Braucht St. Gallen die Formularpflicht im Mietwesen?

Der Bundesrat strebt an, das Mietrecht zu revidieren und eine allgemeine Formularpflicht für die Vermieter einzuführen. Auf dem Formular müssen diese den Mietzins des Vormieters vor Abschluss des Vertrags bekannt geben. Diese Formularpflicht, die heute kantonal in einzelnen wenigen Kantonen gilt, soll dazu dienen, Transparenz zu schaffen und die Mietzinsentwicklung zu dämpfen, indem die neuen Mieter bei einer Mietzinserhöhung ein Schlichtungsverfahren einleiten können, obwohl sie den Vertrag unterzeichnet haben.

Diesen hehren Zielen ist entgegenzuhalten, dass weder der alte Mietzins eines vielleicht langjährigen Vertrags Transparenz über den aktuellen Wohnungsmarkt schafft, noch, dass die Mietzinsentwicklung auf dem Verfahrensweg gesteuert werden kann. Massgebend ist allein ein ausreichendes Angebot. Den zweifelhaften Vorteilen steht ein erheblicher Aufwand der Vermieter und ein nicht unerhebliches Verfahrensrisiko – besonders bei weniger geübten privaten – Vermietern gegenüber. Vermieter müssten jede noch so kleine Erhöhung des Mietzinses beim Mieterwechsel begründen und sich auf ein Schlichtungs- oder sogar Gerichtsverfahren gefasst machen. Nicht stichhaltig begründete – wenn auch gerechtfertigte – Erhöhungen fallen im Verfahren ebenso durch wie fehlende Begründungen. Gegebenenfalls setzt das Gericht den Mietzins sogar tiefer an als den letzten Mietzins des Vormieters. Da wird sich manch ein Eigentümer überlegen, ob er beispielsweise wertvermehrend in seine Liegenschaft investieren will.

Kommt hinzu, dass die Ostschweiz einen ausreichend dotierten Mietwohnungsmarkt und angemessene, attraktive Mietzinse vorweisen kann. Daran sollten wir nicht schrauben und damit Vermieter abschrecken. Demnächst verhandeln die eidgenössischen Räte über das Reformpaket.

 

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

Abstellen von Wohnwagen auf privatem Grund

Ein Leser fragt, ob sein Nachbar einen Wohnwagen und ein Motorboot auf privatem Grund und unmittelbar an der Grundstücksgrenze abstellen darf.

Die kantonale St. Galler Gesetzgebung kennt keine explizite Regelung in der Frage des Grenzabstands. Anders sieht es beispielsweise im Kanton Thurgau mit dem «Gesetz über Flur und Garten» aus, das den Abstand von sogenannten toten Anlagen explizit erwähnt. Was darunter zu verstehen ist, zeigt die Gemeinde Sirnach mit den «Erläuterungen zum Flurgesetz» vorbildlich. Im Kanton Thurgau müssen Wohnwagen, Schiffe, Holzbeigen oder Sportgeräte demnach auf jeden Fall einen Abstand nach Massgabe ihrer Höhe aufweisen. Das Fehlen einer konkreten Abstandsregelung im Kanton St. Gallen heisst aber nicht, dass hier alles möglich ist. Vielmehr müssten die allgemeinen Richtlinien des Nachbarrechts durch die Behörde geregelt werden.

Was die Bewilligungspflicht betrifft, so ist im Kanton St. Gallen für das Abstellen von betriebstüchtigen Wohnwagen und Schiffen eine Baubewilligung erforderlich, sofern diese nicht auf einem bestehenden bewilligten Abstellplatz stehen. Ausschlaggebend für die Bewilligungspflicht sind nach der Praxis des Bundesgerichts im Weiteren die räumliche Bedeutung des fraglichen Objekts und die Dauer. Bedeutend ist das Vorhaben, wenn damit wichtige räumliche Folgen und Interessen der Öffentlichkeit oder Nachbarn an einem Bewilligungsverfahren und einer vorgängigen Kontrolle bestehen.

Als bewilligungspflichtig gelten Bauten, die über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden. Was «nicht unerheblich» bedeutet, ist interpretationsbedürftig und in erster Linie der mit den örtlichen Verhältnissen und Planungszielen vertrauten Verwaltungsbehörde überlassen.

Wo ist der steuerrechtliche Wohnsitz?

Der steuerrechtliche Wohnsitz richtet sich bei verschiedenen Aufenthaltsorten nach demjenigen Ort, wo der Mittelpunkt des Lebensinteresses liegt. Das Bundesgericht hat diesen Grundsatz in einem Entscheid konkretisiert. Es ging um die Frage, ob die Wohnsitznahme am Arbeitsort im Kanton Zug auch die dortige Steuerpflicht zu begründen vermag.

