Frist für die Einberufung der Versammlung

Das Kantonsgericht Wallis hat sich unlängst mit der Frage auseinandergesetzt, welche Frist für die Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung einzuhalten ist. Ein Stockwerkeigentümer hatte gegen die Gemeinschaft, den Verwalter und die Revisorin geklagt und geltend gemacht, die zehntägige Einladungsfrist für die ordentliche Jahresversammlung einschliesslich sechs ausserordentlicher Themen – u. a. Lifterneuerung, Gerichtsverfahren zur Dachsanierung, Demission von Verwaltung, Protokollführer und Revisorin und folgedessen ausserordentliche Rechnung – sei ungenügend und rechtswidrig.

Das Kantonsgericht führt mit Verweis auf die gängige Fachliteratur aus, dass weder das Vereinsrecht noch das Sachenrecht eine Minimalfrist für die Einberufung der Versammlung enthalte. Findet sich in der Gemeinschaftsordnung keine besondere Bestimmung, muss der Richter anhand der allgemeinen Rechtsgrundsätze über die Zulässigkeit der First befinden. Dabei muss er sämtliche Umstände berücksichtigen (geografisches Umfeld, Strukturierung des Stockwerkeigentums, Wohnort der Stockwerkeigentümer usw.). Allgemein ist die Einberufungsfrist dann genügend, wenn sie den Stockwerkeigentümern sowohl die Teilnahme als auch die Vorbereitung der Versammlung in vernünftiger Weise ermöglicht. In Ausnahmefällen kann in einem familiären Umfeld ein Tag genügen. In einer Gemeinschaft mit Ferienwohnungen können dagegen 20 Tage nicht ausreichen. Die herrschende Lehre stellt sich auf den Standpunkt, dass die reglementarische Einberufungsfrist minimal zehn Tage betragen sollte.

Im strittigen Fall sieht das Reglement genau diese zehn Tage vor. Dies ist nach Ansicht des Gerichts nicht zu beanstanden. Das Gericht folgt den Klägern auch nicht, wenn diese für die Berechnung der First nur die Arbeitstage zählen. Und auch die gewichtigen Traktanden erfordern nach Gesetz und Reglement keine längere Einladungsfrist.

Urteil des Kantonsgerichts Wallis, Zivilrechtliche Abteilung vom 20.02.2017

Das Protokoll – unterschätzte Urkunde im Stockwerkeigentum

Das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung wird im Gesetz – konkret in Art. 712n Abs. 2 ZGB – nur rudimentär behandelt. Dessen ungeachtet hat es eine nicht zu unterschätzende Bedeutung für Gemeinschaft und Stockwerkeigentümer. In allseitigem Interesse sollten sie ihm eine angemessene Beachtung schenken – und zwar hinsichtlich der Person des Protokollführers, seiner Hilfsmittel, des Inhalts und der Fristen.

Das Protokoll sollte von einer erfahrenen Person, die nicht gleichzeitig den Vorsitz innehat, auf der Basis von Unterlagen und Notizen – bei Zustimmung aller Anwesenden auch mit Unterstützung von Tonbandaufnahmen – wahrheitsgetreu, präzise und vollständig verfasst werden. Ein untaugliches Protokoll kann im Extremfall Gerichtsverfahren und sogar Schadenersatzansprüche zur Folge haben.

Besonders wichtig ist, dass das Protokoll allen Stockwerkeigentümern – also auch jenen, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben – in nützlicher Frist zugestellt wird. Dies sollte in der Regel innert zweier Wochen möglich sein. Erst dann beginnt die einmonatige Frist für Anfechtungen von Beschlüssen zu laufen. Erfolgt keine Zustellung – was zwar rechtens ist – oder erst mit Einladung zur nächsten Versammlung, so besteht eine lange Rechtsunsicherheit, weil Beschlüsse noch nach langer Zeit angefochten werden können. Die zeitnahe Zustellung hat zudem den Vorteil, dass Ungenauigkeiten des Protokolls rasch korrigiert werden können. Eine Berichtigung kann bis zur nächsten Versammlung verlangt werden, sofern dies nicht im Reglement anders festgelegt ist.

Sinnvollerweise setzen Protokollführer und Vorsitzender schliesslich ihre Unterschrift unter das Protokoll und traktandieren die Genehmigung zudem an der Folgeversammlung.

