Ist Ihr Haus fit für den Sommer?

Auch wenn der Winter nicht besonders kalt war und der grosse Schneefall mehrheitlich ausblieb: Es lohnt sich, sein Haus oder die Stockwerkeigentümerliegenschaft im Frühling einem Check zu unterziehen. Die Aufmerksamkeit gilt besonders der Aussenhülle und der Haustechnik.

Das Ziegel- und Flachdach muss im Sommer standhalten können. Unbemerkte Schäden können Wassereinbrüche verursachen, im Herbst und Winter durch Laub verstopfte Regenrinnen und Fallrohre führen beim nächsten Gewitter und Starkregen zu unliebsamen Überraschungen. Die Prüfung und allfällige Reparatur und Reinigung durch eine Fachperson ist sicher gut investiert. Vom «Do-it-yourself» ist angesichts der Unfallgefahr abzuraten. Nach Minustemperaturen zählen Risse und Sprünge an der Aussenhaut zu den häufigsten Folgen. Lauere, feuchte Winter begünstigen Schimmelpilzbefall vor allem im Hausinnern. Während und nach der kalten Jahreszeit ist eindringende Feuchtigkeit in jedem Fall die grösste Gefahr für ein Haus. Werden Schäden entdeckt, muss ihrer Ursache auf den Grund gegangen werden. Es ist nicht hilfreich, einen kleinen Riss in der Fassade auszubessern, wenn die Isolation darunter durch Feuchtigkeit bereits in Mitleidenschaft gezogen worden ist.

Geht die Heizung nun demnächst in den Sommerschlaf, so ist der richtige Zeitpunkt da zu prüfen, ob ein Service fällig ist, ob eine Tankreinigung ansteht oder die Heizungsanlage gar ganz ersetzt werden soll.

Die Erfahrung zeigt, dass Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften den Unterhalt der Liegenschaft nicht selten auf die leichte Schulter nehmen. Weitsichtiger ist es, feste Prüfpläne festzulegen und entdeckte Schäden ohne Verzug an die Hand zu nehmen. Allenfalls kann die Versammlung dafür regelmässige Budgets und wiederkehrende Kompetenzsummen bewilligen.

Schätzungsfehler führt zu Schadenersatzanspruch

Das oberste Gericht hatte in einem Fall Recht zu sprechen, der auf eine Immobilienbewertung aus dem Jahr 2006 zurückgeht. A hatte die Bewertung eines Kaufobjekts in Auftrag gegeben und das Objekt schliesslich zum Preis von CHF 620 000 gekauft. In der Bewertung war fälschlicherweise eine Parkierungsmöglichkeit auf dem Grundstück ausgewiesen worden, was sich im Nachhinein als falsch herausstellte. A klagte nun gegen den Schätzungsexperten auf Schadenersatz in der Höhe eines Minderwertes von CHF 145 000.

«Lausanne» hatte den Fall bereits einmal auf dem Pult. Damals hob das Gericht das Urteil der Vorinstanz auf, wonach A nie einen Schadensnachweis erbracht habe. Bezirks-, Ober- und nun Bundesgericht beschäftigten sich im aktuellen Verfahren mit der Frage der Schadensbemessung. Im gesamten Verfahren waren mehrfach Experten und Gutachter beigezogen worden, deren Fachurteil aber die gerichtliche Prüfung in keinem Fall überstanden. Schliesslich stellte das Obergericht eigene Berechnungen an und bezifferte die Ersatzbeschaffung eines Parkplatzes in der Umgebung mit CHF 10 000 bis 15 000 und die Komforteinbusse mit CHF 32 500. Daraus leitete die Vorinstanz eine Wertminderung von CHF 45 000 ab. Die Richter in Lausanne stützten diese Berechnung und wiesen die Beschwerde von A ab. Der Schätzungsexperte muss A somit CHF 45 000 nebst 5% Zins seit dem 11. Juli 2006 entrichten. Wahrscheinlich dürften für beide Parteien nochmals Kosten in mindestens dieser Höhe für das Verfahren angefallen sein.

Die Lehre daraus? Es ist immer sinnvoll, beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft einen Sachverständigen beizuziehen. Dabei sollte auf einen Fachausweis des Experten geachtet werden. Und selbst diesem können Fehler unterlaufen, weshalb das Ergebnis immer zu hinterfragen ist.

