Verbot für Abtretung der Mängelrechte

Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates hat an ihrer Sitzung von Anfang Februar der parlamentarischen Initiative der Schwyzer FDP-Nationalrätin Petra Gössi zugestimmt, wonach es den Verkäufern von Eigentumswohnungen künftig verboten sein soll, die Mängelrechte gegenüber Subunternehmern an die Käufer abzutreten. Diese verpönte, aber gleichwohl verbreitete Praxis führt dazu, dass die Käufer – zumeist Laien – die Mängel am Werk gegenüber den Subunternehmern des Verkäufers geltend machen müssen. Dies verursacht grossen Aufwand, weil den Käufern oft die nötigen Dokumente und Grundlagen fehlen oder der Subunternehmer schlicht nicht mehr greifbar ist. Was bleibt sind Kosten für Gutachten, Rechtsberatung – und schliesslich für die Behebung des Schadens aus der eigenen Tasche.

Konkret geht es im Vorschlag zur Anpassung des Artikels 219 OR darum, dass der Käufer einer neuen Eigentumswohnung das unabdingbare Recht erhalten soll, vom Verkäufer die unentgeltliche Beseitigung von Mängeln zu verlangen. Dabei sind dem Verkäufer solche Mängel innert 60 Tagen ab der Entdeckung anzuzeigen. Für die Mängelrechte gelten weiterhin die Verjährungsfristen nach Gesetz oder nach SIA-Regeln.

Bis aus der Initiative auch tatsächlich Gesetz wird, kann es allerdings noch dauern. Das Geschäft geht nun erst einmal zurück in die nationalrätliche Kommission, welche die Gesetzesänderung binnen zweier Jahre ausarbeitet und in die Vernehmlassung schickt.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist seitens des Käufer heute also noch besonders auf die Handhabung der Mängelrechte zu achten. Seriöse Unternehmen übernehmen die Verantwortung für ihre Bauprojekte und werden die Mängelrecht gegenüber den Subunternehmern nicht an die Käufer abtreten.

Wie vorgehen bei Mängeln im Stockwerkeigentum?

«Bei meiner neuen Eigentumswohnung und an der gesamten Liegenschaft treten immer mehr Mängel zutage. Was soll ich tun?» – Mit dieser Frage steht diese verzweifelte Eigentümerin nicht allein. Einerseits sind Bau­mängel leider nicht selten. Anderseits ist die Schnittstelle zwischen Stockwerkeigentum und Mängelrechten ein Gebiet mit vielen Fussangeln. In der Regel wird die Verwaltung der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft im Rahmen ihres üblichen Verwaltungsmandates geflissentlich die Finger von einem Verfahren lassen, ohne sich dafür gesondert mandatieren und entschädigen zu lassen. Zudem müssen für solche Verfahren fast zwingend Rechts- und Bausachverständige beigezogen werden.

Was die Mängel an der Wohnung – also des Sonderrechtsteils – betrifft, kann die Eigentümerin grundsätzlich selbstständig verfügen. Allerdings ist Vorsicht geboten, wenn gleichzeitig auch Mängel an den gemeinschaft­lichen Gebäudeteilen auftreten. Sind solche Gemeinschaftsteile mängelbehaftet, wird es ungleich komplizierter. Die erforderlichen Beschlüsse, wie hinsichtlich der Rüge von Mängeln vorzugehen sei, sind von der Stockwerk­eigentümer-Versammlung mit Mehrheitsbeschluss zu fällen. Die Gemeinschaft selbst kann die Mängel jedoch nicht selber rügen. Das muss wiederum einer der Stockwerkeigentümer (oder mehrere gemeinsam) tun und sich dafür von den anderen finanziell entlasten lassen. Bezüglich des Vorgehens existieren je nach individueller Situation noch zahlreiche Varianten.

Wichtig ist, nach dem Bezug der Liegenschaft die Fristen genau im Auge zu behalten. Idealerweise befasst sich die Versammlung bereits unmittelbar nach der 2-Jahre-Abnahme mit dem konkreten Vorgehen, den Budgets und der Wahl der Sachverständigen, damit die Mängelrechte nicht nach fünf Jahren (gemäss SIA Norm 118) unge­nutzt erlöschen.