Warum brauche ich ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen?

«Gemäss Entwurf des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung muss ich dem Notar spätestens bei der Unterzeichnung ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der finanzierenden Bank vorlegen. Ist das üblich?» – Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist eine Sicherheit für Verkäufer und Käufer, dass die finanzierende Bank, Versicherung oder Pensionskasse den Kaufbetrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt an den Verkäufer überweist. Das Zahlungsversprechen muss spätestens bei der Unterzeichnung – idealerweise aber bereits vorher – dem Notar resp. dem Grundbuchverwalter vorliegen und dem Verkäufer übergeben werden. Der Zeitpunkt der Überweisung ist darin in der Regel auf die Eintragung des Kaufs ins Tage- oder Hauptbuch des Grundbuchs festgelegt.

Voraussetzung dafür, dass die Bank das Zahlungsversprechen ausstellt, sind die Finanzierungsbedingungen für den Kauf, also namentlich Tragbarkeit und Verkehrswertschätzung, sowie die Unterzeichnung der Kreditvereinbarungen des Käufers mit der Bank. Zudem muss der Käufer die Eigenmittel bei der Bank deponiert oder Verpfändungen von Guthaben vereinbart haben. Das Zahlungsversprechen ist jedoch kein Blankocheck, sondern vielmehr an gewisse Bedingungen geknüpft.

Zum einen muss der Käufer entsprechende Papier- oder Registerschuldbriefe errichtet haben oder der Verkäufer die unbelasteten bestehenden Schuldbriefe an die finanzierende Bank aushändigen. Der Verkäufer wird keine Bedingungen akzeptieren, auf die er keinen Einfluss hat – beispielsweise, dass die Zahlung der Bank erst erfolgt, wenn das Eigenkapital des Käufers bei der Bank eingegangen ist.

Es ist wichtig, dass sich Käufer und Verkäufer über alle Bedingungen und über den Ablauf vom Notar resp. Grundbuchverwalter im Detail informieren lassen. Solange nicht alle Bedingungen des Zahlungsversprechens erfüllt sind, darf dieser das Geschäft im Grundbuch grundsätzlich nicht eintragen. Dafür kann eine Frist angesetzt werden.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

Zu grosszügige Interpretation der Baubewilligung

Beim Bau einer Liegenschaft sollte man sich tunlichst an die bewilligten Flächen halten. Dies muss ein Bauherr aus dem Kanton Aargau nach dem Entscheid des Bundesgerichts lernen. Die Gemeinde bewilligte den Bau eines Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss. Aufgrund eines Berechnungsfehlers bewilligte die Gemeinde für das Attikageschoss eine Nutzfläche von 334 m2 statt der mit dem Baureglement konformen 249 m2. Tatsächlich erstellt der Bauherr aber eine Fläche von 443 m2. Der Gemeinderat verlangte daraufhin eine Reduktion der Nutzfläche auf das bewilligte Mass. Dies wollte wiederum der Bauherr nicht und reichte Beschwerde ein. Das Baudepartement stellte ihn vor die Wahl: Entweder eine Reduktion durch Umbau auf die bewilligte Fläche von 334 m2 oder ein Abriss und Neubau auf der Fläche von 249 m2. Dies wurde vom Verwaltungs- und nun auch vom Bundesgericht gestützt.

Interessant, wenn auch nicht neu, sind die Ausführungen der Richter zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Diese Anordnung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist. Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere als zumutbar erweist.

Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen. Genau dies hat das oberste Gericht in der Annahme getan, der Bauherr habe nicht gutgläubig gehandelt.

Urteil 1C_299/2015 vom 13. April 2016

Abstellen von Wohnwagen auf privatem Grund

Ein Leser fragt, ob sein Nachbar einen Wohnwagen und ein Motorboot auf privatem Grund und unmittelbar an der Grundstücksgrenze abstellen darf.

Die kantonale St. Galler Gesetzgebung kennt keine explizite Regelung in der Frage des Grenzabstands. Anders sieht es beispielsweise im Kanton Thurgau mit dem «Gesetz über Flur und Garten» aus, das den Abstand von sogenannten toten Anlagen explizit erwähnt. Was darunter zu verstehen ist, zeigt die Gemeinde Sirnach mit den «Erläuterungen zum Flurgesetz» vorbildlich. Im Kanton Thurgau müssen Wohnwagen, Schiffe, Holzbeigen oder Sportgeräte demnach auf jeden Fall einen Abstand nach Massgabe ihrer Höhe aufweisen. Das Fehlen einer konkreten Abstandsregelung im Kanton St. Gallen heisst aber nicht, dass hier alles möglich ist. Vielmehr müssten die allgemeinen Richtlinien des Nachbarrechts durch die Behörde geregelt werden.

