Der St. Galler Wohnungsmarkt ist ein Mietermarkt

Unlängst hat der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz den Online-Wohnungsindex OWI für zwölf Schweizer Städte veröffentlicht, so auch für St. Gallen. Der OWI zeigt auf, wie viele und welche Mietwohnungen im beobachteten Wintersemester 2015/16 auf den Online-Marktplätzen angeboten wurden. Für die Stadt St. Gallen waren es im Zeitraum rund 2’600 Wohnungen oder 17% mehr als im vorangehenden Halbjahr. Dies sind 6% aller 40’740 Wohnungen auf dem Stadtgebiet. Die Entwicklung der Online-Inserate über das vergangene Jahr zeigt, dass der Wohnungsmarkt in der Gallusstadt ein überdurchschnittlich grosses Wohnungsangebot hat, und dass sich das Angebot kontinuierlich ausweitet. Der entspannte Markt zeigt sich auch bei den Mietzinsen. 65% der angebotenen Wohnungen kosten monatlich unter CHF 1’500, 24% weniger als CHF 1’000. Das ist im Vergleich zu anderen Städten aussergewöhnlich. 3-Zimmer-Wohnungen und Flächen zwischen 60 und 100 Quadratmeter machen den Hauptanteil des Marktes aus.

Der Trend des OWI zeigt für die grössten Schweizer Städte fast ausnahmslos eine merkliche Entspannung. Zudem waren nicht nur teure, sondern auch viele günstige Wohnungen im Online-Angebot. St. Gallen nimmt insofern eine besondere Stellung ein, als hier Inserate im Durchschnitt 33 Tage aufgeschaltet waren. Nur in Lugano mussten Vermieter länger nach einem Mieter suchen (43 Tage), während sich der Durchschnitt der Schweizer Städte bei 29 Tagen bewegt.

Gegenüber der Leerwohnungsziffer, dem vom Bundesamt für Statistik jeweils zum Stichtag 1. Juni erhobenen Indikator für das Wohnungsangebot, zeigt der OWI ein dynamisches und auch realistischeres Bild des Wohnungsmarktes. Offiziell wurden für das Jahr 2015 für die Stadt St. Gallen nur 829 leerstehende Wohnungen ausgewiesen, was einer Leerstandsziffer von 2,0% entspricht.

Weitere Informationen: www.svit.ch > Publikationen

Braucht St. Gallen die Formularpflicht im Mietwesen?

Der Bundesrat strebt an, das Mietrecht zu revidieren und eine allgemeine Formularpflicht für die Vermieter einzuführen. Auf dem Formular müssen diese den Mietzins des Vormieters vor Abschluss des Vertrags bekannt geben. Diese Formularpflicht, die heute kantonal in einzelnen wenigen Kantonen gilt, soll dazu dienen, Transparenz zu schaffen und die Mietzinsentwicklung zu dämpfen, indem die neuen Mieter bei einer Mietzinserhöhung ein Schlichtungsverfahren einleiten können, obwohl sie den Vertrag unterzeichnet haben.

Diesen hehren Zielen ist entgegenzuhalten, dass weder der alte Mietzins eines vielleicht langjährigen Vertrags Transparenz über den aktuellen Wohnungsmarkt schafft, noch, dass die Mietzinsentwicklung auf dem Verfahrensweg gesteuert werden kann. Massgebend ist allein ein ausreichendes Angebot. Den zweifelhaften Vorteilen steht ein erheblicher Aufwand der Vermieter und ein nicht unerhebliches Verfahrensrisiko – besonders bei weniger geübten privaten – Vermietern gegenüber. Vermieter müssten jede noch so kleine Erhöhung des Mietzinses beim Mieterwechsel begründen und sich auf ein Schlichtungs- oder sogar Gerichtsverfahren gefasst machen. Nicht stichhaltig begründete – wenn auch gerechtfertigte – Erhöhungen fallen im Verfahren ebenso durch wie fehlende Begründungen. Gegebenenfalls setzt das Gericht den Mietzins sogar tiefer an als den letzten Mietzins des Vormieters. Da wird sich manch ein Eigentümer überlegen, ob er beispielsweise wertvermehrend in seine Liegenschaft investieren will.

Kommt hinzu, dass die Ostschweiz einen ausreichend dotierten Mietwohnungsmarkt und angemessene, attraktive Mietzinse vorweisen kann. Daran sollten wir nicht schrauben und damit Vermieter abschrecken. Demnächst verhandeln die eidgenössischen Räte über das Reformpaket.