Nein, antwortete das oberste Gericht. Die betreffende Person lebte unter der Woche in einer 1-Zimmer-Mietwohnung nahe ihres Zuger Arbeitsortes und engagierte sich in örtlichen Vereinen. Die Wochenenden verbrachte sie jedoch mit ihrem im Kanton Bern lebenden Ehepartner, der dort im fraglichen Zeitraum ein Eigenheim mit Umschwung besass. Hier pflegten sie den Kontakt zu Nachbarn, Bekannten und Verwandten und waren gemeinsam Eigentümer zweier Rebberge.

Das Steuerharmonisierungsgesetz besagt, dass eine natürliche Person ihren steuerrechtlichen Wohnsitz dort hat, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält. Im Zweifelsfall befindet sich der steuerrechtliche Wohnsitz an jenem Ort, zu dem die stärksten Beziehungen bestehen. Der Mittelpunkt des Lebensinteresses bestimmt sich nach der Gesamtheit der objektiven, äusseren Umstände und nicht nach dem erklärten Wunsch oder der gefühlsmässigen Bevorzugung. Auch Formalien, wie die Hinterlegung der Schriften, sind nicht entscheidend. Der steuerrechtliche Wohnsitz ist somit nicht frei wählbar.

Bei verheirateten Personen mit Beziehungen zu mehreren Orten werden die persönlichen und familiären Kontakte zum Ort, wo sich ihre Familie aufhält, grundsätzlich stärker gewichtet als diejenigen zum Arbeitsort. Dies gilt gemäss Rechtsprechung, sofern sie täglich («Pendler») oder regelmässig an den Wochenenden («Wochenaufenthalter») an den Familienort zurückkehren.

Urteil 2C_403/2015 vom 1. April 2016

Mietvertrag geht bei Heimfall unter

Was geschieht mit einem bestehenden Mietverhältnis in einer im Baurecht erstellten Liegenschaft zum Zeitpunkt des Heimfalls? Diese Frage ist vom Bundesgericht noch nie und von den Rechtsgelehrten bisher sehr kontrovers behandelt worden. Insofern stellt das jüngst gefällte Urteil einen wegweisenden Entscheid dar. Als Heimfall wird bezeichnet, wenn das Baurecht nach der vereinbarten Dauer ersatzlos ausläuft und die Liegenschaft an den Grundeigentümer fällt.

Die obersten Richter haben im vorliegenden Fall die Frage nach dem Fortbestand eines laufenden Mietvertrags verneint. Entscheidend in der Interessenabwägung war, dass nicht nur das Baurecht im Grundbuch eingetragen war, sondern auch der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt wurde. Im Grundsatz dürfe der Grundeigentümer davon ausgehen, dass die Liegenschaft beim Heimfall unbelastet von einem Rechtsverhältnis (Mietvertrag) sei. Der Rechtsschutz des Mieters sei einzig höher zu gewichten, wenn der Untergang nicht vorhersehbar ist, wie beispielsweise beim Verkauf der Mietliegenschaft. So sieht das Mietrecht in Art. 261 Abs. 1 OR vor, dass der Mietvertrag beim Eigentümerwechsel Bestand hat. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter bei der Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch Kenntnis nehmen müssen, dass der Vermieter nicht Grundeigentümer, sondern Baurechtsnehmer war. Daran ändere auch nichts, dass diese Vormerkung viele Jahre zurückliege. Eine sinngemässe Anwendung des Art. 261 Abs. 1 OR war daher weder für die Vorinstanz noch für das Bundesgericht angezeigt.

Mit diesem Urteilsspruch hat das Gericht die Frage nicht explizit erörtert, wie es bei Unkenntnis des Mieters entscheiden würde. Ein Schutz des Mietvertrags wäre durchaus denkbar. Baurechtnehmer und Grundeigentümer tun somit damit gut daran, die Mieter der Liegenschaft in Kenntnis vom bestehenden Baurecht zu setzen.

Urteil 4A_553/2015 vom 10. März 2016

Feuer im Freien: Wie viel Rauch ist tolerabel?

Im Frühjahr steigen sie da und dort wieder in die Höhe, die Rauchsäulen aus den Gärten und von Feldern. Für Nachbarn kann die Rauchentwicklung ein Ärgernis bedeuten, beispielsweise, wenn man selber das Haus lüften oder die Wäsche trocknen will oder wenn der Rauch in die Komfortlüftung zieht und Filter und Innenraumklima belastet.