Wann ist ein Ausschuss im Stockwerkeigentum sinnvoll?

Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen immer häufiger eine Grösse an, die eine effiziente Verwaltung behindern und die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft beschränken. Zu denken ist besonders an die Bauabnahme und umfangreichere Bauprojekte, aber auch an die Kommunikation zwischen Verwaltung und Eigentümern oder bei Rechtsgeschäften.

Erscheint die Bildung eines Ausschusses angezeigt, kann die Stockwerkeigentümerversammlung auf Antrag einen Ausschuss einsetzen, die Grösse bestimmen, die Aufgaben festlegen und die Mitglieder – vorbehältlich anderslautender Bestimmungen im Reglement – mit einfachem Mehr wählen. In der Ausgestaltung ist die Versammlung weitgehend frei. Vorzugsweise werden Aufgaben, Kompetenzen usw. in einem Ausschussreglement umschrieben. Gesetzlich ist lediglich untersagt, dass der Stockwerkeigentümerversammlung und dem Verwalter zwingende Kompetenzen entzogen werden. So kann der Ausschuss beispielsweise keine Beschlüsse über Investitionen fällen, die in der Kompetenz der Versammlung liegen. Vielmehr geht es darum, dass der Ausschuss Beschlüsse der Versammlung vorbereitet und Anträge stellt.

Was die Zahl der Mitglieder betrifft, sollte der Ausschuss nicht zu gross sein, jedoch alle Interessengruppen der Gemeinschaft repräsentieren. Das kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn die Gemeinschaft mehrere Gebäude umfasst. In der Praxis zählen Ausschüsse regelmässig fünf bis sieben Mitglieder, aber auch kleinere Ausschüsse können aus Effizienzgründen angemessen sein. Ob auch Aussenstehende und juristische Personen Mitglied des Ausschusses sein können, ist umstritten. Verwehrt ist die Wahl aber in jedem Fall dem Verwalter. Die Versammlung ist jederzeit befugt, die Kompetenzdelegation zu widerrufen und den Ausschuss aufzuheben, wobei dasselbe Mehr wie für die Konstituierung gilt.

Stockwerkeigentum: Wer ist zur Klage aktivlegitimiert?

In einem Fall vor dem obersten Gericht ging es unter anderem um die Frage, wer zur Klage für die Durchsetzung einer Dienstbarkeit berechtigt ist – die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder die einzelnen Stockwerkeigentümer. Auf dem Grundstück des Nachbarn war eine Last im Grundbuch zugunsten des Stammgrundstücks der Gemeinschaft eingetragen, wonach sämtliche Bäume und Sträucher auf fünf Meter unter der Schere zu halten seien. In der Klage der Gemeinschaft ging es insbesondere darum, dass zwei Bäume mit einer Höhe von 30 bzw. 20 Metern Höhe gekappt werden sollten. Eingereicht wurde die Klage von der Gemeinschaft. Der Beklagte rügte, dass diese gar nicht aktivlegitimiert, also gar nicht zu einer Klage berechtigt sei.

Tatsächlich ist das Klagerecht der Gemeinschaft mangels einer eigenen Rechtspersönlichkeit beschränkt. Grunddienstbarkeiten bestehen immer zugunsten der aktuellen Eigentümer und nicht der Gemeinschaft. Aber in der Verwaltungstätigkeit erfolgt eine gewisse Verselbstständigung, indem die Gemeinschaft zivilrechtlich handlungsfähig ist, klagen und betreiben kann. Unter die gemeinschaftliche Verwaltung fallen alle Handlungen, die dazu bestimmt sind, das betreffende Rechtsgut zu erhalten, zu mehren und der seinem Zweck entsprechenden Verwendung zuzuführen. Die Verwaltung in diesem Sinne erfolgt immer im Interesse aller Stockwerkeigentümer. Die Lausanner Richter bejahen in diesem Fall die Frage, ob die Durchsetzung der eingetragenen Dienstbarkeit in den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung fällt oder nicht. Damit ist die Gemeinschaft nach höchstrichterlicher Meinung prozessfähig und aktivlegitimiert. Allerdings sei die Frage jeweils im Einzelfall zu klären. Ausschlaggebend war für die Richter, dass von Licht, Aussicht, Weitegefühl und letztlich auch von der Werterhaltung der Liegenschaft alle Eigentümer profitieren.

