Braucht es eine Verschärfung der Lex Koller?

Wenn es nach dem Willen der Landesregierung geht, so soll das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – allgemein bekannt als Lex Koller – verschärft werden. Die Exekutive ortet namentlich im Zufluss von Kapital aus dem Ausland die Gefahr der zunehmenden Spekulation mit Immobilien. Darum will er beispielsweise dem Kauf von Aktien von börsenkotierten Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland ebenso einen Riegel schieben wie dem Kauf von Gewerbeliegenschaften durch ausländische Investoren. Vom Mietwohnungsmarkt sind Personen im Ausland seit den Anfängen der Regulierung ausgeschlossen.

Ziel der Lex Koller ist die Verhinderung der «Bodenüberfremdung». So steht es im Zweckartikel des Gesetzes. Nun tauchen neue Ziele in der Begründung auf, etwa die Verhinderung der Spekulation oder eines Mietzinsanstiegs – dies, obwohl die Landesregierung schon bei der Einführung des Gesetzes in den 1970er- und 1980er-Jahren zweckfremden Zielen eine Absage erteilte. Ausserdem ist kein Zusammenhang zwischen dem Kauf von Aktien bzw. von Liegenschaften und Mietzinsen belegt. Vielmehr verhält es sich umgekehrt: Der Wert einer Renditeliegenschaft bzw. einer Aktie einer Immobiliengesellschaft bemisst sich in erster Linie nach den Mietzinseinnahmen. Und deren Niveau wird einzig durch Angebot und Nachfrage auf dem Markt für Wohn- und Gewerbeflächen bestimmt. Neues Kapital führt in der Regel zu einer Neubautätigkeit und damit zu einem grösseren Angebot. In dieser Beziehung hat ausländisches Kapital den Immobilienmarkt entspannt und nicht etwa angeheizt.

Die angestrebte Revision ist eine Verschärfung ohne Not. Gleichzeitig wird ein Behördenapparat geschaffen und der Aufwand für Bewilligungsverfahren ohne Wirkung in die Höhe getrieben.

Wer bezahlt beim Wohnrecht für den Unterhalt?

A. hat ein ausschliessliches Wohnrecht an einem Wohnhaus, das seinem Bruder B. und dessen Ehefrau C. gehört. Das Haus ist renovationsbedürftig und A. verlangt von den Eigentümern die Vornahme verschiedener Renovationen. Die Eigentümer verweigern die Renovationen, da nach ihrer Meinung der Wohnrechtsberechtigte für diese aufzukommen hat. Mit diesem Fall hatte sich unlängst das Kantonsgericht des Kantons St. Gallen zu befassen.

Das Wohnrecht besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil davon zu wohnen. Grundsätzlich kann ein Wohnrecht – es handelt sich dabei um eine Dienstbarkeit – durch öffentliche Beurkundung errichtet werden. Eine Ausnahme bildet die einfache Schriftlichkeit im Erbteilungsvertrag. Das Recht ist unübertragbar und unvererblich. Die Räume dürfen nicht vermietet werden. Gemäss Gesetz hat der Berechtigte im Fall eines ausschliesslichen Wohnrechts die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt zu übernehmen, wohingegen die Kosten für aussergewöhnliche Reparaturen dem Eigentümer obliegen. Letztere können allerdings nicht klageweise zur Erfüllung verpflichtet werden. Dem Wohnberechtigten steht gemäss ZGB lediglich das Selbsthilferecht auf Kosten des Eigentümers zu. Ein ausschliessliches Wohnrecht liegt dann vor, wenn der Berechtigte die Wohnung allein, das heisst unter Ausschluss des Eigentümers, benutzen darf.

Der Wohnrechtsberechtigte versteuert den Eigenmietwert. Zahlt er dem Eigentümer ein Entgelt, kann er dies bis zur Höhe des Eigenmietwertes abziehen. Unterhaltskosten können durch diejenige Person geltend gemacht werden, welche die Kosten dafür zu tragen hat. Beim Wohnrecht versteuert der Eigentümer einen reduzierten amtlichen Wert als Vermögen.