Was die Bewilligungspflicht betrifft, so ist im Kanton St. Gallen für das Abstellen von betriebstüchtigen Wohnwagen und Schiffen eine Baubewilligung erforderlich, sofern diese nicht auf einem bestehenden bewilligten Abstellplatz stehen. Ausschlaggebend für die Bewilligungspflicht sind nach der Praxis des Bundesgerichts im Weiteren die räumliche Bedeutung des fraglichen Objekts und die Dauer. Bedeutend ist das Vorhaben, wenn damit wichtige räumliche Folgen und Interessen der Öffentlichkeit oder Nachbarn an einem Bewilligungsverfahren und einer vorgängigen Kontrolle bestehen.

Als bewilligungspflichtig gelten Bauten, die über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden. Was «nicht unerheblich» bedeutet, ist interpretationsbedürftig und in erster Linie der mit den örtlichen Verhältnissen und Planungszielen vertrauten Verwaltungsbehörde überlassen.

Wo ist der steuerrechtliche Wohnsitz?

Der steuerrechtliche Wohnsitz richtet sich bei verschiedenen Aufenthaltsorten nach demjenigen Ort, wo der Mittelpunkt des Lebensinteresses liegt. Das Bundesgericht hat diesen Grundsatz in einem Entscheid konkretisiert. Es ging um die Frage, ob die Wohnsitznahme am Arbeitsort im Kanton Zug auch die dortige Steuerpflicht zu begründen vermag.

Nein, antwortete das oberste Gericht. Die betreffende Person lebte unter der Woche in einer 1-Zimmer-Mietwohnung nahe ihres Zuger Arbeitsortes und engagierte sich in örtlichen Vereinen. Die Wochenenden verbrachte sie jedoch mit ihrem im Kanton Bern lebenden Ehepartner, der dort im fraglichen Zeitraum ein Eigenheim mit Umschwung besass. Hier pflegten sie den Kontakt zu Nachbarn, Bekannten und Verwandten und waren gemeinsam Eigentümer zweier Rebberge.

Das Steuerharmonisierungsgesetz besagt, dass eine natürliche Person ihren steuerrechtlichen Wohnsitz dort hat, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält. Im Zweifelsfall befindet sich der steuerrechtliche Wohnsitz an jenem Ort, zu dem die stärksten Beziehungen bestehen. Der Mittelpunkt des Lebensinteresses bestimmt sich nach der Gesamtheit der objektiven, äusseren Umstände und nicht nach dem erklärten Wunsch oder der gefühlsmässigen Bevorzugung. Auch Formalien, wie die Hinterlegung der Schriften, sind nicht entscheidend. Der steuerrechtliche Wohnsitz ist somit nicht frei wählbar.

Bei verheirateten Personen mit Beziehungen zu mehreren Orten werden die persönlichen und familiären Kontakte zum Ort, wo sich ihre Familie aufhält, grundsätzlich stärker gewichtet als diejenigen zum Arbeitsort. Dies gilt gemäss Rechtsprechung, sofern sie täglich («Pendler») oder regelmässig an den Wochenenden («Wochenaufenthalter») an den Familienort zurückkehren.

Urteil 2C_403/2015 vom 1. April 2016

Mietvertrag geht bei Heimfall unter

Was geschieht mit einem bestehenden Mietverhältnis in einer im Baurecht erstellten Liegenschaft zum Zeitpunkt des Heimfalls? Diese Frage ist vom Bundesgericht noch nie und von den Rechtsgelehrten bisher sehr kontrovers behandelt worden. Insofern stellt das jüngst gefällte Urteil einen wegweisenden Entscheid dar. Als Heimfall wird bezeichnet, wenn das Baurecht nach der vereinbarten Dauer ersatzlos ausläuft und die Liegenschaft an den Grundeigentümer fällt.

Die obersten Richter haben im vorliegenden Fall die Frage nach dem Fortbestand eines laufenden Mietvertrags verneint. Entscheidend in der Interessenabwägung war, dass nicht nur das Baurecht im Grundbuch eingetragen war, sondern auch der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt wurde. Im Grundsatz dürfe der Grundeigentümer davon ausgehen, dass die Liegenschaft beim Heimfall unbelastet von einem Rechtsverhältnis (Mietvertrag) sei. Der Rechtsschutz des Mieters sei einzig höher zu gewichten, wenn der Untergang nicht vorhersehbar ist, wie beispielsweise beim Verkauf der Mietliegenschaft. So sieht das Mietrecht in Art. 261 Abs. 1 OR vor, dass der Mietvertrag beim Eigentümerwechsel Bestand hat. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter bei der Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch Kenntnis nehmen müssen, dass der Vermieter nicht Grundeigentümer, sondern Baurechtsnehmer war. Daran ändere auch nichts, dass diese Vormerkung viele Jahre zurückliege. Eine sinngemässe Anwendung des Art. 261 Abs. 1 OR war daher weder für die Vorinstanz noch für das Bundesgericht angezeigt.