Darf man überhaupt im Freien ein Feuer mit Geäst und dergleichen entfachen? – Ja, man darf grundsätzlich, sagt das Bundesgesetz über den Umweltschutz. Allerdings nur trockene natürliche Wald-, Feld- und Gartenabfälle und nur, wenn dabei nur wenig Rauch entsteht. Die Gemeinden können das Verbrennen im Freien für bestimmte Gebiete einschränken oder verbieten, wenn übermässige Immissionen zu erwarten sind. Die Grenze zwischen zulässigem und widerrechtlichem Verfeuern von Gartenabfällen ist schmal und die strafrechtlichen Sanktionen können schwerwiegend sein. Es empfiehlt sich deshalb, einige – nicht abschliessende – Grundsätze zu befolgen. Das Material muss ausreichend trocken sein, es dürfen keine Fremdstoffe verbrannt oder mineralische Brandbeschleuniger verwendet werden.

Häufig stellt sich die Frage, welches Holz als «natürlich» gilt. Darunter fällt nur naturbelassenes Holz, beispielsweise Reisig, Äste, Stämme oder Schwemmholz aus Gewässern. Holz, das mit Nägeln oder Leim zusammengefügt wurde, gilt bereits nicht mehr als natürlich. Weil die Unterscheidung nicht immer einfach ist, sollte im Zweifelsfall die zuständige Gemeindestelle konsultiert werden. Sie ist übrigens auch Anlaufstelle für Klagen.

Das Amt für Umwelt hat zum «Verbrennen von Abfällen im Freien» ein Merkblatt herausgegeben (Merkblatt AFU 191). http://www.umwelt.sg.ch

Immo Messe Schweiz: dem Markt den Puls fühlen

Am 18. März 2016 macht die Immo Messe Schweiz in St. Gallen in der Olma-Halle 9 zum 17. Mal ihre Tore auf. Bis zum 20. März können sich Interessierte in einer Ausstellung und an Veranstaltungen einen Überblick über den Immobilienmarkt in der Ostschweiz, über aktuelle Angebote, Finanzierung und Bauthemen machen. Die Immo Messe ist eine gute Gelegenheit, den Puls des Immobilien- und insbesondere des Wohnungsmarktes zu fühlen.

Auf der jüngsten regionalen Gefahrenkarte der Grossbank UBS für die Überhitzung und das Korrekturpotenzial für das 4. Quartal 2015 fällt auf, das besonders viele Ostschweizer Regionen als solche mit erhöhtem Korrekturpotenzial gekennzeichnet sind: Thurtal, Oberthurgau, Appenzell Innerrhoden, Linthgebiet, Zürcher Oberland und Winterthur. Den Grund dafür orten die Ökonomen in der Preisentwicklung der jüngsten Vergangenheit. Die Preissteigerungen bei Eigenheimen habe sich 2015 von den Zentren in die Peripherie verlagert, wobei die Ostschweiz mit hohen Preiswachstumsraten zwischen 4% bis 6% heraussteche.

Dem ist entgegenzuhalten, dass die Preise für Wohnraum – Wohneigentum und Miete – in unserer Region eher moderat sind und dass die langfristige Preisentwicklung auf oder unter dem Schweizer Niveau liegt. So stiegen in der Ostschweiz beispielsweise die Preise von Eigentumswohnungen im mittleren Segment seit 2005 jährlich um 4,5%, gegenüber 5,3% im Landesdurchschnitt. Zu beobachten ist in einzelnen Regionen allerdings, ob die Nachfrage mit einer regeren Bautätigkeit Schritt halten kann.

Übrigens. Auch wir sind an der Immo Messe Schweiz! Wir freuen uns über Ihren Besuch und begrüssen Sie gerne an unserem Stand Nr. 9.1.056. Messeinfos: http://www.immomesse.ch

Leerkündigen ist nicht widerrechtlich

Darf der Vermieter laufende Mietverträge auflösen, um mit dem Abbruch der Liegenschaft und einem Neubau einen höheren Ertrag zu erwirtschaften? – Er darf, sagt das Bundesgericht. Zu beurteilen war die Beschwerde des Mieters einer Villa in Genf, die der Vermieter durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen beabsichtigte.

Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfechtbar, wenn sie Treu und Glauben widerspricht. Diese Gesetzesbestimmung schützt den Mieter namentlich gegen rein schikanöse Kündigungen, an welchen keinerlei objektives, ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse besteht und deren Grund vorgeschoben ist. Treuwidrig ist insbesondere nicht, wenn der Vermieter den Mietvertrag im Hinblick auf eine möglichst gewinnbringende Nutzung seines Vermögens kündigt, und zwar so, wie es den Interessen des Vermieters am besten dient. Namentlich kann der Vermieter den Abbruch des Mietobjekts beabsichtigen, was den Auszug der Mieter erforderlich macht, damit neue Gebäude mit einem höheren Wert erstellt werden können.