Urteil des Bundesgerichts 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016

 

Wie vorgehen bei Mängeln im Stockwerkeigentum?

«Bei meiner neuen Eigentumswohnung und an der gesamten Liegenschaft treten immer mehr Mängel zutage. Was soll ich tun?» – Mit dieser Frage steht diese verzweifelte Eigentümerin nicht allein. Einerseits sind Bau­mängel leider nicht selten. Anderseits ist die Schnittstelle zwischen Stockwerkeigentum und Mängelrechten ein Gebiet mit vielen Fussangeln. In der Regel wird die Verwaltung der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft im Rahmen ihres üblichen Verwaltungsmandates geflissentlich die Finger von einem Verfahren lassen, ohne sich dafür gesondert mandatieren und entschädigen zu lassen. Zudem müssen für solche Verfahren fast zwingend Rechts- und Bausachverständige beigezogen werden.

Was die Mängel an der Wohnung – also des Sonderrechtsteils – betrifft, kann die Eigentümerin grundsätzlich selbstständig verfügen. Allerdings ist Vorsicht geboten, wenn gleichzeitig auch Mängel an den gemeinschaft­lichen Gebäudeteilen auftreten. Sind solche Gemeinschaftsteile mängelbehaftet, wird es ungleich komplizierter. Die erforderlichen Beschlüsse, wie hinsichtlich der Rüge von Mängeln vorzugehen sei, sind von der Stockwerk­eigentümer-Versammlung mit Mehrheitsbeschluss zu fällen. Die Gemeinschaft selbst kann die Mängel jedoch nicht selber rügen. Das muss wiederum einer der Stockwerkeigentümer (oder mehrere gemeinsam) tun und sich dafür von den anderen finanziell entlasten lassen. Bezüglich des Vorgehens existieren je nach individueller Situation noch zahlreiche Varianten.

Wichtig ist, nach dem Bezug der Liegenschaft die Fristen genau im Auge zu behalten. Idealerweise befasst sich die Versammlung bereits unmittelbar nach der 2-Jahre-Abnahme mit dem konkreten Vorgehen, den Budgets und der Wahl der Sachverständigen, damit die Mängelrechte nicht nach fünf Jahren (gemäss SIA Norm 118) unge­nutzt erlöschen.

Kein Anspruch gegenüber der Gemeinschaft aus Sondernutzungsrecht

Der Eigentümer einer Attikawohnung in einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft verlangte, dass die Dachterrasse vor seiner Wohnung auf Kosten der Gemeinschaft vollständig und nicht nur wie bisher nur teilweise mit Platten belegt und damit begehbar gemacht werde. Mit diesem Ansinnen scheiterte er nicht nur bei der Versammlung, sondern auch im ganzen Instanzenzug. Er hatte aus seinem Sondernutzungsrecht eine Verpflichtung der Gemeinschaft ableiten wollen, was zuletzt auch das Bundesgericht verneinte.

Das Dach einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum ist immer ein gemeinschaftlicher Bauteil, selbst wenn daran ein Sondernutzungsrecht besteht. Notwendig oder nützlich kann eine bauliche Massnahme nur dann sein, wenn es um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit geht bzw. wenn alle Stockwerkeigentümer ein übereinstimmendes Interesse daran haben. Die Frage der Notwendigkeit oder Nützlichkeit bestimmt sich immer aus der Sicht der Gemeinschaft. Massnahmen aus Individualinteressen sind aus der Optik der Gemeinschaft dagegen luxuriös.

Interessant an der Begründung ist ferner, dass die obersten Richter in Abrede stellen, die Wertsteigerung einer Stockwerkeigentümer-Einheit komme letztlich im höheren Wert der gesamten Liegenschaft allen zugute. Sie korrigieren damit ein früheres Urteil, in dem eine bauliche Massnahme – die Anhebung eines Gartensitzplatzes auf das Niveau des Balkons einer Parterrewohnung – als nützlich taxiert wurde, obwohl durch das Sondernutzungsrecht nur der Eigentümer der besagten Wohnung einen Nutzen daraus zog. Das Gericht begründet die geänderte Auffassung damit, dass nach der Begründung von Stockwerkeinheiten diese und nicht das Stammgrundstück Objekt des Rechtsverkehrs bilden, dass also der hypothetische Wert der Gesamtliegenschaft keine Relevanz habe.

