Frist für die Einberufung der Versammlung

Das Kantonsgericht Wallis hat sich unlängst mit der Frage auseinandergesetzt, welche Frist für die Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung einzuhalten ist. Ein Stockwerkeigentümer hatte gegen die Gemeinschaft, den Verwalter und die Revisorin geklagt und geltend gemacht, die zehntägige Einladungsfrist für die ordentliche Jahresversammlung einschliesslich sechs ausserordentlicher Themen – u. a. Lifterneuerung, Gerichtsverfahren zur Dachsanierung, Demission von Verwaltung, Protokollführer und Revisorin und folgedessen ausserordentliche Rechnung – sei ungenügend und rechtswidrig.

Das Kantonsgericht führt mit Verweis auf die gängige Fachliteratur aus, dass weder das Vereinsrecht noch das Sachenrecht eine Minimalfrist für die Einberufung der Versammlung enthalte. Findet sich in der Gemeinschaftsordnung keine besondere Bestimmung, muss der Richter anhand der allgemeinen Rechtsgrundsätze über die Zulässigkeit der First befinden. Dabei muss er sämtliche Umstände berücksichtigen (geografisches Umfeld, Strukturierung des Stockwerkeigentums, Wohnort der Stockwerkeigentümer usw.). Allgemein ist die Einberufungsfrist dann genügend, wenn sie den Stockwerkeigentümern sowohl die Teilnahme als auch die Vorbereitung der Versammlung in vernünftiger Weise ermöglicht. In Ausnahmefällen kann in einem familiären Umfeld ein Tag genügen. In einer Gemeinschaft mit Ferienwohnungen können dagegen 20 Tage nicht ausreichen. Die herrschende Lehre stellt sich auf den Standpunkt, dass die reglementarische Einberufungsfrist minimal zehn Tage betragen sollte.

Im strittigen Fall sieht das Reglement genau diese zehn Tage vor. Dies ist nach Ansicht des Gerichts nicht zu beanstanden. Das Gericht folgt den Klägern auch nicht, wenn diese für die Berechnung der First nur die Arbeitstage zählen. Und auch die gewichtigen Traktanden erfordern nach Gesetz und Reglement keine längere Einladungsfrist.

Urteil des Kantonsgerichts Wallis, Zivilrechtliche Abteilung vom 20.02.2017

Das Protokoll – unterschätzte Urkunde im Stockwerkeigentum

Das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung wird im Gesetz – konkret in Art. 712n Abs. 2 ZGB – nur rudimentär behandelt. Dessen ungeachtet hat es eine nicht zu unterschätzende Bedeutung für Gemeinschaft und Stockwerkeigentümer. In allseitigem Interesse sollten sie ihm eine angemessene Beachtung schenken – und zwar hinsichtlich der Person des Protokollführers, seiner Hilfsmittel, des Inhalts und der Fristen.

Das Protokoll sollte von einer erfahrenen Person, die nicht gleichzeitig den Vorsitz innehat, auf der Basis von Unterlagen und Notizen – bei Zustimmung aller Anwesenden auch mit Unterstützung von Tonbandaufnahmen – wahrheitsgetreu, präzise und vollständig verfasst werden. Ein untaugliches Protokoll kann im Extremfall Gerichtsverfahren und sogar Schadenersatzansprüche zur Folge haben.

Besonders wichtig ist, dass das Protokoll allen Stockwerkeigentümern – also auch jenen, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben – in nützlicher Frist zugestellt wird. Dies sollte in der Regel innert zweier Wochen möglich sein. Erst dann beginnt die einmonatige Frist für Anfechtungen von Beschlüssen zu laufen. Erfolgt keine Zustellung – was zwar rechtens ist – oder erst mit Einladung zur nächsten Versammlung, so besteht eine lange Rechtsunsicherheit, weil Beschlüsse noch nach langer Zeit angefochten werden können. Die zeitnahe Zustellung hat zudem den Vorteil, dass Ungenauigkeiten des Protokolls rasch korrigiert werden können. Eine Berichtigung kann bis zur nächsten Versammlung verlangt werden, sofern dies nicht im Reglement anders festgelegt ist.

Sinnvollerweise setzen Protokollführer und Vorsitzender schliesslich ihre Unterschrift unter das Protokoll und traktandieren die Genehmigung zudem an der Folgeversammlung.

Wann ist ein Ausschuss im Stockwerkeigentum sinnvoll?

Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen immer häufiger eine Grösse an, die eine effiziente Verwaltung behindern und die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft beschränken. Zu denken ist besonders an die Bauabnahme und umfangreichere Bauprojekte, aber auch an die Kommunikation zwischen Verwaltung und Eigentümern oder bei Rechtsgeschäften.

Erscheint die Bildung eines Ausschusses angezeigt, kann die Stockwerkeigentümerversammlung auf Antrag einen Ausschuss einsetzen, die Grösse bestimmen, die Aufgaben festlegen und die Mitglieder – vorbehältlich anderslautender Bestimmungen im Reglement – mit einfachem Mehr wählen. In der Ausgestaltung ist die Versammlung weitgehend frei. Vorzugsweise werden Aufgaben, Kompetenzen usw. in einem Ausschussreglement umschrieben. Gesetzlich ist lediglich untersagt, dass der Stockwerkeigentümerversammlung und dem Verwalter zwingende Kompetenzen entzogen werden. So kann der Ausschuss beispielsweise keine Beschlüsse über Investitionen fällen, die in der Kompetenz der Versammlung liegen. Vielmehr geht es darum, dass der Ausschuss Beschlüsse der Versammlung vorbereitet und Anträge stellt.

Was die Zahl der Mitglieder betrifft, sollte der Ausschuss nicht zu gross sein, jedoch alle Interessengruppen der Gemeinschaft repräsentieren. Das kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn die Gemeinschaft mehrere Gebäude umfasst. In der Praxis zählen Ausschüsse regelmässig fünf bis sieben Mitglieder, aber auch kleinere Ausschüsse können aus Effizienzgründen angemessen sein. Ob auch Aussenstehende und juristische Personen Mitglied des Ausschusses sein können, ist umstritten. Verwehrt ist die Wahl aber in jedem Fall dem Verwalter. Die Versammlung ist jederzeit befugt, die Kompetenzdelegation zu widerrufen und den Ausschuss aufzuheben, wobei dasselbe Mehr wie für die Konstituierung gilt.