Das Kantonsgericht wies den besagten Fall zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung an die Vorinstanz zurück, soweit es die Klage nicht abwies.

Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 25.10.2016

Viel Lärm um eine Glassammelstelle

Die Lärmbelastung, die von einer Glassammelstelle ausgeht, kann trotz rechtskräftiger Bewilligung überprüft werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die massgebenden Belastungsgrenzen überschritten werden. Zu diesem Schluss kommt das Verwaltungsgericht, das die Beschwerde eines Nachbarn gegen den Entscheid des Baudepartements zu beurteilen hatte.

Die Gemeinde als Betreiberin hatte die Klage abgelehnt, und das Departement diesen Entscheid gestützt. Es berief sich auf eine Beurteilung der EMPA, dass die vorliegende Anlage die geltenden Lärmvorschriften einhalte und keine zusätzlichen Massnahmen erforderlich seien. Das Gericht stellt sich nun auf die Seite des Nachbarn.

Verursacht eine Anlage unzulässige Emissionen, obschon die Auflagen der Baubewilligung eingehalten sind, kommt die Beseitigung der Anlage zwar nicht mehr in Frage. Aber es können weitergehende Massnahmen zur Begrenzung der Emissionen verlangt werden, wenn diese notwendig und zumutbar sind. Der Grund dafür liegt darin, dass bei Anlagen mit wechselnder Beanspruchung häufig nicht im Voraus bestimmt werden kann, ob die vorgesehenen baulichen oder betrieblichen Massnahmen zur Lärmbekämpfung ausreichen. Die Bewilligung steht deshalb unter dem Vorbehalt einer späteren Ergänzung der Massnahmen zur Emissionsbegrenzung.

Besteht Grund zur Annahme, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind, ermittelt die Vollzugsbehörde die Lärmimmissionen. Diese Annahme erfordert eine vorweggenommene Würdigung der Lärmsituation. Dabei dürfen keine hohen Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung gestellt werden. Im Rahmen der Beurteilung sind der Charakter des Lärms, der Zeitpunkt und die Häufigkeit sowie die Lärmempfindlichkeit zu berücksichtigen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, B 2015/113 vom 20. Dezember 2016, kommentiert in Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg): «Juristische Mitteilungen», 2016/IV

Kauf und Umbau von inventarisierten Liegenschaften

Das Baudepartement des Kantons St. Gallen hat im vergangenen November einen Entscheid gefällt, der die Unterschutzstellung einer Liegenschaft im Rheintal betrifft.* Der Eigentümer hatte sich gegen die Aufnahme in die kommunale Schutzverordnung gewehrt und ist damit beim Baudepartement nicht durchgedrungen.

Der Immobilienratgeber nimmt dies zum Anlass, auf eine Tücke beim Erwerb oder Umbau von möglicherweise schützenswerten Liegenschaften aufmerksam zu machen. So ist es je nach Kanton und Gemeinde möglich, dass der Grundeigentümer nicht darüber im Bild ist, dass seine Liegenschaft in einem Inventar möglicher kommunaler Kulturdenkmäler oder Schutzobjekte aufgeführt ist, was ein Vorhaben erschweren oder verunmöglichen kann. Es ist darum sinnvoll, sich bei vorgesehenen Transaktionen oder bei Bauabsichten frühzeitig bei der Gemeinde zu erkundigen und einen Entscheid einzuholen. Das Inventar sagt jedoch noch nichts darüber aus, ob die Liegenschaft tatsächlich schutzwürdig ist.

Im Kanton St. Gallen schafft das neue Planungs- und Baugesetz mehr Transparenz. Es auferlegt den Gemeinden, binnen 15 Jahren Schutzinventare zu erlassen. Diese sind öffentlich, aber nicht anfechtbar. Erst in einem zweiten Schritt erfolgt der Entscheid über eine eigentümerverbindliche Unterschutzstellung der im Schutzinventar enthaltenen Objekte im Rahmen eines formellen Verfahrens. Auslöser können die Aufnahme in einen Nutzungsplan, ein Baubewilligungsverfahren oder die Beantragung eines Entscheids durch die Grundeigentümerschaft sein.