Urteil 5A_407/2015 vom 27. August 2015

Eigenverbrauch: Solarstrom vom Hausdach

Seit Anfang 2015 müssen alle Stromnetzbetreiber ihren Kunden ermöglichen, selbst produzierte elektrische Energie am Ort der Produktion ganz oder teilweise selber zu verbrauchen. Ist die eigene Produktion höher als der Verbrauch, fliesst der Überschuss ins Netz. Ist dagegen der Verbrauch höher, wird der Nettobedarf aus dem Netz bezogen. Als Eigenverbrauch gilt, wenn der Strom zeitgleich produziert und verbraucht wird. Das bedeutet, dass Produktion und Verbrauch nicht über eine Zeitperiode – zum Beispiel einen Monat – saldiert werden können. Hingegen ist die Speicherung der Energie für den Eigenverbrauch erlaubt.

Die Möglichkeit des Eigenverbrauchs ist ein weiterer Mosaikstein nebst der «Kostendeckenden Einspeisevergütung» KEV beziehungsweise der Einmalvergütung in der Wirtschaftlichkeitsrechnung von Fotovoltaikanlagen. Für jede selbst konsumierte Kilowattstunde Strom geht das Bundesamt für Energie BFE von rund 20 Rappen tieferen Kosten aus. Der Stromüberschuss kann gemäss BFE zum Marktpreis von derzeit etwa 6 bis 10 Rappen pro Kilowattstunde an das Elektrizitätsunternehmen abgegeben werden.

Der Eigenverbrauch ist auch für den Eigentümer eines Mehrfamilienhauses möglich. Voraussetzung ist jedoch, dass die einzelnen Mieter einverstanden sind. Diese können dann die auf dem Hausdach produzierte Energie vom Vermieter beziehen. Gegenüber dem Netzbetreiber treten Anlagebetreiber und Mieter gemeinsam als Eigenverbrauchsgemeinschaft auf und kümmern sich um die interne Abrechnung. Gleiches gilt für Stockwerk­eigentümer-Gemeinschaften. Aus der Eigenverbrauchsgemeinschaft können Mieter beziehungsweise Stock­werkeigentümer unter Wahrung einer Frist austreten. Sie bezahlen hernach wieder den gesamten verbrauchten Strom an das Elektrizitätsunternehmen.

Warum ist die Parkgarage im Miteigentum ausgestaltet?

Eine Leserin fragt, warum die Autoeinstellhalle in ihrer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft in Miteigentum ausgestaltet ist und die Einstellplätze nicht dem jeweiligen Stockwerkeigentümer zugeschlagen werden, also im Sonderrecht steht.

An die Sonderrechtsfähigkeit von Gebäudeteilen werden bestimmte gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. So muss es sich unter anderem um eine abgeschlossene Einheit mit einem eigenen Zugang handeln. Diese Voraussetzung erfüllen die Eigentumswohnungen und Nebenräume, nicht jedoch ein Parkfeld in einer Tiefgarage. Abgesehen von besonderen Ausnahmen – wenn die Einstellhalle beispielsweise mittels Gittern und Toren in Garagenabteile unterteilt ist – muss darum eine andere Lösung gesucht werden.

Eine solche Lösung ist das von der Leserin angesprochene Miteigentum. Die Einstellhalle bildet dabei entweder selber eine Stockwerkeinheit, an der die Stockwerkeigentümer dann im Miteigentum beteiligt sind und deren Parkfelder ihnen zur ausschliesslichen Nutzung überlassen werden. Oder die Einstellhalle bildet ein eigenständiges Grundstück, das im Grundbuch eingetragen ist.

Die Zugehörigkeit und die Nutzung einer Einstellhalle mit markierten Parkfeldern muss je nach Ausgestaltung im Grundbuch in einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung oder in einem Benützungs- und Verwaltungs-Reglement festgelegt werden. Meist werden darin die Einstellplätze eng mit einer Stockwerkeinheit verbunden. Aber auch das Gegenteil kann gewollt sein, dass also Einstellplätze unabhängig von den Wohnungen veräussert werden können.

Dem unterschiedlichen Willen der Beteiligten und der individuellen Ausgestaltung ist unbedingt mit einer massgeschneiderten Lösung Rechnung zu tragen.