Die Kündigung würde sich jedoch dann als missbräuchlich erweisen, wenn das Projekt nicht greifbar oder objektiv unmöglich ist, weil das Projekt beispielsweise gar nicht bewilligt werden könnte. Der Nachweis der objektiven Unmöglichkeit obliegt jedoch dem Mieter. Zudem setzt die Gültigkeit der Kündigung nicht voraus, dass der Vermieter die erforderliche Abbruch- und Baubewilligung bereits erhalten hat oder dass er eine Baueingabe gemacht hat. Im besagten Fall hatte der Vermieter vor der Kündigung Architekten mit der Ausarbeitung eines Projektes beauftragt gehabt, was dem Bundesgericht als stichhaltige Begründung genügte.

Urteil 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014

Bundesgericht schützt Kündigung wegen Zahlungsrückstand

Das oberste Gericht hat die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter geschützt, nachdem der Mieter trotz Mahnung und Kündigungsandrohung einen Ausstand von CHF 164.– aus einer Nebenkostenabrechnung nicht beglichen hatte. Über diese Nebenkostenabrechnung war ein Streit entbrannt, in dessen Verlauf sich der Mieter bereit erklärt hatte, die Hälfte des Betrags zu überweisen, was er auch tat. Die zweite Hälfte blieb er aber schuldig. Der Mieter stellte sich vor Gericht zum einen auf den Standpunkt, die Kündigung sei wegen des geringen Betrags missbräuchlich. Zum andern machte er geltend, die Forderung sei zum Zeitpunkt der Kündigung bestritten gewesen und die Kündigung damit ungültig.

Das Bundesgericht hält an seiner restriktiven Praxis fest, indem es den Betrag von CHF 164.– nicht als unbedeutend und die Kündigung damit als nicht missbräuchlich bezeichnet. Wenn ein Betrag als unbedeutend qualifiziert wird, kann sie ein Mieter ansonsten nicht bezahlen und darauf spekulieren, der Vermieter werde auf Inkassomassnahmen verzichten. Wann ein Betrag als unbedeutend zu qualifizieren ist, bestimmt sich nach der Höhe dieses Betrags und nicht nach dem Verhältnis zur Höhe des Mietzinses oder zum Total der bereits während des Mietverhältnisses bezahlten Mietzinse. Auf die finanziellen Verhältnisse des Vermieters kommt es ebenfalls nicht an.

Zu klären war vom Bundesgericht im Weiteren die Frage, ob die Forderung für die Gültigkeit der Kündigung unbestritten sein müsse. Die Richter erwogen, eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR setze nicht voraus, dass der Saldo der Nebenkostenabrechnung unbestritten sei. Voraussetzung sei einzig, dass der Nebenkostensaldo im Zeitpunkt der Abmahnung fällig ist.

4A_271/2014 vom 19. November 2014

Mietzinsbremse sorgt in Deutschland für Verstimmung

Seit diesem Sommer haben die deutschen Bundesländer das Recht, in Städten mit angespanntem Mietwohnungsmarkt eine so genannte Mietzinsbremse einzuführen. Bei einem Mieterwechsel darf der Eigentümer in einer Kommune mit geltender Mietzinsbremse den Mietzins höchstens 10% höher ansetzen, als dies ortsüblich ist. Was als ortsüblich gilt, verrät ein Mietspiegel, den die Städte für teures Geld erstellen lassen müssen. Derzeit haben sechs Länder die Bremse eingeführt; 240 Städte sind identifiziert, in denen die Bremswirkung gelten soll (Stand Anfang November).

In den Ballungszentren Deutschland gibt es zu wenig Wohnraum, was unweigerlich den Auftrieb der Preise erhöht. Ob allerdings die Mietzinsbremse das Problem des fehlenden Wohnraums lösen kann, wird angezweifelt. Nicht wenige behaupten sogar, dass es das Problem eher verschärft. Ganz abgesehen davon tun sich viele Behörden schwer, einen objektiven Mietspiegel für ihre Stadt zu erstellen. Dieses Problem kennen wir in der Schweiz auch. Die so genannte Orts- und Quartierüblichkeit, die im Streitfall als Kriterium für die Beurteilung beigezogen werden kann, ob ein Mietzins missbräuchlich ist oder nicht, ist wegen der Gerichtspraxis zum praxisfremden Papiertiger verkommen.

Mit der Formularpflicht für Anfangsmietzinse will der Bundesrat nun ein weiteres Instrument einführen, das den Mietzinsanstieg verhindern soll. Der Vermieter muss auf dem amtlichen Formular den Mietzins des vorherigen Mieters bekanntgeben. Ist der neue Mietzins mehr als 10% höher, gilt er als missbräuchlich und ist anfechtbar.

Wie die Mietzinsbremse in Deutschland wird diese Massnahme die Situation in den Ballungszentren, wo Wohnraum aufgrund des Bevölkerungswachstums besonders gefragt ist, nicht verbessern. Gescheiter wäre es, Anreize für Vermieter zu schaffen, mehr Wohnungen zu erstellen.