionalen Gefahrenkarte der Grossbank UBS für die Überhitzung und das Korrekturpotenzial für das 4. Quartal 2015 fällt auf, das besonders viele Ostschweizer Regionen als solche mit erhöhtem Korrekturpotenzial gekennzeichnet sind: Thurtal, Oberthurgau, Appenzell Innerrhoden, Linthgebiet, Zürcher Oberland und Winterthur. Den Grund dafür orten die Ökonomen in der Preisentwicklung der jüngsten Vergangenheit. Die Preissteigerungen bei Eigenheimen habe sich 2015 von den Zentren in die Peripherie verlagert, wobei die Ostschweiz mit hohen Preiswachstumsraten zwischen 4% bis 6% heraussteche.

Dem ist entgegenzuhalten, dass die Preise für Wohnraum – Wohneigentum und Miete – in unserer Region eher moderat sind und dass die langfristige Preisentwicklung auf oder unter dem Schweizer Niveau liegt. So stiegen in der Ostschweiz beispielsweise die Preise von Eigentumswohnungen im mittleren Segment seit 2005 jährlich um 4,5%, gegenüber 5,3% im Landesdurchschnitt. Zu beobachten ist in einzelnen Regionen allerdings, ob die Nachfrage mit einer regeren Bautätigkeit Schritt halten kann.

Übrigens. Auch wir sind an der Immo Messe Schweiz! Wir freuen uns über Ihren Besuch und begrüssen Sie gerne an unserem Stand Nr. 9.1.056. Messeinfos: http://www.immomesse.ch

Baulandhortung wird gebrandmarkt

«Ich möchte jedem meiner Kinder ein Grundstück für den späteren Bau eines Eigenheims schenken.»

Dieser Wunsch ist weit verbreitet – aber raumplanerisch immer stärker verpönt. «Baulandhortung» heisst das Stichwort. Sie bewirkt aus der Sicht des Staates, dass mehr Bauland als nötig eingezont werden muss, weil baureife Grundstücke nicht bebaut werden.

Wird ein Gebiet eingezont, so geht die Behörde davon aus, dass dieses innert 15 Jahren überbaut wird. Dies entspricht dem Planungshorizont für Bauzonen. Es gibt aber neben dem erwähnten unzählige weitere Gründe, warum sich diese Erwartung nicht erfüllt. Der politische Trend geht nun mit dem revidierten Raumplanungsgesetz dahin, dass die Kantone Druck aufsetzen, damit baureife Grundstücke auch tatsächlich überbaut werden. Wer Bauland hortet, nimmt ein wachsendes Risiko in Kauf. Das Gesetz verpflichtet die Kantone nämlich, Fristen für die Überbauung der Grundstücke zu setzen, sofern ein öffentliches Interesse dies rechtfertigt, und Massnahmen zur Überbauung vorzusehen, wenn die Fristen ungenutzt ablaufen. Zahlreiche Kantone haben dies bereits getan oder sind daran.

Die Planungsbehörde hat dabei verschiedene Pfeile im Köcher, um Landeigentümer zum Bauen zu «motivieren» – von Rückzonungen über Vorkaufsrecht bis hin zur formellen Enteignung. In der Abwägung zwischen der Eigen­tumsfreiheit und dem öffentlichen Interesse in der Raumplanung schlägt das Pendel derzeit zu zweiterem aus.

Eigentümer von Baulandparzellen sollten die politische Entwicklung im betreffenden Kanton und in der Gemeinde aufmerksam beobachten und gegebenenfalls eine Überbauung oder einen Verkauf in Erwägung ziehen. Schlimm­stenfalls könnte es sonst in einer entschädigungslosen Rückzonung oder gar in einer Enteignung enden.