 

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

Zu grosszügige Interpretation der Baubewilligung

Beim Bau einer Liegenschaft sollte man sich tunlichst an die bewilligten Flächen halten. Dies muss ein Bauherr aus dem Kanton Aargau nach dem Entscheid des Bundesgerichts lernen. Die Gemeinde bewilligte den Bau eines Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss. Aufgrund eines Berechnungsfehlers bewilligte die Gemeinde für das Attikageschoss eine Nutzfläche von 334 m2 statt der mit dem Baureglement konformen 249 m2. Tatsächlich erstellt der Bauherr aber eine Fläche von 443 m2. Der Gemeinderat verlangte daraufhin eine Reduktion der Nutzfläche auf das bewilligte Mass. Dies wollte wiederum der Bauherr nicht und reichte Beschwerde ein. Das Baudepartement stellte ihn vor die Wahl: Entweder eine Reduktion durch Umbau auf die bewilligte Fläche von 334 m2 oder ein Abriss und Neubau auf der Fläche von 249 m2. Dies wurde vom Verwaltungs- und nun auch vom Bundesgericht gestützt.

Interessant, wenn auch nicht neu, sind die Ausführungen der Richter zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Diese Anordnung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist. Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere als zumutbar erweist.

Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen. Genau dies hat das oberste Gericht in der Annahme getan, der Bauherr habe nicht gutgläubig gehandelt.

Urteil 1C_299/2015 vom 13. April 2016

BnB sorgen für Kopfweh in der Mietliegenschaft

Ein nicht benötigtes Zimmer als Bed & Breakfast vermarkten, die Wohnung bei Ferienabwesenheit untervermieten, den eigenen Parkplatz über eine App-Lösung tagsüber anbieten: Der Trend zur sogenannten Sharing Economy ist unaufhaltsam und der Zuwachs auch in der Schweiz stark. In Mietliegenschaften bedeutet diese Überlassung der Mietsache aber in erster Linie Ärger.

Sofern es sich beim fraglichen Zimmer, der Wohnung oder des Parkplatzes um ein Mietobjekt handelt, fällt die Überlassung gegen Entgelt unter das Mietrecht und hier unter die Regelung der Untermiete. Art. 262 OR sieht vor, dass der Mieter den Vermieter um Zustimmung für die Untervermietung ersuchen muss. Der gleiche Artikel führt die Gründe abschliessend auf, auf die sich der Vermieter bei der Verweigerung stützen darf. So kann sich der Vermieter darauf berufen, dass er wesentliche Nachteile aus der Untervermietung erleidet. Dieser Nachteil muss auch für Dritte erkennbar sein, kann sich aber auch auf die übrigen Mieter der Liegenschaft beziehen. Denkbar sind beispielsweise die gesteigerte Nutzungsintensität einer regelmässigen Untervermietung und die damit zusammenhängende Abnutzung der Mietsache oder die erhöhte Lärmbelastung im Treppenhaus beim Kommen und Gehen der Gäste. Die Rechtmässigkeit der Zustimmungsverweigerung kann von der Schlichtungsbehörde und den Gerichten geprüft werden.

Hat der Vermieter nicht zugestimmt oder keine Kenntnis von der Untervermietung, besteht seitens des Vermieters ein Grund für eine ordentliche oder sogar ausserordentliche Kündigung für den Hauptmietvertrag. Ob für die Rechtmässigkeit der Kündigung ein Verweigerungsgrund vorliegen muss, ist umstritten. Die Frage, ob es eine behördliche Bewilligung braucht, ist von Kanton zu Kanton anders zu beantworten.

Abstellen von Wohnwagen auf privatem Grund

Ein Leser fragt, ob sein Nachbar einen Wohnwagen und ein Motorboot auf privatem Grund und unmittelbar an der Grundstücksgrenze abstellen darf.

Die kantonale St. Galler Gesetzgebung kennt keine explizite Regelung in der Frage des Grenzabstands. Anders sieht es beispielsweise im Kanton Thurgau mit dem «Gesetz über Flur und Garten» aus, das den Abstand von sogenannten toten Anlagen explizit erwähnt. Was darunter zu verstehen ist, zeigt die Gemeinde Sirnach mit den «Erläuterungen zum Flurgesetz» vorbildlich. Im Kanton Thurgau müssen Wohnwagen, Schiffe, Holzbeigen oder Sportgeräte demnach auf jeden Fall einen Abstand nach Massgabe ihrer Höhe aufweisen. Das Fehlen einer konkreten Abstandsregelung im Kanton St. Gallen heisst aber nicht, dass hier alles möglich ist. Vielmehr müssten die allgemeinen Richtlinien des Nachbarrechts durch die Behörde geregelt werden.