Die Unterschutzstellung setzt voraus, dass das schutzwürdige Objekt im Schutzinventar enthalten ist. Das Schutzinventar kann also nicht kurzfristig durch die Gemeinde angepasst werden, wodurch sich eine höhere Rechtssicherheit ergibt.

* Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg): «Juristische Mitteilungen», 2016/IV.

Wann sind Verfahrenskosten abzugsfähig?

Herr S. aus Flawil, ein gewissenhafter Leser des Immobilienratgebers, weist auf eine Ungereimtheit im Beitrag «Steuerliche Abzugsfähigkeit von Anwalts- und Verfahrenskosten» vom vergangenen Juni hin. Darin heisst es: «Beim Abzug gelten die allgemeinen Bestimmungen zur zeitlichen Bemessung und zum Verfahren. Demnach sind die Aufwendungen im Zeitpunkt der Rechnungstellung abzugsfähig. Das bedeutet, dass der Zeitpunkt, in dem der letztinstanzliche Entscheid rechtsgültig geworden ist, massgebend ist.»

Der letzte Satz könnte dahingehend interpretiert werden, dass alle im betreffenden Verfahren bereits fällig gewordenen und bezahlten Rechnungen bis zur Rechtsgültigkeit des Urteils gesammelt und dann als abzugsfähige Kosten geltend gemacht werden können. Diese Interpretation greift zu kurz. Massgebend ist die Form der Rechnungen. Wenn beispielsweise der Anwalt Akontorechnungen stellt oder das Gericht Vorschüsse verlangt, so sind diese in der Regel nicht abzugsfähig. Diese Interpretation des Immobilienratgebers lehnt sich an die Praxis im Werkvertragsrecht an, die zwischen Akonto-, Teil- und Schlussrechnungen differenziert. Reine Vorauszahlungen bzw. Akontozahlungen an einen Unternehmer oder Architekten können bei steuerperiodenübergreifenden Arbeiten nicht abgezogen werden, weil der effektive Mittelabfluss noch nicht feststeht.

Was die Prozesskosten betrifft, so stellt die Abzugsfähigkeit darauf ab, ob der Behörden- oder Gerichtsentscheid rechtsgültig geworden ist oder ob eine der Parteien Rechtsmittel gegen den Entscheid ergriffen hat. Solange ein Verfahren läuft, stehen die effektiven Verfahrenskosten und Parteientschädigungen noch nicht fest und können nach Auffassung des Ratgebers auch nicht geltend gemacht werden.

Einsprachelegitimation von Quartierbewohnern

Das Bundesgericht hat in einem aktuellen Urteil bereits Bekanntes zur Legitimation von Einsprachen gegen Baugesuche in Erinnerung gerufen. Der Immobilienratgeber möchte dem Leser diese Auffrischung nicht vorenthalten. Es ging im strittigen Fall um den Ersatzneubau einer Klinik am Vierwaldstättersee. Die Bewilligungsbehörde und die Gerichte waren nicht auf die Beschwerde des Eigentümers von verschiedenen Grundstücken im Quartier eingetreten, worauf dieser schliesslich das Bundesgericht anrief. Behörde und Vorinstanzen beriefen sich auf die fehlende Legitimation des Einsprechers, weil dessen Grundstücke mindestens 220 Meter vom fraglichen Bauprojekt entfernt liegen. Aufgrund der Entfernung sei nicht ersichtlich, inwiefern dem Beschwerdeführer aus der Gutheissung seiner Beschwerde ein praktischer Nutzen erwachsen würde.

Das Bundesgericht stützte diese Auffassung und erläuterte, dass das Bundesgerichtsgesetz (BGG, Art. 89 Abs. 1) für das Beschwerderecht voraussetzt, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben in der Regel insbesondere dann legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 Metern befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden.

Urteil des Bundesgerichts 1C_203/2016 vom 19. August 2016

Was bringen Hypothekenbroker?