Mit diesem Urteilsspruch hat das Gericht die Frage nicht explizit erörtert, wie es bei Unkenntnis des Mieters entscheiden würde. Ein Schutz des Mietvertrags wäre durchaus denkbar. Baurechtnehmer und Grundeigentümer tun somit damit gut daran, die Mieter der Liegenschaft in Kenntnis vom bestehenden Baurecht zu setzen.

Urteil 4A_553/2015 vom 10. März 2016

Verbot für Abtretung der Mängelrechte

Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates hat an ihrer Sitzung von Anfang Februar der parlamentarischen Initiative der Schwyzer FDP-Nationalrätin Petra Gössi zugestimmt, wonach es den Verkäufern von Eigentumswohnungen künftig verboten sein soll, die Mängelrechte gegenüber Subunternehmern an die Käufer abzutreten. Diese verpönte, aber gleichwohl verbreitete Praxis führt dazu, dass die Käufer – zumeist Laien – die Mängel am Werk gegenüber den Subunternehmern des Verkäufers geltend machen müssen. Dies verursacht grossen Aufwand, weil den Käufern oft die nötigen Dokumente und Grundlagen fehlen oder der Subunternehmer schlicht nicht mehr greifbar ist. Was bleibt sind Kosten für Gutachten, Rechtsberatung – und schliesslich für die Behebung des Schadens aus der eigenen Tasche.

Konkret geht es im Vorschlag zur Anpassung des Artikels 219 OR darum, dass der Käufer einer neuen Eigentumswohnung das unabdingbare Recht erhalten soll, vom Verkäufer die unentgeltliche Beseitigung von Mängeln zu verlangen. Dabei sind dem Verkäufer solche Mängel innert 60 Tagen ab der Entdeckung anzuzeigen. Für die Mängelrechte gelten weiterhin die Verjährungsfristen nach Gesetz oder nach SIA-Regeln.

Bis aus der Initiative auch tatsächlich Gesetz wird, kann es allerdings noch dauern. Das Geschäft geht nun erst einmal zurück in die nationalrätliche Kommission, welche die Gesetzesänderung binnen zweier Jahre ausarbeitet und in die Vernehmlassung schickt.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist seitens des Käufer heute also noch besonders auf die Handhabung der Mängelrechte zu achten. Seriöse Unternehmen übernehmen die Verantwortung für ihre Bauprojekte und werden die Mängelrecht gegenüber den Subunternehmern nicht an die Käufer abtreten.

Immo Messe Schweiz: dem Markt den Puls fühlen

Am 18. März 2016 macht die Immo Messe Schweiz in St. Gallen in der Olma-Halle 9 zum 17. Mal ihre Tore auf. Bis zum 20. März können sich Interessierte in einer Ausstellung und an Veranstaltungen einen Überblick über den Immobilienmarkt in der Ostschweiz, über aktuelle Angebote, Finanzierung und Bauthemen machen. Die Immo Messe ist eine gute Gelegenheit, den Puls des Immobilien- und insbesondere des Wohnungsmarktes zu fühlen.

Auf der jüngsten regionalen Gefahrenkarte der Grossbank UBS für die Überhitzung und das Korrekturpotenzial für das 4. Quartal 2015 fällt auf, das besonders viele Ostschweizer Regionen als solche mit erhöhtem Korrekturpotenzial gekennzeichnet sind: Thurtal, Oberthurgau, Appenzell Innerrhoden, Linthgebiet, Zürcher Oberland und Winterthur. Den Grund dafür orten die Ökonomen in der Preisentwicklung der jüngsten Vergangenheit. Die Preissteigerungen bei Eigenheimen habe sich 2015 von den Zentren in die Peripherie verlagert, wobei die Ostschweiz mit hohen Preiswachstumsraten zwischen 4% bis 6% heraussteche.

Dem ist entgegenzuhalten, dass die Preise für Wohnraum – Wohneigentum und Miete – in unserer Region eher moderat sind und dass die langfristige Preisentwicklung auf oder unter dem Schweizer Niveau liegt. So stiegen in der Ostschweiz beispielsweise die Preise von Eigentumswohnungen im mittleren Segment seit 2005 jährlich um 4,5%, gegenüber 5,3% im Landesdurchschnitt. Zu beobachten ist in einzelnen Regionen allerdings, ob die Nachfrage mit einer regeren Bautätigkeit Schritt halten kann.