Was die Bewilligungspflicht betrifft, so ist im Kanton St. Gallen für das Abstellen von betriebstüchtigen Wohnwagen und Schiffen eine Baubewilligung erforderlich, sofern diese nicht auf einem bestehenden bewilligten Abstellplatz stehen. Ausschlaggebend für die Bewilligungspflicht sind nach der Praxis des Bundesgerichts im Weiteren die räumliche Bedeutung des fraglichen Objekts und die Dauer. Bedeutend ist das Vorhaben, wenn damit wichtige räumliche Folgen und Interessen der Öffentlichkeit oder Nachbarn an einem Bewilligungsverfahren und einer vorgängigen Kontrolle bestehen.

Als bewilligungspflichtig gelten Bauten, die über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden. Was «nicht unerheblich» bedeutet, ist interpretationsbedürftig und in erster Linie der mit den örtlichen Verhältnissen und Planungszielen vertrauten Verwaltungsbehörde überlassen.

Wo ist der steuerrechtliche Wohnsitz?

Der steuerrechtliche Wohnsitz richtet sich bei verschiedenen Aufenthaltsorten nach demjenigen Ort, wo der Mittelpunkt des Lebensinteresses liegt. Das Bundesgericht hat diesen Grundsatz in einem Entscheid konkretisiert. Es ging um die Frage, ob die Wohnsitznahme am Arbeitsort im Kanton Zug auch die dortige Steuerpflicht zu begründen vermag.

Nein, antwortete das oberste Gericht. Die betreffende Person lebte unter der Woche in einer 1-Zimmer-Mietwohnung nahe ihres Zuger Arbeitsortes und engagierte sich in örtlichen Vereinen. Die Wochenenden verbrachte sie jedoch mit ihrem im Kanton Bern lebenden Ehepartner, der dort im fraglichen Zeitraum ein Eigenheim mit Umschwung besass. Hier pflegten sie den Kontakt zu Nachbarn, Bekannten und Verwandten und waren gemeinsam Eigentümer zweier Rebberge.

Das Steuerharmonisierungsgesetz besagt, dass eine natürliche Person ihren steuerrechtlichen Wohnsitz dort hat, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält. Im Zweifelsfall befindet sich der steuerrechtliche Wohnsitz an jenem Ort, zu dem die stärksten Beziehungen bestehen. Der Mittelpunkt des Lebensinteresses bestimmt sich nach der Gesamtheit der objektiven, äusseren Umstände und nicht nach dem erklärten Wunsch oder der gefühlsmässigen Bevorzugung. Auch Formalien, wie die Hinterlegung der Schriften, sind nicht entscheidend. Der steuerrechtliche Wohnsitz ist somit nicht frei wählbar.

Bei verheirateten Personen mit Beziehungen zu mehreren Orten werden die persönlichen und familiären Kontakte zum Ort, wo sich ihre Familie aufhält, grundsätzlich stärker gewichtet als diejenigen zum Arbeitsort. Dies gilt gemäss Rechtsprechung, sofern sie täglich («Pendler») oder regelmässig an den Wochenenden («Wochenaufenthalter») an den Familienort zurückkehren.

Urteil 2C_403/2015 vom 1. April 2016

Mietvertrag geht bei Heimfall unter

Was geschieht mit einem bestehenden Mietverhältnis in einer im Baurecht erstellten Liegenschaft zum Zeitpunkt des Heimfalls? Diese Frage ist vom Bundesgericht noch nie und von den Rechtsgelehrten bisher sehr kontrovers behandelt worden. Insofern stellt das jüngst gefällte Urteil einen wegweisenden Entscheid dar. Als Heimfall wird bezeichnet, wenn das Baurecht nach der vereinbarten Dauer ersatzlos ausläuft und die Liegenschaft an den Grundeigentümer fällt.

Die obersten Richter haben im vorliegenden Fall die Frage nach dem Fortbestand eines laufenden Mietvertrags verneint. Entscheidend in der Interessenabwägung war, dass nicht nur das Baurecht im Grundbuch eingetragen war, sondern auch der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt wurde. Im Grundsatz dürfe der Grundeigentümer davon ausgehen, dass die Liegenschaft beim Heimfall unbelastet von einem Rechtsverhältnis (Mietvertrag) sei. Der Rechtsschutz des Mieters sei einzig höher zu gewichten, wenn der Untergang nicht vorhersehbar ist, wie beispielsweise beim Verkauf der Mietliegenschaft. So sieht das Mietrecht in Art. 261 Abs. 1 OR vor, dass der Mietvertrag beim Eigentümerwechsel Bestand hat. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter bei der Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch Kenntnis nehmen müssen, dass der Vermieter nicht Grundeigentümer, sondern Baurechtsnehmer war. Daran ändere auch nichts, dass diese Vormerkung viele Jahre zurückliege. Eine sinngemässe Anwendung des Art. 261 Abs. 1 OR war daher weder für die Vorinstanz noch für das Bundesgericht angezeigt.