Urteil 4A_49/2012 vom 7. Mai 2012 und 4A_612/2015 vom 9. Mai 2016

 

Millionenschaden aus Werkvertrag

Wer im Rahmen eines Werkvertrags ein mangelhaftes Werk erstellt, hat innerhalb einer Gewährleistungsfrist einen allfälligen Mangel zu beheben. Das oberste Gericht hatte sich mit einem entsprechenden Fall auseinanderzusetzen, in dem es um den Mangel an fugenlosen Bodenbelägen auf über 16 000 Quadratmetern in zwei Gebäuden, bestehend aus rund 240 Zimmern sowie Gängen und Treppen ging. Das Unternehmen A hatte offensichtlich eine zu dünne Beschichtung angebracht, worauf an zahlreichen Stellen Risse auftraten. Es entspann sich ein langes Hin und Her, da der Boden entfernt und nochmals neu verlegt und damit mit einem erheblichen Aufwand gerechnet werden musste. Der Bauherr vergab schliesslich den Auftrag für den Boden an eine dritte Firma und forderte schliesslich vor Gericht vom Unternehmen A insgesamt CHF 1 Mio.

Nun muss dazu erwähnt werden, dass der Bauherr bei der Beseitigung eines Werkmangels nicht freie Hand hat. Nach Art. 169 Abs. 1 der hier massgebenden SIA-Norm 118 hat der Bauherr zunächst einzig das Recht, vom Unternehmer die Beseitigung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist zu verlangen. Soweit der Unternehmer Mängel innerhalb der Frist nicht behebt, ist der Bauherr berechtigt, nach seiner Wahl entweder weiterhin auf der Verbesserung zu beharren, Ausführung selbst oder durch Dritte auf Kosten des Unternehmers vornehmen zu lassen, einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug von der Vergütung zu machen oder vom Vertrag zurückzutreten. Weigert sich der Unternehmer ausdrücklich, eine Verbesserung vorzunehmen, so stehen dem Bauherrn nach Art. 169 Abs. 2 SIA-Norm 118 die in Abs. 1 vorgesehenen Mängelrechte schon vor Ablauf der Verbesserungsfrist zu. Die Vorinstanz kam zum Schluss, A habe sich ausdrücklich geweigert, eine Nachbesserung vorzunehmen, weshalb die Beschwerdegegnerin gestützt auf die SIA-Norm 118 zur Ersatzvornahme berechtigt gewesen sei.

Urteil 4A_151/2016 vom 21. Juni 2016

Einbruch während den Ferien: richtig versichert?

Eine Hausratversicherung schützt vor finanziellem Unbill bei einem Einbruch während Ihrer (Ferien-) Abwesenheit. In den Versicherungsschutz eingeschlossen sind alle beweglichen Sachen zu Hause und teilweise auch unterwegs. In der Regel ist der Neuwert der Habe versichert.

Soweit so gut. Eine erhebliche Stolperfalle ist die sogenannte Unterdeckung des Versicherungsschutzes, die zu Leistungskürzungen führen kann. Die Versicherungssumme sollte so hoch angesetzt sein, dass bei einer Zerstörung das gesamte Mobiliar zum Neuwert ersetzt werden könnte. Das bedeutet, dass eine objektive Schätzung über den Neuwert des Mobiliars angestellt werden sollte. Es ist vielfach überraschend, welche Summen dabei zusammenkommen. Diese kann gut und gerne einen sechsstelligen Betrag erreichen. Wichtig ist auch, dass man die Versicherungssumme regelmässig, mindestens aber nach grösseren Anschaffungen – neue Möbel, teure Geräte usw. – eine Überprüfung vornimmt. Die Versicherungsgesellschaften verfügen über Checklisten und viel Erfahrung in der Schätzung.

Eine Unterdeckung – also eine zu tief angesetzte Versicherungssumme – kann dazu führen, dass die Gesellschaft nur einen Teil des Schadens übernimmt, bei einem Einbruch beispielsweise die Schadenssumme im Verhältnis zwischen tatsächlichem und versichertem Wert.

Es lohnt sich übrigens nicht, bei der Hausratversicherung zu sparen. Eine höhere Versicherungssumme kostet unverhältnismässig wenig mehr. Zudem steigt die Prämie nicht proportional. Ein Augenmerk ist ausserdem auf die Versicherung von Wertgegenständen – Schmuck, Bilder, Sammlungen und dergleichen – zu legen. Hier ist vielfach eine besondere Versicherungslösung erforderlich.