Übrigens. Auch wir sind an der Immo Messe Schweiz! Wir freuen uns über Ihren Besuch und begrüssen Sie gerne an unserem Stand Nr. 9.1.056. Messeinfos: http://www.immomesse.ch

Hausverkauf: Makler oder nicht?

Der Immobilienratgeber nimmt die 300. Ausgabe zum Anlass, für einmal das Geschäft des Immobilienmaklers zu beleuchten. Natürlich, der Immobilienratgeber ist in dieser Angelegenheit nicht vollkommen neutral, darum sei hier vor allem darauf hingewiesen, was zwischen Verkäufer und Makler zu beachten und zu regeln ist.

Der Maklervertrag zwischen Verkäufer und Immobilienspezialist bedarf nicht zwingend der schriftlichen Form. Diese ist aber faktisch unerlässlich. Mit dem Abschluss des Maklervertrags verspricht der Auftraggeber dem Immobilienspezialisten ein Honorar für den Fall, dass ein Kaufvertrag abgeschlossen wird und der Makler zu diesem Vertragsabschluss beigetragen hat. Das Honorar ist also erfolgsabhängig und bemisst sich meist nach dem Preis der Liegenschaft, wobei unabhängig vom Erfolg eine Provision vereinbart werden kann. Dies zum Beispiel für den Fall, dass der Auftraggeber den Maklervertrag wieder auflöst, was per Gesetz jederzeit möglich ist. Üblicherweise wird das Honorar mit dem Abschluss des Verkaufs fällig.

Die Höhe der Provision liegt im Ermessen der Parteien. In der Praxis finden sich je nach Art des Kaufobjekts Provisionen in der Höhe von 1 bis 3% des Kaufpreises der Liegenschaft. Der Gesetzgeber setzt dabei Grenzen. Artikel 417 OR sieht vor, dass der Immobilieneigentümer einen unverhältnismässig hohen Maklerlohn vom Richter nach dessen Ermessen herabsetzen lassen kann.

Ob man als Verkäufer einen Spezialisten beiziehen will, sei jedem selber überlassen. Aber um eine Marktbewertung des Objektes durch einen Schätzungsexperten oder Makler wird man ohnehin nicht herumkommen. Achten Sie bei der Wahl auf vertrauenswürdige Empfehlungen, Ortskundigkeit und SVIT-Verbandszugehörigkeit.

Wasser-Enthärtungsanlagen: eine Glaubensfrage?

«Ich lese in der Werbung, dass eine Enthärtungsanlage für Trinkwasser eine unabdingbare Voraussetzung für eine lange Lebensdauer von Installationen und Haushaltgeräten sei. Das verunsichert mich. Besteht ein Risiko, wenn ich keine solche Anlage installiert habe?» – Zum Ersten muss dazu gesagt sein, dass der Vertrieb von Wasser-Enthärtungsanlagen ein lukratives Geschäft und die Angst der Hausbesitzer ein gutes Kaufmotiv ist. Zum Zweiten ist es schwer, sachliche Argumente gegeneinander abzuwägen und objektive Kriterien von Glaubensfragen zu trennen.

In erster Linie ist der Entscheid von der Wasserhärte des Trinkwassers abhängig. Nur etwa ein Viertel aller Messstellen im Kanton St. Gallen weisen eine Wasserhärte von 32 französischen Härtegraden (°fH) und mehr auf. Erst ab dieser Härte ist eine Enthärtungsanlage überhaupt in Erwägung zu ziehen – und auch dann gilt es Vor- und Nachteile zu prüfen. Gegen eine Anlage sprechen unter anderem die Anschaffungs- und Unterhaltskosten, das Gesundheitsrisiko bei unsachgemässem Betrieb oder mangelndem Unterhalt und – je nach Technologie – die Umweltbelastung. Die Vorteile sind weniger Kalkablagerungen. Doch meist lassen sich diese auch mit einfachen Massnahmen aus der Welt schaffen. Besonders betroffen sind Geräte, die Wasser über 60° Celsius erwärmen, also Waschmaschinen, Boiler, Kaffeemaschinen und Wasserkocher.

Wer sich zur Enthärtung entschliesst, sollte sich genau über die Technologie der Anlage informieren und die Merkblätter des Schweizerischen Vereins des Gas- und Wasserfachs SVGW beachten. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Wasserversorger über eine allfällige Bewilligungspflicht und über zugelassene Installateure.