Mit diesem Urteilsspruch hat das Gericht die Frage nicht explizit erörtert, wie es bei Unkenntnis des Mieters entscheiden würde. Ein Schutz des Mietvertrags wäre durchaus denkbar. Baurechtnehmer und Grundeigentümer tun somit damit gut daran, die Mieter der Liegenschaft in Kenntnis vom bestehenden Baurecht zu setzen.

Urteil 4A_553/2015 vom 10. März 2016

Feuer im Freien: Wie viel Rauch ist tolerabel?

Im Frühjahr steigen sie da und dort wieder in die Höhe, die Rauchsäulen aus den Gärten und von Feldern. Für Nachbarn kann die Rauchentwicklung ein Ärgernis bedeuten, beispielsweise, wenn man selber das Haus lüften oder die Wäsche trocknen will oder wenn der Rauch in die Komfortlüftung zieht und Filter und Innenraumklima belastet.

Darf man überhaupt im Freien ein Feuer mit Geäst und dergleichen entfachen? – Ja, man darf grundsätzlich, sagt das Bundesgesetz über den Umweltschutz. Allerdings nur trockene natürliche Wald-, Feld- und Gartenabfälle und nur, wenn dabei nur wenig Rauch entsteht. Die Gemeinden können das Verbrennen im Freien für bestimmte Gebiete einschränken oder verbieten, wenn übermässige Immissionen zu erwarten sind. Die Grenze zwischen zulässigem und widerrechtlichem Verfeuern von Gartenabfällen ist schmal und die strafrechtlichen Sanktionen können schwerwiegend sein. Es empfiehlt sich deshalb, einige – nicht abschliessende – Grundsätze zu befolgen. Das Material muss ausreichend trocken sein, es dürfen keine Fremdstoffe verbrannt oder mineralische Brandbeschleuniger verwendet werden.

Häufig stellt sich die Frage, welches Holz als «natürlich» gilt. Darunter fällt nur naturbelassenes Holz, beispielsweise Reisig, Äste, Stämme oder Schwemmholz aus Gewässern. Holz, das mit Nägeln oder Leim zusammengefügt wurde, gilt bereits nicht mehr als natürlich. Weil die Unterscheidung nicht immer einfach ist, sollte im Zweifelsfall die zuständige Gemeindestelle konsultiert werden. Sie ist übrigens auch Anlaufstelle für Klagen.

Das Amt für Umwelt hat zum «Verbrennen von Abfällen im Freien» ein Merkblatt herausgegeben (Merkblatt AFU 191). http://www.umwelt.sg.ch

Wie lange darf der Hund bellen?

Der Beitrag zum Lärm einer Wärmepumpe hat einen Leser aus dem Thurgau veranlasst, sich an den Immobilienratgeber zu wenden. Er fühlt sich durch das Gebell der Nachbarshunde gestört und ist deswegen bereits beim Besitzer und der Gemeinde vorstellig geworden. Beide haben ihn abgewimmelt: Der Besitzer findet das Gebell nicht störend und die Gemeinde behauptet, sie habe keine Handhabe.

Der Immobilienratgeber ist über die Antwort der Gemeinde erstaunt. Wenn diese nicht über ein Polizeireglement verfügt, so greift in jedem Fall das kantonale Einführungsgesetz zum Schweizerischen Strafrecht. Unter Paragraph 33 zum Thema Ruhestörung steht dort: «Wer durch Lärm oder sonstigen Unfug die Nachtruhe oder in einer Sitte und Anstand verletzenden Weise die öffentliche Ruhe und Ordnung zur Tageszeit stört, wird mit Busse bestraft.» Üblicherweise gilt zwischen 12 und 13 Uhr Mittags- und zwischen 22 und 6 Uhr Nachtruhe. Zuständig für die Durchsetzung ist die Polizei.

Was als übermässig zu gelten hat, ist nicht an absoluten Kriterien festgemacht, sondern vielmehr von der betreffenden Situation abhängig – beispielsweise Zonierung, sonstigen Umgebungslärm, Zeit der Emission. Das Bundesamt für Umwelt hat zur Beurteilung von Alltagslärm eine Vollzugshilfe für Behörden und ein Beurteilungsschema erstellt. Als – wenn auch nicht verbindliche – Richtgrösse werden gelegentlich die folgenden «Grenzwerte» für Hundegebell genannt: Kein Gebell im Freien während der Nachtruhe, nicht länger als 10 Minuten am Stück und insgesamt pro Tag nicht länger als eine halbe Stunde.

Stellen sich Nachbar und Behörden weiterhin taub, wird unserem Leser der Gang zum Friedensrichter mittels Anzeige nicht erspart bleiben.

http://www.bafu.admin.ch > Publikationen > Lärm