Die Frage zum unwiderruflichen Zahlungsversprechen von vergangener Woche stammt von einem Käufer, der für die Suche nach dem optimalen Hypothekarkredit einen Broker eingeschaltet hat. Diese werben damit, dass sie den Kreditgeber mit den günstigsten Konditionen finden und für den Käufer die ganze Abwicklung erledigen. Tönt in der Theorie und in den Anpreisungen verlockend. Hört man sich aber in der Immobilienbranche um und konsultiert die einschlägigen Blogger-Portale, ist das Urteil durchzogen. Eine Urkundsperson sagte es gegenüber dem Immobilienratgeber so: «Aus Erfahrung hinsichtlich der Dauer des Prozesses, der Erfolgsaussichten und der Einsparungen empfehle ich, direkt mit Instituten zu verhandeln.»

Erste Adressen für die Finanzierung sind aus Sicht des Immobilienratgebers die Hausbank des Käufers, die finanzierende Bank des Bauträgers oder – bei einer Bestandesliegenschaft – das Hypothekarinstitut des Verkäufers. Letztere beide sind vertraut mit dem Bauprojekt bzw. der Liegenschaft. Die Zu- oder auch Absage dieser Institute ist ein wichtiger Gradmesser hinsichtlich Tragbarkeit und des Verkaufspreises. Mit Bauträgern einer Überbauung kann heutzutage auch darüber verhandelt werden, ob er einen Kaufrestbetrag beurkundet oder nicht beurkundet «stehen lässt». Ob nach diesen Erstabklärungen Konkurrenzangebote bei anderen Instituten, bei Versicherungen oder dritten Anbietern eingeholt werden, ist dem Käufer überlassen.

Im Übrigen sind die Konditionen der offerierenden Bank nie sakrosankt. Je besser die Bonität des Schuldners, umso eher lassen sich die Zinssätze noch um einige Basispunkte senken. In dieser Verhandlung sollte sich der Käufer auch erklären lassen, wie die Bank zu allfälligen Abweichungen zu publizierten Konditionen gekommen ist und wie die Bonität verbessert werden kann.

Sind Mieter im Baubewilligungsverfahren einspracheberechtigt?

Nachbarn haben grundsätzlich das Recht, ihre Interessen in einem Baubewilligungsverfahren mittels Einsprache zu vertreten und den Rechtsweg zu beschreiten. Das St. Galler Verwaltungsgericht hat die Legitimation in einem Urteil* wie folgt umschrieben: «Nachbarn sind bei der Rechtsmittelführung dann zugelassen, wenn eine enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück oder Plangebiet gegeben ist und sie direkt und in höherem Mass als irgendjemand in den eigenen Interessen beeinträchtigt werden bzw. die festgesetzte Nutzung sich nachteilig auf ihr eigenes Grundstück auswirken kann. Ob und inwiefern dies der Fall ist, hängt zum einen vom Abstand zwischen den Grundstücken, zum anderen von der Art und Intensität der befürchteten Auswirkungen ab.»

Nur, was sind Nachbarn? Der Eigentümer einer Mietliegenschaft gelangt mit der Frage an den Immobilienratgeber, ob sein Mieter die Voraussetzungen für eine Einsprache ebenfalls erfülle. Der St. Gallen Anwaltsverband hat diese Frage vor einiger Zeit wie folgt erörtert: «Der Einsprecher muss nicht zwingend Grundeigentümer sein. Auch ein Mieter kann einspracheberechtigt sein, wenn er die Voraussetzung (räumliche Nähe) und seine besondere Betroffenheit dartun kann. Nach der Rechtsprechung besteht das schützenswerte Interesse des Nachbarn im praktischen Nutzen, den ihm die erfolgreiche Einsprache bringt, oder anders gesagt in der Abwendung eines materiellen oder auch ideellen Nachteils, den die Bewilligung des Baugesuchs für ihn hätte. Legitimiert sind neben Mieter oder Pächter auch der Kaufrechtsberechtigte, der Dienstbarkeitsberechtigte oder der Baurechtsberechtigte.

Nur in Ausnahmefällen werden Lärmimmissionen während der Bauzeit zur Einsprache berechtigen, nämlich dann, wenn sich die Erstellung der Baute über einen langen Zeitraum erstreckt.

*Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen B 2010/233 vom 15.12.2011

Zu günstig verkaufte Wohnung löst Gewinnbesteuerung aus

Der Verkauf von zwei Wohnungen zu 14% bzw. 17,8% unter dem amtlichen Verkehrswert stellt eine verdeckte Gewinnausschüttung dar, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Zu diesem Schluss kommt das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen in einem Urteil vom Frühjahr. Das kantonale Steueramt hatte beantragt, der steuerbare Reingewinn der X. AG sei um CHF 305’800 zu erhöhen. Als Begründung brachte das Steueramt vor, die Beschwerdegegnerin habe die beiden Stockwerkeinheiten erheblich unter den amtlich geschätzten Verkehrswerten an ihr nahestehende Personen verkauft. Das Missverhältnis zwischen den Verkaufspreisen und den Verkehrswerten sei für die Organe der Beschwerdegegnerin zudem erkennbar gewesen. Damit seien die Voraussetzungen der verdeckten Gewinnausschüttung erfüllt.

Offene und verdeckte Gewinnausschüttungen stellen steuerbaren Reingewinn dar. Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

  1. Die Gesellschaft erbringt eine Leistung ohne entsprechende Gegenleistung, wodurch das Geschäftsergebnis gemindert wird.
  2. Mit der Leistung wird ein Beteiligter oder eine diesem nahestehende Person oder Unternehmung begünstigt.
  3. Der Charakter der Leistung bzw. das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist für die handelnden Gesellschaftsorgane erkennbar.

Besteht ein wesentliches bzw. offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wird die Erkennbarkeit vermutet. Diese Vermutung greift vorliegend umso mehr, als der Gesellschaftszweck der Beschwerdegegnerin unter anderem die Veräusserung von Liegenschaften und Grundstücken beinhaltet, weshalb eine gewisse Kenntnis der Situation auf dem Immobilienmarkt vorausgesetzt werden darf.

Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, B 2014/33

Wann ist ein Ausschuss im Stockwerkeigentum sinnvoll?

Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen immer häufiger eine Grösse an, die eine effiziente Verwaltung behindern und die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft beschränken. Zu denken ist besonders an die Bauabnahme und umfangreichere Bauprojekte, aber auch an die Kommunikation zwischen Verwaltung und Eigentümern oder bei Rechtsgeschäften.

Erscheint die Bildung eines Ausschusses angezeigt, kann die Stockwerkeigentümerversammlung auf Antrag einen Ausschuss einsetzen, die Grösse bestimmen, die Aufgaben festlegen und die Mitglieder – vorbehältlich anderslautender Bestimmungen im Reglement – mit einfachem Mehr wählen. In der Ausgestaltung ist die Versammlung weitgehend frei. Vorzugsweise werden Aufgaben, Kompetenzen usw. in einem Ausschussreglement umschrieben. Gesetzlich ist lediglich untersagt, dass der Stockwerkeigentümerversammlung und dem Verwalter zwingende Kompetenzen entzogen werden. So kann der Ausschuss beispielsweise keine Beschlüsse über Investitionen fällen, die in der Kompetenz der Versammlung liegen. Vielmehr geht es darum, dass der Ausschuss Beschlüsse der Versammlung vorbereitet und Anträge stellt.

Was die Zahl der Mitglieder betrifft, sollte der Ausschuss nicht zu gross sein, jedoch alle Interessengruppen der Gemeinschaft repräsentieren. Das kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn die Gemeinschaft mehrere Gebäude umfasst. In der Praxis zählen Ausschüsse regelmässig fünf bis sieben Mitglieder, aber auch kleinere Ausschüsse können aus Effizienzgründen angemessen sein. Ob auch Aussenstehende und juristische Personen Mitglied des Ausschusses sein können, ist umstritten. Verwehrt ist die Wahl aber in jedem Fall dem Verwalter. Die Versammlung ist jederzeit befugt, die Kompetenzdelegation zu widerrufen und den Ausschuss aufzuheben, wobei dasselbe Mehr wie für die Konstituierung gilt.